N° Minute : [Immatriculation 3]/431

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 27 Novembre 2025

N° RG 25/00514 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HWHF

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 27 [I] 2025, RG 24/01408

Appelants

Mme [Z] [N]

née le 05 Décembre 1975 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]

M. [Y] [U]

né le 30 Octobre 1975 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]

Représentés par M^e Virginie HERISSON GARIN de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [G] [L]

né le 01 Janvier 1953 à [Localité 9] – MAROC,

et

Mme [E] [W] épouse [L]

née le 01 Janvier 1947 à [Localité 13] – MAROC,

demeurant ensemble [Adresse 15]

Représentés par M^e Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY

M. [M] [I], demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Florent BRUN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

S.A.S. HOMKI, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Vincent PARNY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL RACINE, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

Compagnie d’assurance MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

Représentées par M^e Christophe THILL de la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Patrick MAYET, avocat plaidant au barreau de PARIS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 30 septembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=

FAITS ET PROCEDURE

Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] ont fait l’acquisition d’une maison située [Adresse 4] à [Localité 8] auprès de Mme [E] [L] et M. [G] [L] suivant acte authentique du 26 août 2022, au prix de 464 000 euros. Cette vente a été précédée d’un compromis signé le 24 juin 2022.

Pour la réalisation de cette vente, M. et Mme [L] avaient fait appel à la société Homki S.A.S, agence immobilière, suivant mandat en date du 6 avril 2022. La société Homki S.A.S. avait man­daté M. [M] [I], agent immobilier indépendant, pour procéder aux visites. M. [I] était assuré par la société Covea Risks, aux droits de laquelle interviennent les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles.

Après achat, les acquéreurs ont missionné le cabinet B&G Expertises et Conseils qui a estimé qu’il exis­te un risque d’effondrement du plafond et du plancher haut du rez-de-chaussée et de la charpente de la maison principale. Les acquéreurs ont assigné en référé M. et Mme [L] pour voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance de référé du 21 mars 2023, M. [A] [S] a été désigné en qualité d’expert.

M. et Mme [L] ont ensuite assigné en ordonnance commune la société Homki S.A.S. Par ordonnance du 18 avril 2023, il a été fait droit à cette demande.

Par exploit du 5 septembre 2024, M. [U] et Mme [N] ont assigné à jour fixe M. et Mme [L] et la société Homki.

La société Homki S.A.S a elle-même assigné M. [I] et les sociétés MMA, le 14 novembre 2024, pour demander, à titre subsidiaire, leur garantie en cas de condamnation à son encontre.

Par jugement du 27 mars 2025 le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— débouté Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] aux entiers dépens,

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] à payer à M. [G] [L] et Mme [E] [W] épouse [L] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] à payer à la société Homki la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] à payer à M. [M] [I] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel en date du 2 avril 2025, Mme [N] et M. [U] ont fait appel de cette décision dans son intégralité.

Selon ordonnance rendue le 11 avril 2025, M. [U] et Mme [N] ont été autorisés à assigner à jour fixe les défendeurs devant la cour d’appel de Chambéry, pour l’audience du 30 septembre 2025.

Par conclusions transmises par RPVA en date du 5 septembre 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé des prétentions et moyens, M. [U] et Mme [N] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 27 mars 2025 en ce qu’il a :

— débouté Mme [N] et M. [U] de l’intégralité de leurs demandes;

— condamné Mme [N] et M. [U] aux entiers dépens,

— condamné Mme [N] et M. [U] à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [N] et M. [U] à payer à la société Homki la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [N] et M. [U] à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.,

Statuant à nouveau :

— déclarer M. [U] et Mme [N] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

En conséquence,

— juger que le bien immobilier vendu par M. et Mme [L] le 26 août 2022 sis [Adresse 5] est affecté de vices cachés entraînant son impropriété à destination ou à l’usage auquel il est destiné, en raison des travaux d’aménagement des combles réalisés lorsque que M. [G] et Mme [E] [L] étaient propriétaires,

— juger que M. et Mme [L], la société Homki et M. [I] avaient connaissance des vices,

— juger que M. et Mme [L] engagent leur responsabilité contractuelle au titre des vices cachés,

— juger que la société Homki et M. [I] engagent leur responsabilité délictuelle,

— condamner in solidum M. et Mme [L], la société Homki, M. [I] et les assurances MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, ou qui mieux d’entre eux le devra, à verser à M. [U] et Mme [N] la somme de 183 262,64 euros au titre des réparations à effectuer pour réparer les vices cachés,

— condamner in solidum M. [G] et Mme [L], la société Homki, M. [M] [I] et les assurances MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, ou qui mieux d’ent­re eux le devra, à indemniser M. [U] et Mme [N] de leurs préjudices en lien avec cette vente viciée, comme suit :

—  87 208,69 euros au titre du préjudice de jouissance ventilé de la manière suivante :

—  62 270 euros au titre du préjudice de jouissance

—  4011,74 euros au titre de la taxe foncière (517,74 + 1 747 x 2)

—  279,19 euros au titre des factures EDF

—  768 euros au titre des factures d’eau

—  2973,32 euros au titre des frais de logement de Mme [N]

—  15 euros de frais d’avenant bancaire

—  12 095,88 euros au titre des échéances payées

—  2 158,31 euros au titre des intérêts payés

—  963,34 euros au titre de l’augmentation du prix de l’assurance du prêt

—  1 673,91 euros au titre de frais kilométriques effectués en raison du relogement,

—  118 122,40 euros au titre de la diminution de la surface habitable,

—  8 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

— débouter M. et Mme [L], la société Homki, M. [I] et les assurances MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre M. [U] et Mme [N],

— condamner in solidum M. et Mme [L], la société Homki, M. [M] [I] et les assurances MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, ou qui mieux d’ent­re eux le devra, à verser à M. [U] et Mme [Z] [N] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— condamner in solidum M. et Mme [L], la société Homki, M. [M] [I] et les assurances MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, ou qui mieux d’entre eux le devra, à verser à M. [U] et Mme [N] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en cause d’appel,

— condamner in solidum M. et Mme [L], la société Homki, M. [I] et les assurances MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD ou qui mieux d’ent­re eux le devra aux entiers dépens de la procédure de première instance,

— condamner in solidum M. et Mme [L], la société Homki, M. [I] et les assurances MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD ou qui mieux d’entre eux le devra aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Par conclusions transmises par RPVA en date du 30 avril 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé complet des prétentions et moyens, M. et Mme [L] souhaitent voir :

— déclarer M. [L] et Mme [L] recevables et bien fondés dans leur demande et, en conséquence :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 [I] 2025 par le tribunal judiciaire de Chambéry ;

— dire et juger que l’acte de vente de la maison située [Adresse 4] à [Localité 12] est assorti d’une clause exonératoire des vices apparents et des vices cachés, sauf aux acquéreurs de rapporter la preuve de la qualité de professionnels de l’Immobili­er des vendeurs ou d’une faute dolosive de ces derniers ;

— dire et juger que M. [L] et Mme [L] sont profanes en matière de structure de bâtiment et n’ont commis aucune faute dolosive à l’encontre de M. [U] et de Mme [Z] [N] ;

— rejeter l’intégralité des prétentions et demandes indemnitaires présentées par M. [Y] [U] et Mme [Z] [N] et autres parties de l’instance à l’encontre de M. [L] et Mme [L] ;

Y ajoutant,

— dire et juger que la Société Homki Immobilier et M. [I] sont les seuls responsables des préjudices par M. [U] et Mme [N] en leur qualité de professionnels de l’immobilier, au titre de la méconnaissance de leur devoir d’information et d’alerte à l’égard des vendeurs et des acquéreurs sur des désordres qui leur étaient apparents ;

— condamner in solidum M. [U], Mme [Z] [N], la société Homki Immobilier, M. [I], MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles à verser à M. [L] et à Mme [L] la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [U], Mme [N], la Société Homki Immobilier, M. [I], MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 19 août 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé des prétentions et moyens, la société Homki S.A.S. souhaite voir :

A titre principal,

— confirmer en totalité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 27 [I] 2025, notamment en ce qu’il a débouté Mme [N] et M. [U] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— constater que la société Homki n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle,

En conséquence,

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Homki,

A titre très subsidiaire,

— constater que les consorts [J] n’ont souffert d’aucun préjudice de perte de chance,

En conséquence,

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Homki,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la perte de chance des consorts [L] d’avoir pu négocier une vente à un meilleur prix est de 50 %,

— constater que le préjudice des consorts [L] est de 73 573,80 euros, soit 36 786,90 euros pour 50 %

— limiter l’éventuelle condamnation de la société Homki à la somme de 0,7% du montant du préjudice indemnisable et en tout état de cause au maximum de 3 900 euros, correspond au montant de la commission qu’elle a perçue,

En tout état de cause,

— débouter les consorts [J], les consorts [L], M. [R] et les sociétés MMA de l’intégralité de leurs fins, demandes et prétentions formulées à l’encontre de la société Homki,

— condamner in solidum les consorts [L], M. [R], les sociétés MMA à relever et garantir la société Homki de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— condamner tout succombant à verser à la société Homki la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 12 septembre 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé des prétentions et moyens, M. [I] souhaite voir :

— déclarer recevable M. [I] en sa qualité d’intimé et d’appelant incident et bien fondé ;

— rejeter et juger mal fondé l’appel en garantie formé par la société Homki à l’encontre de M. [I] ;

— juger que M. [I] n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions d’agent commercial,

— juger que M. [I] n’est pas à l’origine de leur dommage ;

— débouter les consorts [J] de toutes leurs demandes en condamnation à l’encontre de M. [I] ;

Subsidiairement,

— condamner la Société MMA à relever et garantir M. [I] de toutes condamnations éven­tuelles et à régler la garantie due par le contrat d’assurance professionnel ;

— condamner la Société Homki ou bien la Compagnie MMA à payer la somme de 4 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 18 septembre 2025, auxquelles il est référé pour l’exposé des prétentions et moyens, les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles souhaitent voir :

— recevoir les sociétés MMA IARD et MMA ASSurANCES MUTUELLES en leurs explications et les déclarer bien fondées ;

A titre principal :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement :

— juger irrecevables, si non mal fondées, les demandes dirigées contre les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles ;

— juger que la garantie des sociétés MMA n’est pas mobilisable s’agissant d’un contrat souscrit en base réclamation ;

— juger que la garantie mobilisable est celle de la société AIG Europe SA s’agissant d’un contrat souscrit en base réclamation ;

En conséquence :

— débouter les parties de leurs demandes dirigées contre les sociétés MMA visant à mettre en jeu sa garantie ;

Plus subsidiairement :

— juger que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité civile professionnelle de M. [I] ne sont pas réunies ;

Encore plus subsidiairement :

— juger que les conditions de la police d’assurance souscrite par M. [I] auprès des sociétés MMA doivent s’appliquer ;

— débouter les parties des demandes qu’elles formulent à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles ;

— condamner la partie défaillante à verser aux sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales des appelants :

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte authentique de vente du 26 août 2022 comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Conformément à l’article 1643 du code civil précité, cette clause d’exclusion de garantie n’est pas applicable si les vendeurs avaient connaissance du vice avant la vente.

La preuve de la connaissance du vice caché par les vendeurs doit être démontrée par les acheteurs.

L’expert judiciaire, M. [S], indique en page 29 de son rapport un défaut de planéité du plan­cher de l’éta­ge de 9,5 cm, les points les plus bas étant situés en milieu des pièces. Il indique les zones creuses du plancher sont sensibles lors de la march­e. Il précise en page 32 que des fissures dans les cloisons en plaque de plâtre au-dessous de la jacobine sont visibles et apparentes, et qu’ell­es l’étaie­nt même quand la pièce était meublée. L’expert judiciaire ajoute en page 43 que les fentes ont été réparées, et que la réparation s’est fissurée à nouveau. Toutefois la date des réparations n’est pas précisée, et rien n’indiq­ue qu’elle a été faite en vue de la vente. Selon l’expert judiciaire les déformations de la couverture sont visibles prin­cipalement sur le versant Oues­t. Il indique que la déformation du plafond est exis­tante mais 'plus difficilement visible'.

L’expert judiciaire estime que l’ouvrage constitué de la charpente et de la couverture de la mai­son est impropre à sa destination et n’est pas solide.

Il précise que l’entreprise [Adresse 11] qui a aménagé les combles a coupé toutes les con­trefiches en éven­tail de la char­pente pour libérer l’espa­ce de l’étage, et a mis en oeuv­re des renforts insuffi­sants, ce qui ex­plique les déformations de plancher et de la toiture, qui ne peuvent pas supporter les charges. Il ajoute que la pose du panneau de plancher n’est pas conforme au DTU, parce qu’elle a été faite avec des panneaux de 22 mm sur des entraxes de 60 cm au lieu de 50 cm. L’expe­rt souligne que la déformation du plancher est de 10 mm sous la règle de 2 m alors que selon le DTU la déformation maximale est de 5 mm. ­Il ressort de l’expertise que globalement l’ouvra­ge menace ruine et que la mai­son n’est pas habitable en l’éta­t.

L’expert judiciaire estime en page 32 que les vendeurs sont non sa­chants, et observe qu’ils ont habité pendant de nombreuses années dans une maison présentant un désordre marqué.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la maison est affectée de désordres qui étaient apparents lors des visites avant la vente, à savoir le défaut de planéité et la souplesse du plancher, ainsi que la présence de fissures dans les plaques de plâtre sous la jacobine. En revanche le défaut de solidité de la char­pente et de la couverture et le risque d’effond­rement, résultant de la découpe des con­trefiches et de la mauvaise pose du plancher, étaie­nt des vices cachés pour des personnes n’aya­nt pas de com­pétences en matière de normes de cons­truction des planchers, charpentes, et couvertures. Ces vices étaient d’autant plus cachés qu’il a été nécessaire pour l’expert judiciaire et l’expert privé de procéder à des déposes du plancher, sondages et enlèvements de matières pour les constater.

Par ailleurs l’expert privé, M. [O], affirme que 'l’aménagement décoratif du comb­le a permis de dissimuler les désordres et malfaçons lors de la mise en vente du bien’ mais il ne s’explique pas sur ce point. Il n’indique pas concrètement quel aménagement a été fait ni ce qu’il dissimule. Aucun élément ne corrobore cette affirmation qui n’est pas explicitée.

Le fait que les vendeurs aient procédé à des décorations des combles, à une date non précisée, ne signifie pas qu’i­ls ont entendu cacher un vice aux acquéreurs.

L’ac­te de vente ne men­tionne pas les travaux réalisés pour l’aménageme­nt des combles. Ceux-ci datent de l’année 2002, soit plus de dix ans avant la vente, de sorte que les vendeurs n’avaient pas l’obligati­on d’en parler. Si les vendeurs ont indiqué en page 13 de l’ac­te de vente les travaux de transformation du premier garage en cuisine et l’installation d’un auvent en 2002 et 2003, ainsi que le permis de construire correspondant, mais n’ont pas indiqué l’aménagement des combles à la même époque, cela ne permet pas d’avoir la certitude ­qu’ils connaissaient et voulaient cacher une atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Il n’est en outre pas démontré qu’un lit avait été entreposé au centre des combles ni que la pièce était volontairement encombrée pour dissimuler des défauts structurels, ainsi que M. [I] le soutient. Les photographies produites par l’agence immobilière montrent des pièces du rez-de-chaussée très meublées.

Il n’est pas non plus démontré que M. [L], qui a effectué des travaux d’électricité et de plomberie dans la maison, avait des connaissances en matière de normes de construction des charpentes, couvertures, et planchers, ni qu’il était à même d’analyser le travail de l’entreprise Espace Renov à laquelle il avait fait appel.

Enfin dans son attestation M. [K] [D] indique que M. [L] lui a confirmé que le plan­cher a tou­jours vibré, soit depuis 20 ans, que les ouvriers l’ont prévenu 'mais que c’était normal’ et qu’il estime avoir été roulé. Il ne ressort pas de ces déclarations que M. [L] avait cons­cience de la dangerosité du plancher et de la charpente de la maison.

Il ressort au contraire des débats que M. et Mme [L] ont vécu durant une vingtaine d’anné­es dans une maison dont la charpente, la couverture, et le plancher risquaient de s’effondre­r, sans avoir conscience de ces risques. La preuve de leur connaissance de l’atteinte à la solidité de l’ouvrage n’e­st pas rapportée.

Dès lors la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’applique. Le jugement est confir­mé en ce qu’il rejette la demande formée contre les vendeurs.

— Sur la responsabilité de la société Homki :

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’attirer l’attention de l’acquéreur de l’immeuble, vendu par son entremise, de vices apparents affectant celui-ci, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer, et qui sont de nature à lui faire suspecter un désordre grave.

L’appréciation de l’expert judiciaire, qui estime que les problèmes de structure de la maison étaie­nt apparents pour un agent immobilier, professionnel de la vente immobilière, ne lient pas la cour.

Il ressort de l’expertise judiciaire que la maison est affectée de désordres qui étaient apparents lors des visites, à savoir le défaut de planéité et la souplesse du plancher, ainsi que la présence de fissures à la jonction entre les murs et plafond dans la pièce sous la jacobine.

Cependant de tels désordres étaie­nt aussi bien apparents pour les acquéreurs que pour un agent immobilier.

En outre l’expert a visité les pièces sans meuble, et a pu mesurer les écarts de planéité du plan­cher de l’étage avec un laser, ce qui n’incombait pas à l’agent immobilier. Il n’est pas établi que le défaut de planéité et la souplesse de plancher tels qu’ils étaient perceptibles pour tout visiteur des lieux lors de la vente, en présence des meubles, étaient d’une telle impor­tance qu’i­ls auraient dû condui­re un agent immobilier, non-spécialiste en matière de construction, à suspecter un risq­ue d’effondrement. Il en est de même s’agissa­nt des fissures visibles sous la jacobine, étant souligné que le rapport d’expertise privé du cabinet B&G Expertises et Conseils ne mentionne pas ces fissures alors que l’expert privé est entré dans la pièce.

Par ailleurs si l’expert judiciaire estime que les déformations de la toiture étaient visibles à l’oeil nu de l’extérieur sans matériel, la cour observe, au vu des photographies du rapport en pages 38 et 39, que ces déformations ne sont pas notables pour un profane en matière de normes de cons­truction de charpentes et couvertures. De même si l’expert judiciaire indique que le plafond du rez-de-chaussée présente des déformations qui sont visibles pour lui, les photographies de celui-ci ne font pas apparaître les déformations, et l’expert admet qu’elles sont 'plus difficilement visibles'.

Il n’est pas établi que les désordres, tels qu’ils apparaissaient lors des visites de la maison, auraient dû conduire la société Homki S.A.S. et M. [I], professionnels de la vente immobilière mais non-spécialistes en matière de construction, à suspecter un vice grave et à alerter les acquéreurs.

La preuve d’une faute engageant la responsabilité des agents immobiliers n’est pas rap­portée.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette les demandes contre la société Homki S.A.S. et M. [I] et contre les assureurs en responsabilité civile de ce dernier.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équi­té ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce M. [U] et Mme [N] sont parties perdantes, alors qu’ils sont les seules victimes des désordres cachés portant atteinte à la solidité de la maison qui leur a été vendue par M. et Mme [L], et alors que ces derniers ont perçu un prix excédant très largement la valeur de celle-ci. Ces circonstances conduisent à laisser à chaque partie la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés. En outre il ne paraît pas équitable de faire droit aux demandes réciproques des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est infirmé en ses dispositions statuant sur les frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] de l’intégralité de leurs demandes,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] aux entiers dépens,

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] à payer à M. [G] [L] et Mme [E] [W] épouse [L] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] à payer à la société Homki la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] [N] et M. [Y] [U] à payer à M. [M] [I] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées :

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés au titre de la procédure de première instance,

Rejette les demandes réciproques des parties en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Y ajoutant,

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés au titre de la procédure d’appel,

Rejette les demandes réciproques des parties en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 27 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

27/11/2025

la SELARL VIARD-HERISSON

GARIN

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M^e Damien DEGRANGE

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M [M] [F]

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M^e Vincent PARNY

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Me [D] THILL

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