AFFAIRE :N° RG 24/01908

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 11 Juillet 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ALENCON

RG n° 23/00006

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [R] [S]

né le 10 Septembre 1968 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par M^e Bruno HECKMANN, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Madame [W] [O] [Z] [V]

née le 23 Octobre 1939 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thierry SABLE, substitué par M^e Hubert GUYOMARD, de l’Association GUYOMARD/SABLE/GUILLOT, avocats au barreau d’ALENCON

Madame [B] [O] [X] [V]

née le 15 Février 1970 à [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Monsieur [U] [E] [F] [V]

né le 06 Août 1957 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Comparants, assistés de M^e Thierry SABLE, substitué par M^e Hubert GUYOMARD, de l’Association GUYOMARD/SABLE/GUILLOT, avocats au barreau d’ALENCON,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 15 mai 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 04 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte authentique du 5 février 1998, Mmes [H] [A] et [P] [A] ont consenti au profit de M. [R] [S] un bail à long terme, pour une durée de 18 ans, portant sur 3 parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 5], cadastrées :

— section ZE n°[Cadastre 1], pour une contenance de 11 ha 19 a 10 ca,

— section ZE n°[Cadastre 2] pour une contenance de 03 ha 81 a 66 ca.

— section C n°[Cadastre 4] pour une contenance de 2 ha 20 a 60 ca.

Mme [W] [V], Mme [B] [V] et M. [U] [V] (les consorts [V]) viennent aujourd’hui aux droits de Mmes [H] [A] et [P] [A].

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, les consorts [V] ont délivré à M. [R] [S] un congé aux fins de reprise des terres louées au bénéfice de MM. [J] et [C] [V].

Par requête reçue au greffe le 5 juillet 2023, M. [S] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon, aux fins de voir déclarer nul le congé délivré le 25 mai 2023 et de voir condamner les consorts [V] à l’indemniser au titre des améliorations apportées aux terres.

A l’audience de conciliation du 4 octobre 2023, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Par jugement du 11 juillet 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon a :

— débouté M. [R] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

— validé le congé délivré à M. [R] [S] le 25 mai 2023 ;

— condamné M. [R] [S] au paiement à Mme [W] [V], Mme [B] [V] et M. [U] [V] de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [R] [S] aux entiers dépens ;

— ordonné I’exécution provisoire de la décision rendue.

Par déclaration adressée au greffe de la cour enregistrée le 22 juillet 2024, M. [R] [S] a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 20 novembre 2024, soutenues oralement devant la cour, M. [R] [S] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement attaqué dans toutes ses dispositions,

— Dire l’action entreprise par l’appelant recevable car bien fondée,

— Dire que le congé délivré le 25 mai 2023 est nul, les bénéficiaires de la reprise envisagée ne respectant pas les dispositions de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime qu’ils se sont pourtant engagés à respecter,

— Condamner les intimés à indemniser le preneur sortant au visa de l’article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime à la somme de 3.000 euros/ha, soit pour une surface de 17 hectares la somme de 51.000 euros,

— Dire que le congé est inopposable à Mme [D] [Y] copreneur dudit bail,

— Condamner solidairement les intimés à régler à l’appelant la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions enregistrées sur le RPVA le 11 février 2025, soutenues oralement devant la cour, les consorts [V] demandent à la cour de :

— Les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions et demandes,

— Déclarer M. [R] [S] infondé en son appel,

— Confirmer le jugement entrepris,

— Valider le congé délivré à M. [R] [S] le 25 mai 2023,

— Condamner M. [R] [S] à payer à Mme [W] [V], Mme [B] [V] et M. [U] [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’ exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner M. [R] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier.

Il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur l’opposabilité du congé

L’appelant soutient que le congé n’est pas opposable à Mme [D] [Y], copreneuse, à laquelle il n’a pas été notifié.

Les intimés contestent la qualité de copreneuse à Mme [Y].

Il sera relevé que Mme [Y] n’est pas sur la cause.

Il ressort du contrat de bail qu’il a été signé par M. [S] seul et qu’il ne peut donc engager Mme [Y] même si le nom de celle-ci apparaît à la suite du nom de M. [S] page 2 du bail.

Il s’ensuit que M. [S] est mal fondé à demander qu’il soit jugé que le congé n’est pas opposable à Mme [Y].

Sur la validité de forme du congé

Aux termes de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

Selon l’article L411-59 du même code, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

L’appelant fait valoir que le congé est équivoque sur les conditions de la reprise ne précisant pas si les repreneurs exploiteront seuls ou en société, ni comment ils exploiteront les 18 hectares de terre, ce qui ne lui permet pas d’apprécier le sérieux de la reprise ainsi envisagée, qu’en outre, M. [C] [V] a dissimulé au preneur son statut de pluriactif, qu’il ne pourra être à temps plein sur l’exploitation et participer effectivement et de manière permanente aux travaux de l’exploitation, que la superficie des terres objet de la reprise n’est pas suffisante pour travailler à deux et ne permettra pas à M. [C] [V] de démissionner de son emploi.

Les intimés soutiennent que MM. [J] et [C] [V] remplissent toutes les conditions légales de la reprise des terres objet du congé délivré et que le congé litigieux contient toutes les informations exigées par les textes, que le preneur évincé n’a pas pu être induit en erreur, que les bénéficiaires de la reprise sont identifiés, qu’ils sont tous les deux gérants-associés de la SCEA De La Blanchardière qu’ils ont créée le 1er janvier 2020, que la SCEA ne compte aucun autre associé, que par ailleurs M. [C] [V], qui n’a pas caché son activité de mécanicien agricole, s’engage à démissionner de son emploi actuel dès que la cour validera le congé.

En l’espèce, le congé indique que les repreneurs 'entendent expressément se conformer aux prescriptions de l’article L411-59 du code rural, à savoir qu’à partir de la reprise, ils se consacreront à l’exploitation de son objet pendant 9 ans, soit à titre individuel, soit dans les conditions d’exploitation collective définies par la loi et notamment par la SCEA DE LA BLANCHARDIERE, société civile d’exploitation agricole dont le siège social est à [Adresse 7]' et dont ils sont tous deux associés.'

La Cour de cassation retient que lorsque les terres sont destinées à être exploitées par mise à disposition d’une société, le congé doit mentionner cette circonstance.

Si le congé mentionne que le bénéficiaire de la reprise exploitera les parcelles soit à titre individuel, soit au sein d’une société, dont il est le gérant, cette mention est de nature à induire le preneur en erreur en ce qu’elle ne lui permet pas de connaître précisément les conditions d’exploitation futures du bénéficiaire de la reprise. (3ème Civ., 12 janvier 2017, n°15-25.132)

Il s’ensuit que le congé délivré à M. [S] le 25 mai 2023 doit être annulé.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur la demande reconventionnelle

La demande d’indemnité d’éviction formée à titre subsidiaire en cas de validité du congé n’a pas lieu d’être examinée.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 seront infirmées.

Les consorts [V] seront solidairement condamnés aux dépens de première instance et d’appel, à payer à M. [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

La demande d’exécution provisoire est sans objet devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Annule le congé délivré à M. [R] [S] par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023 ;

Condamne solidairement Mme [B] [V], Mme [W] [V] et M. [U] [V] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne solidairement Mme [B] [V], Mme [W] [V] et M. [U] [V] à payer à M. [R] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE