AFFAIRE : N° RG 22/02861

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 25 Octobre 2022 RG n° 21/01259

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

APPELANTS :

Monsieur [B] [V]

né le 01 Octobre 1955 à [Localité 11] (14)

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [D] [N] [Z] [Y] épouse [V]

née le 06 Février 1963 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés et assistée par M^e Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [R] [E] [K] [O]

né le 11 Février 1957 à [Localité 4]

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Madame [M] [S] [A] [L] épouse [O]

née le 28 Janvier 1961 à [Localité 4]

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentés et assistée par M^e Sandrine MONTI, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 28 avril 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 26 juin 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte notarié du 5 juin 2013, M. [R] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] (les époux [O]) ont consenti à M. [B] [V] et Mme [D] [J] épouse [V] (les époux [V]) un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer d’un montant mensuel de 788 euros outre 10 euros à titre de provision sur les charges.

À la demande des locataires, le président du tribunal judiciaire de Caen a, par ordonnance de référé du 17 décembre 2020, ordonné une expertise concernant l’état du logement loué, confiée à M. [T] [P].

Estimant que les locataires avaient modifié sans leur accord la destination des lieux, les bailleurs ont, le 1er avril 2022, assigné ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, prononcer l’expulsion des époux [V], leur condamnation à quitter les lieux sous astreinte et au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Par jugement du 25 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties à compter de sa décision,

— rejeté la demande d’astreinte,

— condamné les époux [V] à verser aux époux [O] la somme de 2.106,20 euros suivant décompte arrêté au 30 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

— dit qu’à défaut pour les époux [V] d’avoir volontairement quitté les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à les libérer, il sera procédé à leur expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné les époux [V] à payer aux époux [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de sa décision et jusqu’à libération effective des lieux à l’exclusion de tout autre frais,

— dit que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 de chaque mois,

— dit que les bailleurs seront autorisés à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié,

— débouté les époux [V] de leur demande d’indemnité pour procédure abusive,

— débouté les époux [V] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire,

— condamné les époux [V] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens.

Selon déclaration du 8 novembre 2022, les époux [V] ont relevé appel de cette décision.

Les époux [V] ont quitté les lieux le 18 février 2023.

Suivant jugement du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a annulé les congés pour vente délivrés le 25 novembre 2021 par les époux [O].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 mai 2024.

Par dernières conclusions du 10 septembre 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement attaqué sauf en ses dispositions relatives à l’exécution provisoire, aux dépens et aux frais irrépétibles, statuant à nouveau dans cette limite, de débouter les époux [O] de leur appel incident et de toutes leurs demandes, de juger indécent et inhabitable le logement loué jusqu’au 18 janvier 2023, d’ordonner la compensation judiciaire entre leur créance d’un montant de 32.670 euros avec celle due aux époux [O] au titre des loyers impayés d’un montant de 4.161,30 euros, de condamner en conséquence les époux [O] à leur payer la somme de 28.508,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation indûment versés ainsi que la restitution du dépôt de garantie, de condamner les intimés au paiement de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive et de condamner solidairement les époux [O] à leur verser la somme de 6.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de 4.171,93 euros et le montant des factures payées par leurs soins aux sociétés EDM (840 euros) et Adtech (456 euros).

Par dernières conclusions du 1er avril 2025, les époux [O] demandent à la cour de déclarer irrecevable les demandes tendant à obtenir une indemnisation quant à l’indécence du logement, de confirmer le jugement attaqué sauf en ce qu’il a arrêté le décompte des loyers dus au 30 mai 2022, statuant à nouveau de ce chef, de condamner les époux [V] à leur payer la somme de 4.959,30 euros au titre des loyers impayés au 25 octobre 2022 et des indemnités d’occupation à compter de cette date jusqu’au 18 février 2023, date de libération des lieux, de débouter les appelants de leurs demandes et de condamner solidairement ceux-ci au paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

La mise en état a été clôturée le 2 avril 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

Suivant l’article 1728 du code civil dans sa rédaction applicable au bail litigieux, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) et e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé, d’une part, d’user paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, d’autre part, de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Selon l’article 1729 dans sa rédaction applicable au bail en cause, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour et non remis en cause par les éléments produits à hauteur d’appel que le premier juge a estimé non fondé le moyen tiré d’une modification de la destination des locaux loués.

Les appelants font grief au premier juge d’avoir prononcé la résiliation du bail au motif que les locataires avaient refusé l’accès au logement pour l’établissement de devis sollicités par un expert judiciaire, alors qu’ils se sont opposés à cette 'venue impromptue’ parce qu’elle se produisait en dehors de la présence des parties et de l’expert, la mesure d’expertise étant encore en cours, qu’ils n’avaient pas donné leur accord à l’intervention de ces entreprises et que les attestations produites par celles-ci ne peuvent emporter la conviction faute d’impartialité.

Cependant, il ressort du pré-rapport établi le 7 mars 2022 par l’expert judiciaire désigné à la demande des locataires que cet expert a préconisé des travaux de drainage, la recherche d’une fuite dans la salle de bain ainsi que des travaux de ventilation, que des devis devaient être établis dans un délai de quarante-cinq jours suivant la réception du pré-rapport et que les locataires s’obligeaient au libre accès du logement après prise de rendez-vous par les entreprises dans un délai raisonnable.

Les attestations produites par les bailleurs émanant des sociétés [C] et [G], chargées l’une d’une recherche de fuite à la demande des bailleurs et l’autre de l’établissement d’un devis de travaux de ventilation préconisés par l’expert dans son pré-rapport du 7 mars 2022, ont une valeur probante suffisante dès lors qu’elles sont établies par des sociétés tierces aux bailleurs et sont circonstanciées.

Il résulte de ces attestations, d’une part, que la société [C] s’est déplacée le 2 mai 2022 à l’adresse du bien loué, que le rendez-vous avait été convenu en accord avec les locataires mais que le portail de la maison était fermé, de sorte qu’elle n’a pu procéder à la recherche de fuite, d’autre part, que la société [G] s’est rendue à l’adresse du bien loué le 10 mai 2022 comme convenu avec les locataires mais que ceux-ci étaient absents et le portail fermé par un cadenas, si bien qu’elle n’a pu réaliser le devis des travaux de ventilation.

Les locataires étaient avertis suffisamment à l’avance de ces interventions par dire et lettre de l’avocat des bailleurs.

Par ailleurs, les locataires ont cessé de régler le loyer prévu au bail à compter du mois de février 2022, alors que leur demande de consignation de ces loyers a été rejetée le 29 avril 2022 et que le logement loué n’était pas inhabitable.

Ces manquements des locataires à leurs obligations sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens invoqués par les bailleurs.

À ces motifs, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des époux [V] et condamné ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyer et charges prévus au bail.

2. Sur la dette locative

A hauteur d’appel, les époux [O] produisent un décompte des sommes dues par les époux [V] pour un montant total de 4.959,30 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 février 2023, date de libération effective des lieux, lequel décompte n’est pas sérieusement discuté par les appelants.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a condamné les époux [V] au paiement de la somme de 2.106,20 euros arrêtée au 30 mai 2022 et, la cour statuant à nouveau de ce chef, les appelants seront condamnés à payer aux époux [O] la somme de 4.959,30 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 février 2023.

3. Sur la demande reconventionnelle des époux [V]

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la demande reconventionnelle des époux [V] tendant à voir indemniser leurs préjudices résultant de l’indécence du logement loué est recevable en ce qu’elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, conformément aux articles 70 et 567 du code de procédure civile.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose en son article 2 :

'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.'

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire produit que la maison louée présente des remontées capillaires et des fissurations sur les murs extérieurs et les cloisons caractérisant une fragilisation du gros 'uvre, l’expert préconisant la réalisation d’un drainage périphérique et la stabilisation des fondations, une absence d’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures et une inadaptation des entrées d’air de ces menuiseries occasionnant des ponts thermiques et la présence d’humidité dans le logement, une absence de ventilation de chute en tête du réseau de traitement des eaux de la maison à l’origine de remontées de mauvaises odeurs et une isolation insuffisante.

Ces désordres étaient présents avant la conclusion du bail nonobstant l’état des lieux d’entrée et il n’y avait pas été remédié par les bailleurs, de sorte qu’ils sont réapparus en cours d’exécution du bail. Ils ne sont pas imputables à un manque d’entretien des locaux loués par les preneurs, qui ont mis en demeure les preneurs de réaliser des travaux de mise en conformité du logement loué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 septembre 2019, et constituent des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien du logement loué.

Le trouble de jouissance subi par les preneurs en raison de l’indécence du logement loué, qui demeure habitable, doit être évalué à la somme de 4.900 euros, compte tenu de la durée d’occupation du logement et du montant du loyer dû par les preneurs.

Par ailleurs, il n’est pas discuté par les bailleurs que le dépôt de garantie d’un montant de 750 euros n’a pas été restitué aux preneurs qui ont quitté les lieux le 18 février 2023.

Les époux [O] seront donc condamnés à verser aux époux [V] la somme de 4.900 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et celle de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

La compensation des créances réciproques des parties sera ordonnée.

4. Sur les demandes accessoires

La solution donnée au litige conduit à confirmer le rejet de la demande indemnitaire formée par les époux [V] pour procédure abusive.

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

Les époux [V], qui succombent en leurs principales prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, déboutés de leur demande d’indemnité de procédure et condamnés in solidum à payer aux époux [O], unis d’intérêts, la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a condamné les époux [V] à verser aux époux [O] la somme de 2.106,20 euros suivant décompte arrêté au 30 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter de cette décision ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Déclare recevable la demande indemnitaire reconventionnelle des époux [V] ;

Condamne M. [B] [V] et Mme [D] [J] épouse [V] à payer à M. [R] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] la somme de 4.959,30 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 février 2023 ;

Condamne M. [R] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] à payer à M. [B] [V] et Mme [D] [J] épouse [V] la somme de 4.900 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et celle de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation des créances réciproques des parties ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne in solidum M. [B] [V] et Mme [D] [J] épouse [V] aux dépens d’appel et à payer à M. [R] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY