SA/CG

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- M^e Julio ODETTI

—  SCP AVOCATS CENTRE

LE : 20 MAI 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 MAI 2021

N° 296 – 10 Pages

N° RG 20/00645 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DIT4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de X en date du 02 Juin 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.R.L. Z A Y, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

La Prune

[…]

N° SIRET : 421 349 069

Représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de X

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 28/07/2020

II – S.A.S. SEPHORA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 393 712 286

Représentée par M^e Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

plaidant par la SARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

20 MAI 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. PERINETTI Conseiller

faisant fonction de Président de Chambre

M^me CIABRINI Conseiller

M. GEOFFROY Vice-Président placé

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte en date du 20 avril 2007, la SA GUIGNARD a donné à bail commercial à la SA SEPHORA un local situé […] à X pour une durée de 9 années, moyennant un

loyer de 78.000,00 euros hors taxe la première année, 88.000,00 euros hors taxe la deuxième année et 98.000,00 euros hors taxe à partir de la troisième année, sous condition suspensive d’obtention par la société preneuse d’une autorisation d’urbanisme afin de réaliser les aménagements nécessaires à son magasin.

Ce bail stipule dans son article 'RÉVISION DU LOYER' : 'La révision du loyer est soumise aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants du Code de Commerce. L’indice de référence est l’indice IRL publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques avec comme indice de référence le dernier indice publié à la date du 12 juillet 2007. Il ne pourra jamais être inférieur au loyer de base fixé au paragraphe ci-dessus'.

Par avenant en date du 3 août 2007, la réalisation de la condition suspensive a été constatée et la date de début du bail a été reportée au 1^er août 2007.

L’article 2 de cet avenant a complété l’article précité du bail par la phrase : 'L’indice de référence est l’indice IRL du 4^e trimestre 2006-valeur 107,13'.

La SA SEPHORA a régulièrement versé, son loyer, avec l’indexation prévue au contrat, à la SA GUIGNARD d’abord, puis à la SARL Z A Y ensuite (qui a acquis le local auprès de la SA GUIGNARD par acte en date du 31 juillet 2008).

Par acte d’huissier signifié le 30 décembre 2016, la SA SEPHORA a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1^er janvier 2017 auprès de la société Z A-Y.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2017, la SARL Z A Y a alors adressé à la SA SEPHORA un nouveau bail de 9 ans stipulant un loyer annuel de 111.900,00 euros hors taxe correspondant au montant du loyer atteint au terme du premier bail et comportant une clause de révision rédigée en des termes similaires à la clause de révision du bail initial.

En réponse, la SA SEPHORA, par mémoire adressé par lettre recommandée en date du 22 mars 2019, a sollicité de la SARL Z A Y :

— la fixation du loyer en principal à la somme de 70.800,00 euros HT par an à effet au 1^er janvier 2017,

— le plafonnement du loyer à la somme de 86.892,56 euros l’an à compter du 1^er janvier 2017,

— le remboursement par la SARL Z A Y du trop-perçu de loyers depuis le 1^er janvier 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2017 puis à compter de chaque échéance trimestrielle.

Par mémoire signifié le 29 mars 2019, la SA SEPHORA a saisi le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de X en fixation du loyer du bail renouvelé.

La SARL Z A Y a répondu à cette demande en faisant valoir notamment la clause contractuelle prévoyant l’interdiction de la fixation d’un loyer inférieur au loyer de base ainsi que la prescription prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Par acte d’huissier délivré le 17 juin 2019, la SA SEPHORA a fait assigner la SARL Z A Y devant le Tribunal de Grande Instance de X aux fins de voir déclarer non-écrits l’article 'RÉVISION DU LOYER' du bail commercial du 20 avril 2007 et l’article 2 de l’avenant du 3 août 2007.

Aux termes de ses dernières conclusions devant le Tribunal, la SA SEPHORA a demandé au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer non-écrits l’article 'RÉVISION DU LOYER' du bail commercial du 20 avril 2007 et l’article 2 de l’avenant du 3 août 2007,

— rejeter les demandes de la SARL Z A Y,

— condamner cette dernière à lui payer :

* la somme de 95.646,07 euros en remboursement des loyers trop versés entre le 2^e trimestre 2014 et le 2^e trimestre 2019 inclus,

* la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SARL Z A Y aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP AVOCATS CENTRE.

Aux termes de ses dernières conclusions devant le Tribunal, la SARL Z A Y a demandé de voir :

— principalement, rejeter les demandes de la SA SEPHORA ;

— subsidiairement, si le Tribunal devait considérer que l’indice IRL est inapplicable, dire que l’indice de révision du bail est l’indice des loyers commerciaux (ILC) et condamner la SA SEPHORA à lui payer la somme de 1.176, 23 euros à titre de rappel de loyers ;

— en tout état de cause, condamner la SA SEPHORA au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens de l’instance.

Par jugement du 2 juin 2020, le Tribunal Judiciaire de X a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Z A Y ;

— déclarer réputés non-écrits l’article 'RÉVISION DU LOYER' du bail commercial du 20 avril 2007 et l’article 2 de l’avenant du 3 août 2007,

— rejeté la demande de substitution d’indice formée par la SARL Z A Y ;

— condamné la SARL Z A Y à payer à la SA SEPHORA la somme de 95.646,07 euros ;

— condamné la SARL Z A Y aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP AVOCATS CENTRE ;

— condamné la SARL Z A Y à payer à la SA SEPHORA la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

La SARL Z A Y a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 28 juillet 2020.

Aux termes de ses conclusions (à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du Code de procédure civile), la SARL Z A Y, appelante, demande à la Cour de :

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement de première instance.

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— DÉCLARER irrecevables les demandes de la SAS SEPHORA ;

A titre subsidiaire,

— LES DÉCLARER mal fondées ;

— DÉBOUTER la SAS SEPHORA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal considérait que l’indice IRL était inapplicable, DIRE ET JUGER QUE l’indice de révision du bail commercial est l’ILC (indice des loyers commerciaux) ;

— CONDAMNER la SAS SEPHORA à payer à la SARL Z A Y la somme de 1.176, 23 € à titre de rappels de loyers ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SAS SEPHORA à payer à la SARL Z A Y la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS SEPHORA les dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes la SARL Z A Y fait valoir :

— que la demande de la SAS SEPHORA tendant à voir la clause réputée non écrite est irrecevable et qu’une demande en nullité de la clause serait prescrite puisqu’elle n’a pas été formée dans les 2 ans suivant la conclusion du contrat,

— que la loi PINEL n’est pas applicable en l’espèce (l’article 145-15 du Code de commerce n’étant pas d’application immédiate) et qu’à la supposer même applicable, elle ne saurait s’appliquer aux prescriptions acquises à la date de son entrée en vigueur,

— qu’à titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la Cour retenait l’application de la loi PINEL et la possible sanction du caractère non écrit, elle ne pourrait dès lors retenir son application qu’à compter du renouvellement du bail, soit à compter du 12 janvier 2017, en sorte que la clause ne pourrait être réputée non écrite que depuis le 12 janvier 2017,

— que dans l’hypothèse où la Cour considérerait que l’indice IRL ne s’applique pas, il faudrait alors considérer que l’indice ILC s’applique automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de rédiger le moindre avenant en application des dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce,

— qu’en application de cet indice ILC, la SARL Z A Y est créancière d’un montant de 1.156,23 euros,

— que les dispositions relatives à la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail ne sont pas d’ordre public, ainsi qu’il résulte de l’article L. 145-15 du Code de commerce, en sorte que si les parties en sont d’accord, elles peuvent fixer librement le loyer du renouvellement.

Aux termes de ses conclusions (à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du Code de procédure civile), la SAS SEPHORA, intimée, demande à la Cour, au visa des articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier et L. 145-15, L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce, de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de X le 2 juin 2020, en ce qu’il a :

o Rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Z A Y.

o Déclaré réputés non écrits l’article « RÉVISION DU LOYER » du bail commercial

conclu le 20 avril 2007 entre la SARL Z A Y et la SA SEPHORA et l’article 2 de son avenant du 3 août 2007.

o Rejeté la demande de substitution d’indice formée par la société Z A-Y.

o Condamné la SARL Z A Y à lui payer la somme de 95.646,07 euros (compte arrêté au 4 ème trimestre 2019).

o Condamné la SARL Z A Y aux entiers dépens.

o Condamné la SARL Z A Y à payer à la SA SEPHORA la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de l’instance devant le Tribunal Judiciaire de X.

Y ajoutant :

— Condamner la SARL Z A Y à lui rembourser les trop-perçus de loyers indûment indexés, TVA en sus, pour les échéances non prises en compte dans le jugement dont appel, à savoir à compter du 1^er trimestre 2020.

— Condamner la SARL Z A Y au paiement d’une somme de 5.000,00 euros au titre de la procédure d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens et autoriser la SCP AVOCATS CENTRE à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 février 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 mars

2021.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2021, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE FORMULÉE PAR la SA SEPHORA :

L’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi dite 'PINEL’ N° 2014-626 du 18 juin 2014 applicable à la présente affaire, dispose que 'sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.'

La loi du 18 juin 2014, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce (substituant à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des art. L. 145-37 à L. 145-41 leur caractère réputé non écrit) est applicable aux baux en cours (sauf en cas d’instance en cours au moment de son entrée en vigueur).

Par ailleurs, l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.

En l’espèce, le premier juge a justement relevé que la demande principale formulée par la SA SEPHORA ne tend pas à faire annuler la clause contractuelle litigieuse mais à la voir déclarer réputée non écrite.

Dès lors, cette action étant imprescriptible, les demandes formulées par la SA SEPHORA seront déclarées recevables.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

SUR LE CARACTÈRE NON ÉCRIT DE LA CLAUSE LITIGIEUSE :

Il sera renvoyé aux dispositions de l’article L. 145-15 susmentionné.

L’article L. 145-39 du Code de commerce, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail initial, dispose que '[…] par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Dans sa version issue de la loi N°2014-626 du 18 juin 2014, le même article dispose désormais que '[…] par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente'.

En l’espèce, la clause litigieuse, prévoyant que le loyer 'ne pourra jamais être inférieur au loyer de base fixé au paragraphe ci-dessus', est de nature à fausser le jeu normal de l’indexation en excluant, a minima partiellement, la réciprocité constituant l’essence de la clause d’échelle mobile (la possibilité d’une évolution à la baisse étant écartée).

Par ailleurs, le premier juge a justement observé qu’une telle clause a pour effet potentiel d’entrer en contradiction avec l’article L. 145-9 du Code de commerce permettant au preneur de solliciter la révision du loyer à la baisse.

La clause litigieuse encourt donc la sanction du réputé non écrit à ce titre.

S’agissant de l’indexation du loyer sur l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers), il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, 'dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées […] sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques'.

S’agissant d’un bail commercial en l’espèce, l’indice IRL ne peut être considéré en lien direct avec l’objet de la convention entre les parties.

La SARL Z A Y fait valoir dans ses écritures que son activité est une immobilière, faisant partie du groupe GUIGNARD bien connu dans la région, en sorte que son activité doit être considérée comme ayant un lien avec la location de locaux commerciaux.

Toutefois, l’extrait Kbis qu’elle produit aux débats fait uniquement apparaître, s’agissant de son activité, le code NAF '4110D : Supports juridiques de programmes' (pièce N°2). En l’absence de toute autre pièce, ce document ne saurait établir un lien direct entre l’activité de la SARL Z A Y et l’indice IRL prévu au contrat.

Dès lors, la mention de l’indice IRL dans la clause litigieuse contrevient aux dispositions de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier et ladite clause encourt également la sanction du réputé non écrit à ce titre.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré réputée non écrite la clause litigieuse dans son intégralité.

C’est à juste titre que le premier juge a estimé que le renouvellement du bail intervenu en 2017 n’est pas de nature à faire échec aux demandes de la SA SEPHORA relatives à la période antérieure puisque le bail s’est poursuivi selon ses clauses et conditions initiales (uniquement modifiées par l’avenant du 3 août 2007), sans aucune modification ultérieure puisqu’in fine, aucun accord entre les parties (ni aucune fixation judiciaire) n’est intervenu sur un nouveau montant de loyer.

La clause intitulée 'RÉVISION DU LOYER’ étant déclarée réputée non écrite dans son intégralité, la SA SEPHORA n’était redevable, dans le cadre de l’exécution du contrat de bail, que du montant du loyer initial et peut donc prétendre à la répétition des sommes versées excédant ce montant sur la période non couverte par la prescription quinquennale, soit la somme non contestée de 95.646,07 euros arrêtée au 4^e trimestre 2019 (inclus).

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Y ajoutant, afin de prendre en considération les loyers payés pendant la procédure en cause d’appel, la SARL Z A Y sera également condamnée à payer à la SA SEPHORA les trop-perçus

de loyers indûment indexés (excédant la somme HT de 24.500,00 euros), TVA en sus, pour les échéances courant à compter du 1^er trimestre 2020 (inclus).

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE :

L’article 696 du Code de Procédure Civile prévoit que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […]'

La SARL Z A Y, qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens en cause d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par la SCP AVOCATS CENTRE.

L’article 700 dispose que 'le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.'

En l’espèce, l’équité commande de fixer à la somme de 2.500,00 euros le montant de l’indemnité due par la SARL Z A Y au titre de l’article 700 susmentionné en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de X le 2 juin 2020 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la SARL Z A Y à rembourser à la SA SEPHORA les trop-perçus de loyers indûment indexés (loyers réglés excédant la somme trimestrielle de 24.500,00 euros HT), TVA en sus, pour les échéances réglées courant à compter du 1^er trimestre 2020 (inclus) jusqu’à la date du présent arrêt (incluse) ;

CONDAMNE la SARL Z A Y à payer à la SA SEPHORA la somme de 2.500,00 euros (deux-mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires formées par les parties ;

CONDAMNE la SARL Z A Y aux entiers dépens en cause d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP AVOCATS

CENTRE ;

L’arrêt a été signé par M. PERINETTI, Président, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS R. PERINETTI