MR/SL

N° Minute

1C25/026

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 21 Janvier 2025

N° RG 22/00680 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G672

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 30 Mars 2022

Appelant

M. [S] [W] [K] [L]

né le 14 Décembre 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL MARC PETERS, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimée

Syndicat des copropriétaires [4] représenté par son syndic en exercice, l’Agence FONCIA MORGANE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL JURIS-MONT BLANC, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 24 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 octobre 2024

Date de mise à disposition : 21 janvier 2025

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte de licitation reçu par notaire, le 14 octobre 2016, M. [S] [L] est devenu propriétaire des lots n° 20, 86, 168, 173 et 174 dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence [4], situé à [Localité 3].

Par courrier recommandée avec demande d’avis de réception du 17 janvier 2017, le syndic de la copropriété, a informé M. [L] sur la nécessité que les travaux en cours sur le lot n° 86 soient approuvés en assemblée générale en ce qu’ils modifient la nature du lot, et lui a demandé de cesser les travaux entrepris.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2017, la résolution portant sur l’autorisation d’aménager le lot n° 86 en partie habitable a été rejetée et celle mettant en demeure M. [L] de remettre ce lot n°86 dans son état initial de garage dans un délai de 4 mois suivant mise en demeure du syndic a été approuvée.

Par courrier recommandée avec demande d’avis de réception du 29 août 2017, le syndic a vainement mis en demeure M. [L] de se confirmer à la résolution de remise en état du lot n° 86 en l’état de garage.

Par acte d’huissier du 16 mars 2020, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [4], a assigné M. [L] devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de lui enjoindre sous astreinte à remettre le lot n° 86 en l’état de garage.

Par jugement du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré recevable comme non prescrite la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [4] ;

— Enjoint à M. [L] de remettre le lot n° 86 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence [4] en l’état de garage, conformément à l’état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé ce délai de deux mois ;

— Condamné M. [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [4] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [L] aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

L’action du syndicat tendant à contraindre un copropriétaire à appliquer une décision adoptée par l’assemblée générale est soumise à la prescription applicable aux actions personnelles nées de l’application de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, car elle s’inscrit effectivement dans le cadre du statut de la copropriété ;

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale Résidence [4] du 13 mai 2017 dont la résolution n° 18, sur la demande d’autorisation de M. [L] d’aménager le lot 86 en partie habitable engendrant une modification de la répartition des charges, a été rejetée dans les conditions de la majorité de l’article 25 ;

A défaut de s’être conformée à cette résolution dans le délai de 4 mois suivant la mise en demeure du 29 août 2017 qu’il a reçue, puis dans le mois de la mise en demeure reçue le 10 mars 2018, il convient d’enjoindre à M. [L] de remettre le lot n° 86 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence [4] en l’état de garage, conformément à l’état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Par déclaration au greffe du 20 avril 2022, M. [S] [L] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 18 juillet 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [S] [L] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Dire et juger prescrite l’action intentée par le syndicat des copropriétaires et l’en débouter ;

— Dire et juger qu’il n’est pas démontré qu’il a enfreint le règlement de copropriété et déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de M^e Fillard sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] fait notamment valoir que :

Les actions en démolition de travaux non autorisés se prescrivent par 5 ans selon l’article 42 de la loi de 1965 ;

Le syndicat n’est pas fondé à solliciter une remise en état dès lors qu’il est démontré que la desserte du lot 86 n’a pas varié depuis 1973, il ne peut donc être demandé de remise en état puisque la trémie existe depuis l’édification de l’immeuble, l’immeuble est donc en l’état dans lequel il se trouvait lorsqu’il l’a acquis ;

Il n’y a eu aucuns travaux d’aménagement ni affectant les parties communes réalisés par le concluant ;

Le syndicat ne démontre pas l’existence de modifications et/ou de changement de destination ;

Les travaux dans son lot privatif sont des travaux de rénovation de l’existant et non de modification.

Par dernières écritures du 20 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [4] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

— Débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [L] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comme aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [4] fait notamment valoir que :

La présente action judiciaire a été initiée 3 ans après cette Assemblée Générale, soit dans le délai quinquennal invoqué adversairement et à fortiori dans le délai décennal en réalité applicable ;

M. [L] n’a pas contesté la résolution n°19 adoptée lors de l’Assemblée Générale du 13 mai 2017, or, si M. [L] estimait que cette décision était infondée, il lui appartenait dans le délai de 2 mois imparti par l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 d’en solliciter l’annulation, ce qu’il n’a pas fait ;

La production du plan par M. [L] démontre que le lot n°86 qui constitue un garage dans l’état descriptif de division a bien été transformé en local habitable, or, cette transformation a été refusée par le syndicat des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 24 juin 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 2224 du code civil dispose 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

L’article 42 alinéa 1 et 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige prévoit 'Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.'

Lors de l’assemblée générale du 13 mai 2017, il a été voté 'contre’ dans les conditions de majorité de l’article 25, au point 18 portant sur la 'demande d’autorisation de M. [L] [S] concernant l’autorisation d’aménager le lot 86 en partie habitable engendrant une modification de la répartition des charges'. Il a ensuite été voté favorablement, à la même majorité, à la résolution 19 'mandat à donner au syndic afin d’engager une procédure à l’encontre de M. [L] [S], propriétaire des lots 168, 173, 174, 20,86 suite aux modifications effectuées au niveau du lot 86 (garage) pour le rendre habitable.'

Le point de départ de l’action en remise en état engagée par le syndicat des copropriétaires est donc le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2017, et le délai de prescription de 10 ans. En conséquence, l’action engagée par assignation du 16 mars 2020, n’est pas prescrite.

De façon superfétatoire, il y a lieu d’observer qu’il appartenait à M. [L], s’il estimait le syndicat des copropriétaires infondé à demander la remise en état du lot n°86, de contester la décision de l’assemblée générale dans le délai de 2 mois, ce qui n’a pas été fait. Enfin, à supposer les travaux de transformation du lot n°86, consistant en un garage, en local habitable, réalisés à une date ne permettant plus au syndicat des copropriétaires d’exercer son action, il appartenait à M. [L], non seulement de démontrer la date exacte de la modification, mais encore de démontrer la connaissance qu’en avait le syndic, et ce, depuis la réforme réalisée par la loi du 17 juin 2008 sur la prescription.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action recevable.

II- Sur l’existence des modifications litigieuses

Il résulte de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la résidence '[4]' que le lot n°86 est 'un garage portant le numéro 10 du plan, et les douze/dix-millièmes (12/10 000e) des parties communes et du sol.'

Les explications précédant le vote de la résolution n°19 développent que 'une visite a été organisée par le syndic le 7 février 2017 afin d’aller constater sur place si des éléments structurels de l’immeuble n’avaient pas été atteints. Lors de cette visite, le syndic, assisté d’un représentant du conseil syndical, a pu confirmer que le lot situé en sous-sol avait été aménagé en local habitable : fermeture définitive de la porte de garage par des plaques 'placo-plâtre', mise en place de carrelage au sol, présence d’un sani-broyeur, présence d’une douche, raccordement électrique, accès direct depuis l’appartement situé au-dessus par création d’un escalier intérieur.'

Il est donc ainsi établi que le lot n°86 a fait l’objet de transformations et est affecté à un usage d’habitation alors qu’il était affecté à un usage de garage. Or, M. [L] ne démontre pas que le plan versé aux débats, intitulé 'lots D°, O°, P° – M. [L] -tirage- de plans archivés’ soit un plan d’exécution d’origine de l’immeuble, et M. [V], employé comme dessinateur-projeteur par M. [Z] [L], propriétaire initial et auteur de M. [S] [L], ne précise pas dans son attestation comment il a eu connaissance de ce que la dalle du rez-de-chaussée avait prévu une réservation pour permettre l’accès au lot garage situé au-dessous, alors que, salarié d’un copropriétaire, il ne pouvait être présent au moment de la construction.

L’autorisation donnée à un autre copropriétaire de réaliser, sous conditions précises veillant à sauvegarder la structure du mur porteur, une ouverture entre deux lots à usage d’habitation, n’a aucun lien avec la réalisation d’une trémie entre un lot à usage d’habitation et un lot garage, et M. [L] ne peut se prévaloir de recevoir un traitement discriminatoire par rapport à un autre copropriétaire, les demandes de travaux n’étant pas comparables.

Enfin, M. [L] ne démontre pas qu’une autorisation ait été accordée pour les travaux de transformation du lot garage en lot à usage d’habitation, et la description de la modification fait apparaître qu’il ne s’agissait à l’évidence, pas seulement de travaux de rénovation.

Le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant en son appel, M. [S] [L] supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires intimé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [L] aux dépens,

Condamne M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[4]' la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 21 janvier 2025

à

M^e Michel FILLARD

la SELARL JURIS-MONT BLANC

Copie exécutoire délivrée le 21 janvier 2025

à

la SELARL JURIS-MONT BLANC