AFFAIRE : N° RG 22/02311

N° Portalis DBVC-V-B7G-HB4N

ARRÊT N°

EF

ORIGINE : Jugement du TGI de LISIEUX du 20 Juin 2014

Arrêt de la Cour d’Appel de Caen en date du 28 Mai 2019

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 26 Mai 2021 – POURVOI n° P19-22.398

COUR D’APPEL DE CAEN

CHAMBRE DE LA FAMILLE

RENVOI APRÈS CASSATION

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE A LA SAISINE :

Madame [X] [H] divorcée [M]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée et assistée de M^e Dominique LE PASTEUR, avocat au barreau d’ARGENTAN

DÉFENDEUR A LA SAISINE :

Monsieur [N] [M]

né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté et assisté de M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GARET, Président de chambre,

M^me DE CROUZET, Conseillère,

Madame LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 24 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024,

GREFFIERE : M^me FLEURY

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024 et signé par M. GARET, président, et M^me FLEURY, greffière

FAITS’ET PROCEDURE

Le [Date mariage 7] 1978, M. [N] [M] et Mme [X] [H] se sont mariés à [Localité 16] (14), après avoir conclu un contrat de séparation de biens le 7 septembre 1978.

Par ordonnance de non-conciliation du 22 décembre 2006, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Lisieux a, notamment, désigné Me [Z], notaire à [Localité 9], et Me [U], notaire à [Localité 1], aux fins d’établir un projet de liquidation du régime matrimonial des époux.

Par jugement du 5 juin 2008, le magistrat a sursis à statuer sur la demande en divorce présentée par les époux [M] et désigné Me [F] en qualité d’expert, avec la même mission que celle dévolue aux deux notaires précédemment désignés, outre celle d’évaluer la valeur locative d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Par jugement du 4 août 2011, le juge aux affaires familiales a notamment :

— rejeté la demande d’annulation de l’expertise de Me [F],

— prononcé le divorce des époux [M]-[H],

— dit que les effets du divorce entre les parties remonteront, en ce qui concerne leurs biens, au 17 décembre 2002,

— consacré l’attribution préférentielle de la maison située [Adresse 5] à [Localité 1] à Mme [H],

— consacré l’attribution préférentielle de l’appartement situé à [Localité 8] à M. [M],

— consacré l’attribution préférentielle de l’appartement situé [Adresse 4] numéro 111 à [Localité 9] à M. [M],

— consacré l’attribution préférentielle de l’appartement situe [Adresse 4] numéro 110 à [Localité 9] à Mme [H].

Par acte du 20 mars 2012, M. [M] a fait assigner Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts ayant existé entre les époux.

Par jugement du 20 juin 2014, le tribunal a notamment :

— déclaré sans objet la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la communauté, déjà prononcée par jugement du 4 août 2011,

— ordonné la poursuite desdites opérations conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile et selon ce qui est jugé par la présente décision, à savoir notamment :

* comptabiliser une créance de 43.000 francs au profit de Mme [H] (au titre d’un mobil-home),

* appliquer un abattement de 20 % au montant de la valeur locative de l’immeuble de [Localité 1] fixée par l’expert,

* procéder au décompte des sommes versées par Mme [H] pour le financement de l’appartement de [Localité 8], en se faisant remettre par chacun des époux leurs relevés de comptes bancaires,

— ordonné la restitution d’un certain nombre de meubles suivants à M. [M] ainsi que d’autres à Mme [H],

— débouté M. [M] de sa demande de créance portant sur l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1],

— dit que Mme [H] est redevable d’une indemnité d’occupation sur l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] entre le 7 janvier 2003 et le 6 janvier 2006, puis à compter du 22 décembre 2006,

— débouté M. [M] de sa demande de provision,

— fixé la créance de Mme [H] sur l’indivision à la somme de 52.604,25 €,

— désigné Mme [T], expert judiciaire, avec mission de se rendre au [Adresse 5] à [Localité 1] pour procéder à l’inventaire ainsi qu’à l’estimation du mobilier le meublant,

— désigné M. [S], expert judiciaire, avec mission de se rendre à l’appartement de [Localité 8] pour procéder à l’inventaire et à l’estimation du mobilier le meublant,

— désigné M. [W], expert judiciaire, avec mission de visiter l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], de donner son avis sur sa valeur vénale au jour le plus proche du partage, et d’en évaluer la valeur locative entre 2002 et 2014,

— désigné Mme [R], expert judiciaire, avec mission de visiter l’immeuble situé à [Localité 8], et de donner son avis sur sa valeur vénale au jour le plus proche du partage.

Sur appel de Mme [H], la cour d’appel de Caen, statuant par arrêt du 28 mai 2019, a :

— déclaré irrecevable la demande présentée par Mme [H] tendant à la condamnation de M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre de l’appartement de [Localité 8],

— dit n’y avoir lieu à évocation,

— confirmé le jugement rendu le 20 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Lisieux sauf en ce qu’il a :

* ordonné la poursuite des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts de Mme [H] et de M. [M] en comptabilisant la créance de 43.000 francs de Mme [H],

* fixé la créance de Mme [H] sur l’indivision à la somme de 52.604,25 €,

Statuant de ces chefs réformés :

— débouté Mme [H] de sa demande tendant à se voir reconnaître une créance de 43.000 francs au titre de sa participation à l’acquisition du mobile-home attribué à M. [M],

— fixé la créance de Mme [H] sur l’indivision à la somme de 73.664,48 €,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel par elle-même engagés.

Mme [H] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 26 mai 2021, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt attaqué, mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de Mme [H] tendant à la condamnation de M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’appartement de [Localité 8].

Elle a ainsi remis sur ce point l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt du 28 mai 2019, et les a renvoyées devant la cour d’appel de Caen autrement composée.

Par déclaration du 23 août 2022, Mme [H] a saisi la cour de renvoi.

Par arrêt du 16 mars 2023, la présente cour a pour l’essentiel :

— déclaré irrecevable la demande de valorisation de l’immeuble sis [Adresse 13], formée par Mme [H],

Ajoutant au jugement prononcé le 20 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Lisieux,

— dit que M. [M] est redevable envers l’indivision relative à l’immeuble sis [Adresse 13], d’une indemnité d’occupation courant à compter du 16 février 2012 au titre de son occupation privative dudit bien jusqu’à la date du partage ou de la libération effective des lieux,

Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] :

— ordonné une mesure d’expertise et désigné Mme [R] pour y procéder,

— donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur familial,

— sursis à statuer sur le montant de l’indemnité d’occupation de l’immeuble sis à [Localité 8], ainsi que sur les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens jusqu’à la décision statuant après le dépôt de l’expertise.

Par ordonnance du 10 mai 2023, Mme [R] a été remplacée par M. [V] [C], qui a déposé son rapport d’expertise le 14 mai 2024.

Mme [H] a alors notifié ses dernières conclusions le 27 septembre 2024, M. [M] les siennes le 9 octobre 2024.

En définitive, la clôture a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2024, et l’affaire évoquée à l’audience de plaidoirie du 24 octobre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [H] demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée,

— débouter M. [M] de ses demandes,

En conséquence,

— juger que M. [M] sera redevable à l’égard de la communauté, d’une indemnité d’occupation de l’immeuble commun sis [Adresse 13], depuis le 16 février 2012 jusqu’au jour du partage définitif,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] à la communauté à la somme de 127.809,81 € hors charges pour la période du 16 février 2012 au 31 mars 2024, puis à compter du 1er avril 2024 à la somme de 834,31 euros par mois hors charges,

En tout état de cause,

— juger que le notaire commis aux opérations de comptes de liquidation et de partage de la communauté devra tenir compte de l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. [M],

— condamner M. [M] à payer à Mme [H] une indemnité de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

A l’inverse, M. [M] demande à la cour de :

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner une nouvelle expertise,

A titre subsidiaire,

— fixer la valeur locative de l’immeuble commun sis [Adresse 13] à la somme de 86.200 € ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] à l’indivision à la somme de 43.100 € ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [H] à la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de M. [C].

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, la cour rappelle que les époux [M]-[H] étaient mariés sous le régime de la séparation des biens, de sorte que l’appartement de [Localité 8] a été acquis sous le régime, non pas de la communauté légale (comme ils le suggèrent tous les deux dans le dispositif de leurs conclusions d’appel), mais de l’indivision.

Aux termes de ses conclusions d’appel, Mme [H] se prévaut de l’estimation de la valeur locative telle que réalisée par l’expert judiciaire – M. [C], pour solliciter la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [M] à hauteur de 127.809,81 € hors charges pour la période du 16 février 2012 au 31 mars 2024, puis à hauteur de 834,31 € par mois hors charges à compter du 1er avril 2024.

A cet effet, elle considère que c’est de manière tout à fait pertinente que l’expert judiciaire s’est fondé sur les données recueillies par l’observatoire « Clameur » qui, selon elle, s’appuie sur le marché locatif local.

A l’inverse, elle conteste la valeur probante de la contre-expertise privée, réalisée par Mme [E] sur commande de M. [M], faisant observer :

— que le rapport dont s’agit n’a pas été établi de manière contradictoire,

— que l’experte mandatée par M. [M] est certes inscrite sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, mais en tant qu’expert foncier agricole, à la différence de M. [C] qui y figure quant à lui en qualité de spécialiste de l’estimation immobilière,

— que ce rapport, exagérément favorable à son donneur d’ordre, manque totalement d’impartialité en ce qu’il retient une valeur au m² particulièrement basse, tout en y appliquant en sus un abattement tout à fait excessif puisque de 50 %, prétendument justifié par la précarité de l’occupation (alors que M. [M] utilise l’appartement depuis 2011), par une prétendue inhabitabilité du logement en hiver ou encore par la nécessité de grosses réparations, le tout afin de parvenir à une indemnité d’occupation de 43.100 € seulement,

— que M. [M] fait encore preuve de mauvaise foi en invoquant l’incendie qui aurait frappé la région de [Localité 8] en 2017 et provoqué ainsi une « désaffection des estivants », alors qu’il produit dans le même temps un document démontrant que les loyers n’ont cessé d’augmenter depuis lors.

Au contraire, M. [M] s’oppose aux demandes de Mme [H], faisant d’abord valoir que l’indemnité d’occupation ne saurait viser la période postérieure au 31 mars 2024, puisque l’expert a reçu pour seule mission de déterminer la valeur locative du bien immobilier depuis le 16 février 2012 jusqu’à la date de son rapport.

Il critique ensuite le rapport d’expertise judiciaire, faisant notamment valoir :

— que l’expert n’a pas répondu à ses dires, lesquels soulignaient pourtant des éléments déterminants de la valeur locative de l’immeuble,

— qu’il n’a pas tenu compte, notamment, du diagnostic électrique qui alerte pourtant sur la dangerosité de l’installation, ni du diagnostic de performance énergétique qui mentionne des insuffisances en matière d’isolation, tout comme il n’a pas non plus pris en considération l’impact du terrible incendie de 2017 sur les loyers qui ont ainsi vu leur niveau baisser trois années durant,

— qu’en se bornant à intégrer à son rapport un tableau de valeur locative au m², issu d’un organisme tiers, à savoir l’observatoire « Clameur », sans même annexer les données recueillies à cet effet, M. [C] n’a pas fourni les éléments de comparaison du marché local comme la cour le lui demandait.

Eu égard à ces manquements, il demande à la cour d’ordonner une nouvelle expertise, ou, à titre subsidiaire, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont il serait redevable pour la période du 16 février 2012 au 31 mars 2024 à la somme de 43.100 € en se fondant pour ce faire sur le rapport d’expertise qu’il a fait diligenter par Mme [E], également inscrite sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, considérant qu’elle a toutes les compétences requises pour estimer la valeur locative du bien.

Il rappelle notamment que la cour de cassation considère de manière constante que le juge ne peut pas refuser de prendre en considération un rapport d’expertise officieux, même établi de manière non contradictoire, pour ne retenir que le rapport de l’expert judiciairement commis, dès lors seulement que le rapport privé a été régulièrement versé aux débats et qu’il a pu être discuté contradictoirement.

Il observe ainsi, qu’après avoir examiné le prix des loyers des appartements de taille comparable construits dans les années 80 dont l’expert a annexé la liste dans son rapport, et passé en revue tant les points forts que les points faibles du bien soumis à son expertise, Mme [E] a finalement retenu, à juste titre, une valeur de base de 9 € le m², soit 8.000 € par an, à laquelle elle a ensuite appliqué un abattement, également justifié, de 50 % pour tenir compte non seulement de la précarité de l’occupation (pour 20 %), mais aussi de l’importance des grosses réparations indispensable à la mise en location du bien (pour 20 %) et de son caractère inhabitable en hiver (pour 10 %).

Sur ce,

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Sur la validité en la forme du rapport d’expertise judiciaire :

Bien que ne sollicitant pas expressément l’annulation du rapport d’expertise judiciaire, M. [M] demande néanmoins à la cour d’en ordonner une nouvelle, reprochant en effet à l’expert désigné – M. [C] – d’avoir utilisé une base de données ('Clameur') selon lui inadaptée pour déterminer une valeur locative, d’avoir sur-estimé la valeur locative de l’immeuble au regard de ses caractéristiques propres, et de ne pas avoir répondu aux observations qu’il avait pourtant formulées par voie de dires à la suite du dépôt du pré-rapport d’expertise, notamment pour souligner les non-conformités de l’installation électrique ou encore le diagnostic peu favorable de performance énergétique de l’appartement.

Cependant, même recevables, ces critiques relèvent du fond, et non de la forme.

En effet, l’expert a suffisamment explicité les raisons pour lesquelles il avait utilisé la base de données 'Clameur’ pour estimer la valeur locative de l’appartement. Par ailleurs, il a répondu au dire déposé par M. [M], l’ayant fait en page 42 de son rapport définitif, répondant notamment aux critiques formulées par l’intéressé.

L’expert a donc satisfait à ses obligations, notamment quant au respect du principe de la contradiction, aucun reproche ne pouvant lui être fait utilement à cet égard.

Pour autant, ses conclusions ne lient en rien la cour, qui reste souveraine pour apprécier la valeur locative du bien et, dans un second temps, le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M].

Au demeurant, la cour ne manquera pas d’examiner et de commenter le rapport d’expertise non judiciaire commandé par M. [M] à Mme [E], qui est effectivement recevable en ce qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties.

Partant, rien ne justifie d’ordonner une nouvelle expertise, la cour disposant d’éléments d’appréciation suffisants pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] à l’indivision, et ce, conformément aux prescriptions de l’arrêt du 16 mars 2023.

Sur la période de liquidation de l’indemnité d’occupation afférente à l’appartement de [Localité 8] :

Il n’est pas contesté que M. [M] jouit à titre privatif et exclusif de cet appartement depuis très longtemps déjà, étant d’ailleurs rappelé que, dès le 4 août 2011, le jugement de divorce a consacré le principe de son attribution préférentielle à l’époux.

En tout état de cause, la cour d’appel, en son arrêt du 16 mars 2023 qui n’a fait l’objet d’aucun recours, a déjà jugé, par ajout au jugement du 20 juin 2014, que M. [M] 'est redevable envers l’indivision relative à l’immeuble sis [Adresse 13], d’une indemnité d’occupation courant à compter du 16 février 2012 au titre de son occupation privative dudit bien jusqu’à la date du partage ou de la libération effective des lieux'.

Dès lors, M. [M] est mal fondé à soutenir que l’indemnité d’occupation dont il est redevable ne saurait excéder la période du 16 février 2012 au 31 mars 2024, puisqu’il est constant que le partage n’a pas encore eu lieu, et que M. [M] continue à bénéficier de la jouissance exclusive de l’appartement.

Mme [H] est donc recevable à demander la fixation de cette indemnité, non seulement pour la période du 16 février 2012 au 31 mars 2024, date à laquelle l’expert a arrêté son décompte, mais également à compter du 1er avril 2024 et pour l’avenir.

Sur la valeur locative de l’immeuble :

Les deux experts divergent d’abord sur la surface habitable, M. [C] évoquant une surface de 77 m² sans plus de précisions, Mme [E] retenant quant à elle une 'surface utile pondérée de 74,23 m²' dont elle donne le détail, pièce par pièce.

Toutefois, la cour observe que dans un précédent rapport d’expertise judiciaire, établi le 8 septembre 2015 par Mme [Y] qui avait alors été désignée pour fixer la valeur vénale du bien, l’expert avait retenu une surface utile de 77 m² que les parties avaient toutes deux déclaré accepter, ainsi qu’il en est fait mention en page 14 dudit rapport.

La cour retiendra donc, pour l’évaluation de la valeur locative et la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [M], cette même surface de 77 m², entérinant sur ce point le rapport de M. [C].

Les deux experts divergent également sur la valeur locative au m² :

— M. [C] retenant un prix mensuel de 12,65 € le m², par référence à la base 'Clameur’ recensant les loyers appliqués aux logements de 3 pièces et plus dans la communauté de communes de Toulon-Provence-Méditerranée pour une moyenne de 11 € le m², auquel l’expert a ajouté 15 % pour tenir compte de la qualité intrinsèque du bien, de son emplacement, et de la présence d’une place de stationnement individuel,

— Mme [E] préconisant au contraire un prix mensuel de 9 € le m², qu’elle justifie par référence à un loyer médian de 10 € selon elle appliqué dans la région, considérant que l’appartement relève en réalité d’un loyer moindre compte tenu d’un certain nombre de facteurs négatifs, en particulier de la nécessité de gros travaux de réparation et de mise aux normes de l’installation électrique, de l’absence de confort pour une occupation en hiver (l’appartement étant doté de simples convecteurs, au surplus vétustes), de la présence d’équipements obsolètes, et finalement d’une impossibilité de louer le bien en son état actuel.

Concernant la base de référence des loyers, la cour considère que celle utilisée par M. [C] est plus pertinente que celle retenue par Mme [E], dont la seule allusion à 'l’Observatoire départemental des loyers du parc privé du Var’ (page 24 de son rapport) manque singulièrement de précisions, alors au surplus qu’elle se réfère à un loyer médian étonnamment arrondi à 10 €.

A l’inverse, la base invoquée par M. [C] ('Clameur') apparaît plus convaincante, en ce qu’elle se fonde sur une étude de 6.705 logements loués dans le même périmètre par l’intermédiaire des enseignes immobilières les plus représentatives ([10], [11], [15], [18] etc).

Au demeurant, si la majoration de 15 % retenue par M. [C] – qu’il prétend ajouter au loyer moyen de 11 € le m² – peut se justifier au regard de l’emplacement tout à fait exceptionnel du bien, situé au bord de l’eau avec vue directe sur la marina dans l’une des baies les plus prisées de la Méditerranée française ([Localité 8] – [Localité 14]), à l’inverse l’appartement présente des inconvénients majeurs qui justifient aussi une réduction sensible de sa valeur locative, en particulier :

— le fait que l’appartement, construit en 1982, n’a bénéficié d’aucune rénovation depuis lors, étant resté 'dans son jus’ selon l’expression consacrée, l’ensemble de ses équipements étant aujourd’hui anciens et peu confortables par rapport aux exigences de la vie moderne, ainsi qu’en témoignent les photographies versées aux débats ;

— le fait que l’installation électrique soit défaillante, ainsi qu’en témoigne le diagnostic versé aux débats qui évoque même un risque pour la sécurité des personnes ; dès lors, sans travaux de remise aux normes, l’appartement ne serait certainement pas suceptible d’être mis en location; au demeurant, M. [M] ne prétend pas le louer, mais l’habiter ;

— le fait enfin que le diagnostic de performance énergétique soit peu favorable, l’appartement étant classé en catégorie D sur l’échelle de A à G, ce qui implique une forte déperdition d’énergie compte tenu d’une mauvaise isolation thermique ; dès lors, des travaux, nécessairement coûteux, s’imposeraient pour rendre l’appartement conforme aux normes actuelles d’isolation.

Tenant compte de ces avantages mais aussi de ces inconvénients, la cour retiendra finalement une valeur locative de 10 € le m² en 2024, soit : 10 € X 77 m² = 770 €

Partant, en faisant application de l’index de référence des loyers (IRL) retenu par l’expert judiciaire, la valeur locative à retenir pour la période d’occupation du 16 février 2012 au 31 mars 2024 s’élève aux sommes suivantes :

Années IRL (4ème trimestre) VL mensuelle VL annuelle

— du 1er janvier

au 31 mars 2024 : 142,06 770 € 2.310 €

—  2023 (12 mois) : 137,26 743,98 € 8.927,76 €

—  2022 (12 mois) : 132,62 718,83 € 8.625,96 €

—  2021 (12 mois) : 130,52 707,45 € 8.489,40 €

—  2020 (12 mois) : 130,26 706,04 € 8.472,48 €

—  2019 (12 mois) : 129,03 699,37 € 8.392,44 €

—  2018 (12 mois) : 126,82 687,39 € 8.248,68 €

—  2017 (12 mois) : 125,50 680,24 € 8.162,88 €

—  2016 (12 mois) : 125,28 679,05 € 8.148,60 €

—  2015 (12 mois) : 125,29 679,10 € 8.149,20 €

—  2014 (12 mois) : 124,83 676,61 € 8.119,32 €

2013 (12 mois) : 123,97 671,95 € 8.063,40 €

— du 16 février au

31 décembre 2012

(10 mois 14 jours) : 121,66 659,43 € 6.912,65 €

Total de la valeur locative du 16 février 2012 au 31 mars 2024 : 101.022,77 €

Sur le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] :

Indemnité d’occupation et valeur locative ne se confondent pas nécessairement, alors en effet que M. [M] est fondé à se prévaloir d’une réfaction du fait de la précarité de son occupation, qui découle du principe même de sa qualité de propriétaire indivis.

En effet, Mme [H] serait recevable à réclamer la sortie de l’indivision, et l’occupation de Mme [M] s’en trouverait par là même compromise.

Pour autant, la cour observe :

— que Mme [H] n’a jamais prétendu récupérer l’appartement, ni même poursuivre la vente de celui-ci, le principe de son attribution préférentielle à M. [M] ayant d’ailleurs été acté dès le jugement de divorce du 4 août 2011;

— que M. [M] a pu occuper l’appartement depuis février 2012, soit depuis plus de douze ans désormais, sans jamais avoir été concurrencé par Mme [H].

Dès lors, la précarité dont il se prévaut est très relative, voire virtuelle.

Dans ces conditions, c’est de manière excessive que l’expert [E] préconise pour ce motif un abattement de 20 % sur la valeur locative de l’immeuble, la cour fixant plus justement cet abattement, au vu de la situation réelle d’occupation, à 10 % seulement.

De même, c’est vainement que M. [M], à l’instar de son expert, prétend à deux abattements supplémentaires, chacun de 20 %, le premier pour nécessité de grosses réparations, le second pour 'inhabitabilité hivernale’ (expression d’ailleurs exagérée puisque l’appartement dispose d’appareils de chauffage, même peu modernes), alors en effet qu’il a déjà été tenu compte de ces deux défauts dans la fixation de la valeur locative.

Partant, en l’absence d’autre motif d’abattement que la précarité tenant à l’état d’indivision, l’indemnité d’occupation due par M. [M] sera liquidée à la somme totale de 90.920,49 € (soit 101.022,77 X 90 %) pour la période du 16 février 2012 au 31 mars 2024.

Quant à la période postérieure, soit à compter du 1er avril 2024, la cour, tenue par les limites des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions de l’appelante, fixera le montant de l’indemnité à 834,31 € par mois.

Sur les autres demandes :

Le caractère familial du litige justifie que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles ainsi que de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu l’arrêt du 16 mars 2023,

— déboute M. [M] de sa demande de nouvelle expertise ;

— liquide l’indemnité d’occupation due par M. [M] à l’égard de l’indivision, au titre de l’occupation privative de l’appartement sis [Adresse 13], à la somme totale de 90.920,49 € pour la période du 16 février 2012 au 31 mars 2024 ;

— liquide cette indemnité d’occupation, pour la période postérieure, à compter du 1er avril 2024, à la somme mensuelle de 834,31 € ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes et défenses ;

— déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT

Estelle FLEURY Dominique GARET