Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 29 janvier 2026, n° 22/02392

CA Bordeaux
Confirmation 29 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Réticence dolosive
La cour a estimé que les appelantes n'ont pas prouvé que leur consentement a été vicié et qu'elles n'ont pas qualité pour invoquer un vice du consentement d'autres copropriétaires.
Rejeté
Abus de majorité
La cour a jugé que les résolutions visaient à protéger l'intérêt collectif et n'ont pas été adoptées dans un but d'abus de majorité.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 29 janv. 2026, n° 22/02392
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/02392
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Luc MANETTILucie TEYNIEFrédéric MASQUELIERAmandine QUEMA
Cabinet(s) :	CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUXAARPI MASQUELIER-CUERVO
Parties :	Société en nom collectif au capital de 10.000 €, Société à responsabilité limitée au capital de 2.114.173 €, S.N.C. [ Adresse 24 ] [ Localité 13 ] MURS, S.A.R.L. APLUS [ Localité 13 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 29 JANVIER 2026

N° RG 22/02392 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWQA

S.A.R.L. APLUS [Localité 13]

S.N.C. [Adresse 8] [Localité 13] MURS

[Adresse 21]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] (chambre : 1, RG : 19/11910) suivant déclaration d’appel du 17 mai 2022

APPELANTES :

S.A.R.L. APLUS [Localité 13]

Société à responsabilité limitée au capital de 2.114.173 €, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro B 449 824 408, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

S.N.C. [Adresse 24] [Localité 13] MURS

Société en nom collectif au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°391 218 922, dont le siège social est sis [Adresse 19] [Localité 2] [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

Représentés par M^e Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué à l’audience par M^e QUEMA

INTIMÉE :

[Adresse 20] [Localité 13]

prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL EUROCEAN IMMOBILIER – ATLANTIC SYNDIC,dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal, demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e CORNILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’audience s’est tenue en présence de Mme [V] [K], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- La sarl Aplus [Localité 13], la sci Le Baganais et la snc [Adresse 26] Cheval Murs sont copropriétaires au sein du syndicat des copropriétaires [Adresse 25], situé [Adresse 18] à [Adresse 14] ([Adresse 3]).

La copropriété, destinée à une résidence de tourisme, a évolué, du fait du changement de destination de nombreux lots en usage d’habitation.

La société Aplus [Localité 13] et la société [Adresse 26] Cheval Murs exploitent l’hôtel et une partie de la résidence, mais estiment supporter des charges trop importantes liées à l’entretien du site et des parties communes.

De son côté, le syndicat des copropriétaires leur reproche l’appropriation de certaines parties communes, et de ne pas s’acquitter de la totalité des charges de copropriété qui leur incombent.

Le premier août 2019, la sarl Aplus [Localité 13] a formulé une proposition de transaction, visant à exclure ses lots de la copropriété et à acquérir en propre une partie des parties communes.

Remettant en cause la capacité du syndic à assurer ses fonctions, la société Aplus [Localité 13] a ensuite demandé au syndic de porter cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, en lui soumettant les pièces annexées à l’offre de transaction qu’elle avait formulée.

Le syndic a inscrit cette question à l’ordre du jour ainsi que plusieurs résolutions (n°33 à 38) visant notamment à l’autoriser à agir en justice par toutes les voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris en référé, à l’encontre de la Sarl Aplus, [Adresse 17] [Localité 13] murs pour qu’il soit statué sur l’aliénation des parties communes, le local 'accueil’ transformé en local laverie d’une part et la salle de réunion médoc, le spa de l’hôtel d’autre part, à des fins privatives.

L’ensemble de ces résolutions ont été adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2019.

2- Estimant que l’adoption de ces résolutions ont été surprises par le dol, le syndic ayant omis de communiquer les pièces annexées au courrier du 1er août 2019 sollicitant que soit soumis au vote une résolution de défiance à l’encontre du syndic, la société Aplus [Localité 13] et la Snc [Adresse 9] [Localité 13] cheval mur ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 33 à 38.

Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les sociétés Aplus [Localité 13] et [Adresse 24] [Localité 13] murs de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté le [Adresse 23] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné les sociétés Aplus [Localité 13] et [Adresse 25] murs à verser la somme de 3 000 euros au [Adresse 23] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les sociétés Aplus [Localité 13] et [Adresse 24] [Localité 13] murs aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration du 17 mai 2022, la société Aplus [Localité 13] et la Snc [Adresse 9] [Localité 13] murs ont fait appel de cette décision.

3- Dans leurs dernières conclusions du 22 mai 2025, la société Aplus Lacanau et la Snc [Adresse 9] Lacanau murs demandent à la cour d’appel de :

— réformer le jugement entrepris ;

En conséquence,

— annuler les résolutions 33, 34, 35, 36, 37 et 38 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 28 septembre 2019 ;

— les dispenser de toute participation à la condamnation qui sera prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

4- Dans ses dernières conclusions du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris ;

En conséquence,

— débouter les sociétés Aplus [Localité 13] et [Adresse 24] [Localité 13] murs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture sera rendue le 02 juin 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation des résolutions 33 à 38 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2019.

5- Dans le cadre de leur appel, la société Aplus [Localité 13] et la Snc [Adresse 9] [Localité 13] murs soutiennent en premier lieu, que les résolutions n°33 à 38, adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 septembre 2019, autorisant le syndic à agir en justice à leur encontre, doivent être annulées sur le fondement de la réticence dolosive, au motif que les copropriétaires n’auraient pas été valablement informés de l’existence d’une proposition transactionnelle.

Elles reprochent au syndic de ne pas avoir communiqué aux copropriétaires, préalablement au vote, la proposition de transaction soumise par courrier par la société Aplus [Localité 13] le 1er août 2019.

Elles font valoir que cette offre chiffrée permettait de compenser l’utilisation des parties communes du centre équestre, la salle Médoc, le SPA et le local accueil lingerie par une contrepartie financière.

Elles en concluent qu’en dissimulant les détails de cette offre, le syndic a fait obstacle à une résolution amiable du litige, et a ainsi surpris le vote des copropriétaires, qui n’ont pu disposer de ces documents lors de l’assemblée.

Les appelantes prétendent en second lieu que les résolutions doivent être annulées pour abus de majorité, en ce qu’elles compromettent l’équilibre indispensable entre les droits des copropriétaires.

Elles soulignent ainsi supporter la charge des occupations illicites des parties communes par d’autres copropriétaires, et notamment celle des factures d’électricité impayées par d’autres copropriétaires.

6- Le syndicat des copropriétaires réplique que l’action en nullité sur le fondement du dol ne peut être exercée que par la partie dont le consentement a été vicié.

Il fait valoir que non seulement, les appelantes ne prouvent aucun dol ou erreur, ne soutiennent pas que leur propre consentement aurait été vicié, mais allèguent seulement que le consentement de certains autres copropriétaires qu’elles se gardent de désigner, aurait été surpris par le dol.

En tout état de cause, le syndicat souligne que les appelantes ont elles-mêmes adressé leur proposition de règlement amiable du litige à l’ensemble des copropriétaires le 14 décembre 2018.

Enfin, il rappelle que la décision d’attraire en justice un copropriétaire qui s’est attribué à son profit les parties communes de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté par les appelantes, n’est pas constitutif d’un abus de majorité.

Sur ce,

7- Il est constant que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2019, ont été adoptées par 42.578/82.526 tantièmes et 36 copropriétaires, les résolutions suivantes:

' N°33 ' Autorisation donnée au Syndic d’agir en justice par toutes les voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris en référé, à l’encontre du copropriétaire APLUS :

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du constat d’huissier du 14 juin 2019

joint à la convocation, autorise le syndic à agir en justice, par toutes les voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes à l’encontre du copropriétaire APLUS concernant les faits suivants :

— aliénation d’une partie commune, local accueil transformé en local laverie, à des fins privatives.

N°34 – résolution identique mais à l’encontre du copropriétaire "[Adresse 16] [Adresse 11]"

N°35 ' résolution identique mais à l’encontre du copropriétaire "[Adresse 24] [Localité 15]"

N°36 – Autorisation donnée au Syndic d’agir en justice par toutes les voies de droit et devant

toutes les juridictions compétentes, y compris en référé, à l’encontre du copropriétaire LE BAGANAIS CENTRE HOTELIER VITALPARC :

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du constat d’huissier du 14 juin 2019

joint à la convocation, a donc autorisé le syndic à agir en justice, par toutes les voies de droit

et devant toutes les juridictions compétentes à l’encontre du copropriétaire LE BAGANAIS

CENTRE HOTELIER VITAL PARC concernant les faits suivants :

— aliénation d’une partie commune à des privatives : Salle de réunion Médoc, Spa de l’hôtel

N°37 – résolution identique mais à l’encontre du copropriétaire « APLUS »

N°38 – résolution identique mais à l’encontre du copropriétaire "[Adresse 24] [Localité 15]".

8- A l’appui de leur demande d’annulation de ces résolutions, les appelantes développent un premier moyen selon lequel ces résolutions auraient été surprises par le dol, le syndic ayant omis de communiquer les pièces annexées au courrier du premier août 2019 sollicitant que soit soumis au vote une résolution de défiance à l’encontre du syndic.

9- La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2019 révèle que l’examen de la résolution n°8 a bien été inscrite à l’ordre du jour, conformément à la demande de M. [J], gérant de la sarl Aplus [Localité 13], formulée en ces termes 'Nous vous remercions de porter en point d’information à l’ordre du jour de ladite assemblée sous l’intitulé 'capacité du syndic de la copropriété [Adresse 24] [Localité 13]' à assurer ses fonctions’ -courrier et pièces que nous vous remercions de bien vouloir communiquer à l’ensemble des copropriétaires ' (pièce 2 appelantes).

10- Selon les dispositions des articles 1128 et 1130 du code civil, le consentement est nécessaire à la validité d’une convention et l’erreur, le dol ou la violence, lorsqu’ils sont de nature à ce que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, vicient le

consentement.

11- Il est cependant admis qu’une action en nullité pour vice du consentement est une action en nullité relative, et que cette action est réservée à celui des contractants dont le consentement a été vicié (1re Civ., 4 juillet 1995, pourvoi n 93-15.005; 3e Civ., 18 octobre 2005, pourvoi n° 04-16.832).

12- Par conséquent, les sociétés appelantes, qui n’alléguent pas que leur propre consentement a été vicié, n’ont pas qualité pour invoquer l’existence d’un vice entachant le consentement de copropriétaires, qu’au demeurant elles ne désignent même pas nommément, de sorte que ce premier moyen est inopérant.

13- A titre surabondant, la cour d’appel observe qu’un défaut de communication de pièces par le syndic n’aurait obéré que la sincérité du vote de la résolution n°8 et pas celle des résolutions N°33 à 38, qui ont un autre objet, dès lors qu’elles visent à autoriser le syndicat des copropriétaires à engager une procédure contre les appelantes, et que l’engagement d’une procédure supposant qu’une démarche amiable ait été tentée préalablement, cette autorisation n’est pas exclusive d’une démarche transactionnelle sur les points en litige.

14- A titre encore plus surabondant, il convient de relever, à l’instar du tribunal, qu’il n’est pas contesté que les pièces litigieuses ont été diffusées lors de l’assemblée générale le du jour du vote, et que les appelantes avaient elles-mêmes adressé la proposition de règlement transactionnel du litige à l’ensemble des copropriétaires le 14 décembre 2018, soit plusieurs mois avant l’assemblée générale du 28 septembre 2019, et qu’il en résulte donc que les copropriétaires, contrairement à ce qui est soutenu, ont bien reçu les informations utiles au vote.

15- La société Aplus [Localité 13] et la Snc [Adresse 9] [Localité 13] murs articulent ensuite un second moyen tiré de l’abus de majorité qui devrait, selon elles, entraîner l’annulation des résolutions litigieuses.

16- Il est constant que l’abus de majorité consiste à utiliser la majorité des voix des copropriétaires dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, ou dans un intérêt qui lui est contraire, ou dans un intérêt personnel, ou enfin dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.

17- En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 14 juin 2019, qui révèle l’appropriation par les sociétés appelantes de certaines parties communes à savoir le local 'accueil', le spa de l’hôtel, la salle Médoc, occupation qui n’est pas discutée par ces dernières.

18- De leur côté, les sociétés Aplus [Localité 13] et la Snc [Adresse 9] [Localité 13] murs font état du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 9 avril 2019, annexé aux pièces communiquées dans le cadre des délibérations de l’assemblée, aux termes duquel l’huissier de justice constate le décaissement par certains copropriétaires d’un talus du lot n°709, la mise en place de poteaux supportant une châine entre les lots 725 et 727, la pose de pictogrammes interdisant la circulation à cheval, la pose de fil à linge dans les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7]).

19- La cour d’appel considère tout d’abord que la demande d’inscription d’une résolution visant à autoriser le syndicat des copropriétaires à engager une action aux fins de statuer sur l’appropriation de parties communes par un copropriétaire, ne saurait s’analyser comme étant contraire à l’intérêt collectif, dans la mesure où elle tend au contraire à préserver l’intérêt de la majorité.

20- Ensuite, la cour d’appel observe que les faits relevés par l’huissier de justice dans son procès-verbal du 9 avril 2019, s’ils peuvent être assimilés à des manquements de certains copropriétaires, notamment au règlement de copropriété, revêtent cependant un caractère de gravité bien moindre que l’occupation illicite de parties communes.

21- Par conséquent, les appelants n’établissent pas que le syndicat a adopté une attitude discriminante à leur égard, ni qu’il a agi dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, étant souligné qu’il n’a pas dissimulé les violations de certains des copropriétaires au règlement de copropriété, comme rappelé supra.

22- En considération de ces éléments, les résolutions contestées ont été votées sans que soit caractérisé un abus de majorité.

23- Le jugement qui a rejeté la demande d’annulation des résolutions n°33 à 38, votées lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2019, sera par conséquent confirmé.

Sur les mesures accessoires.

24- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

25- Les sociétés Aplus [Localité 13] et [Adresse 9] [Localité 13] murs, parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d’appel, et seront condamnées à verser au [Adresse 22] [Localité 13] murs la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Aplus [Localité 13] et la snc [Adresse 9] [Localité 13] murs aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société Aplus [Localité 13] et la snc [Adresse 9] [Localité 13] murs à verser au [Adresse 22] [Localité 13] murs la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,