AFFAIRE :N° RG 24/03008

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 18 Novembre 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN

RG n° 23/02802

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [X] [J]

né le 02 Septembre 1948 à [Localité 28]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Olivier FERRETTI, substitué par M^e Pierre BAUGAS, avocats au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [Y] [M]

né le 01 Novembre 1950 à [Localité 26]

[Adresse 27]

[Localité 4]

G.A.E.C. D'[Localité 24]

N° SIRET : 320 925 332 00019

[Adresse 27]

[Localité 4]

pris en la personne de son représentant légal

Monsieur [B] [I] [O] [M]

né le 29 Mai 1948 à [Localité 26]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 11 septembre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 06 novembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 20 avril 1998, M. [T] [M] a consenti au profit de M. [Y] [M] un bail rural portant sur un ensemble de parcelles situées commune de [Localité 29], cadastrées avant remembrement, B [Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 11], d’une contenance totale de 6ha 41a 80ca, pour une durée de 9 années à compter du 25 décembre 1997. Ce bail s’est renouvelé par tacite reconduction le 25 décembre 2015.

Par acte authentique du 20 avril 1998, M. [T] [M] a consenti au profit de M. [B] [M] un bail rural portant sur des parcelles situées comme suit :

— commune de [Localité 29], cadastrées A [Cadastre 5], A [Cadastre 6] d’une contenance totale de 30ha26a 730a,

— commune d'[Localité 25], cadastrée ZA [Cadastre 7] d’une contenance de 10a 20ca.

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 25 décembre 1997 et s’est renouvelé par tacite reconduction le 25 décembre 2015.

Par acte sous seing privé du 28 janvier 1998, Mme [G] [M] a consenti au profit de M. [Y] [M] un bail rural portant sur un ensemble de parcelles, cadastrées commune de [Localité 29] A [Cadastre 8], A[Cadastre 9], A[Cadastre 10], A[Cadastre 12], A[Cadastre 13], B [Cadastre 14], B[Cadastre 15], B[Cadastre 16], B[Cadastre 17] pour une contenance totale de 29ha 78a 56ca.

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 25 décembre 1997 et s’est renouvelé par tacite reconduction le 25 décembre 2015.

Suivant procès-verbaux de remembrement publiés le 3 octobre 2005, M. [T] [M] et Mme [G] [M] se sont vus attribuer de nouvelles parcelles en contrepartie de celles dont ils étaient propriétaires.

M. [T] [M] est décédé le 22 novembre 2008 laissant pour lui succéder sa soeur Mme [G] [M], laquelle est décédée le 17 janvier 2020, après avoir institué pour légataire universel M. [X] [J], suivant testament olographe du 29 janvier 2018.

Par acte extrajudiciaire du 17 mars 2023, M. [X] [J] a délivré congé 'avec refus de renouvellement du bail au bailleur âgé’ à M. [Y] [M], M. [B] [M] et au GAEC d'[Adresse 23] conjointement pour le 25 décembre 2024 'de l’ensemble des terres que vous détenez telles qu’elles sont connues de votre bailleur suivant l’historique et la désignation ci-avant', au motif que les preneurs à bail auraient atteint l’âge légal de la retraite à cette date.

Par requête enregistrée le 13 juillet 2023, M. [Y] [M] , M. [B] [M] et le GAEC D '[Adresse 23] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen pour voir convoquer M. [J] afin de voir prononcer la nullité du congé délivré le 17 mars 2023.

A l’audience de conciliation du 18 septembre 2023, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Par jugement du 18 novembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen a :

— prononcé la nullité du congé délivré le 17 mars 2023 par M. [X] [J] à M. [Y] [M], M. [B] [M] et au GAEC d'[Localité 24] ;

— débouté M. [X] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [X] [J] à payer à M. [Y] [M], M. [B] [M] et au GAEC d'[Localité 24], unis d’intérêts, la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [X] [J] aux dépens de l’instance .

Par déclaration du 19 décembre 2024 adressée au greffe de la cour, M. [J] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025 et oralement soutenues à l’audience, l’appelant demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Rejeter l’intégralité des demandes de M. [Y] [M], M. [B] [M] et du GAEC d'[Localité 24],

— Condamner M. [Y] [M], M. [B] [M] et le GAEC d'[Localité 24] solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2025 et oralement soutenues à l’audience, M. [Y] [M], M. [B] [M] et le GAEC d'[Localité 24] demandent à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— Surseoir à statuer sur la validité de ce congé délivré le 17 mars 2023 dans l’attente d’une décision judiciaire définitive dans l’instance en contestation de la validité du testament olographe instituant M. [X] [J], légataire universel de Mme [G] [M],

En toute hypothèse,

— Débouter M. [X] [J] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner M. [X] [J] à payer à M. [Y] [M], M. [B] [M] et au GAEC d'[Localité 24], la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [X] [J] aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la demande de nullité du congé

L’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur '.

MM. [M] et le GAEC sollicitent la nullité du congé au motif qu’il n’est pas possible à sa lecture de déterminer les baux en cause, les parcelles pour lesquelles ils ont été donnés ainsi que le titulaire du bail, ce qui contrevient à l’obligation de loyauté due par le bailleur.

M. [J] réplique notamment qu’il a respecté son obligation d’information loyale, que les motifs de nullité invoqués ne sont pas des causes de nullité instituées par l’article L 411-47 et qu’il ne peut lui être imposé de justifier pour pouvoir délivrer congé de la date des baux verbaux consentis par ses aïeuls, dont il n’a jamais eu connaissance, sauf à porter une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

Il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé, de donner au preneur une information loyale.

En l’absence d’élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation en estimant, après avoir analysé l’acte litigieux dont il a reproduit les termes, que les indications du congé, délivré conjointement aux trois intimés qui étaient preneurs au titre de baux distincts, ne permettaient pas de distinguer pour chacun d’entre eux les baux et les parcelles concernés, et que cette imprécision rendait impossible l’appréciation de la validité du congé et les conséquences du refus du renouvellement.

En effet, le rappel dans l’acte litigieux de l’historique des différents baux consentis par écrit, des opérations de remembrement intervenues et des abandons et attributions de parcelles consécutifs à ces opérations ainsi que la simple mention de l’existence de baux verbaux sans autre précision sont insuffisants.

MM. [M] et le GAEC étaient dans l’impossibilité, à la seule lecture de l’acte extrajudiciaire du 17 mars 2023, d’identifier précisément le bail dont chacun était titulaire, sa date et les parcelles pour lesquelles il était donné congé.

Cette confusion, de nature à induire en erreur les preneurs sur les conséquences du refus du renouvellement, justifie d’annuler le congé en cause, sans que cela constitue une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur à qui il incombe de rechercher et d’identifier précisément les baux auxquels il entend mettre fin, M. [J] ne pouvant se retrancher derrière le fait qu’il n’est que le légataire des terres et qu’il ignore tout de la date des locations verbales consenties.

Par suite, il convient de confirmer le jugement entrepris.

II. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, sont confirmées.

M. [J] succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à M. [Y] [M], M. [B] [M] et au GAEC d'[Localité 24], unis d’intérêts, la somme complémentaire de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [J] à payer à M. [Y] [M], M. [B] [M] et au GAEC d'[Localité 24], unis d’intérêts, la somme complémentaire de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [X] [J] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [X] [J] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT