COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/02372 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWOF

S.N.C. [Adresse 3]

c/

[Z] [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 avril 2022 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 20/00656) suivant déclaration d’appel du 16 mai 2022

APPELANTE :

S.N.C. [Adresse 3]

demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[Z] [H]

né le 19 Octobre 1947 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté à l’audience par M^e GALTIER Venance, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte authentique du 29 septembre 2017, la Snc [Adresse 3] a acquis, de Messieurs [Z] et [D] [H], les lots n°1, 2, 3, 6, 7 et 8 de l’immeuble situé [Adresse 4].

2. Monsieur [Z] [H] est resté propriétaire des lots 4 et 5 se situant au rez-de-chaussée de l’immeuble.

3. Dans un premier temps, c’est-à-dire à compter du 29 septembre 2017, la snc du [Adresse 3] a exercé les fonctions de syndic de copropriété provisoire.

4. Cette société a engagé et réalisé d’importants travaux de rénovation et d’aménagement

portant à la fois sur ses lots et sur les parties communes.

5. À l’occasion d’une assemblée générale de copropriété tenue le 2 février 2018, la société flash Immobilier a été désignée en qualité de syndic.

Par ailleurs, s’agissant de la charge définitive entre les deux copropriétaires du coût des travaux financés par la snc, une résolution a été adoptée et ainsi rédigée :

'« Point 13: Participation de M. [Z] [H] aux travaux . Résolution N°13 :

Au préalable de cette assemblée générale, Monsieur [H] [Z] a pu étudier les différents

devis, proposer poste par poste le montant de sa participation en tenant compte des travaux faits pour le bénéfice des deux copropriétaires et de ceux réalisés pour la valorisation et les modifications des trois étages.

Un document établi après négociation avec Monsieur [X] [D] le 28 décembre 2017 et l’accord entre les parties sont annexés à cette convocation et précisent la participation de chacun à chaque poste de dépenses (ci-joint le tableur établi par Monsieur [X] [D] le 28 décembre 2017).

Au regard de ces éléments, l’assemblée générale passe au vote du montant des frais dus par Monsieur [H] [Z], en tenant compte des montants liés aux travaux, des frais annexes, et des sommes dues réciproquement par les deux parties : 34 797 € TTC modifiés pour 35 481.42 € TTC Monsieur [H] [Z] s’engage à virer sur le compte bancaire de la SNC 141 au CIC cette somme en quatre échéances (31 janvier, 28 février, 31 mars et 30 avril 2018). Soit un montant de 8 699,25 € TTC.

Certaines sommes sont exclues de ce montant

Le montant de 34 797 € TTC modifié pour 35 481.42 € TTC est de nouveau réactualisé sur les parts de l’évacuation de la chaudière à 600 € et exclure le Taxe Foncière de 800 € et l’assurance de 343.07 € soit un montant de 36 570.23 €.

La répartition des travaux se fera directement entre la SNC 141 [Adresse 7] et M. [H] pour un montant de 36 570.23 €.

Monsieur [H] [Z] s’engage à virer sur le compte bancaire de la SNC 141 au CIC cette

somme en quatre échéances (15 février, 15 mars, 15 avril et 15 mai 2018). Soit un montant de chaque échéance de 9 142.55 € TTC'.

6. Se prévalant de ce procès-verbal d’assemblée générale du 2 février 2018 selon lequel Monsieur [Z] [H] doit 36 570,23 euros au titre des travaux faits « pour le bénéfice des deux copropriétaires et de ceux réalisés pour la valorisation et les modifications des trois étages », la Snc l’a, par acte du 20 février 2020, assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de la somme de 9 142,55 euros correspondant à la quatrième mensualité et au solde.

Elle précisait qu’en effet, les trois premières échéances, soit la somme de 27 427,65 €, avait été réglée en une seule fois, bien qu’avec retard, le 23 mai 2018.

7. En réponse, Monsieur [H] a sollicité le débouté de la Snc de l’intégralité de ses demandes et a formulé un certain nombre de demandes reconventionnelles, notamment au titre d’un trouble anormal du voisinage, de la répétition d’un indu à hauteur de la somme de 17 571,08 € et d’une somme de 14 204,64 € représentant divers chefs de demandes liés à la réalisation des travaux.

8. Par jugement du 07 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevable à agir, à l’encontre de Monsieur [Z] [H], la Snc [Adresse 3] en paiement de la somme de 9 142,55 euros ;

— débouté Monsieur [Z] [H] de sa demande en restitution de la somme de 17 571,08 euros ;

— rejeté la demande en réparation de dommages matériels à hauteur de la somme de 7 733,82 euros de Monsieur [Z] [H] ;

— condamné la Snc [Adresse 3] à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 1 507 euros TTC en indemnisation de son trouble anormal de voisinage ;

— rejeté la demande de Monsieur [Z] [H] de communication sous astreinte d’archives du syndic ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la Snc [Adresse 3] à payer à Monsieur [Z] [H] une indemnité d’un montant de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Snc [Adresse 3] au paiement des entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

9. Par déclaration du 16 mai 2022, la Snc a interjeté appel de cette décision.

10. Dans ses dernières conclusions du 04 janvier 2023, la Snc [Adresse 3] demande à la cour de :

— débouter Monsieur [Z] [H] de son appel incident et de ses demandes reconventionnelles ;

— réformer le jugement en ce qu’il :

— l’a déclarée irrecevable à agir à l’encontre de Monsieur [Z] [H] en paiement de la somme de 9 142,55 euros ;

— l’a condamnée à payer à Monsieur [H] la somme de 1 507 euros en réparation de son trouble anormal du voisinage ;

— l’a condamnée à payer à Monsieur [H] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de communication sous astreinte de Monsieur [H] dans la mesure où elles sont irrecevables, la Snc n’ayant pas qualité de syndic ;

— débouté Monsieur [Z] [H] de sa demande en restitution de la somme de 17 571,08 euros ;

— débouté Monsieur [Z] [H] de sa demande de réparation de dommages matériels à hauteur de la somme de 7 733,82 euros ;

Statuant à nouveau,

— condamner Monsieur [Z] [H] à lui payer la somme de 9 142,55 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2019 ;

— débouter Monsieur [Z] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [Z] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700, outre les entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

11. Dans ses dernières conclusions du 04 octobre 2022, Monsieur [Z] [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la Snc irrecevable à agir à son encontre en paiement de la somme de 9 142,55 euros ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Snc à lui payer la somme de 1 507 euros TTC en indemnisation de son trouble anormal de voisinage au titre des travaux de remplacement de 6 vitrages sur la verrière ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Snc à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

— condamner la Snc à lui restituer la somme de 17 571,08 euros en réparation de son préjudice au titre de la quote-part de charges payées en trop et, en tout état de cause, en répétition de l’indu qui aurait dû être versé entre les mains du syndicat des copropriétaires ;

— condamner la Snc à lui régler la somme de 7 733,82 euros en réparation du préjudice découlant des travaux de la Snc sur ses parties privatives ;

— condamner la Snc à lui payer la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de perte de revenus locatifs pendant la durée des travaux de la Snc sur ses parties privatives ;

— condamner la Snc à lui payer la somme de 12 584,64 euros au titre du remboursement des frais avancés pour ou générés par les travaux ;

A titre subsidiaire,

— débouter la Snc de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre comme étant mal fondées ;

A titre infiniment subsidiaire,

— opérer une compensation entre les sommes qu’il pourrait devoir à la Snc et celles que la Snc lui doit ;

— le cas échéant, lui accorder des délais de paiement de deux ans ;

En toute hypothèse,

— débouter la Snc de l’intégralité de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— condamner la Snc à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— condamner la Snc aux entiers dépens.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande en paiement présentée par la Snc [Adresse 3]

13. Pour s’opposer à la demande de paiement de la dernière échéance mentionnée dans la résolution n° 13 du procès-verbal d’assemblée générale du 2 février 2018, M. [H] fait valoir que s’agissant de charges de copropriété, il ne pouvait être dérogé aux dispositions d’ordre public du statut de la copropriété prévoyant un calcul en fonction des millièmes définis par le règlement de copropriété et qu’en toute hypothèse, seul le syndic dispose de la qualité pour agir en recouvrement des appels de charges.

14. La SNC soutient qu’il ne s’agit en l’occurrence que d’obtenir le remboursement par un copropriétaire de sommes avancées pour son compte par un autre copropriétaire.

Qu’au demeurant, en votant la résolution en question, M. [H] s’est reconnu débiteur à son égard tout comme, d’ailleurs, en ayant acquitté les trois premières échéances.

Que le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à réclamer des sommes dont il n’assume pas la charge.

Sur ce,

15. Comme l’a parfaitement relevé le tribunal, le statut de la copropriété est d’ordre public et en particulier, il résulte de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sont réputées non écrites les clauses qui dérogent à la répartition des charges entre copropriétaires en fonction de leurs millièmes.

Il importe donc peu à cet égard que les copropriétaires aient pu consentir à une répartition différente ou qu’ils aient commencé à en exécuter les termes.

16. Il s’en déduit que la résolution votée le 2 février 2018 est illégale et ne peut être appliquée.

Elle l’est d’autant plus que les travaux concernant les parties communes auraient dû être soumis à l’assemblée générale et votés par elle.

De surcroît, cette décision serait-elle régulière que, comme il a été retenu par le tribunal, seul le syndic de copropriété aurait le pouvoir d’en assurer l’exécution.

Cette règle ne peut recevoir dérogation dès lors qu’il s’agit d’appliquer une résolution votée par le syndicat des copropriétaires quand bien même il s’agirait de défrayer un copropriétaire qui aurait avancé des sommes au syndicat.

Par conséquent, le jugement sera confirmé qui a déclaré irrecevable l’action en paiement formé par la Snc.

II- Sur la répétition de l’indu

17. M. [H] réclame le remboursement d’une somme de 17 571,08 € en expliquant qu’au vu des travaux réalisés par la SNC, ceux afférents aux parties communes représentaient un montant de 33 929,67 €.

Qu’au prorata de ses millièmes, soit 2905 millièmes, il n’était redevable que de la somme de 9 856,57 € de sorte qu’ayant payé la somme totale de 27 427,65 €, il est fondé à réclamer le remboursement de la différence.

18. La SNC [Adresse 1] s’oppose à la demande en relevant que M. [H] avait réglé les sommes litigieuses en parfaite connaissance de cause, qu’il s’était engagé à son égard aux termes de la résolution votée en février 2018 et qu’il avait pu, préalablement aux travaux, en discuter et donner son accord de manière parfaitement éclairée.

Sur ce,

19. Il n’est pas contesté que seuls les travaux réalisés dans les parties communes étaient susceptibles d’être mis à la charge de M. [H].

Ainsi qu’il a été vu plus haut, la répartition du coût des travaux relatifs aux parties communes ne pouvait s’opérer qu’en fonction des millièmes prévus dans le règlement de copropriété.

Or, M. [H] fournit le détail des factures sur lesquelles il s’est appuyé pour déterminer quel a été ce coût.

Force est de constater que la Snc ne le discute pas plus qu’elle ne discute le calcul de la somme résultant de l’application à ce montant des millièmes attribués à M. [H].

C’est bien à la SNC qu’il a payé la somme totale de 27 427,65 € et il importe donc peu, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, qu’au moment des paiements elle n’ait plus eu la qualité de syndic.

Il sera donc fait droit à la demande de remboursement et le jugement sera infirmé sur ce point.

III- Sur les sommes réclamées au titre des préjudices subis en raison des travaux réalisés par la Snc dans ses parties privatives

20. M. [H] réclame tout d’abord la somme de 7 733,82 € en réparation de différents désordres provoqués, selon lui, par les travaux réalisés par la SNC dans ses parties privatives.

Il s’agit des désordres suivants :

1) aggravation des fissurations des plafonds du séjour, chutes de peinture, altération sous-jacente des enduits de plâtre, causées par les travaux des démolisseurs ;

2) décollements des tapisseries du séjour et infiltrations d’eau responsables de moisissures des tapisseries en plusieurs lieux des murs du séjour : ces altérations ont été causées par l’eau, la couverture vitrée de la terrasse du 1er étage ayant été déposée et le bâchage de la terrasse pendant ces travaux mal réalisé ;

3) décollements des bois des deux colonnes portant le plafond du séjour ;

4) tâches d’infiltrations d’eau et fissurations au plafond de la salle à manger ;

5) décollements et fissurations en plafond du dégagement dans le couloir ;

6) dégâts des eaux au sol et dégradations des parquets au niveau du séjour dus à l’absence d’étanchéité générée par la brisure de la verrière du 1er étage;

21. La Snc [Adresse 1] fait valoir qu’alors qu’elle avait fait réaliser un procès-verbal d’état des lieux avant travaux, par ministère d’huissier, le 6 novembre 2017, la comparaison avec celui dont se prévaut l’intimé ne fait apparaître aucune dégradation.

Elle conclut donc au rejet de la demande.

Sur ce,

22. Il apparaît qu’en effet, la Snc avait pris la précaution de faire procéder à un état des lieux avant que ne débutent les travaux.

Il résulte de ce document que l’appartement dont M. [H] a conservé la propriété se trouvait dans un état très moyen, 'dans son jus’ pour reprendre l’expression de l’huissier.

De nombreuses fissures parcouraient les plafonds, les revêtements étaient défraîchis et par endroit, l’enduit était boursouflé de même que la verrière était sale et présentait des traces d’infiltrations et que la marquise semblait présenter des carreaux fêlés et cassés.

23. Il ne résulte pas, de façon certaine, de la comparaison de ce procès-verbal avec celui dressé, le 10 septembre 2019, à la requête de M. [H], une aggravation de ces symptômes et en tout état de cause, l’existence d’un lien entre ceux-ci et les travaux critiqués.

Le tribunal a certes admis que la marquise avait subi des bris de verre et accordé en conséquence à M.[H] une indemnité de 1 507 € et si l’appelant l’admet, elle affirme sans être contredite que cette marquise a été supprimée à l’initiative de M. [H] qui ne souhaitait pas la conserver.

Le jugement sera donc infirmé sur ce dernier point et confirmé pour le surplus.

24. M. [H] réclame encore une somme de 2500 € en réparation du préjudice de jouissance qu’il affirme avoir subi durant la réalisation des travaux en question.

Il soutient en effet qu’il avait prévu de proposer son bien à la location tous les week-ends à compter de janvier 2018;

25. Mais M.[H] d’une part, n’explique pas en quoi la réalisation de travaux dans les parties privatives d’un tiers était de nature à l’empêcher de louer son appartement, surtout les week-end, période pendant laquelle, par définition, les travaux étaient en principe interrompus et d’autre part, ne justifie nullement avoir eu ce projet.

Il ne prétend d’ailleurs pas ni ne justifie avoir mis en oeuvre ce projet une fois les travaux terminés.

IV- Sur la demande relative au remboursement de diverses dépenses générées par les travaux

26. M. [H] affirme qu’à l’occasion des travaux réalisés par la Snc, il s’est vu contraint d’engager les frais suivants :

— déplacer en cave la chaudière gaz pour la mise en place de l’ascenseur dans les étages = 1.980 €

— démonter le chauffage central = 1.320 €

— faire fermer la salle à manger du rez-de-chaussée pour la création du sas d’entrée de l’immeuble et fermer le passage du RDC/palier escalier = 784,32 € + 575,55 € = 1.357,87€

— faire l’avance de la consommation d’électricité du chantier [la SNC s’était branchée sur les compteurs d’électricité et d’eau de M. [H] en s’engageant à prendre en charge la consommation – sur la base de leur consommation calculée sur deux compteurs successifs: 1785 KWH – le 1°triphasé : 1783 kwh – le 2° en mono : 1756 kwh = 3 639 kwh x 0,30 = 1091,70 tarif KWh sur la base des factures : 0,30 € le kwh (abonnement et consommation compris – pas de compteur de chantier installé par SNC 141

— faire l’avance de la consommation d’eau du chantier [la SNC s’était branchée sur les compteurs d’électricité et d’eau de M. [H] en s’engageant à prendre en charge la consommation ' Relevé des compteurs de l’architecte) = 156 €

— régler des frais de modification du règlement de copropriété dont la SNC devait prendre en charge la moitié, ce qu’elle n’a pas fait = 960€ /2= 480 €

— régler un appel de fonds au titre des travaux pour permettre l’alimentation d’eau dans les étages = 1.319,68 €

— régler des frais de constat d’huissier pour constater les dégâts causés par les travaux= 444,09 €

— prendre en charge temporairement la totalité du coût des taxes foncières annuelles, à charge pour la SNC de rembourser sa quote-part. = 4.435 €

Il réclame donc en conséquence la somme de 12 584,64 €.

27. S’agissant du déplacement de la chaudière, il résulte des échanges de messages électroniques entre les parties qu’il s’agissait d’un accord entre les parties et rien n’indique

qu’il était convenu que M. [H] devait être remboursé du coût de cette opération.

28. Il en est de même du démontage du chauffage central étant observé de surcroît que selon la snc qui n’est pas contredite sur ce point, cela procédait de la seule initiative de l’intimé qui aurait démonté les radiateurs pour les récupérer sans s’être pourvue de son accord.

29. La demande concernant la fermeture de la salle à manger du rez-de-chaussée est particulièrement peu explicite et alors qu’il se borne à produire une facture de plâtrerie, M. [H] ne démontre en rien en quoi ces travaux seraient à la charge de la Snc [Adresse 3].

30. Pour ce qui concerne l’avance qu’il aurait consentie à la Snc en l’autorisant à utiliser son alimentation en eau et en électricité, M. [H] se limite à produire des factures sans démontrer la réalité de ses affirmations alors que de son côté, la Snc verse aux débats les appels de provision du syndic de copropriété au titre de l’année 2018 dont il résulte qu’elle a payé des charges de consommation d’eau et d’électricité au titre des différents lots dont elle était propriétaire.

On ne distingue d’ailleurs pas pour quelle raison, cette société aurait eu besoin d’emprunter à M. [H] ses sources d’alimentation en eau et en électricité.

31. Il existe certes un litige concernant une insuffisance de l’alimentation en eau liée à la section du réseau qui serait imputable à la Snc selon M. [H].

Mais le remboursement de la somme de 1319,68 € réclamé par M. [H] se rapporte à un appel de fonds qui lui a été adressé par le syndic de copropriété, le 19 septembre 2019, et ne porte que sur le remplacement du compteur d’eau.

En tout état de cause, aucun élément ne permet de retenir la responsabilité de la Snc sur cette question qui ferait de surcroît l’objet d’une procédure distincte.

32. Comme le soutient la société appelante, celle-ci ne peut être tenue de participer aux frais de la modification du règlement de copropriété qui a été commandée par M. [H] seul dans la perspective de la vente à intervenir au profit de la SNC [Adresse 5].

33. Les frais de constat d’huissier resteront à la charge de M. [H] puisqu’il n’a pas permis de démontrer l’existence des désordres allégués.

34. S’agissant du remboursement de la taxe foncière, M. [H] produit la copie d’un avis d’imposition afférent à l’année 2017 d’un montant de 4912 €.

Il y ajoute un document de calcul dont il résulte qu’il réclame le remboursement de la taxe foncière au prorata de la période écoulée entre la vente de l’immeuble à la Snc en septembre 2017 et la revente par cette dernière à des tiers des différents étages, en novembre 2018 et janvier 2019 et ce, en fonction des millièmes considérés.

La société appelante ne conteste certes pas que l’acte de vente prévoyait un tel remboursement, ne prétend pas avoir réglé la taxe foncière à quelque moment que ce soit et se borne à contester le calcul opéré par M. [H] mais ce dernier ne démontre pas avoir dû payer les taxes foncières en question.

En effet, l’avis de paiement pour 2017 est au nom de son frère [D] et non seulement,

il ne démontre pas avoir payé lui-même les impôts en question mais en outre, il ne produit même pas les avis d’imposition qui s’y rapportent.

35. Le jugement qui a rejeté toutes ces demandes sera donc confirmé.

V- Sur les demandes accessoires

36. Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SNC [Adresse 3], qui succombe dans son appel, supportera la charge des dépens d’appel.

Il sera alloué à M. [Z] [H] la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 avril 2022 en ce qu’il a débouté M. [H] de sa demande de remboursement et lui a accordé la somme de 1507 € en indemnisation de son trouble de voisinage ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SNC [Adresse 3] à rembourser à M. [H] la somme de 17 571,08 € ;

Déboute M. [H] de sa demande de paiement de la somme 1507 € au titre des dégradations de la marquise ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne la SNC [Adresse 3] à payer à M. [Z] [H] la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,