Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

(n° 297 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18360 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJLF

Décision déférée à la cour : ordonnance du 26 septembre 2024 – président du TJ de [Localité 13] – RG n° 24/53536

APPELANTE

S.A.S. CDSA, RCS de [Localité 13] n°809415169, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

INTIMEE

S.A.R.L. CPL IMMOBILIER, ancien syndic du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentée par M^e Vanessa PERROT de l’EURL SOCIETE VP AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2104

PARTIE INTERVENANTE

Société [G], intervenante volontaire, en qualité de nouveau syndic du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], RCS de [Localité 13] n°335149647, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par M^e Vanessa PERROT de l’EURL SOCIETE VP AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2104

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Lors de l’assemblée générale tenue le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a voté contre le renouvellement du mandat du syndic alors confié la société CDSA et a désigné la société CPL Immobilier en ses lieu et place, pour une durée d’un an à compter de cette date.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception présentée le 29 février 2024, la société CPL Immobilier a mis en demeure la société CDSA de lui communiquer sous huit jours tous les documents relatifs à la situation financière et comptable ainsi que les archives du syndicat des copropriétaires.

Par acte du 10 mai 2024, la société CPL Immobilier a fait assigner la société CDSA par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de l’entendre :

condamner la Sasu Cabinet CDSA à lui transmettre les documents suivants :

la situation de trésorerie ;

la totalité des fonds du syndicat immédiatement disponibles ;

la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble, avec leur lot et tantième ;

les conventions conclues par le syndicat soit avec des copropriétaires, soit avec des fournisseurs ;

le dossier du personnel de l’immeuble (contrats, livre de paie) ;

les registres des procès-verbaux des assemblées générales dûment signés par les membres du bureau, avec leurs annexes, a savoir : feuilles de présence, accusés de réception des procès-verbaux, notification aux défaillants ou opposants, les procès-verbaux de l’immeuble comportant convocation bordereau et notification des AG depuis les dix dernières années ;

le dossier du personnel de l’immeuble (contrats, livre de paie),

l’ensemble des appels de fonds émis depuis les 10 dernières années,

le solde des fonds disponibles après apurement des derniers comptes validés,

l’état des comptes du syndicat (balances depuis les 10 dernières années),

les grands livres comptables avec l’historique complet de tous les comptes non soldés et notamment les comptes individuels de chaque copropriétaire,

l’état des dettes et des créances de fin de gestion,

le détail de l’avance permanente par copropriétaire,

le détail des provisions par charges par copropriétaire,

le détail des provisions par travaux par copropriétaire,

les factures payées non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvés en assemblées générales depuis les 10 dernières années,

les factures à payer avec un relevé précis,

les polices d’assurances dommages-ouvrages (marché des travaux, travaux correspondants),

les dossiers de procédure dans lesquels le syndicat est partie, avec les correspondances et actes ou décisions judiciaires,

les dossiers de mutation,

les dossiers sinistres en cours,

les documents d’urbanisme concernant l’immeuble, s’il y a lieu,

l’étude parasitaire (termites et autres insectes xylophages) conformément aux dispositions de la loi 99.471 du 8 juin 1999,

l’ensemble des relevés des comptes bancaires de l’immeuble,

tout autre document en relation avec cet immeuble,

et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, commençant à courir à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner la société CDSA à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts ;

condamner la société CDSA à lui transmettre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 26 septembre 2024, le juge des référés du dit tribunal a :

ordonné à la société CDSA de transmettre à la société CPL Immobilier dans un délai d’une semaine à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de deux-cents euros par jour de retard pendant quatre-vingt-dix jours, les documents suivants concernant la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 14] :

la situation de trésorerie,

la totalité des fonds du syndicat immédiatement disponibles,

la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble, avec leur lot et tantième,

les conventions conclues par le syndicat soit avec des copropriétaires, soit avec des fournisseurs,

le dossier du personnel de l’immeuble (contrats, livre de paie),

les registres des procès-verbaux des assemblées générales dûment signés par les membres du bureau, avec leurs annexes, a savoir : feuilles de présence, accusés de réception des procès-verbaux, notification aux défaillants ou opposants, les procès-verbaux de l’immeuble comportant convocation bordereau et notification des AG depuis les dix dernières années,

le dossier du personnel de l’immeuble (contrats, livre de paie),

l’ensemble des appels de fonds émis depuis les 10 dernières années,

le solde des fonds disponibles après apurement des derniers comptes validés,

l’état des comptes du syndicat (balances depuis les 10 dernières années),

les grands livres comptables avec l’historique complet de tous les comptes non soldés et notamment les comptes individuels de chaque copropriétaire,

l’état des dettes et des créances de fin de gestion,

le détail de l’avance permanente par copropriétaire,

le détail des provisions par charges par copropriétaire,

le détail des provisions par travaux par copropriétaire,

les factures payées non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvés en assemblées générales depuis les 10 dernières années,

les factures à payer avec un relevé précis,

les polices d’assurances dommages-ouvrages (marché des travaux, travaux correspondants),

les dossiers de procédure dans lesquels le syndicat est partie, avec les correspondances et actes ou décisions judiciaires,

les dossiers de mutation,

les dossiers sinistres en cours,

les documents d’urbanisme concernant l’immeuble, s’il y a lieu,

l’étude parasitaire (termites et autres insectes xylophages) conformément aux dispositions de la loi 99.471 du 8 juin 1999,

l’ensemble des relevés des comptes bancaires de l’immeuble,

tout autre document en relation avec cet immeuble,

condamné la société CDSA à payer à la société CPL Immobilier une provision de mille euros à valoir sur son indemnisation du trouble dans la gestion de l’immeuble;

condamné la société CDSA aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de deux mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 28 octobre 2024, la société CDSA a relevé appel à l’encontre de cette décision en élevant critiques contre l’ensemble des chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, vu l’évolution du litige, la société CDSA a demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

débouter la société [G] (venant aux droits de la société CPL Immobilier), en qualité de syndic des copropriétaires, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau,

débouter la société [G] (venant aux droits de la société CPL Immobilier), en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, de sa demande de transmission de pièces sous astreinte, qui plus est exorbitante de 200€ par jour pendant 90 jours, la société CDSA ayant transmis toutes les pièces administratives et comptables en sa possession, ce que confirme d’ailleurs l’intimée,

débouter la société [G] (venant aux droits de la société CPL Immobilier), en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, de sa demande de condamnation provisionnelle de la société CDSA à payer des dommages intérêts provisionnels, la demande adverse étant mal fondée et injustifiée tant dans son principe que dans son quantum,

débouter la société [G] (venant aux droits de la société CPL Immobilier), en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d’appel ;

débouter la société [G] (venant aux droits de la société CPL Immobilier), en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société [G] (venant aux droits de la société CPL Immobilier), en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la société CPL Immobilier et la société [G], partie intervenante, ont demandé à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé du 26 septembre 2024 en ce qu’elle a condamné le cabinet CDSA à payer 1.000 euros à valoir sur l’indemnisation du trouble dans la gestion et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter la société CDSA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel

condamner la société CDSA à payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au cabinet [G] ès qualités de syndic de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] outre l’ensemble des dépens dont distraction au profit de M^e Vanessa Perrot, avocate.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur la communication des pièces en cas de changement de syndic

Selon l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au moment du changement de syndic décidé le 23 novembre 2023, 'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts'.

Ces dispositions ne sont destinées qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’ont pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître (cf. Cass. 3ème Civ., 4 juin 2009, pourvoi n° 08-15.737, Bull. 2009, III, n° 132).

Par ailleurs, selon l’article 546 du code de procédure civile, le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n’y a pas renoncé. L’article 561, alinéa 1er, du dit code prévoit que 'L’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel'. Il en résulte que tous les points du litige soumis au premier juge sont déférés à la connaissance de la cour, laquelle doit vérifier le bien fondé de la décision des premiers juges en fonction des éléments qui leurs étaient soumis et, le cas échéant, statuer à nouveau, en tenant compte de l’évolution du litige et des circonstances de fait telles qu’elles se présentent au jour où elle doit rendre sa propre décision.

Au cas présent, la société CDSA fait valoir qu’elle ne dispose actuellement plus de pièces à communiquer à son successeur, la société CPL Immobilier, à qui elle a remis :

suivant courriel officiel du 29 octobre 2024, bordereau et lien WE Transfer entre conseils, les pièces suivantes :

' budgets 2023 et 2024,

' relevés de dépenses 2021, 2022, 2023 et 2024,

' factures 2021, 2022, 2023 et 2024,

' grands livres 2021, 2022, 2023 et 2024,

' balances 2023 et 2024,

' rapprochement bancaire 2023,

suivant procès-verbal de constat de remise établi le 19 novembre 2024 par Me [X], commissaire de justice ainsi que suivant bordereau du 25 novembre 2024, diverses pièces administratives et comptables,

suivant courriel officiel du 29 novembre 2024, bordereau et lien WE Transfer des pièces comptables complémentaires suivantes :

' balances comptables 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022

' grands livres comptables 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,

en précisant qu’il n’est pas possible dans le logiciel de sortir des listes de provisions de charges et de travaux, mais que tous ces éléments se retrouvent dans les grands livres comptables.

Elle considère qu’elle ne pourra donc pas à hauteur d’appel être condamnée sous astreinte à produire des pièces qu’elle n’a pas ou plus, le litige se déplaçant alors, éventuellement, sur le terrain de la responsabilité professionnelle du syndic, devant le juge du fond, à condition de justifier d’un éventuel préjudice généré dans la gestion de la copropriété et le recouvrement des charges. Elle en déduit que l’ordonnance entreprise devra être infirmée au regard des pièces produites et de la règle de l’évolution du litige.

La société [G], partie intervenante volontaire, ès qualités de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et venant aux droits de la société CPL Immobilier explique que l’ordonnance entreprise était fondée alors que la société CDSA a tardé à remettre les pièces qui lui étaient demandées, ce qu’elle a fini par faire mais un an après la fin de ses fonctions et plus d’un mois après cette décision.

La cour relève qu’il n’est pas discuté qu’au moment où le premier juge a statué, la société CDSA n’avait pas, nonobstant une mise en demeure préalable, communiqué au syndic chargé de lui succéder, soit la société CPL Immobilier, les éléments de gestion en sa possession concernant la copropriété de l’immeuble du [Adresse 6]. C’est donc à juste titre que le juge des référés a décerné l’injonction prononcée à l’encontre de la société CDSA en lui ordonnant de transmettre les pièces listées dans sa décision. Il s’ensuit que cette décision doit recevoir confirmation de ce chef.

Mais, il n’est pas davantage discuté que dans les premières semaines qui ont suivi le prononcé de la décision entreprise, la société CDSA a exécuté ses obligations en communiquant à la société CPL Immobilier les pièces en sa possession concernant la copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] ([Adresse 10]), précisément par ses transmissions des 19 et 29 octobre et 29 novembre 2024. Dès lors que les obligations mises à la charge de la société CDSA ont ainsi été accomplies, l’astreinte, dont l’objet était de la contraindre à exécuter la décision avec diligence, sera supprimée. La décision entreprise sera modifiée en ce sens.

Sur la provision à valoir sur la réparation du préjudice subi par la société CPL Immobilier

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité prévoit expressément pour le syndic nouvellement désigné la possibilité d’obtenir une toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Au cas présent, la société CDSA rapporte une jurisprudence ayant écarté une demande de provision au motif de l’absence de démonstration de ce que la carence de la requérante avait causé un préjudice distinct de celui constitué par les frais non répétibles. Elle ajoute que c’est sans fondement que l’ordonnance dont appel a décidé que la société CPL Immobilier aurait nécessairement subi un trouble dans l’exercice de sa mission.

Cependant, force est de constater qu’il n’est pas contesté que la rétention des documents permettant d’assurer la gestion de la copropriété a duré plus d’un an, sans explications fournies par la société CDSA pour justifier sa carence. Et, il n’est pas sérieusement contestable que ce manquement a entraîné une complexification des tâches de gestion pour le nouveau syndic, retardant l’accomplissement de son mandat et l’exposant à diverses difficultés.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la société CDSA n’ayant pas communiqué les documents demandés, la société CPL Immobilier avait nécessairement subi un préjudice résultant de trouble dans l’exercice de sa mission de gestion, allouant à ce titre une provision de 1.000 euros. Aussi, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, le sens de l’arrêt conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais et dépens.

A hauteur d’appel, les dépens seront aussi mis à la charge de la société CDSA, partie perdante, qui conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer. Il sera accordé aux avocats en ayant fait la demande le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société CDSA sera en outre condamnée à payer à la société [G], en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de trois mille (3.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a mis à la charge de la société CDSA une astreinte ;

Y ajoutant,

Condamne la société CDSA aux dépens d’appel avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société CDSA à payer à la société [G], en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de trois mille cents (3.000) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT