AFFAIRE : N° RG 20/02782 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7E-GUT5

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de COUTANCES

en date du 07 Décembre 2020

RG n° 20/00207

COUR D’APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 MARS 2022

APPELANTE :

S.A. HLM COUTANCES GRANVILLE

N° SIRET : 946 620 119

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame Y X

née le […] à […]

Chez Madame Z A

[…]

[…]

non représentée, bien que régulièrement assignée

DEBATS : A l’audience publique du 10 janvier 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY,

Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre, M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 10 mars 2022 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article

450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

Par acte sous seing privé du 7 octobre 201-5, la SA HLM Coutances-Granville a donné à bail à Madame

Y X un local à usage d’habitation situé […].

Selon jugementdu 28 mars 2019, le tribunal d’instance de Coutances a constaté la résiliation du bail, ordonné

l’expulsion de Madame Y X et l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité

d’occupation.

Madame Y X ayant quitté le logement, un état des lieux a été réalisé par huissier de justice le 8 août 2019.

Par acte d’huissier de justice du 13 juillet 2020, la SA HLM Coutances-Granville a assigné

Madame Y X devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances aux fins d’obtenir, sous-le bénéfice de l’exécution provisoire, sa

condamnation au paiement de la somme de 9 063,78 euros au titre d’arriérés de charges et de réparations locatives, ainsi qu’à celle de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement en date du 7 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de

Coutances a :

- déclaré la demande de la SA HLM Coutances-Granville au titre de la régularisation des

charges irrecevable ;

- condamné Madame Y X à payer à la SA HLM Coutances-Granville la somme de 4 521,49 euros pour solde des sommes restant dus à la fin du bail susvisé pour

le logement situé […], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- dit que cette somme serait réglée par Madame Y X conformément aux modalités prévues par la commission de surendettement des particuliers de la Manche selon mesures imposées en date du 23 juillet

2020 ;

- dit que Madame Y X devrait adresser une copie du présent jugement à la

commission de surendettement des particuliers de la Manche ;

- débouté la SA HLM Coutances-Granville de ses demandes plus amples ou contraires ;

- condamné Madame Y X à payer à la SA HLM Coutances-Granville la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Madame Y X aux dépens.

Par déclaration en date du 16 décembre 2020, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 février 2021, la société HLM COUTANCES GRANVILLE demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de

COUTANCES en date du 07 décembre 2020 en ce qu’il a :

- limité la condamnation de Madame Y X à payer à la SA HLM Coutances-Granville la somme de 4.521,49 euros pour solde des sommes restant dues à la fin du bail susvisé pour le logement situé […], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- débouté la SA HLM Coutances-Granville de ses demandes plus amples ou contraires ;

- limité la condamnation de Madame Y X à payer à la SA HLM Coutances-Granville la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

- condamner Madame Y X à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de

9.047,42 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2020, date de l’assignation ;

- condamner Madame Y X à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de

2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Madame Y X aux dépens de l’instance d’appel ;

- faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Y X à qui l’appelante a fait signifier par acte d’huissier du 15 février 2021, la déclaration

d’appel et les conclusions, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance declôture a été rendue le 8 décembre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyen de l’appelante, il est renvoyé à ses dernières conclusions visées supra.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

b) user paisiblement des locaux loués suivant le destination qui leur a été donnée par le contrat de location,

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.(…).

La bailleresse conteste :

- la limitation par le premier juge des frais de nettoyage de l’appartement considérant que l’ensemble de celui-ci devait être nettoyé y compris les sols et peintures refaites ;

- l’application d’un coefficient de vétusté au coût de remplacement des papiers peints alors que la dégradation de ceux-ci relevait plus d’un défaut d’entretien du locataire que de l’usure normale des lieux ;

- l’application d’un taux de vétusté de 20% au coût de remplacement du sol de la cuisine et la non prise en compte d’un taux de vétusté de 50% appliqué par la bailleresse pour la réfection du sol de l’entrée ;

- la non prise en compte des frais de peinture des boiseries, un simple nettoyage n’étant pas suffisant au vu des constats effectués par l’huissier de justice ;

- l’absence de prise en compte du remplacement des autres sols que ceux de la cuisine et de l’entrée au motif qu’un nettoyage serait suffisant alors que leur remplacement est la conséquence du manque d’entretien et de dégradations commises par la locataire ;

- l’absence de prise en compte du remplacement de l’abattant des toilettes ;

- la limitation de la prise en charge des frais du constat d’huissier par la locataire à la somme de 77,22 euros alors que la SA HLM COUTANCE-GRANVILLE était fondée à demander une somme de 102,48 euros compte-tenu des émoluments tarifés pour le déplacement et les convocations et les débours facturés.

- Sur les frais de nettoyage de l’appartement

Il résulte du constat d’huissier de justice réalisé le 8 août 2019 que l’appartement a été laissé par la locataire dans un état de grande saleté.

L’huissier de justice relève la présence d’odeurs nauséabondes dans l’appartement conséquences d’urines d’animaux.

Les sols sont très sales, encrassés. Il est précisé que dans la salle de bain et dans la chambre attenante à la salle de bain, les sols sont tâchés avec la présence de poils d’animaux.

Il est constaté la présence d’excréments d’animaux sur le balcon. Les murs sont tachés.

Dans la cuisine, l’évier, la faïence murale, les prises, le meuble sous l’évier, la bouche VMC sont très sales et tachés.

La cuvette des toilettes est encrassée et entartrée. Dans la salle de bain, le lavabo, la baignoire, la faïence murale sont encrassés.

Au vu de l’état de l’appartement qui révèle un manquement total de la locataire à son obligation d’entretien et de rendre un appartement propre, il convient d’infirmer le jugement et de décider que la totalité de la facture de nettoyage de l’appartement devra être prise en compte par Madame X, y compris le nettoyage des éléments remplacés, les travaux de remise en état de l’immeuble n’ayant pu en tout état de cause être réalisés sans un nettotage préalable.

C’est donc une somme de 758,40 euros qui sera mise à la charge de Madame X (facture BRARD LEPERE du 10 octobre 2019).

- Sur le remplacement des papiers peints

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier que :

- dans la cuisine le papier peint est en très mauvais état à savoir taché, griffé et jauni ;

- dans le séjour, le papier peint est très dégradé avec des griffures, des rayures, des salissures et taches diverses ;

- dans la chambre mezzanine, le papier peint est déchiré et griffé en plusieurs endroits ;

- dans le couloir, le papier peint est hors d’usage, taché et griffé ;

- dans les toilettes, le papier peint est est déchiré et taché ;

- dans l’entrée, le papier peint est déchiré et taché ;

- dans le dégagement, le papier peint est déchiré et taché ;

- dans la salle de bain, le papier peint est dégradé par des déchirures, de salissures, des griffures et des taches ;

- dans la chambre attenante à la salle de bain, la peinture est hors d’usage; elle est très sale et tachée sur l’ensemble des murs et dans le placard, la tapisserie est déchirée sur deux murs.

L’état des lieux d’entrée indique des murs en bon état mais pas à l’état neuf et avec des marques (2 trous dans la cuisine, des trous et un accroc dans l’entrée, neuf mais se décolant dans le couloir, fissure et 6 trous dans le séjour, 6 accrocs et 2 trous dans la salle de bain, une dizaine de trous et abimé dans la chambre 1, un trou et un accroc dans la chambre 2).

Madame X est entrée dans les lieux en octobre 2015 et a quitté ceux-ci en août 2019.

Il ne peut lui être demandé dans ces conditions de remettre les murs à neuf alors que ceux-ci n’étaient pas à l’état neuf lors de son entrée dans les lieux et que l’occupation des lieux pendant près de quatre années entraîne nécessairement une vétusté.

Il sera appliqué à la facture BRAD LEPERE du 10 octobre 2019 concernant la réfection des papiers peints une coefficient de vétusté de 40%.

C’est donc une somme de 2269,20 euros qui doit être supportée par Madame X.

- Sur le remplacement des sols

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier que :

- dans la cuisine, le sol est en mauvais état général : très sale, taché, collant, rayé sur toute sa surface ;
- dans le séjour, le sol en linoléum est hors d’usage : brulé, coupé, jauni, très encrassé, taché et rayé ;

- dans la chambre mezzanine, le sol est en état d’usage ; il n’est pas fait état de dégradation.

- dans le couloir, le sol est jauni et rayé ;

- dans les toilettes, le sol est taché ;

- dans l’entrée, le sol est hors d’usage : coupé et taché ;

- dans le dégagement le sol est encrassé ;

- dans la salle de bain, le sol est taché ;

- dans la chambre attenante à la salle de bain et dans le placard, le sol est hors d’usage.

L’état des lieux d’entrée fait mention de sols globalement en bon état sauf :

- cuisine : 2 petits coups ;

- entrée : 2 coups, 3 brulures, 1 trainée ;

- séjour : une dizaine de coups, traces jaunes, passage ;

- salle de bain : marques de rouille au pied de la baignoire.

Au vu de ces éléments, de l’état des sols à l’entrée des lieux, de la durée de l’occupation des lieux, il y a lieu de considérer que le changement des sols est rendu nécessaire pour partie aussi par l’état de vétusté.

Il sera donc appliqué le coefficient de vétusté de 50 % retenu par la bailleresse pour la réfection des sols de l’entrée et du séjour et 20 % pour les autres sols.

C’est donc une somme de 694,40 euros qui doit être supportée par Madame X.

- Sur les boiseries

Il est relevé dans le procès-verbal de constat d’huissier :

- dans la cuisine : plinthes en mauvais état; elles sont sales; tachées et encrassées par la poussière ; sur la porte d’entrée et sur l’huisserie autour de la porte, les peintures son sales et tachées ; la peinture sur la fenêtre en bois est très sale et tachée ;

- dans le séjour : les plinthes sont sales et tachées; le dessus des plinthes est encrassé ; les peintures sur les huisseries sont hors d’usage : elles sont sales, tachées et écaillées ;

- dans le couloir : les plinthes sont en très mauvais état, la peinture est écaillée, très tachée, encrassée ; l’huisserie autour de la porte présente une peinture très sale et tachée ;

- dans la placard du couloir : la peinture de la porte est tachée, jaunie ;

- dans les toilettes : les plinthes sont encrassées et tachées ; la porte et l’huisserie sont tachées sur les deux faces;
- dans l’entrée : les plinthes sont tachées ; les menuiseries de la porte d’entrée sont en bon état ;

- dans le dégagement : les plinthes sont sales et encrassées ;

- dans la salle de bain, les plinthes sont sales et encrassées par la poussière ;

- dans la chambre attenante à la salle de bain : les plinthes sont tachées, l’huisserie autour de la porte est présente des éclats, sur la porte d’entrée la boiserie est éclatée ;

- dans la chambre mezzanine, les plinthes sont sales et poussièreuses ; l’escalier en bois présente de nombreux écaillements.

L’ensemble de ces éléments était indiqué en bon état lors de l’état des lieux d’entrée.

Les constatations faites dans le dégagement, l’entrée et la salle de bain relèvent d’un nettoyage et non d’une réfection de la peinture.

Il sera appliqué un taux de vétusté de 20% pour les mêmes raisons que celles exposées ci dessus.

Il sera donc mis à la charge de Madame X une somme de 777,83 euros.

L’abattant des toilettes qui était en bon état lors de l’entrée dans les lieux a été laissé au vu du constat d’huissier hors d’usage.

Son remplacement sera mis à la charge de Madame X et ne sera pas déduit de la facture FOUCHARD du 13 septembre 2019.

Les autres frais retenus par le premier juge à la charge de la locataire ne sont pas discutés.

- Sur les frais d’établissement du constat d’huissier

Le coût des frais de l’état des lieux de sortie peut en l’espèce être partagé entre les parties dès lors que le recours à un huissier de justice a été rendu nécessaire par le départ de la locataire sans fournir d’adresse.

L’article A 444-27 du code du commerce dans sa version applicable du 1er mars 2016 au 1er mars 2020, fixe à 128,70 euros le montant des émoluments pouvant être perçus, somme qui a bien été facturée par l’huissier de justice en l’espèce mais à laquelle s’ajoute les formalités de convocation et les débours.

La somme de 204,96 euros est donc justifiée et Madame X sera condamnée à en payer la moitié soit la somme de 102,48 euros.

Le compte entre les parties s’établit donc comme suit :

- frais de remise en état : 6600,81 euros

- frais de constat d’huissier : 102,48 euros

- à déduire dépôt de garantie : – 281,29 euros

solde : 6422 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé et Madame X sera condamnée à payer à la SA
HLM COUTANCE-GRANVILLE pour solde des sommes restant dues à la fin du bail la somme de 6422 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que cette somme serait réglée par Madame X selon les modalités prévues par la commission de surenttement des particuliers de la Manche qui devra être avisée du présent arrêt par Madame X.

Il serait inéquitable que la SA HLM COUTANCE-GRANVILLE supporte ses frais irrépétibles.

Le jugement sera confirmé sur la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame X sera condamnée à payer la SA HLM COUTANCE-GRANVILLE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Madame X supportera la charge des dépens d’appel.

Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et mis à disposition au greffe

INFIRME partiellement le jugement déféré ;

Statuant à nouveau ;

CONDAMNE Madame Y X à payer à la SA HLM COUTANCE-GRANVILLE la somme de 6422 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt pour solde des sommes restant dues à la fin du bail conclu sur le logement situé […] ;

DIT que cette somme sera réglée par Madame Y X conformément aux modalités prévues par la commission de surendettement des particuliers de la Manche à qui Madame X devra adresser une copie du présent arrêt ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame Y X à payer à la SA HLM COUTANCE-GRANVILLE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

DEBOUTE la SA HLM COUTANCE-GRANVILLE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame Y X aux dépens de l’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT