TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 06 Juin 2024

Dossier N° RG 22/04500 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JQB7

Minute n° : 2024/164

AFFAIRE :

[Y] [P], [E] [F] C/ [K] [V], [W] [J]

JUGEMENT DU 06 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Avril 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS

Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

Délivrées le 06 Juin 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 3] (LA REUNION)

Madame [E] [F]

[Adresse 3] (LA REUNION)

représentés par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 9]

non représenté

Monsieur [W] [J]

[Adresse 18]

représenté par Maître Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant compromis de vente du 18 décembre 2018 et acte de vente du 11 juin 2019, reçus par Me [M], notaire à [Localité 20], la SCI Investpierre a vendu à M. [Y] [P] et Mme [E] [F], son épouse, une parcelle de terrain à bâtir sise Section BI n° [Cadastre 11], lieudit [Adresse 4] à [Localité 20], moyennant la somme de 140.000 €.

L’acte de vente institue une servitude de passage par le [Adresse 16].

Les acquéreurs ont obtenu un permis de construire le 28 mai 2019, non définitif à la date de réitération de l’acte d’achat. Ce permis prévoit que « Les caractéristiques des voies privées doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile et brancardage. Les voies privées se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire aisément demi-tour. L’avis est susceptible d’être revu en cas de non obtention des servitudes de passage et conventions éventuellement nécessaires. »

Le dossier de permis de construire prévoyait une voie d’accès d’une largeur de 4 mètres via le [Adresse 17] longeant la coulée verte et les fonds section BI n° [Cadastre 6] appartenant à M.[V], N° [Cadastre 1] et [Cadastre 14] appartenant à M. [J], n° [Cadastre 13] à Mme [Y] et n° [Cadastre 7] aux consorts [H].

Un projet d’acte de servitude a été préparé par Me [M] mais il n’a pas abouti.

M. [J] a formé, le 9 juillet 2019, un recours gracieux à l’encontre du permis de construire obtenu par les époux [P] au motif qu’aucune servitude de passage ne grevait les parcelles lui appartenant cadastrées section BI n° [Cadastre 1] et [Cadastre 14].

La mairie a alors procédé, par décision du 24 juillet 2019, à un retrait de l’arrêté de permis de construire considérant qu’il n’existait pas d’accès suffisant débouchant sur la voie publique en l’absence de servitude établie devant le notaire.

La mairie de [Localité 20] a confirmé sa position le 10 août 2020.

Par actes d’huissier délivrés le 3 et 7 juillet 2020, M. [P] et Mme [F] ont fait assigner les consorts [H], [T], [J] et [V] devant le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 février 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [N] [D].

Le rapport d’expertise a été rendu le 25 avril 2022.

Une tentative de règlement amiable du litige a été tentée par les époux [P] mais M. [V] a indiqué qu’il souhaitait être indemnisé pour ses préjudices financiers et moraux par courrier du 18 mai 2022 et M. [J] a fait savoir, par l’intermédiaire de son conseil, le 30 mai 2022, qu’il s’opposait à tout droit de passage.

Par actes d’huissier des 15 et 24 juin 2022, M. [Y] [P] et Mme [E] [F] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan M. [K] [V] et M. [W] [J] afin de voir :

Ordonner Ia cessation de l’état d’enclavement partiel de la parcelle section BI n° [Cadastre 11] propriété des consorts [P] [F]

Ordonner le désenclavement et le droit de passage au profit de la parcelle Section BI n °[Cadastre 11], propriété des consorts [P] [F], constituant le fonds dominant, via la parcelle Section BI n° [Cadastre 6] propriété de Monsieur [V], constituant le fonds servant, selon le plan figurant au rapport d’expertise de M. [D] du 25 avril 2022

Déclarer opposable le Jugement à intervenir à M. [J], propriétaire de la parcelle Section BI n°[Cadastre 1] et [Cadastre 14]

Condamner in solidum tout opposant à payer aux consorts [P] [F] la somme de 6.000 euros en application de I’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

M. [K] [V], régulièrement assigné à étude n’a pas constitué avocat.

Les deux autres parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 18 décembre 2023. Cette ordonnance a été révoquée et une nouvelle clôture a été fixée au 4 avril 2024. L’audience s’est tenue le 4 avril 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières écritures, numéro 2, notifiées par le Réseau privé virtuel des avocats (désigné ci-après RPVA), le 3 avril 2024, M. [Y] [P] et Mme [E] [F], au visa des articles 682 et suivants du code civil, maintiennent toutes leurs demandes initiales et sollicitent également le rejet de toute demande présentée par M. [J].

Par conclusions numéro 2, notifiées par RPVA le 14 décembre 2023, M. [W] [J] demande au tribunal de :

Dire et juger que la propriété [P]-[F] cadastrée section BI numéro [Cadastre 11] ne se trouve pas enclavée au sens de l’article 682 du code civil,

Dire et juger que propriété [P]-[F] cadastrée section BI numéro [Cadastre 11] bénéficie d’une servitude de passage.

Dire et juger que les consorts [P]-[F] ne pourront obtenir un élargissèment à 4 mètres de la voie d’accès à leur propriété que par l’une des parcelles issues du démembrement de l’ancienne parcelle cadastrée BI numéro [Cadastre 8]

Débouter par voie de conséquence les consorts [P]-[F] de leurs demandes fins et conclusions

A titre subsidiaire, et avant dire droit.

Désigner M. [D] ou tout autre expert judiciaire avec pour mission de :

— Documenter les éléments de nature à justifier que le chemin longeant les propriétés [J], [T], [H] serait un chemin public.

— Déterminer les indemnités qui seraient éventuellement dues aux propriétaires des fonds servants.

— Débouter les consorts [P]-[F] de leur demande au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner reconventionnellement à payer à Monsieur [W] [J] une indemnité d’un montant de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Condamner les consorts [P]-[F] aux entiers dépens y compris ceux afférents aux opérations d’expertise de M. [D].

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur l’enclave :

1.1 Moyens des parties :

En s’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, les consorts [P]-[F] indiquent que leur fonds se trouve dans une situation d’enclave relative et qu’il appartient au juge de fixer l’assiette de passage afin de permettre un secours rapide en cas d’incendie ou tout autre danger.

Ils soulignent que la préfecture a alerté les communes du Var quant aux risques liés à la largeur insuffisante des voies de desserte, le SDIS préconisant des voies de quatre mètres de largeur et qu’en l’absence de chemin répondant à cette exigence, le permis de construire n’est pas délivré.

Ils font valoir que M. [J] ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations et que l’expert, qui a répondu aux dires de ce propriétaire de manière précise et ils ajoutent que le titre de propriété de la parcelle n° [Cadastre 14] fait état d’une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 13] s’exerçant sur la pointe du chemin figurant sous teinte verte sans que le plan annexé ne soit joint. Ils font remarquer qu’aucune servitude ne grève la parcelle n° [Cadastre 7] localisée pourtant entre la parcelle [Cadastre 13] et la route.

M.[J] expose qu’il convient d’appliquer l’article 684 du code civil puisque la parcelle BI n° [Cadastre 11] est issue d’une division de l’ancienne parcelle Section BI n° [Cadastre 8] et ajoute que la parcelle des demandeurs n’est pas enclavée puisqu’il appartient à ces derniers d’obtenir un élargissement de l’assiette de leur servitude de passage.

Il conteste l’existence d’un chemin public longeant les parcelles [H], [T], [J] au motif que ce chemin n’est évoqué dans aucun titre de propriété et que l’expert n’apporte aucun justificatif matériel de nature à prouver le caractère public dudit chemin. Il lui reproche de ne pas avoir vérifié auprès du cadastre et de la Communauté d’Agglomération Dracénie Provence Verdon l’existence de ce chemin. Il précise que l’expert n’a pas apporté de réponse sur la mention « chemin donné, cédé en 1956 à M^me Veuve [I] ».

Il considère que le rapport d’expertise n’est ni complet ni documenté à propos de l’existence d’un chemin public et il sollicite un complément d’expertise.

1.2 Réponse du tribunal :

Selon l’article 682 du code civil « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’article 684 du même code est rédigé dans les termes suivants : « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. »

Ainsi les propriétaires qui ont une issue insuffisante à la voie publique sont fondés à réclamer un passage suffisant pour répondre aux besoins de l’utilisation normale de leur fonds et les juges du fond apprécient souverainement en fonction de l’état des lieux et des circonstances de la cause les communications nécessaires à l’utilisation d’un fond compte tenu de sa destination. L’insuffisance d’issue résulte d’une inadéquation de la desserte du fonds, en raison de la dangerosité ou de l’impraticabilité des accès auxquelles il n’est pas possible de remédier par des travaux et afin de caractériser l’insuffisance d’accès, les juges peuvent se référer aux normes fixées par les règles d’urbanisme imposant à 4 mètres la largeur minimale d’accès à un fonds.

En l’espèce, au vu de l’acte notarié du 11 juin 2019, la parcelle section BI n° [Cadastre 11] appartenant aux époux [P] bénéficie d’une servitude de passage réelle et perpétuelle débouchant sur le [Adresse 19] et cette parcelle est issue d’une plus grande propriété cadastrée BI n° [Cadastre 2] figurant sur le plan cadastral de 1970 qui englobait les parcelles BI n° [Cadastre 6] et les parcelles BI n° [Cadastre 10] et BI n° [Cadastre 12].

Avec la servitude prévue à l’acte de vente, la parcelle section BI n° [Cadastre 11] ne dispose pas d’un accès suffisant sur la voie publique comme l’a d’ailleurs indiqué l’adjointe déléguée à l’urbanisme, qui a retiré l’autorisation de construire par courrier du 24 juillet 2019.

L’accessibilité à parcelle BI n° [Cadastre 11], qui a été vendue comme terrain constructible, nécessite pour obtenir un permis de construire un accès à la voirie publique ou privée suffisant pour permettre le passage des véhicules de lutte contre les incendies. Or, si ce terrain est desservi par le [Adresse 16], la largeur de cet accès est insuffisante pour permettre d’assurer la sécurité des occupants en cas de danger ou d’incendie.

Il n’est pas possible d’élargir le [Adresse 16] qui est bordé de nombreuses propriétés construites et son étroitesse ne permet l’accès des véhicules de secours.

Aussi, il convient de considérer que parcelle BI n° [Cadastre 11] qui a une issue insuffisante à la voie publique est enclavée au sens de l’article 682 du code civil et l’article 684 du même code peut s’appliquer en ce qui concerne la parcelle BI n° [Cadastre 6].

La parcelle objet du litige doit par conséquent faire l’objet d’un désenclavement par un autre chemin que celui prévu à l’acte notarié d’achat et comme l’indique l’expert judiciaire le long des confronts Ouest des parcelles BI n° [Cadastre 7], [Cadastre 14] et [Cadastre 1], l’assiette du chemin est de 4 mètres ou plus et donc suffisante pour le désenclavement de parcelle BI n° [Cadastre 11]. Toutefois le long de la parcelle BI n° [Cadastre 6] l’emprise du chemin est insuffisante et une servitude doit être créée pour rejoindre et élargir ce chemin afin de permettre le désenclavement.

Il sera alors ordonné le désenclavement et de droit de passage au profit de la parcelle section BI n° [Cadastre 11] , propriété des consorts [P]-[F], constituant le fonds dominant, via la parcelle Section BI n° [Cadastre 6] propriété de M. [K] [V], qui était inclue dans le tènement d’origine que la parcelle n° [Cadastre 11], d’une surface d’environ 58 m², et selon le plan figurant au rapport d’expertise de M. [D] en date du 25 avril 2022.

En ce qui concerne le reste du chemin longeant la voie ferrée, M. [J] critique le rapport d’expertise en ce qu’il indique que ce chemin public est public.

M. [D] a respecté le principe du contradictoire, a répondu aux dires des parties, a procédé à des investigations précises et a corroboré sa position par des documents objectifs. Aussi, aucun complément d’expertise ne s’impose et cette demande sera rejetée.

La superposition des emprises du plan de la SNCF annexé au rapport d’expertise sur le cadastre napoléonien de 1836 permet de constater que plusieurs parcelles ont été coupées et enclavées par la voie ferrée, nécessitant de nouvelles dessertes. L’examen des plans annexés au rapport démontre que l’emprise du chemin longeant anciennement la voie ferrée n’est pas dissocié de l’emprise globale cette voie ferrée, ce qui explique que ce chemin ne soit pas répertorié. L’emprise globale a été numérotée lors de la révision du cadastre en 1970 et figure sous le numéro BI n° [Cadastre 2].

Sur le plan de l’annexe IV du rapport figure la mention « cédé en 1956 à M^me Vve [I] 169 frs le m², dossier n° 44, toutefois la flèche accolée à cette mention renvoie à un terrain et aucunement au chemin qui longe l’ancienne voie ferrée et qui figure comme un chemin donné.

Les photos aériennes de 1945, 1973, 1978, 1983 laissent apparaitre l’existence permanente du chemin le long de la voie ferrée.

Il sera également précisé qu’au vu des actes de propriété de M. [J], en date des 15 octobre 2013 et 23 juin 2014, si lors de l’achat par celui-ci de la parcelle BI n° [Cadastre 14] une servitude de passage a été créée sur la pointe du chemin existant, avec pour fonds servant la parcelle section BI n° [Cadastre 13], le notaire a également indiqué que le descriptif du terrain objet de l’acte ne résultait d’aucun bornage et l’accès à la parcelle n° [Cadastre 14] depuis l'[Adresse 15] nécessitait aussi le passage par la parcelle BI n° [Cadastre 7] sur laquelle aucune servitude n’a pourtant été mentionnée.

Par conséquent cet acte ne remet pas en question le caractère public du chemin longeant l’ancienne voie ferrée et l’acte notarié de 2014 relatif aux parcelles BI n° [Cadastre 1] et [Cadastre 5] ne constitue aucune servitude mais précise en page 8 que les servitudes suivantes sont applicables : « le terrain est situé en zone ferroviaire ».

Aussi, il convient de considérer que le chemin situé le long de l’ancienne voie ferrée fait partie de l’emprise de cette voie ferrée et constitue un chemin public, M. [J] ne justifiant de la propriété d’une partie dudit chemin et s’agissant d’un chemin public il n’est pas nécessaire de procéder à la création d’une servitude au profit des parcelles Section BI n° [Cadastre 7], BI n° [Cadastre 13] et BI [Cadastre 14] et [Cadastre 1]. Aucune indemnisation ne sera due à M. [J], le présent jugement lui étant opposable.

Sur les demandes accessoires :

M.[W] [J], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [Y] [P] et de Mme [E] [F].

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la cessation de l’état d’enclave de la parcelle section BI n° [Cadastre 11], propriété des consorts [P]-[F], pour accès insuffisant ;

ORDONNE le désenclavement et de droit de passage au profit de la parcelle section BI n° [Cadastre 11] , propriété des consorts [P]-[F], constituant le fonds dominant, via la parcelle Section BI n° [Cadastre 6] propriété de M. [K] [V], selon le plan figurant au rapport d’expertise de M. [D] en date du 25 avril 2022 ;

DECLARE opposable la présente décision à M. [W] [J], propriétaire des parcelles section BI n° [Cadastre 1] et [Cadastre 14] ;

REJETTE toutes les demandes formées par M. [W] [J] ;

DEBOUTE M. [Y] [P] et de Mme [E] [F] de leur demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SIX JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,