NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/272

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 06 Mai 2025

N° RG 24/00737 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HPSR

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 7] en date du 23 Avril 2024

Appelante

Mme [C] [N] [E] épouse [T]

née le [Date naissance 4] 1929 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Paul-marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimées

S.A.R.L. LA COZNA D’OCHE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

S.A. GENERALI IARD, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats posulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL CABINET LAURENT FAVET, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 10 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 mars 2025

Date de mise à disposition : 06 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par ordonnance de référé en date du 4 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant dans le cadre d’une procédure opposant la SARL La Cozna d’Oche à Mme [L] [T] née [E] et à la SA Generali Iard, à la suite d’un dégât des eaux survenu dans le local commercial loué par Mme [T] à la SARL La Cozna d’Oche, a notamment ordonné une expertise, désigné pour y procéder M. [V] [S] et condamné Generali Iard à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 24.218 euros à titre de provision à valoir sur le paiement de l’indemnité d’assurance due au titre du dégât des eaux.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2022, le même magistrat a débouté la SARL La Cozna d’Oche de sa demande d’extension de la mission d’expertise, de ses demandes de provision et de sa demande de suspension du paiement du loyer et a en revanche condamné Generali Iard à lui payer la somme de 4.400 euros à titre de provision ad litem.

L’expert a déposé son rapport le 25 avril 2023.

Par exploits en date des 14 et 16 juin 2023, la SARL La Cozna d’Oche a fait assigner Mme [L] [T] et la SA Generali Iard afin d’obtenir notamment des provisions à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 23 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Thonon les Bains, statuant en qualité de juge des référés, a :

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [L] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 45.704,54 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice materiel ;

— déclaré irrecevable la demande d’expertise formée par la SA Generali Iard ;

— condamné in solidum à concurrence de la somme la moins élevée, la SA Generali Iard et Mme [L] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche, pour la première la somme de 237.066,25 euros, pour la seconde la somme de 534.018 euros, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de sa perte d’exploitation ;

— condamné in solidum à concurrence de la somme la moins élevée, la SA Generali Iard et Mme [L] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 5.000 euros à titre de provision ad litem ;

— débouté la SARL La Cozna d’Oche de ses demandes de condamnation de Mme [C] [T] à exécuter les travaux de remise en état de la toiture et de la terrasse ou à lui payer une provision pour lui permettre d’exécuter elle-même ces travaux et à lui restituer les loyers versés depuis le 16 février 2021 et de suspension du paiement de l’indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [C] [T] à garantir la SA Generali Iard de la condamnation prononcée a son encontre au titre du préjudice matériel ;

— débouté la SA Generali Iard de ses demandes de condamnation de Mme [C] [T] à lui restituer les indemnités d’assurance indûment versées et à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte d’exploitation, de la provision ad litem et des frais de procédure ;

— débouté Mme [C] [T] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SA Generali Iard ;

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [C] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

— débouté la SA Generali Iard et Mme [C] [T] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [C] [T] aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' les dommages entrent dans le champ de la garantie et l’obligation pour Generali Iard d’indemniser les dommages subis par la SARL La Cozna d’Oche du fait du dégât des eaux survenus le 16 février 2021 n’est pas, en son principe, sérieusement contestable,

' la clause du bail selon laquelle le preneur prendra les lieux dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation, ne peut être invoquée, cette clause ne pouvant s’analyser en une renonciation du preneur à exiger du bailleur qu’il effectue les réparations lui incombant pour remédier à des dégradations ou dysfonctionnements survenus après l’entrée en jouissance,

' les parties n’ont pas dérogé au principe selon lequel les réparations dues à la vétusté ou la force majeure sont à la charge du bailleur, et qu’en l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les dommages trouvent leur origine dans l’action du gel sur les deux canalisations traversant un comble situé au premier étage qui a été permise par la vétusté du bâtiment et notamment l’insuffisance de l’isolation de la toiture ;

' la SARL La Cozna d’Oche n’a pu exercer son activité lors de la saison d’été 2021, lors de la saison d’hiver 2021-2022 et lors de la saison d’été 2022, l’activité ayant pu reprendre au moins partiellement suite à des travaux, réalisés en fin d’année 2022 et a donc subi un préjudice sans qu’il puisse lui être reprochée de n’avoir pas elle-même fait exécuter les travaux, qu’elle n’a pas à pré-financer.

Par déclaration au greffe du 28 mai 2024, Mme [C] [T] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a condamnée à paiements, à garantie et en ce qu’elle l’a déboutée de ses propres demandes.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 30 août 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [T] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté la société La Cozna d’Oche de ses demandes de condamnations de Mme [T] à exécuter les travaux de remise en état de la toiture et de la terrasse ou à lui payer une provision pour lui permettre d’exécuter elle-même ces travaux et à lui restituer les loyers versés depuis le 16 février 2021 et de suspension du paiement de l’indemnité d’occupation, et qu’elle a débouté la société Generali de ses demandes de condamnation de Mme [T] à lui restituer les indemnités d’assurances indûment versées et à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte d’exploitation, de la provision ad litem et des frais de procédure,

— réformer en conséquence l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 45.704,54 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel ;

— condamné in solidum à concurrence de la somme la moins élevée, la SA Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche pour la première la somme de 237.066,25 euros, pour la seconde la somme de 534.018 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de sa perte d’exploitation ;

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 5.000 euros à titre de provision ad litem ;

— condamné Mme [C] [E] épouse [T] à garantir la SAGenerali Iard de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice matériel ;

— débouté Mme [C] [E] épouse [T] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SA Generali Iard ;

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— débouté Mme [C] [E] épouse [T] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] aux dépens.

— juger que la bailleresse, Mme [T] n’a pas manqué à son obligation de délivrance puisque depuis l’entrée dans les lieux, suivant bail du 15 septembre 2014 et jusqu’au sinistre du 16 février 2021, la société la Cozna d’Oche a pu exploiter le restaurant, jusqu’à la rupture de canalisation dûe à une absence de chauffage du bâtiment,

— juger que la bailleresse peut justifier de contestation sérieuse quant à la demande de provision présentée par la société La Cozna d’Oche à l’encontre de Mme [T] et de la Compagnie Generali au motif notamment que l’imputabilité et la responsabilité du désordre ne sont pas établies, que le bâtiment avait bien été livré par la bailleresse et exploité pendant plus de six années, que les canalisations ne sont pas incluses dans les gros travaux relevant du bailleur au sens de l’article 606 du Code civil, que le preneur à bail a pris les locaux en l’état et avait l’obligation de s’assurer contre les dégâts des eaux, que le preneur ne justifie pas avoir effectué des travaux d’entretien utiles depuis l’entrée dans les lieux en 2014, qu’un concours de circonstances dont une cause extérieure comme le froid soudain dans un bâtiment non ou mal chauffé, est aussi à l’origine du gel, tous ces éléments constituant des motifs sérieux de contestation de la demande de provision,

— juger que le préjudice d’exploitation de la société Cozna d’Oche est avant tout causé par le retard d’indemnisation ou la mauvaise utilisation des indemnités versées par la compagnie Generali,

— déclarer que Mme [C] [T] justifie de contestations sérieuses sur la demande d’indemnité provisionnelle présentée par la société la Cozna d’Oche et sur l’action récursoire de la compagnie Generali au visa de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,

— débouter la société La Cozna d’Oche de sa demande de condamnation de Mme [T] pour la réfection de la cuisine de l’établissement car il s’agit de dépenses ne relevant pas des dispositions de l’article 606 du Code Civil,

— débouter la société La Cozna d’Oche de sa demande de condamnation de Mme [C] [T] d’une indemnité au titre des pertes d’exploitation occasionnées puisque celle-ci relève de l’obligation du preneur de s’assurer et de l’obligation de son assureur Generali Iard de le couvrir,

— juger qu’il n’est pas justifié par la société La Cozna d’Oche d’un motif légitime pour voir suspendre le loyer du bail, le preneur ayant l’obligation de s’assurer contre la perte d’exploitation sur les propres stipulations de l’acte,

— débouter la société La Cozna d’Oche de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la Mme [T],

— débouter la société La Cozna d’Oche de sa demande incidente de condamnation de Mme [T] pour la toiture et la terrasse car il s’agit de dépenses qui incombent pour partie certes au bailleur mais ne présentent pas de caractère d’urgence étant sans lien avec le sinistre, ou de toute autre provision à cet effet,

— débouter la société La Cozna d’Oche de sa demande incidente de restitution des loyers,

A titre subsidiaire,

— juger que la Compagnie Generali a été fautive dans l’indemnisation très tardive de la société Cozna d’Oche afin de permettre la reprise de l’exploitation alors qu’elle avait une obligation de préfinancement des travaux,

— débouter la compagnie Generali Iard de son action récursoire et de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la bailleresse Mme [T], notamment en raison de la faute de la Compagnie et du retard dans le financement de la remise en ordre de l’établissement pour permettre la reprise de l’exploitation,

— juger que la société Cozna d’Oche est fautive de ne pas avoir souscrit une assurance adéquate permettant le pré-financement des travaux de remise en état et la perte d’exploitation pour la totalité du préjudice subi,

— juger que la compagnie d’assurance Generali Iard devra relever et garantir Mme [C] [T] de toute condamnation prononcée à son encontre,

— condamner reconventionnellement la partie succombant au paiement de la somme de 12.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Mme [C] [T],

— condamner la même partie succombant aux entiers dépens, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du CPC au profit de Maître Audrey Bollonjeon, Avocat Associé de la SELURL Bollonjeon.

Par dernières écritures du 13 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SARL La Cozna d’Oche demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de en ce qu’elle a

— condamné in solidum Ia SA Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à lui payer Ia somme de 45.704,54 euros à titre de provision à valoir sur I’indemnisation de son préjudice matériel ;

— déclaré irrecevable Ia demande d’expertise formée par la SA Generali Iard,

— condamné in solidum à concurrence de la somme Ia moins élevée, Ia SA Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à lui payer pour la première Ia somme de 237.066,25 euros, pour la seconde Ia somme de 534.018 euros, à titre de provision a valoir sur I’indemnisation de sa perte d’expIoitation ;

— condamné in solidum la société anonyme Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à lui payer Ia somme de 5.000 euros à titre de provision ad Iitem ;

— condamné Mme [C] [E] épouse [T] à garantir Ia société anonyme Generali Iard de la condamnation prononcée à son

encontre ou titre du préjudice matériel ;

— condamné in solidum la société anonyme Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] à lui payer Ia somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Ia société anonyme Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] de Ieurs demandes au titre de I’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la société anonyme Generali Iard et Mme [C] [E] épouse [T] aux dépens ;

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes de condamnation de Mme [C] [E] épouse [T] à exécuter Ies travaux de remise en état de Ia toiture et de la terrasse ou à lui payer une provision pour lui permettre d’exécuter elle-même ces travaux et à lui restituer Ies loyers versés depuis Ie 16 février 2021 et de suspension du paiement de I’indemnité d’occupation ;

En conséquence, et y ajoutant par voie d’évocation relativement aux pertes d’exploitation exposées au titre de la reprise partielle d’activité de décembre 2023 au 31 mai 2024 :

Sur la demande de provision complémentaire au titre des pertes d’exploitation,

— condamner Mme [C] [E] épouse [T] à lui payer la somme complémentaire de 50.000,00 euros à titre de provision à valoir sur I’indemnisation de sa perte d’exploitation au titre de la reprise partielle d’activité de décembre 202 3 au 31 mai 2024,

Sur la demande en exécution de travaux,

— condamner Mme [C] [T] à faire exécuter Ies travaux prescrits par l’expert dans un délai de 30 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Subsidiairement,

— l’autoriser à faire réaliser Ies travaux prescrits par l’expert par un professionnel du bâtiment ;

— s’entendre condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 152.088,00 euros afin de permettre au preneur de faire réaliser lui-même les travaux prescrits par l’expert ;

Subsidiairement, et à défaut de confirmation de l’ordonnance relativement a l’indemnisation provisionnelle des pertes d’exploitation, sur la demande de remboursement des loyers et indemnités d’occupation à l’encontre de la bailleresse :

— condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 60.520,90 euros (22 x 2.750,95 euros) au titre des loyers indûment perçus depuis le 16 février 2021 jusqu’au 12 décembre 2022 (inexploitation totale), outre la somme de 19.800,00 euros (18 x 1.100,00 euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation indûment perçus depuis Ie 13 décembre 2022 jusqu’au 24 juin 2024 (exploitation partielle).

En tout état de cause,

— débouter Mme [C] [T] et la compagnie Generali de l’intégralité de Ieurs prétentions et déclarer l’appel formé par Mme [C] [T] mal fondé ;

— condamner solidairement Mme [C] [T] et la compagnie Generali à lui payer une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens.

Par dernières écritures du 16 août 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SA Generali Iard demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’il a été jugé que la responsabilité de Mme [T], en qualité de propriétaire de l’immeuble donné à bail à la société la Cozna d’Oche, n’est pas sérieusement contestable suite au dégât des eaux survenu le 16 février 2021 qui est imputable à un manquement à son obligation d’entretien ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce que Mme [T] a été condamnée à relever et garantir intégralement la compagnie Generali du paiement de la provision complémentaire de 45.704,54 euros au profit de la SARL La Cozna d’Oche en réparation de son préjudice matériel ;

— débouter Mme [T] de son appel non fondé et de l’intégralité des demandes qu’elle forme à l’égard de la compagnie Generali Iard ;

— réformer l’ordonnance entreprise en ce que la compagnie Generali Iard a été

déboutée de ses demandes de condamnation de Mme [T] à lui restituer les indemnités d’assurance déjà versées au titre de son préjudice matériel et à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte d’exploitation, de la provision ad litem et des frais de procédure ;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [T] à relever et garantir la Compagnie Generali Iard de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, tant en ce qui concerne le préjudice matériel que le préjudice immatériel de la SA La Cozna d’Oche ainsi que les frais irrépétibles, les dépens et la provision ad litem ;

— condamner Mme [T], au titre du recours subrogatoire de la compagnieGenerali, à lui payer la somme de 24.218,46 euros correspondant aux provisions déjà versées à la SARL La Cozna d’Oche en réparation de son préjudice matériel,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en outre aux entiers dépens, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Girard- Madoux conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnisation du préjudice de la SARL La Cozna d’Oche,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce que le préjudice matériel de la société La Cozna d’Oche a été fixé à la somme de 69.923 euros HT soit une indemnité résiduelle de 45.704,54 euros HT lui revenant après déduction des provisions amiables déjà réglées par la compagnie Generali à hauteur de la somme de 24.218,46 euros HT,

— donner acte à la société La Cozna d’Oche de ce qu’elle ne conteste pas cette

évaluation en cause d’appel ;

— réformer l’ordonnance entreprise en ce que la compagnie Generali Iard a été

condamnée, in solidum avec Mme [T], à payer à la SELARL La Cozna d’Oche une indemnité provisionnelle de 237.066,25 euros en réparation de sa perte d’exploitation ;

— débouter la SARL La Cozna d’Oche de sa demande en paiement d’une indemnité provisionnelle en réparation d’une perte d’exploitation qui se heurte à l’existence de contestations sérieuses,

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’il a été alloué à la SARL La Cozna d’Oche une indemnité provisionnelle de 5000 euros à titre de provision ad litem en vue de financer une hypothétique procédure au fond,

— débouter la SARL La Cozna d’Oche de sa demande en paiement d’une provision ad litem en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la compagnie Generali Iard ;

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’il a été alloué à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— réduire à de plus justes proportions l’indemnité allouée à la société La Cozna d’Oche au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

— débouter la société La Cozna d’Oche de sa demande en paiement d’une indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ;

— juger que la société La Cozna d’Oche conservera la charge de ses propres dépens dans le cadre de la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 février 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 mars 2025.

Motifs de la décision

I – Sur les demandes de provision

Les pouvoirs du juge des référés, sont déterminés par l’article 835 du Code de procédure civile qui lui permet d’allouer une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La créance à l’égard de Generali repose en son principe sur le contrat d’assurance souscrit auprès d’elle par la société La Cozna d’Oche qui comprend une garantie 'dégât des eaux’ et une garantie 'perte d’exploitation'.

Concernant Mme [T], elle est liée à son preneur par un bail conclu le 15 septembre 2014, aux termes duquel le preneur doit supporter toutes les réparations à l’exclusion de celles énoncées par l’article 606 du code civil et de celles qui ne sont rendues nécessaires que par la vétusté ou la force majeure. L’article 606 du code civil vise les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, il résulte tant du rapport d’expertise judiciaire que des rapports de la société Saretec mandatée par Generali Iard, que les écoulements d’eau qui se sont produits en février 2021, proviennent du gel de deux tuyaux en eau froide et chaude cheminant dans un comble. Les dommages subis par la société La Cozna d’Oche relèvent donc du contrat d’assurance. La compagnie d’assurance ne conteste au demeurant pas que sa garantie puisse être recherchée et elle avait, avant toute instance, versé des provisions à la société La Cozna d’Oche. La créance invoquée contre Generali est donc incontestée en son principe.

L’expert explique qu’alors que la température à la période considérée n’était pas très basse au regard de la situation de l’immeuble, l’éclatement des canalisations par l’effet du gel de l’eau qui se trouvait à l’intérieur, s’explique d’une part par la faiblesse de l’isolation du comble perdu où cheminent ces tuyaux, l’isolant ayant pu s’affaisser avec le temps et étant en tout état de cause insuffisant même s’il n’était pas affaissé, d’autre part par le moindre chauffage du bâtiment compte tenu de son utilisation très limitée à raison de la crise sanitaire (Page 15 rapport expertise).

Ce n’est que dans les réponses aux dires et notamment du dire C du conseil de Mme [T] (page 30/75) que l’expert écrit s’agissant du sinistre, que 'c’est bien la vétusté qui est à l’origine de ce sinistre'. Cette affirmation fait cependant suite à 5 lignes dans lesquelles l’expert indique qu’il ne se réfère à aucune norme d’isolation mais qu’il a 'simplement fallu que le bâtiment soit un peu moins chauffé que d’habitude à cause des contraintes liées au Covid pour que les tuyaux gèlent à l’occasion d’une baisse de température à -5°, ce qui n’est pas exceptionnel pour la situation de l’établissement'. On comprend de cette phrase que le défaut d’isolation était tel qu’il a suffi de la combinaison d’une température basse bien qu’habituelle à cet endroit, et d’une réduction du chauffage, pour que les tuyaux gèlent et que le sinistre survienne lors de la remontée des températures. Le manque d’isolation est pourtant relié en page 15 précitée, à l’insuffisance d’isolant, quand bien même ce dernier n’aurait pas été affaissé, lequel affaissement seul pourrait être relié à la vétusté des tôles de couverture qui généreraient des infiltrations dont l’expert n’a au demeurant pas constaté la présence au droit des tuyaux concernés. Il n’est donc pas établi avec une évidence suffisante que la rupture de canalisations ayant entraîné un dégât des eaux soit le fait de la vétusté et non de l’insuffisance d’isolant, distincte de la vétusté, combinée à un moindre chauffage, et il n’est pas allégué qu’elle relèverait de la force majeure, de sorte que les demandes indemnitaires et de relevé et garantie, formées contre Mme [T] se heurtent à une contestation sérieuse et ne relèvent pas du juge des référés. L’ordonnance querellée sera infirmée de ce chef et Generali ne peut pour les mêmes motifs prétendre au remboursement des indemnités déjà versées.

S’agissant du quantum des demandes, la société Generali ne conteste pas le montant réclamé au titre du préjudice matériel lié au dégât des eaux et alloué par le juge des référés et l’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la SA Generali Iard à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 45.704,54 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel.

Concernant le préjudice immatériel, il n’est pas contesté que la société La Cozna d’Oche n’a pas eu d’activité au cours de l’été 2021 et de l’hiver 2021-2022 et qu’il en est résulté des pertes d’exploitation. Ces pertes ont été évaluées par l’expert, architecte de métier, sans avoir recours à un sapiteur mais en retenant l’attestation du cabinet comptable de la société La Cozna d’Oche qui utilise comme période de comparaison l’exercice courant du 31 octobre 2018 au 31 octobre 2019, incluant donc la saison d’hiver 2018-2019 et l’été 2019. Cet exercice est une base de réflexion peu contestable dès lors d’une part qu’il est en baisse par rapport au précédent et n’est donc pas particulièrement favorable à la locataire, d’autre part que l’exercice courant d’octobre 2019 à octobre 2020 ne peut servir de référence dès lors qu’il a été impacté partiellement par la fermeture des restaurants à compter du 15 mars 2020 soit pendant la saison d’hiver et par les règles de distance sanitaires mises en oeuvre au cours de l’été 2020.

L’examen du compte de résultats de l’année 2019 -mais également sur ce point celui de 2018- permet de retenir que la marge brute s’élève à environ 70% du chiffre d’affaires et sur ce point la compagnie d’assurance ne forme aucune contestation sérieuse. Les économies qui ont pu être réalisées en raison de l’absence d’activité portent sur les fluides et les dépenses en lien direct avec l’exploitation effective, mais ne peuvent être retenues sur les charges fixes que sont les loyers, honoraires comptables et juridiques, assurances, dépenses d’entretien ou encore services bancaires. Les bilans 2018-2019 et 2017-2018 permettent là encore de retenir comme pertinent le taux de 12% du chiffre d’affaires proposé par l’expert et que la compagnie Generaliconteste sans apporter d’élément de contradiction à ce qui apparaît comme simplement arithmétique de sorte que la contestation n’est pas sérieuse.

En l’absence de contestation sérieuse tenant à la perte d’exploitation pour la période couverte par la garantie de Generali et alors que la société La Cozna d’Oche ne critique pas sur ce point l’ordonnance déférée, il convient de confirmer cette décision en ce qu’elle a condamné la compagnie Generali Iard à payer à la sarl La Cozna d’Oche la somme de 237.066,25 euros, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de sa perte d’exploitation.

II – Sur la demande d’exécution de travaux ou de financement des dits travaux

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, la bailleresse ne peut être condamnée à réaliser des travaux sur les bâtiments loués que s’ils s’inscrivent dans le cadre de ses obligations de délivrance et d’entretien et sont ainsi nécessaires pour permettre l’exploitation de l’activité prévue au bail.

En l’espèce, le bail commercial liant Mme [T] et la société La Cozna d’Oche stipule que les locaux seront consacrés à l’exploitation d’un 'commerce de bar – restaurant avec possibilité d’exercer les activités connexes ou complémentaires de location de chambre d’hôtes, de ventes de cartes postales, de souvenirs ou d’objets de décoration, à l’exclusion de tout autre même temporairement'.

L’expert a retenu que les infiltrations qui peuvent se produire à travers la toiture et la terrasse, compte tenu de leur état, n’affectaient que l’étage sous toiture et non le rez de chaussée et notamment ni la salle du restaurant, ni la cuisine qui n’était pas rendue impropre à son usage. Il peut au demeurant être constaté que la SARL La Cozna d’Oche a d’ailleurs repris une activité de restauration nonobstant l’absence de remplacement de la toiture.

La société La Cozna d’Oche qui ne conteste pas la reprise de l’exploitation du restaurant, soutient que le premier juge a omis de prendre en considération l’activité de chambres d’hôte visée au contrat de bail et qui s’exerce à l’étage sous toiture de sorte qu’elle est directement affectée par les infiltrations. Il apparaît cependant qu’alors que cette activité est visée au bail comme étant une simple possibilité, la locataire ne justifie pas avoir exercé cette activité et il ne résulte d’aucune des constatations de l’expert que des pièces à destination de chambre d’hôtes aient été affectées par les infiltrations. Il résulte au contraire du dire n°2 du conseil de la société La Cozna d’Oche, que cette dernière n’exerçait pas cette activité pour des raisons multiples dont les salles d’eau et l’isolation. Il apparaît enfin à l’examen du procès-verbal de constat établi le 15 janvier 2021, que n’existe à l’étage aucune pièce meublée pour servir de chambre, l’exploitant indiquant à l’huissier qu’il avait là son appartement mais que tel n’est plus le cas et n’évoquant aucune exploitation.

L’obligation pour Mme [T] d’exécuter les travaux nécessaires pour remédier à la vétusté de la toitur et de la terrasse, ou de verser à sa locataire une provision lui permettant de réaliser elle-même les dits travaux, est donc sérieusement contestable et les demandes de ce chef ne peuvent prospérer.

II – Sur la demande de restitution des loyers et de suspension de l’indemnité d’occupation

S’agissant des loyers, ils sont pris en compte dans le cadre de la perte d’exploitation et ne peuvent donner lieu à double indemnisation. Il ne peut donc être fait droit à la demande ainsi que l’a retenu le premier juge.

Il en est de même concernant la demande de suspension de l’obligation de versement de l’indemnité d’occupation, dès lors que la société La Cozna d’Oche ne justifie pas de manière non contestable, qu’elle est contrainte à une exploitation partielle du fait d’un manquement de la bailleresse à ses obligations.

Les demandes ne peuvent en conséquence aboutir ni sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, ni sur le fondement de l’article 835 du même code et elles seront rejetées.

III – Sur la provision ad litem

Alors que l’expertise a d’ores et déjà été financée et alors que la société La Cozna d’Oche ne justifie d’aucune procédure au fond, et pourra le cas échéant solliciter une telle provision en saisissant le juge de la mise en état, la demande de provision ad litem ne peut prospérer.

IV – Sur les mesures accessoires

La décision querellée sera infirmée en ce qu’elle a condamnée Mme [T], solidairement avec Generali Iard, aux dépens et au paiement d’une indemnité procédurale. Une telle indemnité sera supportée par la seule compagnie d’assurance et ramenée à 4.000 euros.

La société Generali Iard supportera la charge des dépens de première instance et d’appel. Il n’y a pas lieu de la condamner au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et chacune des parties sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 23 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Thonon les Bains en ce qu’elle a :

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [L] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 45.704,54 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel,

— condamné in solidum à concurrence de la somme la moins élevée, la SA Generali Iard et Mme [L] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche, pour la première la somme de 237.066,25 euros, pour la seconde la somme de 534.018 euros, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de sa perte d’exploitation,

— condamné in solidum à concurrence de la somme la moins élevée, la SA Generali Iard et Mme [L] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 5.000 euros à titre de provision ad litem,

— condamné Mme [C] [T] à garantir la SA Generali Iard de la condamnation prononcée a son encontre au titre du préjudice matériel,

— condamné in solidum la SA Generali Iard et Mme [L] [T] à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 6.000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SA Generali Iard et Mme [C] [T] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la SA Generali Iard à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 45.704,54 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel,

Condamne la SA Generali Iard à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 237.066,25 euros, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de sa perte d’exploitation,

Déboute la SARL La Cozna d’Oche de ses demandes de provision dirigées contre Mme [C] [T],

Déboute la SA Generali Iard de ses demandes tendant à être relevée et garantie par Mme [C] [T],

Déboute la SARL La Cozna d’Oche de sa demande de provision ad litem,

Condamne la SA Generali Iard à payer à la SARL La Cozna d’Oche la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

Condamne la SA Generali Iard aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 06 mai 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SAS MERMET & ASSOCIES

la SCP GIRARD MADOUX ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 06 mai 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SAS MERMET & ASSOCIES