Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21130 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA75W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/00002

APPELANTE

SASU LAPEYRE prise en la personne de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 020 862

[…]

[…]

représentée par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148, avocat postulant

assistée de M^e Gaëlle DADEZ de l’AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R169, avocat plaidant substitué par M^e Benoît VILAIN de l’AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R169, avocat plaidant

INTIMEE

SCI COSMIA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 306 247 214

[…]

06590 THÉOULE-SUR-MER

représentée par M^e Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Pascale SAPPEY GUESDON, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2009, la SCI COSMIA a donné à bail à la société LAPEYRE des locaux à usage de 'tout commerce’ situés […] à Arcueil (94100), pour une durée de 9 ans à compter du 1^er septembre 2006 venant à expiration le 31 août 2015, moyennant un loyer annuel de 250.000 euros HT/HC et ainsi désignés :

— un local commercial avec entrée à gauche en entrant de 1030 m² environ,

— un sous sol en prolongement du magasin d’une superficie de 17 m²,

— un parking contenant sept emplacements situé au rez-de-chaussée de face à droite en entrant et se prolongeant jusqu’au bâtiment principal,

— un local à usage commercial de 1015 m² environ, au premier étage,

— un parking contenant sept emplacements situé au rez-de-chaussée de face à droite en entrant et se prolongeant jusqu’au bâtiment principal.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 juillet 2015, la société LAPEYRE a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1^er septembre 2015 moyennant un loyer annuel de 220.000 euros HT/HC.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2015, la SCI COSMIA a accepté le principe du renouvellement du bail mais précisé qu’elle entendait que le loyer soit maintenu au montant du dernier loyer soit à la somme annuelle de 302.129 euros HT/HC.

La société LAPEYRE a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 octobre 2015, transmis un mémoire en vue de la fixation du prix du bail renouvelé puis a, par acte du 7 janvier 2016, assigné la SCI COSMIA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance

de Créteil en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 7 février 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a, notamment :

— constaté le renouvellement au 1^er septembre 2015 du bail conclu entre la SCI COSMIA et la société LAPEYRE portant sur les locaux situés […], […] ;

— écarté d’ores et déjà tout déplafonnement de loyer ;

— rappelé cependant que la société LAPEYRE reste fondée à revendiquer une valeur locative inférieure au loyer plafond, si elle existe ;

— constaté l’accord des parties pour voir substituer dans le bail de renouvellement l’indice des loyers commerciaux à l’indice du coût de la construction ;

— ordonné une expertise confiée à M. A Z en vue de déterminer la surface à prendre en compte ' sauf accord des parties sur ladite surface avant pondération ' en donnant toutes explications sur les pondérations à effectuer, fournir tous éléments susceptibles de permettre au juge de déterminer au 1^er septembre 2015 la valeur locative réelle du local donné à bail, rechercher les références utiles de comparaison, indiquer le montant du loyer plafond au 1^er septembre 2015 ;

— fixé le montant du loyer provisionnel à compter du 1^er septembre 2015 à la somme de 302.129,00 euros hors taxes et hors charges par an, réservé les dépens et frais irrépétibles.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 novembre 2018 et estimé la valeur locative de renouvellement au 1^er septembre 2015 à la somme de 260.000 euros HT/HC.

Par jugement rendu le 6 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a :

Déclaré la SAS LAPEYRE recevable et bien fondée en son action ;

Entériné les conclusions du rapport d’expertise de M. A Z du 19 novembre2018 ;

Fixé au 1^er septembre 2015 la date d’effet du renouvellement du bail commercial sur le local situé […], […], conclu le 19 novembre 2009 par la SCI COSMIA au profit de la SAS LAPEYRE et à effet au 1^er septembre 2006 ;

Dit que ce bail est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 années, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer et de l’indice d’indexation de celui-ci ;

Dit que l’indice des loyers commerciaux se substitue à l’indice du coût de la construction pour l’indexation du loyer ;

Dit qu’au 1^er septembre 2015, la valeur locative du bien était inférieure au loyer plafonné et que par conséquent, le loyer renouvelé est égal au montant de la valeur locative, par application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce ;

Fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er septembre 2015 à la valeur locative, de 260.000,00 euros par an hors taxes et hors charges, sur la base d’une surface pondérée de 1.082,02 mètres carrés, au prix unitaire de 240,00 euros par mètre carré pondéré, après majoration de 10% pour destination « tous commerces » et majoration de 10 % pour communication avec les locaux adjacents ;

Dit que la SCI COSMIA devra rembourser à la SAS LAPEYRE les loyers trop-perçus depuis le 1^er septembre 2015, sur demande de la locataire formée par lettre recommandée avec avis de réception et étayée au moyen de justificatifs ;

Dit que le montant du dépôt de garantie sera réajusté en conséquence pour correspondre à deux mois de loyer hors taxes et hors charges ;

Dit qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce, la SCI COSMIA, d’une part, et la SAS LAPEYRE, d’autre part, devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement, et de l’indice d’indexation du loyer désormais applicable ; qu’à défaut, le présent jugement vaudra bail ;

Condamné la SCI COSMIA aux entiers dépens, incluant notamment le coût de l’expertise judiciaire ;

Autorisé Maître Gaëlle DADEZ (Lmt Avocats A.A.R.P.I.), avocat, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision suffisante, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 15 novembre 2019, la SA LAPEYRE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 août 2020, la SAS LAPEYRE demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles R. 145-3 à R. 145-6 du Code de commerce,

Vu les pièces,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer à la somme de 260.000 euros/ an hors taxes ' hors charges, valeur au 1^er septembre 2015 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixer ledit loyer à la somme de 211.000 euros/ an hors taxes ' hors charges, valeur au 1^er septembre 2015, pour un renouvellement du bail de neuf années à compter de la même date ;

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamner la société COSMIA au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la Société COSMIA aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e PACHALIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI COSMIA de son appel incident et plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 mai 2020, la SCI COSMIA demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le TGI de CRETEIL le 06.09.2019 en ce qu’il a :

— Entériné les conclusions du rapport d’expertise de M. A Z du 19 novembre 2018 ;

— Fixé au 1^er septembre 2015 la date d’effet du renouvellement du bail commercial sur le local situé […], […], conclu le 19 novembre 2009 par la SCI COSMIA au profit de la SAS LAPEYRE et à effet au 1^er septembre 2006 ;

— Dit que ce bail est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 années, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer et de l’indice d’indexation de celui-ci ;

— Dit que l’indice des loyers commerciaux se substitue à l’indice du coût de la construction pour l’indexation du loyer ;

— Dit qu’au 1^er septembre 2015, la valeur locative du bien était inférieure au loyer plafonné et que par conséquent, le loyer renouvelé est égal au montant de la valeur locative, par application des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce ;

— Fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1 er septembre 2015 à la valeur locative, de 260.000,00 euros par an hors taxes et hors charges, sur la base d’une surface pondérée de 1.082,02 mètres carrés, au prix unitaire de 240,00 euros par mètre carré pondéré, après majoration de 10 % pour destination « tous commerces » et majoration de 10 % pour communication avec les locaux adjacents ;

— Dit que la SCI COSMIA devra rembourser à la SAS LAPEYRE les loyers trop-perçus depuis le 1^er septembre 2015, sur demande de la locataire formée par lettre recommandée avec avis de réception et étayée au moyen de justificatifs ;

— Dit que le montant du dépôt de garantie sera réajusté en conséquence pour correspondre à deux mois de loyer hors taxes et hors charges ;

— Dit qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la SCI COSMIA, d’une part, et la SAS LAPEYRE, d’autre part, devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement, et de l’indice d’indexation du loyer désormais applicable ; qu’à défaut, le présent jugement vaudra bail;

— Condamné la SCI COSMIA aux entiers dépens, incluant notamment le coût de l’expertise judiciaire ;

— Autorisé Maître Gaëlle DADEZ (Lmt Avocats A.A.R.P.1.), avocat, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision suffisante, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau :

Vu l’article L145-33 du Code de commerce,

Débouter la société LAPEYRE de ses demandes, fins et conclusions, sauf en sa demande d’indexation du loyer sur l’Indice des Loyers Commerciaux ;

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er septembre 2015 à la somme de 302.129 ' HT et Hors Charges, montant correspondant au loyer actuellement dû par le locataire ;

Dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

Condamner la société LAPEYRE au paiement de la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

La société LAPEYRE critique le jugement entrepris qui, se référant au rapport de l’expert judiciaire, a retenu une surface pondérée de 1082,02 m². Elle soutient que la surface pondérée doit être évaluée sur la base du rapport de son expert, M. X, estimant ladite surface pondérée à 845 m² P. Elle conteste l’application de coefficients de pondération supérieurs à la fourchette haute des coefficients préconisés par la charte de l’expertise de juillet 2015 ainsi que l’intégration de la voirie et des emplacements extérieurs de parking dans le calcul de la surface pondérée. Elle fait valoir principalement que les surfaces à usage de réserve ne peuvent être considérées comme des surfaces secondaires de vente ; que les locaux du 1^er étage sont totalement inaccessibles au public et ne sont pas reliés au rez-de-chaussée à l’exception d’un monte-charge situé entre ces deux zones d’activités et d’un escalier en colimaçon constituant l’issue de secours pour le personnel ; qu’ils ne respectent d’ailleurs pas les règles de sécurité d’un EPR ni les normes d’accessibilité ; que l’utilisation de la totalité du rez-de-chaussée en surface de vente n’est pas techniquement envisageable en l’absence d’issue de secours ; que la non exploitation d’une partie des surfaces louées comme surface de vente ne résulte dès lors pas d’un choix personnel de sa part. Elle soutient que le bailleur ne peut se prévaloir de l’évaluation faite par M. Y en 2008 qui n’entre pas dans le champ contractuel et repose sur une grille osbolète au regard de la charte de 2015.

S’agissant des parkings, elle fait valoir que l’exploitation normale de locaux dédiés à la vente impose la présence de parking qui ne sont qu’une dépendance et que leur mise à disposition relève de l’obligation de délivrance ; que le coefficient qui leur est appliqué ne résulte pas de la charte.

Elle conteste enfin la majoration de 10 % de la valeur locative appliquée à raison de la clause 'tout commerce’ dont elle soutient qu’elle est purement théorique au regard de la configuration des lieux et de l’absence de clause de libre cession, ainsi que la majoration de 10 % pour communication avec les lots adjacents dès lors que cette communication était indispensable pour l’exploitation du local.

La SCI COSMIA se réfère à la surface pondérée de 1639 m²P retenue par M. Y en 2008 sur la base de laquelle le bail du 19 novembre 2009 a été conclu ou à défaut à celle de 1254,99 m²P proposée par l’expert judiciaire. Elle soutient que les pondérations sont immobilières et ne prennent en compte que les caractéristiques des locaux sans considération des choix d’affectation du preneur.

Elle fait valoir par ailleurs que les emplacements extérieurs de stationnement constituent au même titre que les surfaces intérieures une partie de la chose louée.

Elle critique également la valeur locative unitaire de 200 euros/m²P retenue par le premier juge en invoquant l’ancienneté des éléments de comparaison et la prise en compte d’une surface de 378m²P qui n’est pas comparable à celle des locaux loués, et se réfère à la valeur locative de 240 euros m²P retenue par l’expert dans le cadre de son approche globale. Elle fait valoir par ailleurs qu’il convient de faire application des deux facteurs de majoration de 10 % chacun appliqués par l’expert en raison de la clause tous commerces et de la communication avec les lots adjacents.

Il est admis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il soit nécessaire d’établir une quelconque modification des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. Dès lors, la société LAPEYRE se prévalant d’une valeur locative inférieure au loyer plafond, il convient de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail à la date du renouvellement.

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et que, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

La cour renvoie au jugement entrepris s’agissant de la description matérielle des locaux loués dont il sera souligné qu’ils constituent le lot 51 d’un ensemble immobilier en L composé de plusieurs bâtiments accolés et communicants constituant des travées, exploités par la société LAPEYRE dans le cadre de son activité.

* sur la pondération :

Pour tenir compte de la globalité de l’exploitation et de l’interdépendance avec les autres lots, l’expert judiciaire a proposé une estimation de la surface pondérée des lots constituant l’ensemble immobilier exploité par la société LAPEYRE puis a retraité la surface pondérée pour chaque niveau en fonction de la quote-part des lieux donnés en location par la SCI COSMIA dans la surface totale de l’ensemble immobilier.

Il relève ainsi, sur la base de plans et d’un relevé des surfaces établi par la société GEOPERSPECTIVES, géomètre-expert, le 26 décembre 2017, que les lieux loués représentent 50 % de la surface du rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier, 24,2 % de la surface du 1^er étage et l’intégralité de la surface du second étage ; qu’ils représentent également 45 % de la surface accessible à la clientèle mais seulement 23 % des surfaces de l’ensemble des lots ; que la surface de vente de l’ensemble des lots ne représente que 17 % de la surface totale, le reliquat étant affecté pour l’essentiel aux réserves ; que ce ratio est inhabituel, la part de la surface de vente représentant habituellement entre 70 et 90 % de la surface totale, et est la conséquence de l’activité particulière de la preneuse puisque la quasi-totalité des produits en vente est stockée en réserve et non pas dans la

partie accessible à la clientèle limitée à un show-room ; que cette pratique permet de sécuriser les manipulations de produits souvent lourds et encombrants. Il en déduit que les réserves, bien que non accessibles à la clientèle mais indispensables au fonctionnement du magasin, constituent des surfaces de vente secondaires et leur applique des coefficients de pondération majorés par rapport à la charte de l’expertise en vigueur au 1^er juillet 2015 applicable aux moyennes surfaces, à savoir 0,60 pour les locaux de stockage du rez-de-chaussée, 0,35 pour ceux du premier étage avec un sol en béton et 0,30 pour ceux du même étage avec un sol un bois. Il évalue ainsi la surface pondérée du lot 51 à 1020,88 m²P à laquelle il ajoute 61,14 m²P au titre des emplacements de stationnement avec application d’un coefficient de pondération de 0,20, soit une surface pondérée totale de 1082,62 m²P dans le cadre d’une approche globale.

L’expert propose par ailleurs une estimation en fonction de l’affectation des différentes surfaces sans tenir compte de l’existence des autres lots et retient une surface pondérée de 1254,99 m² incluant les parkings avec application notamment d’un coefficient de pondération de 0,60 pour les locaux de stockage du rez-de-chaussée et de 0,35 du premier étage mais préconise, dans l’hypothèse où cette approche serait retenue, un abattement de 20 % sur la valeur locative prenant en compte les équipements indispensables à l’exploitation mais situés dans les autres lots.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu l’évaluation de l’expert prenant en compte l’existence des surfaces des autres lots, l’imbrication des différents lots et leur interdépendance rendant difficilement envisageable une exploitation distincte des lieux loués compte tenu notamment du faible nombre d’emplacements de stationnement au regard de l’activité exercée et de la faible capacité de stockage et de réserves du lot 51.

La cour rappelle s’agissant des coefficients de pondération que s’il y a lieu de tenir compte des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière, il ne s’agit que de préconisations et les coefficients moyens de pondération doivent être adaptés aux caractéristiques physiques propres à chacune des parties des locaux, ce qui peut dans des cas particuliers entraîner l’application de coefficients différents. Or tel est bien le cas en l’espèce eu égard à la répartition entre surface de vente et réserves découlant du mode d’exercice de son activité par la société locataire qui conduit à restreindre les parties accessibles à la clientèle limitées au show room d’exposition, l’achat des marchandises se faisant grâce aux comptoirs de vente situés dans ce show room. Il s’ensuit que la société LAPEYRE ne peut utilement critiquer le coefficient de pondération appliqué aux réserves et revendiquer l’application d’un coefficient de 0,20 pour l’ensemble des réserves, tel que proposé par M. X, sans aucunement tenir compte de ce choix d’exploitation ni opérer la moindre distinction entre les réserves du rez-de-chaussée et celles de l’étage, l’expert judiciaire relevant qu’une large part de ces réserves bénéficie d’une excellente accessibilité, la cour relevant en outre que le bail mentionne une surface commerciale sans autre précision et notamment celle de réserve, l’avis de M. X réduisant le premier étage à une grande réserve à l’exception des locaux sociaux.

La cour observe par ailleurs que les emplacements de stationnement constituent au même titre que les surfaces intérieures une partie de la chose louée ; que s’agissant de surfaces dont l’accès est défendu par une série de grilles avec portail de belle hauteur le coefficient de pondération de 0,20 est approprié.

La cour retient enfin que contrairement aux affirmations du bailleur, la pondération proposée par M. Y aux termes d’un avis daté du 27 août 2008 n’entre pas dans le champ contractuel, et que le loyer a été négocié à une valeur différente de celle proposée par ce dernier sans référence aucune à un quelconque accord sur une surface pondérée. Il n’est dès lors pas pertinent pour le bailleur de se référer à cet avis dont il sera relevé qu’il surévalue les surfaces de réserves en leur appliquant un coefficient manifestement excessif de 0,80 au rez-de-chaussée et de 0,70 au premier étage.

Au vu de ce qui précède, la surface pondérée des locaux loués a été justement fixée à 1082,99 m²P par le premier juge conformément à l’approche globale préconisée par M. Z.

* sur la valeur locative :

La cour rappelle que le prix unitaire du loyer n’est pas le prix moyen issu des références et que la valeur locative dépend de plusieurs éléments visés à l’article L. 145-33 du code de commerce ; qu’elle doit être appréciée tant au regard des fixations judiciaires que des renouvellements amiables et des loyers du marché auxquels il convient d’appliquer tous correctifs utiles en fonction de l’implantation des locaux.

Les références issues du rapport d’expertise judiciaire sont les suivantes :

— locations nouvelles : 261 euros/m²P pour une activité de prêt à porter à Fresnes(octobre 2006), 188 euros/m²P pour une activité de supermarché à Ivry sur Seine (janvier 2008), 203 euros/m² pour une activité de construction à Nanterre (juillet 2011), 301 euros/m² pour une concession automobile à Montrouge (sans précision de date mais non contestée par les parties),

— renouvellements de baux : 189 euros/m²P pour un carrefour Market à Clamart (janvier 2002), 238 euros/m²P pour une activité de cuisiniste à Pontault Combault (octobre 2006), 119 euros/m²P pour de la location Kiloutou (janvier 2008),

— fixations judiciaires : 150 euros/m²P pour un supermarché à Montrouge (janvier 2003), 167 euros/m²P pour Picard Surgelés à Clamart (juillet 2008), 160 euros/m²P pour un supermarché à Choisy le Roi (novembre 2009), 220 euros/m²P pour un supermarché à Ivry sur Seine (janvier 2011).

Ainsi que le soutient le bailleur, il n’est pas pertinent de retenir des valeurs trop anciennes par rapport à la date de renouvellement de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte les valeurs de renouvellement de bail de janvier 2002 (189 euros/m²P) et une fixation judiciaire de janvier 2003 (150 euros/m²P). Il n’est pas davantage pertinent de retenir les références portant sur des surfaces qui ne relèvent pas de la catégorie des moyennes surfaces, à savoir une fixation judiciaire faisant ressortir une valeur unitaire de 167 euros/m²P en juillet 2008 pour une surface de 378 m²P et une fixation judiciaire faisant ressortir une valeur unitaire de 160 euros/m²P en novembre 2008 pour une surface de 309 m²P.

Pour autant la valeur de 240 euros qu’il revendique est excessive au regard des éléments de comparaison restants, la cour relevant qu’il ne propose d’autres références que celles contenues dans le rapport ; que si l’expert mentionne cette valeur de 240 euros/m²P, c’est uniquement après correction tenant compte des majorations pour clause 'tous commerces’ et communication avec les lots adjacents.

Dès lors, au regard des éléments de comparaison retenus, tenant compte d’une implantation de grande qualité pour l’activité exercée, dans un secteur porteur et en pleine mutation, de l’état des locaux et de l’immeuble de qualité ordinaire mais en bon état d’entretien apparent, de leur configuration, de leur destination, le premier juge a, à juste titre, retenu une valeur unitaire de 200 euros/m²P, soit une valeur locative de 216.404 euros HT/HC avant correction.

* Sur les majorations :

Ainsi que l’a relevé le premier juge, la communication avec les lots adjacents est déterminante pour l’exercice de l’activité de la locataire et la valorisation des locaux, la cour relevant que cette communication concerne tant le rez-de-chaussée que l’étage. La majoration en découlant a dès lors justement été évaluée à 10 % de la valeur locative.

S’agissant de la clause tous commerces, elle doit être corrélée à la clause restreingant la cession du bail à l’acquéreur du fonds ou à une société du groupe du preneur. Il s’ensuit qu’eu égard à la spécificité de l’activité exercée par la société LAPEYRE la majoration découlant de la clause tous

commerces doit être limitée à 5 % et le jugement entrepris infirmé de ce chef.

Au vu de ce qui précède, la valeur locative après correction s’élève à 248.864,60 euros (216.404 + 15 %) arrondie à 249.000 euros. La valeur locative ainsi établie étant inférieure au montant du loyer plafond de 302.129 euros non discuté, le loyer du bail renouvelé au 1^er septembre 2015 sera fixé à la la somme de 249.000 euros et le jugement entrepris infirmé sur ce montant.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature du litige, les dépens de première instance incluant les frais d’expertise et les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

La distraction des dépens sera autorisée au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a entériné le rapport d’expertise judiciaire, fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 260.000 euros ar an, HT/HC, sur la base d’une surface pondérée de 1.082,02 mètres carrés, au prix unitaire de 240,00 euros par mètre carré pondéré, après majoration de 10 % pour destination « tous commerces » et majoration de 10 % pour communication avec les locaux adjacents et condamné la SCI COSMIA aux dépens,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er septembre 2015 à la somme annuelle de 249.000 euros HT/HC,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Fait masse des dépens de première instance, incluant les frais d’expertise, et d’appel et les partage par moitié entre les partie dont distraction au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE