AFFAIRE : N° RG 23/02623

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Commerce de CAEN en date du 18 Octobre 2023

RG n° 23/003687

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

APPELANTE :

S.A.S. LM IMMOBILIER

N° SIRET : 442 727 897

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A.S. POZZO TRANSACTION CALVADOS

N° SIRET : 805 016 649

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Julien MAFFARD, avocat au barreau de RENNES

DEBATS : A l’audience publique du 20 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 22 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, président, et M^me LE GALL, greffier

Suivant acte sous signature privée du 26 septembre 2017, Mme [T] [V] a signé avec la société L.M. Immobilier, agence immobilière, un contrat d’agent commercial à durée indéterminée dansle secteur géographique de [Localité 5] sud à partir de [Localité 6], [Localité 7] et toutes les communes de ce secteur.

Par acte sous seing privé du 9 mai 2023, la société LM Immobilier a cédé son fonds de commerce à la SAS Pozzo transaction Calvados portant sur l’activité agence immobilière, transaction sur immeubles et fonds de commerce, toutes transactions immobilières et commerciales.

Estimant qu’elle avait été empêchée dans l’exercice de son contrat d’agent commercial, Mme [V] a, par actes de commissaire de justice des 5 et 6 juillet 2023, assigné les sociétés LM Immobilier et Pozzo transaction Calvados devant le tribunal de commerce de Caen aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du contrat d’agent commercial aux torts exclusifs de la société LM Immobilier à la date du 7 juin 2023, de voir juger que la société Pozzo transaction Calvados avait engagé sa responsabilité délictuelle, et de voir condamner la société LM Immobilier à lui verser différentes sommes au titre d’indemnité de fin de contrat, d’indemnité compensatrice de préavis et des dommages et intérêts, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 18 octobre 2023, le tribunal de commerce de Caen a :

— débouté la société L.M. Immobilier de ses demandes en garantie formées à l’encontre de société Pozzo transaction Calvados ;

— condamné la société L.M. Immobilier à payer à Mme [T] [V] la somme de 80.000 euros à titre d’indemnité de rupture de contrat ;

— condamné in solidum la société L.M. Immobilier et la société Pozzo transaction Calvados à payer à Mme [T] [V] la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [T] [V] de toutes ses autres demandes ;

— débouté les sociétés L.M. Immobilier et Pozzo transaction Calvados de toutes leurs autres demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la société L.M. Immobilier à payer à Mme [T] [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum les sociétés L.M. Immobilier et Pozzo transaction Calvados aux entiers dépens, y compris les frais de greffe ;

— liquidé les frais de greffe à la somme de 82,84 euros, dont TVA 13,81 euros.

Par déclaration du 14 novembre 2023, la société LM Immobilier a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 2 août 2024, l’appelante demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* débouté la société LM Immobilier de ses demandes en garantie formées à l’encontre de la société Pozzo transaction Calvados ;

* débouté la société LM Immobilier de toutes ses autres demandes à l’encontre de cette société ;

* condamné la société LM Immobilier in solidum aux entiers dépens, y compris les frais de greffe.

Statuant à nouveau,

— Condamner la SAS Pozzo transaction Calvados à garantir la SAS LM Immobilier de toutes les condamnations prononcées par le jugement entrepris à son encontre au bénéfice de Mme [V],

— Débouter la société Pozzo transaction Calvados de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— Condamner la SAS Pozzo transaction Calvados à verser à la SAS LM Immobilier une indemnité qui n’apparaît pas inéquitable de fixer à 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 7 mai 2024, la société Pozzo transaction demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* débouté la société L.M Immobilier de ses demandes en garantie formées à l’encontre de la société Pozzo transaction Calvados ;

* débouté la société L.M Immobilier de toutes ses autres demandes ;

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* condamné in solidum les sociétés L.M. Immobilier et Pozzo transaction Calvados aux entiers dépens, y compris les frais de greffe ;

* débouté la société Pozzo transaction Calvados de toutes ses autres demandes ;

Et statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

— Débouter la société L.M Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Pozzo transaction Calvados,

— Condamner la société L.M Immobilier à garantir intégralement la société Pozzo transaction Calvados au titre de la condamnation in solidum à payer à Mme [T] [V] la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner la société L.M Immobilier à payer à la société Pozzo transaction Calvados, une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles supportés en première instance et en appel ;

— Condamner la société LM Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 5 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Le contrat d’agent commercial conclu le 26 septembre 2017 entre la SARL LM immobilier et Mme [V] stipule en son article 7 intitulé 'cession d’activité du mandant’ qu’en cas de fusion, de concentration ou de cession d’activité, le mandant restera tenu d’exécuter le présent contrat, ou de le faire ratifier par la société qui viendrait à le remplacer.

Par ailleurs, aux termes de l’article 11 de l’acte de cession du fonds de commerce d’agent immobilier en date du 9 mai 2023, il est mentionné : 'Le cessionnaire fera son affaire personnelle de la reprise des agents commerciaux précités sous réserve de l’accord de ces derniers. En cas de refus des agents commerciaux de poursuivre avec le cessionnaire du fonds de commerce au contrat proposé par le cessionnaire aux conditions de la société LM Immobilier et notamment de rémunérations prévues aux contrats actuels, la société LM immobilier fera son affaire personnelle de la rupture des contrats et en supportera seule la charge, le cessionnaire et/ou le rédacteur ne devant jamais être recherchés ou inquiétés.'

Il résulte des pièces versées aux débats, en particulier des échanges de mails, correspondances et témoignages, que :

— suivant protocole du 28 juillet 2020, la SAS LM immobilier et M. [S] [X] ont promis de céder trois fonds de commerce d’agent immobilier à la SAS Pozzo tandis que celle-ci s’est engagée à les acquérir sous diverses conditions suspensives ;

— le 24 avril 2023, à l’occasion d’un entretien, la société Pozzo transaction Calvados a remis en mains propres à Mme [V] un projet de contrat d’agent commercial devant prendre effet le 1er mai ;

— par mail du 2 mai 2023, Mme [V] a écrit à la société Pozzo qu’elle refusait ce contrat car il n’était pas identique à celui qu’il la liait à la société LM immobilier et qu’elle était donc dans l’attente d’un contrat conforme ;

— par acte sous seing privé du 9 mai 2023, la SAS LM Immobilier a cédé à la SAS Pozzo transaction Calvados son fonds de commerce d’agence immobilière de [Localité 7] ;

— par mail du 17 mai 2023, Mme [V] a interpelé M. [X] sur l’absence de proposition de reprise de son contrat d’agent aux mêmes conditions ;

— par mail du 25 mai 2023, Mme [V] a de nouveau interpelé M. [X] sur la situation indiquant qu’elle était toujours sans réponse écrite de sa part et de celle de la société Pozzo et qu’elle travaillait aujourd’hui sans être rassurée par aucune des parties ;

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2023, la société Pozzo a adressé à Mme [V] un nouveau projet de contrat d’agent commercial ; le pli a été refusé par cette dernière ;

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juin 2023 adressée à la SAS LM Immobilier et M. [X], Mme [V] par l’intermédiaire de son avocat a dénoncé le fait que l’exécution de son mandat était devenue impossible, a constaté qu’il avait été mis fin de facto à la relation contractuelle sans que cette rupture lui soit imputable, et réclamé la somme de 208.355,21 euros à titre d’indemnités de rupture et de préavis et de dommages-intérêts.

Il ressort de ces éléments que si le premier contrat soumis à Mme [V] par la société Pozzo n’était pas conforme à celui dont elle bénéficiait auparavant, un second contrat lui a néanmoins été proposé, cette fois-ci aux mêmes conditions que le précédent, et dans un délai qui ne paraît pas excessif. L’intimée a ainsi respecté l’acte de cession.

Sans motif légitime, Mme [V] a refusé de retirer la lettre recommandée qui lui a été adressée et donc de donner suite à la seconde proposition de la société Pozzo.

Le moyen selon lequel la SAS Pozzo aurait délibérément empêché Mme [V] de travailler en changeant les clés de l’agence et en l’empêchant d’accéder à toutes les données commerciales, juridiques et financières du repreneur n’est pas démontré par les pièces produites.

Les serrures de l’agence ont certes été changées le 22 mai 2023 sans que manifestement les nouvelles clés aient été remises aux agents commerciaux, dont Mme [V], mais ce seul fait ne suffit pas à démontrer une obstruction délibérée du cessionnaire à la poursuite de l’activité de l’intéressée, la SAS Pozzo expliquant qu’il s’agissait d’une mesure de sécurité et qu’il suffisait aux agents de demander les nouvelles clés.

D’ailleurs, il résulte du mail de Mme [V] du 25 mai 2023 (cf sa pièce n° 8) et de la pièce n° 12 de l’intimée que postérieurement au changement de serrures, Mme [V] a continué à travailler, échangeant notamment des informations avec M. [J], directeur transactions chez Pozzo, relativement aux dossiers en cours.

M. [G] [U], responsable informatique, certifie que la création des boîtes mails et des accès au logiciel immo-facile a eu lieu dans les mêmes conditions pour l’ensemble des effectifs provenant de la société LM immobilier sans exclusion de Mme [V].

De même, Mme [K] [H], assistante de direction, certifie avoir accueilli les collaborateurs de M. [X] à une journée d’intégration le 16 mai 2023 au cours de laquelle une présentation des outils utilisés a été effectuée ainsi que la remise des codes d’accès au logiciel immo-facile et des boîtes mail et que Mme [V] avait prévenu de son absence à cette réunion.

Enfin, l’assistante RH atteste avoir reçu le 11 mai 2023 de la part de la direction les informations relatives à l’ensemble des collaborateurs du cabinet [X] sans exception afin de procéder à l’organisation de leur intégration.

Il résulte de ces éléments que Mme [V] a été en mesure de poursuivre sa mission dans l’attente de la signature d’un nouveau contrat avec le groupe Pozzo et qu’elle a refusé de régulariser la convention, conforme à la précédente, qui lui a été proposée.

L’intimée, qui n’a commis aucune faute envers l’agent qui serait à l’origine de la fin de la relation contratuelle, ne peut donc être considérée comme responsable de cette rupture.

Ainsi, le tribunal a considéré à juste titre qu’en application de l’article 11 de l’acte de cession du fonds de commerce, il incombait à la SAS LM Immobilier de supporter seule les conséquences de la rupture du contrat de Mme [V] sans que le cessionnaire ne soit recherché ou inquiété.

Dans ces conditions, la SAS LM immobilier ne peut qu’être déboutée de son recours en garantie contre l’intimée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Pour les mêmes raisons, la SAS Pozzo est bien fondée à solliciter la garantie intégrale de la SAS LM Immobilier au titre de la condamnation in solidum à payer à Mme [V] la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts.

La SAS LM Immobilier succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, à payer à la SAS Pozzo transaction Calvados la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

Les dispositions relatives aux dépens et au débouté de la SAS Pozzo de sa demande au titre des frais irrépétibles sont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qui concerne la condamnation aux dépens et le débouté de la SAS Pozzo de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne la SAS LM Immobilier à garantir intégralement la SAS Pozzo transaction Calvados

de la condamnation in solidum à payer à Mme [V] la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la SAS LM Immobilier à payer à la SAS Pozzo transaction Calvados la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS LM Immobilier de sa demande formée à ce titre ;

Condamne la SAS LM Immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL L. COURTADE