Cour d'appel de Caen, 1re chambre civile, 21 mai 2024, n° 21/02700

CA Caen
Confirmation 21 mai 2024

Arguments

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Accepté
Violation des règles de copropriété
La cour a estimé que la pose de vélux sur la toiture nécessitait l'accord de la majorité des copropriétaires, et que les époux [C] avaient agi en infraction aux règles applicables.
Rejeté
Changement d'affectation des combles
La cour a jugé que les époux [C] avaient le droit d'aménager les combles tant que cela ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 1re ch. civ., 21 mai 2024, n° 21/02700
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	21/02700
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Noël PRADOMarc REYNAUD
Parties :	son syndic la SARL INVESTISSEMENTS LOISIRS, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ 6 ]

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 21/02700 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-G25Y

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 18 Mai 2021

RG n° 20/04016

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 MAI 2024

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [6] pris en la personne de son syndic la SARL INVESTISSEMENTS LOISIRS,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté et assistée de M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉS :

Monsieur [R] [C]

né le 26 Juillet 1966 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Y] [U] épouse [C]

née le 19 Janvier 1972 en RUSSIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés et assistés de M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 07 mars 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 21 Mai 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [C] et Madame [Y] [U] son épouse, sont propriétaires au sein de la résidence [6] [Adresse 2] à [Localité 4] (14), du lot N°86 situé Bâtiment B, 2ème étage composé aux termes du règlement de copropriété, d’un appartement de deux pièces d’environ 27,76 m², et de la jouissance exclusive et particulière d’un balcon et de combles non aménageables situés au-dessus et les 143/10000 èmes des parties communes.

Par lettre du 1er février 2019, ils ont demandé que soit soumise à la prochaine assemblée générale leur demande de rachat des combles en vue de leur aménagement avec pose de deux vélux.

Cette demande a été refusée lors de l’assemblée générale du 27 avril 2019.

Malgré ce refus, les époux [C] qui n’ont pas contesté la résolution rejetant leur demande, ont néanmoins fait réaliser la pose de deux vélux sur la toiture du bâtiment B.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception du 28 octobre 2019, la SARL Immobilière Michel Vautier, syndic de la copropriété, les a mis en demeure de remettre la toiture en son état d’origine et de supprimer les vélux installés sans autorisation préalable.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, lors de l’assemblée générale du 14 mars 2020, l’autorisation a été donnée au syndic pour ester en justice contre Monsieur et Madame [C] suite au non-respect de la résolution N°16 votée lors de l’assemblée générale du 27 avril 2019.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] a assigné Monsieur et Madame [C] devant le tribunal judiciaire de Caen au visa de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’obtenir leur condamnation à remettre dans leur état d’origine les combles non aménageables situés au-dessus de leur appartement, ainsi que la toiture les surplombant avec suppression des velux, ce, sous astreinte.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal a :

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] au titre de la remise en état d’origine des 'combles non aménageables’ situés au-dessus du lot N°86 appartenant à Monsieur et Madame [C],

— condamné Monsieur et Madame [C] à supprimer les deux vélux implantés dans la toiture du bâtiment B de l’immeuble dénommé [6], et de procéder à la remise en état de la toiture,

— condamné Monsieur et Madame [C] aux dépens,

— condamné Monsieur et Madame [C] au paiement d’une somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la décision n’est pas assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 30 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la SARL Investissements Loisirs, a formé appel de la décision en ce qu’elle a rejeté sa demande tendant à la remise en état des 'combles non aménageables’ sous astreinte, et n’a pas sorti d’une astreinte la condamnation des époux [C] à remettre en état la toiture.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] conclut au visa de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, à la réformation du jugement entrepris des chefs dont appel, et demande à la cour de :

— condamner Monsieur et Madame [C] à procéder à la remise en leur état d’origine des parties communes de l’immeuble affectées par les travaux qu’ils ont réalisés en reconstituant le plancher des combles non-aménageables situés au-dessus de leur appartement et en supprimant les deux vélux venant éclairer les combles, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur et Madame [C] à procéder à la destruction des aménagements qu’ils ont opérés dans les combles non-aménageables dont ils ont la jouissance exclusive et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [C] aux dépens de première instance et d’appel qui intégreront le coût des procès-verbaux de constats dressés au ministère de Maître [J] en date du 8 février 2022 pour la somme de 946,80 € et de Maître [Z] en date du 20 juin 2023 pour la somme de 309,20 €.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 2 février 2024, Monsieur et Madame [C] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état d’origine des combles non aménageables constituant leur lot N°86, ainsi que de sa demande de condamnation sous astreinte, et à son infirmation en ce qu’il les a condamnés à supprimer les deux vélux implantés sur la toiture du bâtiment B, à procéder à la remise en état de la toiture, à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils demandent à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la syndicat des copropriétaires de la résidence [6] au paiement d’une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état de la toiture avec suppression des vélux

Il est constant que la toiture d’un immeuble en copropriété constitue une partie commune au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de la résidence [6].

Dès lors, la pose de vélux sur la toiture de l’immeuble nécessitait l’accord de la majorité des voix de tous les copropriétaires ainsi que le prévoit l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Force est de constater que malgré le refus des copropriétaires de faire droit à la demande de pose de vélux présentée par les époux [C], lors de l’assemblée générale du 27 avril 2019, ceux-ci sans avoir formé de contestation à l’encontre de cette résolution, ont passé outre, et ont fait installer deux vélux sur la toiture au-dessus des combles dont ils ont la jouissance exclusive, qu’ils ont aménagé.

Leur argument selon lequel, d’autres copropriétaires auraient fait de même sans réaction du syndicat des copropriétaires, est inopérant.

Ils ne peuvent en effet se prévaloir du droit acquis de tiers dont on ignore dans quelles circonstances ils ont été amenés à poser des vélux, alors qu’en ce qui les concerne, ils se sont vu opposer un refus exprès et immédiat de l’assemblée générale des copropriétaires, sans faire usage de leur droit de contester cette résolution qui leur était défavorable, ainsi qu’ils en avaient la possibilité.

Pour la même raison, il importe peu que lesdits vélux ne préjudicient pas à l’esthétique et à l’harmonie de l’immeuble, ce qui au demeurant, relève de leur appréciation personnelle, étant rappelé que les travaux ont été effectués sans saisine préalable des services de l’urbanisme.

Leur argument selon lequel, la création des vélux était indispensable pour rendre habitable leur partie privative, sera également rejeté, dès lors qu’ils ont pris le risque d’aménager les combles dont ils ont la jouissance exclusive, alors qu’ils savaient que l’autorisation de poser des velux leur avait été refusée.

La pose de vélux ayant été réalisée en infraction aux règles applicables en matière de copropriété, c’est à juste titre que le premier juge a condamné les époux [C] à supprimer les deux vélux implantés dans la toiture du bâtiment B de l’immeuble dénommé [6] et de procéder à la remise en état de la toiture.

Le tribunal n’a pas statué sur une demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux.

La cour estime qu’il y a lieu de faire droit à cette demande formée de nouveau par la syndicat des copropriétaires en cause d’appel.

Les époux [C] seront donc condamnés à la remise en état de la toiture du bâtiment B de la résidence [6], avec suppression des deux vélux, sous astreinte de 100 € par jour de retard, commençant à courir six mois après la signification du présent arrêt pour une durée de six mois.

Sur la demande de remise en état des combles

Le syndicat des copropriétaires soutient que c’est à tort que le premier juge n’a pas fait droit à sa demande de remise en l’état d’origine des combles non aménageables, situés au-dessus de l’appartement des époux [C], dès lors qu’il s’agit d’un changement d’affectation d’une partie de l’immeuble dont ils ont la jouissance exclusive.

Il affirme que le caractère non-aménageable de ces combles qui ne sont accessibles que par une trappe de visite dans chacun des lots concernés, constitue la loi commune au sein de la copropriété et est respectée par les autres copropriétaires.

Il est de principe que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives dans son lot, à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

La qualification mentionnée dans le règlement de copropriété quant à l’affectation d’une partie privative, ne s’impose aux copropriétaires que dans l’hypothèse où une modification de cette affectation constitue une atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Il importe peu dès lors que le règlement de copropriété qualifie les combles situés au-dessus de l’appartement des époux [C], dont la nature privative n’est pas contestée, de 'combles non-aménageables'.

En effet, comme il s’agit d’une partie privative de leur lot, ils ont la possibilité d’y effectuer les travaux de leur choix si ce nouvel aménagement ne préjudice ni aux autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Tel est le cas en l’espèce, puisque l’aménagement d’une chambre et d’une salle de bains dans les combles situés au-dessus de leur appartement avec création d’un escalier intérieur pour y accéder, ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble puisque l’usage d’habitation du lot n’est pas modifié, ni aux autres copropriétaires alors qu’il n’est fait état d’aucune nuisance occasionnée par cet aménagement.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la remise en état d’origine des 'combles non aménageables’ situés au-dessus du lot N°6 appartenant à Monsieur et Madame [C].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles d’appel et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [C] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie, succombant partiellement, conservera la charge de ses dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il a condamné les époux [C] aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

ASSORTIT la condamnation de Monsieur [R] [C] et de Madame [Y] [U] son épouse à supprimer les deux vélux implantés dans la toiture du bâtiment B de l’immeuble dénommé [6], sis à [Localité 4], [Adresse 2] et à procéder à la remise en état de la toiture, d’une astreinte de 100 € par jour de retard, commençant à courir six mois après la signification du présent arrêt pour une durée de six mois.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON