Cour d'appel d'Amiens, 1re chambre civile, 20 novembre 2025, n° 24/02730

CA Amiens
Infirmation partielle 20 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution grave de l'obligation de jouissance paisible
La cour a jugé que les faits de violence et de menaces réitérées de Mme [I] justifient la résiliation du bail pour manquement à son obligation de jouissance paisible.
Accepté
Manquement à l'obligation de jouissance paisible
La cour a estimé que l'expulsion est justifiée par les comportements réitérés de Mme [I] qui troublent la sécurité et la tranquillité de l'immeuble.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que Mme [I] doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, conformément aux termes du bail.
Accepté
Frais irrépétibles engagés en première instance et en appel
La cour a condamné Mme [I] à payer les frais irrépétibles engagés par l'OPAC, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 20 nov. 2025, n° 24/02730
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	24/02730
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clarisse DE SAINT AMOURPierre BACLET
Cabinet(s) :	SCP JALLU BACLET ASSOCIES
Parties :	Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L' HABITAT - OPAC DE L' OISE

Texte intégral

ARRET

N°

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

[I]

GH/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02730 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JDVZ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10] DU VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANT

Madame [B] [I]

née le 05 Octobre 1993 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clarisse DE SAINT AMOUR, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N80021-2024-006497 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2025, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée, en présence de M^me Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 20 novembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

* *

DECISION :

Suivant contrat de location du 23 février 2018, l’OPH OPAC de l’Oise a donné à bail à usage d’habitation à M. et Mme [Y], un logement de type 3 situé à [Adresse 7].

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Senlis a prononcé le divorce entre M. et Mme [H]. Mme [I], divorcée [H] est demeurée seule occupante du logement.

L’OPH OPAC de l’Oise a pris acte de la situation par un courrier du 28 novembre 2022.

Le 7 janvier 2022, Mme [I] a invectivé violemment le gardien de la résidence, M. [N] [X]. Ces faits, qui se sont renouvelés, ont donné lieu à la condamnation de Mme [I] le 24 octobre 2024 par le tribunal correctionnel de Senlis.

Suivant acte du 29 mars 2023, l’OPH OPAC de l’Oise a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en vue de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [I] ainsi que son expulsion, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation et au paiement, outre des dépens, de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 26 avril 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— Ecarté le moyen d’irrecevabilité ;

— Débouté l’OPAC de l’Oise de ses demandes ;

— Débouté Mme [B] [I] de sa demande indemnitaire ;

— Condamné l’OPAC de l’Oise aux dépens.

Par déclaration du 10 juin 2024, l’OPAC de l’Oise a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

Débouté l’OPAC de l’Oise de ses demandes

Condamné l’OPAC de l’Oise aux dépens.

Par conclusions notifiées le 29 janvier 2025, l’OPAC de l’Oise demande à la cour de :

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté l’OPH OPAC de l’Oise de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Statuant à nouveau,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l’OPH OPAC de l’Oise à Mme [I] le 23 février 2018, pour défaut de jouissance paisible du logement situé [Adresse 8], aux torts exclusifs de Mme [I],

— Ordonner l’expulsion de Mme [I] de ce logement, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Condamner Mme [I] à payer à l’OPH OPAC de l’Oise, à compter de la date d’effet de la résiliation, une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges, jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

— Condamner Mme [I] au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, à payer à l’OPH OPAC de l’Oise la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [I] à payer à l’OPH OPAC de l’Oise au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouter Mme [I] de son appel incident et de toutes ses demandes et allégations,

— Condamner Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’OPAC de l’Oise soutient que les faits de violences réitérées imputables à Mme [I] caractérisent l’inexécution grave de son obligation de jouissance paisible du logement loué.

L’OPAC estime que les menaces réitérées de mort proférées par Mme [I] à l’encontre du gardien sont manifestement établies et ont été reconnues par l’intimée lors de la composition pénale que Mme [I] n’a pas exécutée et qui a donné lieu à sa condamnation par le tribunal correctionnel. Ce seul fait suffit selon l’OPAC a constitué un manquement grave du preneur à son obligation d’user paisiblement de la chose louée, présentant un degré suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

L’OPAC de l’Oise prétend que Mme [I] tente par tous moyens et notamment par celui d’une prétendue insalubrité de son logement, de justifier son attitude et ses comportements violents et réitérés à l’encontre du gardien de l’immeuble.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2025, Mme [I] demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté l’OPAC de l’Oise de ses demandes et condamné l’OPAC de l’Oise aux dépens,

Recevoir Mme [I] en son appel incident et y faisant droit,

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire,

Statuant à nouveau,

Condamner l’OPAC de l’Oise au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamner l’OPAC de l’Oise au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamner l’OPAC de l’Oise aux entiers dépens de la procédure de première instance et de la présente procédure d’appel,

A titre subsidiaire,

Déclarer l’OPAC de l’Oise recevable mais mal fondée en son appel,

Débouter l’OPAC de l’Oise de sa demande de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l’OPAC à Mme [I] le 23 février 2018, pour défaut de jouissance paisible du logement situé à [Adresse 8], aux torts exclusifs de Mme [I],

Ordonner l’expulsion de Mme [I] de ce logement, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

Condamner Mme [I] à payer à l’OPAC de l’Oise à compter de la date d’effet de la résiliation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés,

Condamner Mme [I] à payer à l’OPAC de l’Oise au titre des frais irrépétibles engagés devant le premier juge, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [I] à payer à l’OPAC de l’Oise, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Recevoir Mme [I] en son appel incident et y faisant droit :

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire

Statuant à nouveau,

Condamner l’OPAC de l’Oise au paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamner l’OPAC de l’Oise au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamner l’OPAC de l’Oise en tous les frais et dépens de première instance et d’appel,

Confirmer le jugement rendu le 26 avril 2024 en ce qu’il a :

Débouté l’OPAC de l’Oise de ses demandes ;

Condamné l’OPAC de l’Oise aux dépens,

Recevoir Mme [I] en son appel incident et y faisant droit,

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire,

Statuant à nouveau,

Condamner l’OPAC de l’Oise au paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamner l’OPAC de l’Oise au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamner l’OPAC de l’Oise en tous les frais et dépens de première instance et d’appel,

En tout état de cause,

Débouter l’OPAC de l’Oise de ses autres demandes.

Mme [I] soutient qu’elle rencontre des difficultés quotidiennes concernant l’état de son logement, notamment des différends avec son gardien quant à l’entretien de celui-ci. Elle explique avoir effectué une déclaration de main courante en indiquant avoir des problèmes avec son bailleur. Elle estime avoir réalisé des travaux chez elle à hauteur de 1 500 euros sans que le bailleur ne la rembourse. Elle ajoute en avoir discuté avec le gardien qui à chaque fois « s’en va », selon ses dires. Elle explique que leurs relations sont conflictuelles et que l’état de son appartement est insalubre.

Mme [I] conteste les menaces de mort proférées à l’encontre du gardien. Elle ajoute que le procès-verbal de proposition de composition pénale mentionne expressément que Mme [I] ne reconnaît pas les faits qualifiés comme tels.

Mme [I] estime que c’est l’OPAC qui est à l’origine de toutes les difficultés intervenues du fait de l’insalubrité du logement dans lequel elle vit. Elle ajoute que c’est l’OPAC qui n’a pas respecté ses obligations et les événements intervenus ne sont arrivés que du fait de l’insalubrité et l’indécence du logement loué.

Elle estime subir du harcèlement de la part de l’OPAC qui selon elle, multiplie les courriers et les démarches afin de l’expulser de son logement, ce qui justifie selon elle son appel incident.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2025.

SUR CE :

A titre liminaire, la cour constate que l’appelante produit un contrat de bail signé entre les parties le 23 février 2018 et qu’il prévoit la mise à disposition du logement occupé par Mme [I] moyennant un loyer de 321,77 euros.

Contrairement à ce qui a été indiqué devant le premier juge, il ne s’agit donc pas d’un bail verbal.

1. L’article 1728 alinéa 1 du code civil, prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail.

Il en découle que le locataire est tenu d’user du bien loué raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement, à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat et à la jouissance paisible des voisins.

S’agissant des troubles causés par le preneur aux tiers à la relation contractuelle et prenant la forme d’infractions, ces actes doivent être liés à l’obligation de jouissance paisible et donc intervenir dans l’immeuble loué ou dans son environnement immédiat.

En l’espèce, conformément aux textes précités, le contrat de bail conclu entre l’OPAC de l’Oise et Mme [I] mentionne dans son article 10, 2° que le locataire est tenu d’user «'paisiblement de la chose louée en s’abstenant de troubler, lui et les personnes vivant à son foyer, la tranquillité, la sécurité ou la bonne tenue de l’immeuble.'»

Il ressort des éléments versés aux débats que plusieurs altercations ont eu lieu entre Mme [I] et le gardien de l’immeuble, M. [X] :

— le 7 janvier 2022 une fiche de prévention a été établie par l’OPAC de l’Oise suite à une altercation verbale. Ce jour-là, le gardien était en intervention chez Mme [I] concernant la chasse d’eau défectueuse et cette dernière aurait hurlé et déclaré 'je vais enregistrer et on n’en restera pas là'.

— Le 4 février 2022, alors que le gardien promenait son chien, Mme [I] s’est arrêtée à sa hauteur alors qu’elle se trouvait dans son véhicule. Il ressort de la plainte déposée par M. [X] que Mme [I] lui a reproché de ne pas faire son travail et hurlait. Elle l’a suivi jusqu’en bas de son immeuble avant de sortir de son véhicule et de menacer M. [X] 'je vais taper ta famille, je vais t’étrangler’ en l’attrapant par le cou. Le 25 mars 2022, le bailleur a rédigé une fiche de prévention suite à l’indication donnée par une autre locataire de ce que Mme [I] aurait rendu visite aux autres locataires de l’immeuble pour leur faire signer une pétition contre le gardien en expliquant l’avoir étranglé. Par courrier du 29 mars 2022 l’OPAC de l’Oise a informé Mme [I] de sa volonté d’engager une procédure de résiliation de bail.

— Le 31 octobre 2022, M. [X] a déposé une nouvelle plainte à l’encontre de Mme [I] suite à des menaces de mort réitérées. Suite à cette plainte, Mme[I] a été convoquée devant le procureur de la république au tribunal judiciaire de Senlis en vue d’une composition pénale. Par ordonnance du 26 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Senlis a validé la composition pénale consistant en l’accomplissement d’un stage de citoyenneté dans un délai de 6 mois par Mme [I] et le paiement de 150 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de M. [X]. Mme [I] n’a pas exécuté les dispositions de cette ordonnance et a été convoquée devant le tribunal correctionnel de Senlis.

Par jugement définitif du 24 octobre 2024, Mme [I] a été reconnue coupable des faits de menace de mort réitéré. Elle a été condamnée à une peine d’amende de 2 000 euros et à payer à M. [X] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts outre le paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 475-1 du code de procédure pénale.

Mme [I] conteste les faits de menace de mort et produit un récépissé de dépôt de plainte pour dénonciation calomnieuse. Elle explique cependant son comportement par l’état d’insalubrité de son logement. Toutefois, elle ne produit que des photographies non datées du logement qui comporte des traces de moisissures. Par ailleurs, ses pièces qui attestent de rendez-vous auprès de plusieurs professionnels de santé ne démontrent pas que son état de santé a un lien avec la prétendue insalubrité du logement.

En tout état de cause, l’attitude de Mme [I] et les faits commis à l’encontre du gardien de l’immeuble suffisent à caractériser un manquement grave de la locataire à son obligation de jouissance paisible du bien donné à bail. Son comportement trouble la tranquillité et la sécurité de l’immeuble. Ces faits, réitérés, sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Dès lors, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’OPAC de l’Oise de ses demandes, de prononcer la résiliation du bail consenti par l’OPAC de l’Oise à Mme [I] le 23 février 2018, d’ordonner à Mme [I] de libérer les lieux et de tous occupants de son chef et à défaut, d’ordonner son expulsion et de condamner Mme [I] à payer une indemnité d’occupation à l’OPAC de l’Oise, égale au loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération totale des lieux.

2. Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par l faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, il n’est pas démontré que l’OPAC de l’Oise a interjeté appel de façon abusive ou dilatoire avec l’intention de nuire à l’intimée.

Enfin, Mme [I] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice moral et les pièces versées concernant son état de santé ne permettent pas d’établir un lien avec sa relation conflictuelle avec l’OPAC de l’Oise.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire.

3. Mme [I] qui succombe sera condamnée, par infirmation du jugement entrepris, à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il conviendra également d’autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [I] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et à la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 26 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis sauf en ce qu’il a écarté le moyen d’irrecevabilité et débouté Mme [B] [I] de sa demande indemnitaire ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail consenti par l’OPAC de l’Oise à Mme [B] [I] le 23 février 2018, à compter de la date du présent arrêt pour défaut de jouissance paisible du logement situé à [Adresse 9] ;

Ordonne à Mme [B] [I] de libérer les lieux et de tous occupants de son chef, et à défaut, ordonne son expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Condamne Mme [B] [I] à payer à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges jusqu’à libération complète des lieux t remise des clefs ;

Déboute Mme [B] [I] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne Mme [B] [I] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle et avec distraction ;

Autorise le recouvrement direct des dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [B] [I] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [B] [I] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE