RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 23/01102 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F63Y

Minute n° 24/00091

[K], [X]

C/

S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F GRAND EST

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 4]

04 Avril 2023

12-22-0782

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 22 MARS 2024

APPELANTS :

Monsieur [H] [K]

[Adresse 1]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

Madame [P] [X]

[Adresse 1]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F GRAND EST

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2021, la SA d’HLM 3F Grand Est a consenti un bail à M. [H] [K] et Mme [P] [X] portant sur un local d’habitation et un emplacement de stationnement situés à [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 3 novembre 2021, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par actes d’huissier du 25 juillet 2022, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des défendeurs et les condamner solidairement à lui verser à titre de provision la somme de 8.397,62 euros et une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros jusqu’à la libération des lieux outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] et Mme [X] ont sollicité des délais avant expulsion et des délais de paiement.

Par ordonnance contradictoire du 4 avril 2023, le juge des référés a :

— constaté que la clause résolutoire est acquise le 4 janvier 2022 concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2]

— condamné solidairement M. [K] et Mme [X] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est à titre de provision la somme de 8.397,62 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 20 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance

— autorisé M. [K] et Mme [X] à se libérer de cette somme par des versements mensuels de 234 euros, le premier devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification de l’ordonnance, puis le 5 de chaque mois en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers

— suspendu, pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des engagements pris M. [K] et Mme [X], et dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets

— autorisé dans ce cas l’expulsion de M. [K] et Mme [X] et de tous occupants de leur chef et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion par tous moyens de droit à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— condamné solidairement M. [K] et Mme [X] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes jusqu’à libération effective des lieux, en cas de non-respect des échéances fixées par l’ordonnance, soit la somme de 700 euros comprenant la somme de 178,81 euros à valoir sur la liquidation des charges, cette indemnité étant revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM

— débouté M. [K] et Mme [X] de leur demande de délais d’expulsion

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M. [K] et Mme [X] au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 19 mai 2023, M. [K] et Mme [X] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions, hormis celle ayant dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 janvier 2024, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— débouter SA d’HLM 3F Grand Est de ses demandes et de son appel incident

— après avoir invité la SA d’HLM 3F Grand Est à produire un historique complet de toutes les échéances de provision sur charges payées, la débouter de ses demandes

— subsidiairement, vu les mesures imposées par la commission de surendettement, les condamner solidairement à payer à SA d’HLM 3F Grand-Est à titre de provision la somme de 3.444 euros pour les loyers et charges impayés échus au 25 août 2022

— les autoriser à se libérer de cette somme par 84 mensualités de 41 euros chacune, suspendre pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect de leurs engagements et dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance dans son intégralité le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire prendra ses effets

— condamner SA d’HLM 3F Grand-Est aux entiers frais et dépens de l’instance.

Ils exposent que le commandement de payer est nul puisqu’il mentionne dans son décompte des charges alors que le contrat de bail ne prévoit aucune provision sur charges, que seules les charges annuelles votées par la copropriété sont dues mais ne sont pas justifiées, que le décompte du commandement de payer est faux ce qui entraîne la nullité de l’acte, ajoutant qu’il s’agit d’une fin de non recevoir et non une exception de procédure. Ils font valoir qu’en tout état de cause il existe une contestation sérieuse sur la créance qui est injustifiée, que la clause invoquée par l’intimée ne mentionne pas de charges et est contraire au contrat de bail qui fait état d’un loyer de 456,84 euros sans charges, ajoutant que l’intimée facture des frais de procédure, une provision de chauffage individuel alors que le décompte de régularisation des charges annuelles 2022 mentionne un chauffage collectif et ne fait état d’aucune provision sur charges, ce qui démontre l’absence de sérieux du décompte. Ils contestent la provision allouée par le premier juge et soutiennent que le plan d’apurement établi par la commission de surendettement s’impose au tribunal et qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 janvier 2024, la SA d’HLM 3F Grand-Est demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de nullité du commandement de payer et la rejeter

— confirmer l’ordonnance sur la clause résolutoire, la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2023 et de l’indemnité d’occupation, et aux dépens

— l’infirmer en ce qu’elle a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire

— débouter M. [K] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes

— les condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Elle soutient que la nullité du commandement de payer est une exception de procédure qui doit être soulevée in limine litis et que l’existence de contestations sérieuses constitue une fin de non-recevoir. Elle conteste le moyen de nullité aux motifs que l’annexe au contrat de bail signée par les appelants fixe le montant du loyer à la somme de 642,66 euros par mois tout compris (stationnement, avances sur charges et autres) et estime que le commandement de payer est régulier. Elle observe que M. [K] a déclaré à la commission de surendettement la dette locative comprenant le loyer et les charges, que le jugement du 7 septembre 2023 a retenu une dette à son profit de 9.024,70 euros et que les appelants ne peuvent soutenir ne pas devoir de charges, concluant à l’absence de contestation sérieuse. Elle expose que chaque appartement dispose d’un décompteur individuel pour la consommation de chauffage qui se retrouve sur les avis d’échéance, que la provision a été calculée sur la régularisation de la consommation 2022, qu’elle produit les pièces justifiant sa demande et conclut à la confirmation de l’ordonnance.

Sur la demande délais de paiement, elle soutient que la décision de la commission de surendettement ne fait pas obstacle à l’obtention d’une décision judiciaire, qu’il n’est pas établi qu’elle est définitive, que les délais de paiement ne peuvent être accordés que sur une période de trois ans, que le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 9.537,96 euros et s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité du commandement de payer

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, il est constaté que ne figure au dispositif des conclusions des appelants aucune prétention relative à la nullité du commandement de payer, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef, ni sur la recevabilité d’une prétention dont elle n’est pas saisie.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte d’huissier du 3 novembre 2021, la SA d’HLM 3F Grand-Est a fait signifier à M. [K] et Mme [X] un commandement de payer visant la somme de 2.755,96 euros au titre de l’arriéré locatif et rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail. Il est rappelé que l’inexactitude du décompte figurant sur le commandement de payer n’a aucune incidence sur sa validité puisqu’il demeure valable à hauteur des sommes réellement dues.

Sur les sommes visées au commandement de payer, il ressort du décompte figurant dans l’acte qu’il est réclamé aux locataires, outre le dépôt de garantie de 456,84 euros, un loyer de 456,84 euros pour le logement, un loyer de 15 euros pour le parking et des charges de 170,82 euros pour les mois d’avril à octobre 2021. Si les appelants contestent devoir une provision sur charges, le contrat de bail (article 2) indique que le loyer mensuel est de 456,84 euros pour le logement et de 15 euros pour le parking et 'qu’à ces montants s’ajoutent des provisions pour charges locatives faisant l’objet d’une régularisation annuelle’ et l’annexe n°1 au contrat paraphée par les parties précise le détail des provisions pour un montant total de 170,82 euros (69,84 euros provision charges générales, 24,77 euros provision chauffage collectif, 15,38 euros provision eau chaude, 30,75 euros provision eau froide et 30,08 euros provision chauffage individuel) soit avec le loyer du logement et du parking, un montant global mensuel de 642,66 euros. Contrairement à ce qui est allégué, il n’y a aucune contestation sérieuse sur le montant du loyer ni sur le principe et le montant de la provision sur charges contractuellement prévue, de sorte que le commandement de payer porte bien sur un l’arriéré locatif de 2.755,96 euros arrêté au 31 octobre 2021.

Au vu du décompte arrêté au 31 janvier 2022, le premier juge a exactement dit que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant la signification de l’acte, seule la somme de 363,40 euros ayant été versée par la CAF le 30 novembre 2021. Il est précisé que la décision de recevabilité de la demande surendettement déposée par M. [K] est datée du 25 août 2022, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, et est sans effet sur la résiliation du bail.

En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l’expulsion des locataires.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le montant du loyer et la provision sur charges fixés dans le contrat de bail. L’intimée justifie de la réalité et du montant de l’arriéré locatif à hauteur de 8.397,62 euros par les pièces qu’elle produit (bail, décompte, états des sommes dues, décompte individuel de consommation et avis d’échéance), sans qu’il soit nécessaire d’ordonner la production d’un nouveau décompte. Il est relevé que les frais de procédure ont été déduits, que le chauffage est collectif avec des décompteurs individuels ainsi qu’il ressort de la régularisation 2022 produite par les appelants (location compteurs calories) et que les décomptes individuels de consommation produits par le bailleur mentionnent les provisions versées au titre du chauffage et des consommations d’eau qui sont déduites des sommes dues, les moyens exposés par les appelants étant sans emport.

Il s’ensuit que l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [K] et Mme [X] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme provisionnelle de 8.397,62 euros pour les loyers et les charges impayés échus au 20 mars 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné les appelants au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au moins égale à la somme de 700 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VI. – Par dérogation, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures.

En l’espèce, concernant M. [K], il résulte des pièces produites que par décision du 27 octobre 2022, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a imposé un rééchelonnement de ses dettes comprenant la créance de la SA d’HLM 3F Grand Est, en 84 mensualités de 41,33 euros et l’effacement partiel à l’issue des mesures. Suite au recours du bailleur, qui était donc parfaitement informé de la procédure de surendettement, par jugement du 7 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a notamment établi un plan d’apurement pour la créance de la SA d’HLM 3F Grand Est avec des mensualités de 41,33 euros sur 84 mois et effacement à l’issue du plan. Il n’est ni allégué ni démontré que ce plan serait devenu caduc et il ressort des décomptes que l’appelant a repris le paiement du loyer courant. En conséquence, au regard des dispositions légales précitées, il convient de dire que pour M. [K] les mesures du plan de surendettement s’appliqueront.

S’agissant de Mme [X] qui n’est pas concernée par la décision de surendettement, il convient de confirmer l’ordonnance lui ayant accordé des délais de paiement sur 36 mois, la décision dont appel étant également confirmée en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [K] et Mme [X], parties perdantes, devront supporter les dépens d’appel et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a':

— constaté que la clause résolutoire est acquise le 4 janvier 2022 concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2]

— condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [X] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est à titre de provision la somme de 8.397,62 euros pour les loyers et les charges impayés échus au 20 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance

— autorisé Mme [X] à se libérer de cette somme par des versements mensuels de 234 euros, le premier devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification de l’ordonnance, puis le 5 de chaque mois en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers

— suspendu, pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des engagements pris Mme [P] [X], et dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets

— autorisé dans ce cas l’expulsion de M. [H] [K] et Mme [P] [X] et de tous occupants de leur chef et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion par tous moyens de droit à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [P] [X] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes jusqu’à libération effective des lieux, en cas de non-respect des échéances fixées par l’ordonnance, soit la somme de 700 euros en deniers ou quittances, cette somme comprenant la somme de 178,81 euros à valoir sur la liquidation des charges, et cette indemnité, étant revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM

— débouté M. [H] [K] et Mme [P] [X] de leur demande de délais d’expulsion

— condamné in solidum M. [H] [K] et Mme [P] [X] au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

L’INFIRME en ce qu’elle a autorisé M. [H] [K] à se libérer de la dette locative par des versements mensuels de 234 euros et statuant à nouveau,

CONSTATE que M. [H] [K] bénéficie d’un plan d’apurement de sa dette établi par le jugement du 7 novembre 2023 du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] fixant des mensualités de 41,33 euros sur 84 mois ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée du plan de surendettement en cas de respect de ces modalités ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [K] et Mme [P] [X] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT