COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 MAI 2025

N° RG 23/03386 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V35X

AFFAIRE :

[I] [B]

…

C/

[F] [V]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2023 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 20/04853

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Elena SANCHIZ

M^e Lounis KEMMACHE

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.A.S. AUTO-[B]

RCS Versailles n° 794 783 449

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Elena SANCHIZ, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 712 et M^e Farid BOUZIDI de la SELARL FARID BOUZIDI AVOCAT, plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTS

****************

Madame [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Lounis KEMMACHE, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 250

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2014, Mme [F] [V] a donné à bail à la société Auto [B] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2], destiné à l’achat, la vente, la réparation, l’entretien, le remorquage et la mécanique de véhicules d’occasion, pour une durée de neuf années, moyennant le loyer mensuel de 1.300 euros.

Le 8 mars 2014, Mme [V] a conclu avec la société Auto [B] un second bail portant sur un « local commercial de 167 m² » destiné à l'« achat, vente, location, lavage, réparation de véhicule » sans autre précision, pour une durée d’un an.

Un litige a opposé les parties concernant la qualification du second contrat. Le tribunal judiciaire de Versailles, par un jugement rendu le 24 janvier 2019, confirmé par un arrêt du 30 avril 2020 de la cour d’appel de Versailles, a jugé que la société Auto [B] disposait d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er mars 2015, en raison de son maintien dans les lieux à l’expiration de la durée d’une année à compter de sa conclusion.

Soutenant subir divers troubles de jouissance consistant notamment en des menaces, des injures, une coupure de l’alimentation en eau ou encore un stationnement illicite dans la cour du garage, depuis plusieurs années et surtout depuis le prononcé du jugement du 24 janvier 2019, de la part de M. [G] [Z], compagnon de Mme [V], dans le seul but d’obtenir la libération des locaux, la société Auto [B] et M. [B], par acte d’huissier du 8 septembre 2020, ont fait assigner Mme [V] et M. [Z], présenté comme le véritable propriétaire des locaux loués, afin qu’il leur soit enjoint de cesser les troubles et qu’ils soient condamnés à l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a rejeté l’intégralité des demandes formées par la société Auto [B] et M. [B] et les a condamnés in solidum à verser à Mme [V] et M. [Z] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal, sur le fondement des articles 9 et 12 du code de procédure civile, et 1719 du code civil, a considéré que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve de l’existence des troubles de jouissance allégués ; que si la présence régulière d’un véhicule dans la cour située à l’entrée des locaux exploités comme garage automobile avait pu être établie par les procès-verbaux de constat d’huissier, il n’était pas démontré que ce véhicule appartenait à Mme [V] et M. [Z] ; qu’il n’était pas non plus justifié que la coupure d’eau leur était imputable.

Par déclaration du 24 mai 2023, M. [B] et la société Auto [B] ont interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement et par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, M. [B] et la société Auto [B] demandent à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

— enjoindre à M. [Z] en sa qualité de bailleur de faire cesser le trouble de droit, lui interdisant d’occuper la cour, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— enjoindre à M. [Z] en sa qualité de bailleur de faire rétablir l’eau et d’installer un compteur privatif dans les locaux loués sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner in solidum Mme [V] et M. [Z] à verser à la société Auto [B] la somme de 5.000 euros du chef de la privation d’eau ;

— autoriser la société Auto [B] à consigner les loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et des consignations ;

— condamner M. [Z] à verser à la société Auto [B] la somme de 15.000 euros au titre du préjudice commercial qu’elle a subi de son fait et 10.000 euros à titre de préjudice moral ;

— condamner M. [Z] à verser à M. [B] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice qu’il a subi de son fait ;

— condamner in solidum Mme [V] et M. [Z] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais afférents aux trois procès-verbaux de constat.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 octobre 2023, Mme [V] et M. [Z] demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la société Auto [B] et M. [B] de l’intégralité de leurs demandes et, statuant à nouveau (sic), de les condamner in solidum à leur verser à chacun la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 janvier 2025.

MOYENS

Sur les demandes relatives à l’alimentation en eau des locaux

La société Auto [B] et M. [B] soutiennent, sur le fondement des articles 1719 et 1353 du code civil, que Mme [V] et M. [Z], ce dernier étant devenu propriétaire des locaux loués depuis un acte de donation datant de 2022, ont manqué à leur obligation de délivrance et d’entretien du fait de la coupure de l’alimentation en eau du garage et de l’absence d’installation d’un compteur d’eau privatif dans les locaux loués ; que la preuve de l’imputabilité de la coupure d’eau à Mme [V] et M. [Z] est rapportée par les procès-verbaux de constat. La société Auto [B] et M. [B] précisent que ce manquement s’inscrit dans un refus récurrent des intimés d’exécuter leurs obligations issues du bail, comme en témoignent le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 1er septembre 2022 et l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Versailles du 21 novembre 2024, qui les ont condamnés pour manquement à leurs obligations contractuelles.

Mme [V] et M. [Z] répondent qu’aucune pièce ne permet de confirmer la privation d’eau et son imputabilité à Mme [V] et, qu’en tout état de cause, M. [Z] n’a jamais volontairement coupé l’eau du local loué. Ils ajoutent que M. [Z] n’est plus le compagnon de Mme [V], qu’il n’est pas le propriétaire des locaux et n’a jamais revendiqué cette qualité.

Sur ce,

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à l’égard du preneur d’une obligation de délivrance.

Sur le manquement de Mme [V] à l’obligation de délivrance

A l’occasion d’un courrier officiel du 30 octobre 2017, le conseil de la société Auto [B] a alerté le conseil de Mme [V] sur la difficulté liée à l’installation du compteur d’eau dans le pavillon mitoyen du garage : « Le compteur d’eau afférent à la consommation du local loué à ma cliente se trouve dans le pavillon. En dépit de demandes répétées, tendant à voir installer un compteur dans le local, elles n’ont jamais été satisfaites. Ma cliente profite donc de ce courrier pour réitérer sa demande et, partant, d’inviter votre cliente à installer un compteur dans le local ». Il n’est justifié d’aucune réponse à ce courrier.

Par courriel officiel du 19 avril 2019, le conseil de la société Auto [B] a informé le conseil de Mme [V] de la coupure d’alimentation en eau des locaux loués en ces termes : « Ma cliente m’indique que l’eau a volontairement été coupée depuis plusieurs jours, la privant de la possibilité d’en disposer. Je vous remercie de bien vouloir intervenir auprès de votre cliente pour qu’elle rétablisse, dans les meilleurs délais, l’accès à l’eau pour la cliente ». Mme [V] n’établit pas avoir donné de suite à ce courrier.

Les procès-verbaux de constat d’huissier établis les 8 août 2019 et 3 août 2020 à la demande de la société Auto [B] confirment que le garage est équipé d’un robinet qui n’est pas alimenté en eau.

Par courrier recommandé du 22 juillet 2020, la société Auto [B] a relancé Mme [V] à propos de l’absence d’eau dans le garage : « Je vous rappelle encore que l’eau est coupée depuis également plus d’un an et que cela me cause un préjudice ».

Il se déduit de ces éléments que Mme [V] a manqué à son obligation de délivrance en ne s’assurant pas de l’alimentation en eau, pourtant indispensable à l’activité de garage automobile exploitée par la société Auto [B], dans les locaux donnés à bail.

Sur le manquement de M. [Z] à l’obligation de délivrance

M. [Z] conteste sa qualité de propriétaire et donc de bailleur.

Pourtant, l’attestation notariée établie le 27 décembre 2022 par Maître [T] démontre que le 19 décembre 2022, Mme [V] a fait donation à M. [Z] d’un ensemble immobilier comprenant les locaux commerciaux objet du bail en cause.

En outre, dans le cadre d’une autre procédure, M. [Z] a revendiqué la qualité de propriétaire des locaux et donc de bailleur. En effet, par arrêt rendu le 21 novembre 2024 dans le cadre d’un autre litige (n°RG 22/6400) ayant opposé la société Auto [B] à Mme [V] et M. [Z] concernant la réalisation de travaux dans les locaux objet du bail, la présente cour a relevé que « selon l’acte de donation du 19 décembre 2022 portant sur le bien immobilier donné à bail, préalablement acquis en viager par Mme [V] le 30 décembre 2013, la crédit-rentière étant décédée le 6 avril 2019, M. [G] [Z] est devenu propriétaire des locaux objet du litige. Il convient dès lors de le recevoir en son intervention volontaire ».

Dans ces conditions, la qualité de propriétaire et de bailleur de M. [Z] est établie.

L’attestation notariée précitée indique que Mme [V] et M. [Z] sont liés par un pacte civil de solidarité et que M. [Z] est domicilié [Adresse 3] à [Localité 2], soit dans le pavillon mitoyen du garage dans lequel se situe le compteur d’eau.

Il ne justifie pas avoir rétabli l’alimentation en eau des locaux, pourtant indispensable à l’exploitation du garage automobile, alors qu’il était informé de la coupure en tant que compagnon de Mme [V] et occupant du pavillon mitoyen du garage.

En conséquence, le manquement de M. [Z] à son obligation de délivrance, à compter du 19 décembre 2022, est établi.

Sur la demande d’injonction

M. [Z] étant le propriétaire et donc le bailleur des locaux depuis le 19 décembre 2022, il lui sera enjoint, au titre de son obligation de délivrance, de :

— rétablir l’alimentation des locaux loués à la société Auto [B] dans les 3 jours ouvrés suivant la signification de l’arrêt, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai ;

— faire installer un compteur privatif dans les locaux loués à la société Auto [B] dans les 3 mois suivant la signification de l’arrêt, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Ces deux astreintes courront pendant 4 mois.

Il n’y a pas lieu pour la cour de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande indemnitaire

L’absence d’alimentation du garage automobile en eau a causé un préjudice à la société Auto [B], dès lors que l’activité exploitée nécessite, pour une question d’hygiène et pour permettre le lavage des véhicules, un point d’eau.

Comme indiqué précédemment, l’attestation notariée du 27 décembre 2022 indique que Mme [V] et M. [Z] sont liés par un pacte civil de solidarité, dont il n’est pas démontré qu’il a été rompu, et que M. [Z] est domicilié [Adresse 3] à [Localité 2], soit dans le pavillon mitoyen du garage dans lequel se situe le compteur d’eau. Aussi, quand bien même M. [Z] a acquis la qualité de bailleur à compter du 19 décembre 2022, il doit être considéré que le préjudice est imputable tant à Mme [V] qu’à M. [Z] pour toute la période considérée, soit depuis le 19 avril 2019. Au regard de la durée du trouble, ils seront condamnés in solidum à payer à la société Auto [B] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes relatives à l’occupation de la cour et au comportement agressif de la part de M. [Z]

La société Auto [B] et M. [B] soutiennent que M. [Z] stationne volontairement son véhicule dans la cour des locaux loués, empêchant l’exploitation normale du garage ; que de surcroît, M. [Z] profère des menaces et des injures à l’égard de M. [B], y compris en présence des clients ; que ce comportement fautif de M. [Z] est à l’origine de l’échec de plusieurs ventes dont il résulte pour la société Auto [B] un préjudice financier d’un montant de 15.000 euros, ainsi qu’un préjudice moral évalué à 10.000 euros ; que M. [B], perturbé par l’agressivité de M. [Z], a subi un préjudice moral évalué à 30.000 euros.

La société Auto [B] et M. [B] ajoutent que Mme [V] a manqué à la garantie d’éviction à laquelle elle est tenue en application de l’article 1725 du code civil, en ce qu’elle n’a rien entrepris pour faire cesser les troubles provoqués par M. [Z], son compagnon.

M. [Z] et Mme [V] répondent que le fondement invoqué par la société Auto [B] et M. [B] est erroné, en ce que l’article 1625 du code civil est applicable aux relations entre les parties à un contrat de vente et non de bail. Ils contestent les griefs formulés à l’encontre de M. [Z], en indiquant qu’il n’est plus le compagnon de Mme [V], qu’il n’est pas le propriétaire des locaux, qu’il n’a jamais revendiqué cette qualité et qu’il n’a jamais intentionnellement garé son véhicule devant les locaux dans le but de nuire à la société Auto [B].

Sur ce,

Les demandes d’injonction et de paiement de dommages et intérêts concernant l’occupation illicite de la cour et le comportement agressif et injurieux de M. [Z] n’étant formulées qu’à l’égard de ce dernier, il n’y a pas lieu d’examiner le manquement reproché à Mme [V].

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Lors d’un dépôt de plainte auprès des services de police du commissariat de [Localité 6] le 6 juin 2019, M. [B] a dénoncé subir quotidiennement depuis un mois des menaces de violences physiques et des dégradations matérielles, ainsi qu’un comportement agressif et des injures de la part de M. [Z].

Par courrier du 4 juillet 2019, M. [B] et son conseil ont dénoncé ce comportement à M. [Z] sans contestation de la part de ce dernier.

Les menaces et les injures proférées par M. [Z] à l’égard de M. [B] engagent sa responsabilité délictuelle. Elles sont à l’origine d’un préjudice moral subi par M. [B], régulièrement confronté au comportement agressif de M. [Z], justifiant la condamnation celui-ci au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, les procès-verbaux de constat d’huissier des 25 juin, 28 août 2019, 3 août 2020, ainsi que de nombreux clichés photographies versés aux débats démontrent qu’un véhicule de Marque Nissan type Quashqai immatriculé [Immatriculation 5] est stationné dans la cour du garage loué, de telle manière qu’il entrave la sortie des véhicules situés dans le garage.

Or, la fiche d’identification de ce véhicule établit qu’il appartient à la société A+Depann, dont l’extrait Kbis désigne M. [Z] comme président.

Mme [V] et M. [Z] ne contestent pas que la cour fait partie des locaux loués.

En revanche, la photographie d’un véhicule Renault Clio dans la cour du garage le 23 septembre 2019 et les courriers de la société Auto [B] et son conseil des 26 mai et 16 novembre 2021 évoquant le stationnement d’amis de M. [Z] ne suffisent pas à le démontrer.

Les stationnements gênant l’exploitation du garage de la société Auto [B], imputables à M. [Z], engagent sa responsabilité délictuelle, les éléments de preuve communiqués étant antérieurs au 19 décembre 2022, date de l’acte de donation lui ayant transféré la propriété des locaux loués.

La société Auto [B] et M. [B] sollicitent le prononcé à l’égard de M. [Z] de deux injonctions sous astreinte, la première portant sur l’occupation de la cour et la seconde sur le stationnement de ses véhicules et de véhicules de tiers. Cependant, le prononcé d’une seule injonction est suffisant.

Aussi, il sera enjoint à M. [Z] de cesser toute occupation de la cour, notamment par le stationnement de véhicule(s) de son fait ou de celui de tiers étrangers à l’activité du garage, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par infraction constatée par constat d’huissier ou par tout procédé permettant d’attribuer date certaine au constat de l’infraction, à compter de la signification de l’arrêt.

Il n’y a pas lieu pour la cour de se réserver la liquidation de l’astreinte.

La société Auto [B] soutient n’avoir pu réaliser des ventes de véhicules du fait du stationnement par M. [Z] de son véhicule dans la cour du garage et du comportement agressif de ce dernier. Cependant, la société Auto [B] ne communique pas de pièce permettant de justifier l’existence de ce préjudice, dont elle doit, par confirmation du jugement, être déboutée.

De même, elle n’établit pas que M. [Z] a eu un comportement agressif à l’égard de M. [B] en qualité de dirigeant, en présence de clients, ce dernier n’en ayant d’ailleurs pas fait état lors de son dépôt de plainte. La demande indemnitaire de la société Auto [B] au titre du préjudice moral ne peut donc prospérer.

Sur la demande de consignation des loyers

La société Auto [B] demande l’autorisation de consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation eu égard aux nombreux manquements de Mme [V], qui ont justifié la commission d’un expert judiciaire, et parce qu’elle n’entend pas souffrir de nouveaux troubles.

Cependant, aucune expertise n’a été ordonnée dans le cadre de l’instance.

Surtout, les injonctions prononcées à l’encontre de M. [Z] afin de faire cesser les troubles sont assorties d’astreintes afin d’en garantir le respect.

Dans ces conditions, la société Auto [B] sera déboutée de sa demande de consignation des loyers.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera infirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] et Mme [V] qui succombent supporteront les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier des 25 juin, 28 août 2019 et 3 août 2020, et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure. Ils seront en outre condamnés in solidum au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Auto [B] et M. [B] en première instance et en cause d’appel.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé à Me [C] [L].

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société Auto [B] de ses demandes indemnitaires au titre de son préjudice commercial et de son préjudice moral et de sa demande de consignation des loyers ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Enjoint à M. [G] [Z] de rétablir l’alimentation en eau des locaux loués à la société Auto [B] dans les 3 jours ouvrés suivant la signification de l’arrêt, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé ce délai ;

Enjoint à M. [G] [Z] de faire installer un compteur privatif dans les locaux loués à la société Auto [B] dans les 3 mois suivant la signification de l’arrêt, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

Dit que ces deux astreintes courront pendant 4 mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation des astreintes ;

Condamne in solidum Mme [F] [V] et M. [G] [Z] à payer à la société Auto [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à l’absence d’alimentation en eau des locaux loués ;

Enjoint à M. [G] [Z] de cesser toute occupation de la cour attenante au garage, notamment par le stationnement de véhicule(s) de son fait ou de celui de tiers étrangers à l’activité du garage, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par infraction constatée par constat d’huissier ou par tout procédé permettant d’attribuer date certaine au constat de l’infraction, à compter de la signification de l’arrêt ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne M. [G] [Z] à payer à M. [I] [B] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum M. [G] [Z] et Mme [F] [V] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier des 25 juin, 28 août 2019 et 3 août 2020 ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à Me [C] [L] ;

Condamne in solidum M. [G] [Z] et Mme [F] [V] à payer à la société Auto [B] et à M. [I] [B] ensemble la somme globale de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente