COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 JANVIER 2026

N° RG 20/05284 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-L3JU

[Y] [S]

[W] [R] épouse [S]

c/

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DU DELTA II

S.A.R.L. AAGS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] (chambre : 1, RG : 15/12251) suivant déclaration d’appel du 24 décembre 2020

APPELANTS :

[Y] [S]

né le 24 Juin 1952 à [Localité 9]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]

[W] [R] épouse [S]

née le 06 Décembre 1953 à [Localité 7]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Marie-Marguerite OURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DU DELTA II

sis [Adresse 1]

agissant par son syndic la société [Localité 4] [Localité 5] GESTION SYNDIC (AAGS)

S.A.R.L. AAGS

La société [Localité 4] [Localité 5] GESTION SYNDIC (AAGS), immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°485 052 914 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentés par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’audience s’est tenue en présence de Mme [P] [X], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte en date du 16 mars 2007, M. [Y] [S] et Mme [W] [R] épouse [S] (ci après les époux [S]) ont acquis en l’état futur d’achèvement, au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété [Adresse 8], les lots suivants :

— N°6, bâtiment F, rez-de-chaussée : villa avec local vélo et garage, droit de jouissance exclusive d’une terrasse, jardin privatif, porche et aire de stationnement,

— N°30 : parking plein air.

Le lot contigu a été acquis par les consorts [J].

Les époux [S] ont dénoncé des travaux réalisés par leurs voisins, les consorts [J], sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dont notamment :

— la construction d’un mur en béton entre les propriétés,

— l’installation de leur société d’ambulances au sein de leur villa avec la construction d’un carport (abri léger destiné aux véhicules automobiles) pour abriter les ambulances en limite de propriété,

— le remplacement de leur jardin devant leur maison par du goudron,

— l’installation d’une caméra près du grillage filmant la propriété des époux [S],

— l’installation d’une caravane et d’un chalet.

Les époux [S] ont dénoncé cette situation au syndic de l’époque et leurs voisins ont tenté de régulariser cette situation lors de plusieurs assemblées générales. Or, les demandes des consorts [J] ont été rejetées.

Ces derniers n’ont pas régularisé la situation et face à l’inertie du syndic, les époux [S] ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par ordonnance de référé du 29 juillet 2013 confirmée par arrêt du 20 octobre 2014, le tribunal a ordonné la démolition sous astreinte du mur séparatif des propriétés et du carport, considérant que ces aménagements étaient générateurs d’un trouble anormal du voisinage pour les époux [S].

Dans une nouvelle assemblée générale du 11 septembre 2015, l’obligation de détruire le mur litigieux a été décidée. Toutefois l’assemblée a autorisé la construction du carport édifié par les consorts [J].

Par jugement du 25 juillet 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux a liquidé l’astreinte due par les consorts [J] et les a condamnés à payer les sommes de 18 500 euros chacun aux époux [S].

L’astreinte globale a toutefois été ramenée à la somme de 20 780 par la cour d’appel de Bordeaux par arrêt du 21 mars 2019.

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2016, il a été demandé que la séparation de chaque villa reste comme elle l’était « lors de la livraison de la copropriété à l’été 2007, soit une clôture constituée d’un grillage vert d’environ 1,70m de hauteur, bordé d’une haie vive ».

Ce n’est toutefois qu’après la mise en vente de leur lot par les consorts [J] que cette clôture, constituée par un grillage, a été retirée.

2. Contestant la résolution n°25 de l’assemblée générale du 11 septembre 2015 susmentionnée, les époux [S] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir sa nullité. Ils recherchent également la responsabilité du syndic, la Sarl AAGS.

En cours de procédure, les consorts [J] ont vendu les lots qu’ils possédaient au sein de la copropriété et le carport litigieux a été démonté.

3. Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— révoqué l’ordonnance de clôture en date du 2 décembre 2019 et fixé la clôture de l’instruction du dossier au jour de l’audience ;

— déclaré recevable l’action de M. et Mme [S] ;

— débouté M. et Mme [S] de leurs demandes ;

— condamné M. et Mme [S] à payer à la Sarl [Localité 4] [Localité 5] Gestion Syndic (AAGS) une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts, outre 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [S] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

4. Par déclaration du 24 décembre 2020, les époux [S] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions du 17 novembre 2025, ils demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— réformer le jugement dont appel.

Statuant de nouveau,

— annuler la résolution n°25 de l’assemblée générale du 11 septembre 2015.

En conséquence,

— condamner la Sarl AAGS au paiement d’une indemnité d'1 euro symbolique à titre de dommages et intérêts à leur profit ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et la Sarl AAGS de leurs demandes, fins et prétentions à leur égard ;

— condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et la Sarl AAGS au paiement d’une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et la Sarl AAGS aux entiers dépens de première instance et d’appel;

— les exonérer de toute participation aux frais de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans leurs dernières conclusions du 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires et la Sarl AAGS demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en cause d’appel ;

— condamner in solidum les époux [S] à leur payer une indemnité de 4 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les époux [S] aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la résolution n° 25 prise par l’assemblée générale du 11 septembre 2015

5. Le tribunal a considéré que la résolution n° 25 ayant autorisé la construction du carport édifié par les consorts [J] ne devait pas être annulée alors qu’elle ne contrevenait pas au règlement de copropriété et qu’en outre, l’ouvrage construit était conforme à la destination de l’immeuble sans porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble. De plus , le premier juge a considéré que la résolution querellée prise par l’assemblée générale du 11 septembre 2015 ayant autorisé la construction du carport litigieux n’était pas identique aux résolutions prises antérieurement par les copropriétaires des 25 mai 2011 et 8 novembre 2013 qui portaient sur des ouvrages différents. Le tribunal a encore considéré que cette autorisation ne portait pas atteinte à la jouissance du lot des époux [S]. En outre le premier juge a considéré qu’aucune faute ne pouvait être reprochée au syndic dans l’organisation de l’assemblée ayant conduit au vote de la résolution numéro 25. Enfin le grief relatif au défaut de vérification des travaux entrepris par les consorts [J] à la suite de cette autorisation n’était pas fondé puisqu’il n’était pas démontré que ceux-ci n’étaient pas conformes à la dite autorisation.

Les époux [S] font valoir au soutien de leur appel que le tribunal a violé les règles de procédure alors que le syndicat des copropriétaires et la société AAGS ont conclu après la clôture et que s’ils ont pu y répondre ce ne fut que dans la précipitation si bien que le tribunal ne pouvait pas révoquer l’ordonnance de clôture en l’absence de cause grave. Par ailleurs leur action est recevable même si leurs voisins ont démonté le carport litigieux et si ceux-ci ont revendu leurs lots dans la copropriété. En outre les consorts [J] ne pouvaient solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, l’autorisation de la construction du carport litigieux sans notifier un projet de résolution comportant un dossier concernant l’implantation et la consistance des travaux si bien que la dite assemblée générale du fait de cette irrégularité n’aurait pas dû se prononcer ce qui doit entraîner la nullité de la résolution litigieuse. En toute hypothèse le règlement de copropriété interdisait en son article 6 l’édification sur les jardins privatifs d’une telle construction en dur.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] fait valoir que le principe du contradictoire n’a pas été méconnu par le premier juge alors que notamment les époux [S] ont bénéficié d’un délai de trente-quatre jours pour répondre à ses dernières écritures, soit d’un délai raisonnable. Sur le fond, il soutient que la résolution n° 25 est valable sur la forme alors que les consorts [J] avait sollicité du syndic, dans un délai raisonnable, l’inscription de la résolution litigieuse à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir en fournissant les éléments d’information suffisants dont les devis des travaux qu’ils voulaient entreprendre. En toute hypothèse, le carport litigieux ayant été démonté, ils n’ont plus d’intérêt à agir. Sur le fond, il considère que le règlement de copropriété a été respecté alors qu’il n’interdit pas l’installation de structures légères et démontables sur les lots privatifs. Par ailleurs, la résolution n°25 été adoptée à la majorité prévue par l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 car elle n’imposait pas un vote à l’unanimité lequel est nécessaire quand les travaux affectent les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble ou la destination de celui-ci, ce que les appelants ne démontrent nullement. Enfin la résolution litigieuse ne remettait pas en cause celle prise le 25 mai 2011 laquelle avait refusé aux mêmes copropriétaires la construction d’un carport différent (d’une hauteur de 3 mètres et sans implantation précise).

Sur ce

6. Les époux [S] ne demandant pas que soit prononcée la nullité du jugement déféré pour méconnaissance des règles relatives au respect du principe du contradictoire, la procédure antérieure au jugement est sans effet sur la présente décision dès lors que l’appel qu’ils ont entrepris afin de voir simplement réformer le jugement critiqué, remet la chose jugée en question si bien qu’il est à nouveau statué en fait et en droit conformément aux dispositions de l’article 561 du code de procédure civile.

7. Par ailleurs, il convient de rappeler que si l’article 6 du règlement de copropriété disposait que : ' les copropriétaires ayant la jouissance privative de leur jardin ont interdiction d’y édifier toute construction de type abri, barbecue, ni de réaliser des revêtements de sol ', le carport édifié par les consorts [J], constitué en l’espèce de simples tubes et d’une bâche, constituait une installation légère et démontable qui ne répondait pas au terme de construction qui s’entend d’un édifice pérenne.

8. En conséquence, le règlement de copropriété n’interdisait pas une telle installation provisoire qui a d’ailleurs été démontée aujourd’hui.

9. De plus, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les consorts [J] avait adressé au syndic, outre leur demande de résolution, des précisions sur les dimensions de l’installation qu’ils envisageaient de monter et les devis qui permettaient aux copropriétaires d’être parfaitement informés du projet envisagé, si bien que les documents visés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 avaient bien été transmis.

10. En outre, ainsi que le premier juge l’a parfaitement relevé, la résolution contestée devait être approuvée à la majorité des copropriétaires, telle que prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et non à l’unanimité de ceux-ci alors qu’il n’est nullement démontré que ce projet affectait les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

11. Les appelants persistent à soutenir que l’installation sollicitée aurait porté atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de l’immeuble ou à la destination de celui-ci.

12. Toutefois, ces deux premiers critères sont parfaitement subjectifs et les époux [S] ne précisent pas en quoi l’installation projetée sur un lot privatif pouvait affecter les parties communes et l’esthétique de celles-ci.

13. Par ailleurs, ils ne précisent pas en quoi l’édification d’une installation légère destinée à abriter l’ambulance des consorts [J] aurait été contraire à la destination de l’immeuble alors que le règlement de copropriété autorisait la pratique d’une activité libérale dont celle de leurs voisins.

14. De plus les résolutions antérieures n’interdisaient pas la nouvelle demande de résolution des consorts [J] alors que leur nouveau projet était différent de ceux qui avaient été interdits le 21 mai 2011 et le 8 novembre 2013 par les copropriétaires.

15. La cour constate que sur ce point le syndic avait d’ailleurs rappelé dans la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 11 septembre 2015 qu’à deux reprises par le passé, l’assemblée générale des copropriétaires avait rejeté des projets différents. Aussi, l’attention des copropriétaires était parfaitement attirée sur ce nouveau projet différent, différence qui n’interdisait pas une nouvelle demande de résolution par des consorts [J].

16. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [S] de leur demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale en date du 11 septembre 2015.

Sur la responsabilité du syndic, la SARL [Localité 4] [Localité 5] GESTION SYNDIC

17. Le tribunal a écarté la responsabilité du syndic pour violation du règlement de copropriété ou des modalités du vote lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2015 puisqu’il avait précédemment jugé que le dit règlement ou les règles légales avaient été parfaitement observées. En outre, il a jugé que la responsabilité du syndic ne pouvait davantage être retenue au titre de la surveillance des travaux autorisés alors que les époux [S] ne démontraient pas que les travaux réalisés n’auraient pas été conformes à l’autorisation votée.

Les époux [S] soutiennent au contraire que le syndic a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Notamment, il n’aurait pas dû inscrire la demande de résolution des consorts [J] à l’ordre du jour alors que celle-ci était irrégulière au regard du règlement de copropriété et de la loi. En outre, il aurait dû se montrer vigilant lors de l’exécution des travaux par ces derniers alors qu’ils avaient entrepris un recours contre l’autorisation

Sur ce

18. Les appelants croient pouvoir démontrer la faute du syndic par l’inobservation des règles et règlements qui s’imposaient à l’occasion de la demande de résolution des consorts [J]. Toutefois, le tribunal et la présente cour ont considéré que ces textes avaient été respectés, tant par leur lettre que par leur esprit. Dans ces conditions, aucune faute ne peut être fondée sur une telle inobservation alléguée.

19. Par ailleurs, concernant l’exécution des travaux autorisés par l’assemblée générale, si les époux [S] avaient entrepris un recours en justice, les appelants ne précisent pas ce qu’aurait dû être le comportement du syndic alors qu’ils reconnaissent eux-mêmes que la décision pouvait être exécutée aux risques et périls de la copropriété.

Notamment, le syndic n’avait ainsi aucune obligation et notamment pas d’alerter les consorts [J] des conséquences éventuelles du recours entrepris par les époux [S] ou encore de saisir le juge des référés afin de solliciter la remise en état des parties communes.

20. En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leurs demandes à l’égard du syndic.

Sur le préjudice de la SARL [Localité 4] [Localité 5] GESTION SYNDIC

21. Le tribunal a considéré que la procédure en responsabilité engagée et maintenue contre le syndic par les époux [S] était abusive alors que le carpot avait été enlevé et ce procés avait causé à la société Andernos Aracachon Gestion Syndic une atteinte à son image au sein de la copropriété laquelle avait sollicité un changement de leur syndic.

Les époux [S] considèrent qu’ils ont été condamnés à tort considérant que le maintien de leur procédure est justifié dans la mesure où certes les consorts [J] ont vendu leur lot et démonté le carport mais leur acheteur pourrait très bien le réinstaller. Par ailleurs, les demandes de changement de syndic sont indépendantes de la présente procédure et la loi leur donne le droit de critiquer la gestion de leur syndic.

La société [Localité 4] [Localité 5] Gestion Syndic fait valoir qu’elle n’a pas pris parti dans le conflit opposant les appelants à leurs voisins et qu’elle s’est bornée à respecter les règles applicables. Elle fait valoir qu’elle est étrangère aux nombreuses procédures civiles et pénales qui les ont opposés. Malgré cette neutralité elle a subi une hostilité exacerbée des époux [S] qui ont seuls tentés en vain d’obtenir son remplacement.

Sur ce

22. Le syndic a subi pendant des années une hostilité virulente des époux [S] faute pour lui de ne s’être pas aligné sur leurs positions. En outre alors que le carport avait été démonté les appelants ont maintenu leur procédure et ont cherché à faire remplacer le syndic, la société [Localité 4] [Localité 5] Gestion Syndic ainsi que le démontrent les lettres de Mme [S] des 10 septembre 2016 et 19 février 2018 ainsi que leurs demandes de résolutions à cette fin ( cf: pièces 1 à 6 des appelants)

Or, le seul reproche qu’ils ont formalisé est le refus du syndic d’adhérer à leur position.

Leur comportement démontre que leur action ne consistait pas simplement à obtenir la destruction d’un ouvrage mais également leur volonté de battre monnaie de la situation , ainsi que la cour d’appel l’avait déjà relevé dans son arrêt du 21 mars 2019.

23. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [S] à verser à la société [Localité 4] [Localité 5] Gestion Syndic la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

24. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a justement apprécié le sort des dépens et des frais non compris dans les dépens exposés en première instance.

25. Par ailleurs, les époux [S] succombant devant la cour seront condamnés aux dépens d’appel et à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] d’une part la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et une somme équivalente sur ce même fondement au profit de la SARL [Localité 4] [Localité 5] Gestion Syndic.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant :

Condamne M. [Y] [S] et Mme [W] [R] épouse [S], ensemble, aux dépens d’appel;

Condamne M. [Y] [S] et Mme [W] [R] épouse [S], ensemble, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [Y] [S] et Mme [W] [R] épouse [S], ensemble, à payer à la SARL [Localité 4] [Localité 5] Gestion Syndic la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,