COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 mai 2020

N° 2020/ 204

N° RG 19/17811

N° Portalis DBVB-V-B7D-BFF7L

SARL CABINET PASTORELLI

C/

F G

H G

X Y

Z A

B C

D E

S.C.P. K J

MONSIEUR LE PROCUREUR GENERAL

MONSIEUR LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE GRASSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Joseph MAGNAN

M^e Paul GUEDJ

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de GRASSE en date du 31 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02246.

APPELANTE

SARL CABINET PASTORELLI

dont le siège social est […]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée M^e Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉS

Monsieur F G

né le […] à […],

demeurant […]

Madame H G,

demeurant […]

Madame X Y

née le […] à […],

demeurant […]

Monsieur Z A

né le […] à TUNIS,

demeurant […]

Monsieur B C

né le […] à , demeurant […]

[…]

Monsieur D E

né le […] à […],

demeurant […]

représentés par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

a s s i s t é s p a r M e D a v i d J A C Q U E M I N d e l ' A S S O C I A T I O N DEPLANO-SALOMON-JACQUEMIN-MIGNONE, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Philippe TOSSAN, avocat au barreau de NICE,

S.C.P. K J prise en la personne de Maître I J En qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires CANNES BEACH II, […]

dont le siège social est […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e B ALLOUCHE de la SELARL B ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE,

Monsieur PROCUREUR GENERAL,

demeurant Cour d’Appel – Rue Peyresc – 13100 AIX-EN-PROVENCE

non comparant

MONSIEUR LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE GRASSE, demeurant Tribunal de Grande Instance […]

non comparant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Février 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, madame BROT Virginie, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

madame Geneviève TOUVIER, présidente

madame Sylvie PEREZ, conseillère

madame Virginie BROT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : madame Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 mars 2020.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2020 après prorogation en raison de l’état d’urgence sanitaire.

Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Sur requête du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Grasse, le délégataire du président du tribunal de grande instance de Grasse a, par ordonnance en date du 16 septembre 2019, désigné la SCP K J, prise en la personne de maître I J, en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier Cannes Beach avec mission notamment de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

La SARL CABINET PASTORELLI, ancien syndic de la copropriété Cannes Beach, a fait assigner en référé le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Grasse et la SCP K J pour obtenir la rétractation de l’ordonnance sur requête du 16 septembre 2019. Monsieur F G, madame H G, madame X Y, monsieur Z A, monsieur B C et monsieur D E, copropriétaires dans l’ensemble immobilier Cannes Beach, sont intervenus volontairement à l’instance.

Par ordonnance réputée contradictoire, pour défaut de comparution du ministère public, en date du 31 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a :

— déclaré recevables les interventions volontaires de F G, H G, X Y, Z A, B C et D E ;

— donné acte à maître I J, de la SCP K J, de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de rétractation formée par la CABINET PASTORELLI ;

— rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré de l’absence de qualité et d’intérêt à agir de la société CABINET PASTORELLI ;

— déclaré la société CABINET PASTORELLI recevable mais mal fondée dans sa demande de rétractation de l’ordonnance du 16 septembre 2019 ;

— dit n’y avoir lieu à rétracter cette ordonnance dont les termes sont confirmés dans leur intégralité ;

— débouté la société CABINET PASTORELLI de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société CABINET PASTORELLI à payer à F G, H G, X Y, Z A, B C et D E ensemble la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens ;

— rejeté toutes autres demandes.

La SARL CABINET PASTORELLI a interjeté appel de cette ordonnance le 21 novembre 2019. Par ordonnance du délégataire du premier président en date du 2 décembre 2019, la SARL CABINET PASTORELLI a été autorisé à assigner à jour fixe les copropriétaires intimés, la SCP K J et le procureur général près la cour d’appel d’Aix-en-Provence avant le 15 décxembre 2019. Les assignations ont été délivrées les 9 et 11 décembre 2019 et le 14 février 2020 pour le procureur général.

Par dernières conclusions du 19 février 2020, la SARL CABINET PASTORELLI demande à la cour :

- de dire et juger irrecevable l’intervention volontaire de F G, H G, X Y, Z A, B C et D E ;

— de réformer en conséquence l’ordonnance déférée sur la recevabilité des interventions volontaires ;

— de dire que la requête du procureur de la République de Grasse a été présentée devant un juge incompétent ratione materiae au profit du président du tribunal de grande instance de Grasse statuant en matière de référé ;

— de renvoyer le procureur général à mieux se pourvoir ;

— de rétracter l’ordonnance du 16 septembre 2019 ;

— subsidiairement, de dire que l’ordonnance du 16 septembre 2019 repose sur une requête irrégulière et n’est pas fondée et de la rétracter ;

— de condamner le Trésor Public à lui payer la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SCP K J à lui payer la somme de 8000 € sur ce même fondement ;

— de dire que l’arrêt à intervenir sera opposable à maître I J et à la SCP K J ;

— de condamner solidairement F G, H G, X Y, Z A, B C et D E à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts provisionnels sur le fondement de larticle 1240 du code civil.

Par conclusions du 4 février 2020, la SCP K J, prise en la personne de maître I J, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires Cannes Beach II, demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’en rapporte sur l’appel formé par le CABINET PASTORELLI et sollicite, en cas de confirmation, la condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive au profit du syndicat des copropriétaires Cannes Beach et de la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens d’appel distraits au profit de son avocat.

Par conclusions du 12 février 2020, F G, H G, X Y, Z A, B C et D E demandent à la cour :

— de les recevoir en leur appel incident ;

— de dire que leur intervention volontaire est recevable ;

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

— de déclarer irrecevable l’action de la SARL CABINET PASTORELLI ;

— de débouter l’appelante de toutes ses demandes ;

— de confirmer les termes de l’ordonnance présidentielle du 16 septembre 2019 ;

— de condamner la SARL CABINET PASTORELLI à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel et procédure abusive et la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de la condamner aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Grasse et le procureur général près la cour d’appel d’Aix-en-Provence, régulièrement assignés à personne habilitée, n’ont pas comparu ni pris de conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

1- sur la recevabilité des interventions volontaires des copropriétaires

L’intervention volontaire peut être principale ou accessoire. En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. L’article 330 du même code définit l’intervention accessoire comme appuyant les prétentions d’une partie et précise qu’elle n’est recevable que si son auteur à intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Malgré le rappel de ces textes par le CABINET PASTORELLI, les copropriétaires intimés, intervenants volontaires en première instance, n’ont pas précisé la nature de leur intervention. Ils se contentent d’invoquer l’article 496 du code de procédure civile aux termes duquel s’il est fait droit à la requête tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance. Mais ce texte qui concerne l’auteur du recours ne déroge pas aux règles applicables en matière d’intervention volontaire.

Or les copropriétaires ne sont pas recevables à intervenir à titre principal puisqu’ils ne remplissent pas les conditions édictées par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires. En effet cet article exige que les copropriétaires représentent 15 % au moins des voix pour pouvoir demander une telle mesure ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les copropriétaires intervenus volontairement ne représentant que 6 copropriétaires sur plus de 600.

Les copropriétaires intimés ne peuvent pas plus intervenir à titre accessoire dès lors que le ministère public, auteur de la requête en désignation d’un administrateur provisoire, n’a pas soutenu sa demande tant en première instance qu’en appel et que la SCP K J, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Beach, ne sollicite pas la confirmation de l’ordonnance déférée, se contentant d’un donner acte de ce qu’elle s’en rapporte ce qui ne constitue pas une demande. Les copropriétaires intervenants ne peuvent ainsi soutenir une demande qui n’existe pas.

Les interventions volontaires des copropriétaires sont en conséquence irrecevables, l’ordonnance défére étant infirmée sur ce point.

2- sur la recevabilité de l’action de l’appelante

Cette recevabilité n’est pas remise en cause dès lors que les seules parties contestant ce point sont irrecevables en leurs demandes.

3- sur la rétractation de l’ordonnance sur requête

A l’appui de sa demande de rétractation de l’ordonnance sur requête, la SARL CABINET PASTORELLI invoque plusieurs moyens qu’il convient d’examiner successivement.

3-1- sur la compétence du juge de la requête

La requête du procureur de la République est fondée sur les articles 29-1 et 29-1 A de la loi du 10

juillet 1965. En application du premier de ces textes, le juge, statuant comme en matière de référé ou sur requête, peut être saisi d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire d’un syndicat des copropriétaires par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En vertu de ce texte non sujet à interprétation, le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Grasse avait bien qualité pour saisir le président dudit tribunal d’une requête en désignation d’un administateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cannes Beach, peu important le visa de l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui ne concerne que la procédure de désignation d’un mandataire ad hoc et non d’un administrateur provisoire. C’est ainsi à bon droit que le premier juge a rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge de la requête.

3-2- sur la régularité de la requête

Le premier juge a, par des motifs que la cour adopte, justement écartés les moyens de la société CABINET PASTORELLI sur la régularité de la requête du procureur de la République en retenant que ladite requête visait précisément les pièces sur laquelle elle était fondée et qu’elle était motivée sur les conditions de la désignation d’un administrateur provisoire.

De même, les développements de l’appelante sur le visa de l’urgence, de l’article relatif à la designation d’un mandataire ad hoc et sur l’absence d’enquête préablable sont inopérants dès lors que ces éléments sont sans incidence sur les conditions exigées pour la désignation d’un administrateur provisoire.

3-3- sur la désignation d’un administrateur provisoire

En vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation d’un administrateur provisoire peut intervenir si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

En cas de recours contre l’ordonnance ayant fait droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, le juge de la rétactation doit apprécier le bien fondé de la demande au jour où il statue.

En l’espèce, dès lors que le ministère public ne soutient pas sa requête et que les copropriétaires intimés sont irrecevables à intervenir volontairement il ne peut être statué sur la rétractation de l’ordonnance sur requête qu’au vu des développements et des pièces de l’appelante et de la SCP K J.

3-3-1- sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires

La cour devant apprécier le bien fondé de la désignation de l’administrateur provisoire au moment où elle statue, il ne sera tenu compte que des derniers éléments comptables produits par l’appelante à savoir la balance des comptes de l’exercice du 1^er octobre 2018 au 30 septembre 2019, la balance des comptes datée au 31 octobre 2019 et la balance propriétaire arrêtée au 30 septembre 2019, étant observé que la SCP K J ne produit de son côté aucune pièce comptable ni analyse de la comptabilité par un spécialiste en la matière.

Il ressort de ces pièces comptables que :

— des provisions pour charges ont été appelées pour un montant total de 1 893 789 € correspondant

aux charges générales et aux charges pour travaux de réfection ou de rénovation;

— le fonds de travaux prévu par la loi ALUR est de 122 543 € ;

— la trésorerie en banque est de 36 583,30 € ;

— les créances impayées des fournisseurs sont de 159 237,31 €,

— les charges impayées par les copropriétaires s’élèvent à 282 352,34 €.

La SCP K J indique avoir reçu un total de déclarations de créances de 155 574,58 € ce qui est légèrement inférieur à la dette fournisseurs existant au 31 octobre 2019. Par ailleurs, l’appelante fait remarquer à juste titre que les créances déclarées ne sont pas toutes exigibles car certaines sont contestées.

La SCP K J indique que le solde des copropriétaires débiteurs est estimé par le sapiteur à 364 605,72 € au 31 décembre 2019. Mais cette affirmation n’est justifiée par aucune pièce de sorte qu’elle ne peut être retenue.

Les dettes fournisseurs représentent ainsi entre 8 et 9 % du montant des provisions appelées. Les impayés des copropriétaires représentent un peu moins de 15 % des provisions appelées. Ces poucentages sont inférieurs à celui prévu par l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 pour la désignation d’un mandataire ad hoc laquelle peut intervenir lorsque les impayés atteignent, pour les copropriétés de plus de deux cents lots, 15 % des sommes exigibles au titre des charges courantes et des charges pour travaux. Cet article n’est certes pas applicable pour la désignation d’un administrateur provisoire mais il donne une indication sur le seuil de déclenchement de la procédure d’alerte en cas d’impayés. Or manifestement, ce seuil n’est pas atteint en l’espèce. En outre, entre le fonds ALUR et la trésorerie en banque, le syndicat des copropriétaires disposait au 31 octobre 2019 d’une somme de 159 126,30 € ce qui n’est pas loin de couvrir le montant des dettes fournisseurs de sorte que la situation financière de la copropriété si elle est tendue ne peut être qualifiée de gravement compromise.

S’agissant des travaux de réfection, il résulte de l’état des travaux de l’article 14-2 arrêté au 30 septembre 2019, que sur 672 522,30 € de travaux votés, certains ont été réalisés et payés à hauteur de 166 275,87 € et que les appels, emprunts et subventions reçus s’élèvent à 673 739 €, un solde de travaux restant à réaliser pour 507 513,13 €. Cette somme n’ayant pas encore été engagée, elle n’est pas de nature à peser sur l’équilibre financier actuel du syndicat des copropriétaires. La situation peut ainsi être régularisée par une augmentation des appels de fonds ce que l’administrateur provisoire n’a pas manqué de faire mais que le syndicat des copropriétaires aurait pu tout aussi bien faire pour le prochain exercice.

3-3-2- sur la conservation de l’immeuble

L’ensemble immobilier Cannes Beach qui était une résidence de tourisme est devenue une copropriété classique ce qui a entraîné une modification de la population occupante des logements avec une inadéquation entre le standing d’origine et les facultés contributives des copropriétaires et occupants actuels.

D’important travaux de rénovation du système de sécurité incendie, des canalisations et de la façade sont à mettre en oeuvre. Le syndicat des copropriétaires avait toutefois conclu un contrat de maintenance en matière de sécurité contre l’incendie avec l’entreprise ADI et ce n’est que dans une note du 19 septembre 2019, soit postérieurement à l’ordonnance déférée, que cette entreprise a signalé au CABINET PASTORELLI diverses anomalies et mesures à prendre.

Depuis 2017, les copropriétaires ont régulièrement voté en faveur de certaines mesures comme la désignation d’un expert pour la mise aux normes incendie, des travaux de remise en état des canalisations de chauffage, la mise hors d’eau des sous-sols, la réfection des coursives et la mise aux normes du dispositif de sécurité piscine, ce qui démontre une volonté d’entretenir l’ensemble immobilier.

Aucune pièce ne permet par ailleurs d’établir que le syndicat des copropriétaires aurait été mis en demeure de procéder à certains travaux de mise en sécurité par les autorités administratives ni qu’il se serait refusé à procéder à des travaux urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble.

S’il existe des dissensions au sein de la copropriété, elles proviennent d’une minorité de copropriétaires, ce qui n’est pas de nature à bloquer le fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale du 22 février 2019 a certes été annulée par jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 9 juillet 2019, mais c’est à la demande de 22 copropriétaires, dont ceux qui ont saisi le procureur de la République aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, et a pour cause la non prise en compte de certains pouvoirs de représentation. Cela ne signifie nullement que la copropriété est dans l’incapacité de fonctionner.

Au regard de ces éléments, la preuve n’est pas rapportée d’une impossibilité du syndicat des copropriétaires de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Aucune des conditions exigées pour la désignation d’un administrateur provisoire n’étant réunie, l’ordonnance sur requête du 16 septembre 2019 qui a désigné la SCP K J comme administrateur provisoire de l’ensemble immobilier Cannes Beach doit être rétractée, la décision déférée étant infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à rétracter cette ordonnance.

3- sur les dommages-intérêts provisionnels

L’instance en rétractation d’une ordonnance sur requête a pour unique objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire , la saisine du juge de la rétractation se trouvant limitée à cet objet.

Il s’ensuit que la demande provisionnelle de dommages-intérêts formée par l’appelante, demande au surplus non motivée, est irrecevable.

4- sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Son appel étant fondé, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CABINET PASTORELLI les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme sera mise à la seule charge des corpropriétaires intervenants volontaires qui sont à l’origine de la demande de désignation d’un administrateur provisoire et qui sont les seuls à avoir demandé expressément le maintien de cette désignation tant devant le premier juge qu’en appel. L’ordonnance déférée doit ainsi être infirmée sur la condamnation de la société CABINET PASTORELLI à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des copropriétaires intervenants.

Les intervenants volontaires supporteront en outre in solidum les dépens de première instance et d’appel.

Dès lors que la SCP K J est dans la cause, la présente décision lui est de droit opposable sans qu’il soit besoin de le préciser dans le dispositif de l’arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispostions sauf sur la recevabilité de l’action de la SARL CABINET PASTORLLI ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les interventions volontaires de F G, H G, X Y, Z A, B C et D E ;

Rétracte l’ordonnance rendue le 16 septembre 2019 par le délégataire du président du tribunal de grande instance de Grasse sur requête du procureur de la République près ledit tribunal et désignant la SCP K J en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier Cannes Beach ;

Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts de la SARL CABINET PASTORELLI ;

Condamne in solidum F G, H G, X Y, Z A, B C et D E à payer à la SARL CABINET PASTORELLI la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SARL CABINET PASTORELLI sur ce même fondement à l’encontre du Trésor public et de la SCP K J ;

Condamne in solidum F G, H G, X Y, Z A, B C et D E aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,