MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/043

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 04 Février 2025

N° RG 21/00137 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GTKI

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 18 Décembre 2020

Appelant

M. [L] [V] [J], demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Clémence BARBIER-TROMBERT, avocat postulant au barreau d’ANNECY

Représenté par la SELARL SDC AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimé

Syndicat des copropriétaires [Adresse 17] représenté par son syndic CABINET DENIS BARRUCAN, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représenté par M^e Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 09 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 février 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

M. [L] [V] [J] est propriétaire du lot n°18 comprenant un studio situé dans le bâtiment B de la Villa Jeanne d’Arc sis [Adresse 3] à [Localité 9]. M. [V] [J] a entrepris des travaux intérieurs et notamment procédé à l’isolation et l’installation d’un vélux dans un espace vide au-dessus de son studio outre la construction d’une mezzanine.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2019, le [Adresse 15] a assigné M. [V] [J] devant le tribunal de grand instance d’Annecy, notamment aux fins de demander la démolition de la mezzanine et l’enlèvement du vélux sous astreinte outre le paiement des charges de copropriété impayées.

Par jugement réputé contradictoire du 18 décembre 2020, le tribunal de grande instance d’Annecy, devenu le tribunal judiciaire, a :

— Condamné M. [V] [J] à démolir intégralement la construction installée dans les parties communes de la copropriété (mezzanine et vélux) dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard en cas d’inexécution, pour une durée de trois mois ;

— Condamné M. [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la villa Jeanne d’Arc la somme 2 152,68 euros selon décompte arrêté au 18 juin 2019 ;

— Condamné M. [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la villa Jeanne d’Arc la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [V] [J] aux entiers dépens au profit de M^e Bressieux, avocat, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rejeté toute autre demande.

Au visa principalement des motifs suivants :

L’aménagement de la mezzanine et du vélux a bien été réalisé sur les parties communes de la copropriété de la villa Jeanne D’arc, et un tel aménagement nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le PV de l’assemblée générale du 16 juin 2016 a autorisé la régularisation de la situation créée sans autorisation préalable par M. [V] [J], les copropriétaires ne se sont pas opposés à la cession du volume aménagé par l’occupant et ont décidé de ratifier l’aménagement du lot n°18 appartenant à M. [V] [J] sous réserve du respect de diverses dispositions listées dans le PV ;

L’assemblée générale du juin 2017 a décidé d’engager une procédure à l’encontre de M. [V] [J] afin d’obtenir la démolition de l’agrandissement illégalement réalisé, faute pour celui-ci de satisfaire aux conditions de régularisation ;

M. [V] [J] ne formule aucune contestation relative à cette demande tandis qu’il est démontré qu’il ne justifie pas de la réalisation de travaux ou démarches respectant la résolution de l’assemblée générale non contestée.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 26 janvier 2021, M. [V] [J] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 10 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [V] [J] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires la Villa Jeanne d’arc de communiquer :

— le règlement de copropriété et l’état descriptif des divisions de l’immeuble,

— la preuve de notification du procès-verbal d’assemblée générale du 1er juin 2017 ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamné à démolir intégralement la construction installée dans les parties communes de la copropriété (mezzanine et vélux) dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard en cas d’inexécution, pour une durée de trois mois ; à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 17] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; aux entiers dépens ;

— Rejeter la demande de démolition formulée par le syndicat des copropriétaires de la Villa Jeanne d’arc en ce qu’elle est prescrite et non fondée ;

— Rejeter la demande de condamnation formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Villa Jeanne d’arc à verser à M. [V] [J] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le [Adresse 15] aux dépens au profit de M^e Barbier en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] [J] fait notamment valoir que :

En avril 2022, il a ainsi réglé l’intégralité des sommes dues au syndicat des copropriétaires Villa Jeanne d’arc et remis en place un prélèvement automatique de ses charges de copropriétés ;

Il a fait l’acquisition de son bien le 27 mars 2007 et a procédé aux travaux litigieux dans les mois qui ont suivi, ainsi, le 6 décembre 2019, soit plus de 12 ans après la connaissance des faits, le syndicat des copropriétaires n’était pas recevable à introduire une action en démolition laquelle était prescrite ;

Il a été fait droit à la demande de démolition de la mezzanine car elle se situe sur une partie commune sans que ne soit versé au débat ni l’état descriptif de division de l’immeuble, ni le règlement de copropriété ;

L’espace au-dessus du faux plafond est indissociable de son lot comme le soutient le syndicat des copropriétaires, il est le seul à pouvoir y accéder. Aucun accès à cet espace ne peut être créé à partir des parties communes et cet espace n’a aucune vocation commune car il n’accueille pas la VMC de la copropriété.

Par dernières écritures du 6 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le [Adresse 15] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à sa demande et a condamné M. [V] [J] à démolir intégralement la construction installée dans les parties communes de la copropriété (mezzanine et vélux) ; et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard en cas d’inexécution ;

— Juger que M. [V] [J] a été condamné au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par le tribunal judiciaire d’Annecy,

Y ajoutant,

— Condamner M. [V] [J] à payer une indemnité d’un montant 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application au profit de M^e Bressieux, avocat au barreau d’Annecy, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Villa Jeanne D’arc fait notamment valoir que :

En cas d’appropriation d’une partie commune dont le syndicat demande la restitution, le caractère réel de l’action soumise à la prescription trentenaire ;

L’action initiée par la copropriété vise certes à la démolition de la construction édifiée sur les parties communes (combles et toit) mais elle a pour objectif de restituer aux parties communes ce que M. [V] [J] s’est indûment approprié ;

M. [J] [V] ne justifie en aucune façon de la date de réalisation des travaux litigieux sur les parties communes ;

Il est de jurisprudence constante que les combles, dès lors qu’ils sont utiles à la communauté des copropriétaires en permettant d’atteindre une partie commune, ou abritant un élément d’équipement commun, sont qualifiés de parties communes.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 9 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 octobre 2024.

MOTIFS ET DECISION

Figurent dans les pièces versées aux débats l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la résidence '[Adresse 17]', sise [Adresse 5] [Localité 10], daté du 13 décembre 2006, ainsi que l’accusé de réception de la notification du procès-verbal d’assemblée générale présenté le 21 juin 2017, de sorte que la demande de communication de pièces est sans objet.

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 2224 du code civil dispose 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

L’article 42 alinéa 1 et 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, car en vigueur avant le 1er juin 2020, prévoit 'Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.'

M. [L] [V] [J] est devenu propriétaire du lot n°18, lequel est décrit comme 'dans les combles, un studio portant le numéro [Cadastre 2] au plan, orientation sud, comprenant une pièce principale avec kitchenette, une salle de bains avec WC et un placard, d’une surface de 27 m² dont 24,5 m² selon la loi Carrez', avec les millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, dans le bâtiment B au sein de la copropriété 'villa Jeanne d’arc', selon acte authentique du 27 mars 2007 dressé par Me [K], notaire à [Localité 8]. L’appelant soutient avoir réalisé les travaux d’aménagement litigieux à la suite de son acquisition, de sorte que l’action en démolition serait prescrite, faute d’avoir été engagée dans le délai de 5 ans.

C’est à M. [V] qui invoque la prescription de démontrer à quelle date le syndicat des copropriétaires intimé a eu connaissance de la transformation du lot et de l’empiètement sur les parties communes.

M. [L] [V] [J] ne produit aucune facture de travaux, ni aucune facture d’achat de matériaux, tels que le vélux litigieux ou les éléments du solivage mis en place, pour attester de la date de transformation du lot n°18 par son propriétaire. Il ne produit non plus pas d’attestation de M. [G], gérant de la SCI Juma ayant créé la copropriété, pour démontrer que les travaux ont été autorisés.

La présence du vélux ne peut en outre être retenue comme permettant de retenir la connaissance qu’avait le syndicat des copropriétaire des modifications réalisées, aucun justificatif de l’accessibilité du toit ou de la visibilité de la toiture depuis le sol n’étant produit.

Il ressort de l’assemblée générale du 16 juin 2016, qu’a été votée la résolution n°10, dans les conditions de majorité de l’article 25-1, portant sur 'rappel (recommandation prise en marge de l’assemblée générale de 2015 : concernant l’actualisation du lot de M. [V] [J], les copropriétaires présent confirment qu’il ne s’opposeront pas à la cession du volume actuellement aménagé par l’occupant et situé directement au-dessus du lot initialement défini. La régularisation n’ayant pas été faite (elle devait impérativement être enregistrée au plus tard avant l’assemblée générale de 2015), le syndic est confirmé par l’assemblée générale pour obtenir la régularisation judiciaire de cette situation'.

Le syndic a donc reconnu avoir connaissance des difficultés portant sur le lot n°18 avant l’assemblée générale de 2015, qui constitue le point de départ de l’action. Si la date de l’assemblée générale de 2015 n’est pas précisée dans le dossier, il est possible de la fixer au 15 juin 2015, sachant que le délai de prescription est de 10 ans. En conséquence, l’action en démolition des travaux engagée par assignation du 6 décembre 2019, n’est pas prescrite, sans qu’il paraisse nécessaire, au vu de l’absence de prescription de l’action bénéficiant de la durée de vie plus réduite, de vérifier si l’action ne pouvait pas également être qualifiée de revendication des parties communes, alors que les zones aménagées ne semblent pas réellement pouvoir être utilisées (vide sous toiture et toiture inaccessibles).

De façon superfétatoire, il y a lieu d’observer qu’il appartenait à M. [V] [J], s’il estimait le syndicat des copropriétaires infondé à demander la remise en état du lot n°18, de contester la décision de l’assemblée générale litigieuse dans le délai de 2 mois, ce qui n’a pas été fait.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera donc rejetée et l’action du syndicat des copropriétaires déclarée recevable.

II- Sur l’atteinte aux parties communes par les modifications litigieuses

Il résulte de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la résidence '[Adresse 16] [Adresse 11]Arc', sise [Adresse 5] [Localité 10], daté du 13 décembre 2006 que les parties communes spéciales à chaque bâtiment, et notamment celles du bâtiment B sont '- les planchers à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives, – les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives, les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpentes, (…).'

Or, il résulte des explications des parties que le lot n°18 était comportait un faux-plafond, lequel semblait destiné à cacher le cumulus situé dans un espace vide sous la toiture. Si ce faux-plafond ne pouvait être considéré, au vu de l’état descriptif de division, comme une partie privative, tel n’est pas le cas des murs et de la toiture, qui sont des parties communes, que le mur soit porteur ou non. M. [V] [J] explique avoir 'créé un plancher par le biais d’un solivage', ce qui a permis de mettre en place un mezzanine. De fait, si la qualification de l’espace de stockage du cumulus de partie commune est discutable, la mise en place des solives, qui sont des pièces de charpente placées horizontalement en appui sur les murs ou sur les poutres pour constituer le plancher d’un pièces, n’a pu se mettre en place qu’en portant atteinte aux parties communes.

Il y a lieu de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné M. [V] [J] à remettre en état le lot n°18.

Le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant en son appel, M. [L] [V] [J] supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires intimé en cause d’appel. Eu égard à la contradiction entre la motivation du jugement et son dispositif, il y a lieu de rectifier ce dernier, en portant la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de la villa [Adresse 13] [Adresse 6],

Rejette la demande de communication de pièces devenue sans objet,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à le rectifier en ce sens que M. [V] [J] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la villa Jeanne [Adresse 12] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [V] [J] aux dépens de l’instance d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M^e Isabelle Bressieux,

Condamne M. [L] [V] [J] à payer au [Adresse 14] [Adresse 11]Arc la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 04 février 2025

à

M^e Clémence BARBIER-TROMBERT

M^e Isabelle BRESSIEUX

Copie exécutoire délivrée le 04 février 2025

à

M^e Isabelle BRESSIEUX