MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/282

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 06 Mai 2025

N° RG 24/00907 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQMM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 21 Octobre 2022

Appelante

S.C.I. T.V.I., dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par l’AARPI ASSIER & SALAUN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Intimée

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé . – [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 5]

Représentée par la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 mars 2025

Date de mise à disposition : 06 mai 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseillère,

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Faits et procédure

La Sci Portillo a acquis, par acte du 18 octobre 2007 les lots n°11, 624 à 629, 636 et 637 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 7], situé à Val d’Isère.

Par acte délivré le 31 août 2015, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a assigné la Sci Portillo aux fins de condamnation à lui verser la somme de 81.455,51 euros au titre des charges impayées.

Par jugement du 6 décembre 2016, le tribunal de grande instance d’Albertville a annulé plusieurs assemblées générales de la copropriété [Adresse 7] et désigné Me [G] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par jugement du 26 janvier 2018, le tribunal de grande instance d’Albertville a sursis à statuer et renvoyé l’affaire à la mise en état à première demande de la partie la plus diligente après la tenue de l’assemblée générale de la copropriété organisée suite à l’intervention de Me [G].

Par décision du 17 février 2020, la Sci Portillo a fait l’objet d’une fusion-absorption au pro’t de la Sci T.V.I., laquelle est intervenue volontairement à l’instance, par conclusions du 07 octobre 2020.

Par jugement du 21 octobre 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Déclaré l’action en recouvrement engagée par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] recevable,

— Condamné la Sci T.V.I. à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de quarante-neuf mille six cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quatorze centimes (49 689, 74 euros) au titre des charges arrêtées au 1er décembre 2021 et la somme de mille cent quatre-vingt-neuf euros et seize centimes (1 189,1 6 euros) au titre des frais de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2020 sur les sommes dues au 1er janvier 2020 inclus, à compter du 10 mars 2021 sur les sommes dues entre le 02 janvier 2020 et le 09 mars 2021 inclus et à compter du 1er décembre 2021 pour le surplus,

— Débouté le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de ses autres demandes

— Condamné la Sci T.V.I. à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de cinq mille euros (5 000 euros), à titre de dommages et intérêts,

— Condamné la Sci T.V.I. au paiement des entiers dépens,

— Autorisé la Scp Louchet-Capdeville, avocat au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— Condamné la Sci T.V.I. à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de trois mille euros (3 000 euros), en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

l’article 42 de la loi de 1965, dans sa version applicable au litige compte tenu de la date de l’assignation, prévoyait une prescription décennale pour le recouvrement des charges de copropriété ;

l’approbation des comptes antérieurs à 2009 n’est pas justifiée, non plus que l’état de répartition et les demandes à ce titre ne peuvent prospérer ;

les comptes ont bien été approuvés à compter de l’exercice 2009-10, et la demande du syndicat des copropriétaires pour les charges correspondantes est donc fondée ;

les impayés sont anciens et le copropriétaire n’a procédé à aucun versement régulier, même sur les charges les plus récentes, ce qui a obéré la capacité du syndicat des copropriétaires à investir.

Par déclaration au greffe du 19 décembre 2022, la société TVI a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 1er février 2024 la radiation du dossier a été ordonnée pour inexécution de la décision entreprise, la société TVI étant condamnée aux dépens et à 1.000 euros d’indemnité procédurale au syndicat des copropriétaires.

Sur justification de l’exécution de la décision, l’affaire a été réinscrite au rôle le 27 juin 2024.

Prétentions et moyens des parties :

Par conclusions du 8 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société TVI demande à la cour de :

— réformer le jugement en date du 21/10/2022 en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— déclaré l’action en recouvrement engagée par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble le portillo recevable,

— condamné la sci TVI à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble le portillo la somme de quarante-neuf mille six cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quatorze centimes (49.689,74 euros) au titre des charges arrêtées au 1 er décembre 2021 et la somme de mille cent quatre-vingt-neuf euros et seize centimes (1189,16 euros) au titre des frais de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2020 sur les sommes dues au 1 er janvier 2020 inclus, à compter du 10 mars 2021 sur les sommes dues entre le 2 janvier 2020 et le 9 mars 2021 inclus et à compter du 1er décembre 2021 pour le surplus

— débouté le syndicat de copropriétaires de l’immeuble le portillo de ses autres demandes,

— condamné la sci TVI à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble le portillo la somme de cinq mille euros (5.000 euros) à titre de dommages et intérêts,

— condamné la sci TVI au paiement des entiers dépens,

— autorisé la SCP Louchet-Capdeville, avocat au barreau d’albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné la Sci TVI à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de trois mille euros (3.000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

— Juger l’action en recouvrement du Syndicat de Copropriétaires [Adresse 6] prescrite ;

— Juger non fondée la demande de règlement des charges du Syndicat de Copropriétaires d’un montant de 77.585,72 euros en principal, à l’égard de la Société TVI (SARL) ;

— Juger non fondées les demandes du Syndicat de Copropriétaires relatives aux exercices antérieurs à la date d’acquisition du 18/10/2007 par la SCI Le Portillo ;

— Juger que les dommages et intérêts de 5.000 euros ne sont pas dus par la SARL TVI ;

— Condamner le Syndicat de Copropriétaires [Adresse 7] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société TVI fait notamment valoir que :

il n’y a pas de justificatif du solde du report à nouveau de 70.339,67 euros réclamé, alors qu’elle n’est devenue propriétaire qu’à compter du 18 octobre 2007 et ne peut devoir une somme aussi importante pour deux exercices comptables ;

lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2017, il a été voté l’engagement d’une action contre les consorts [C], vendeurs des lots acquis par la société Portillo, ainsi que d’une action contre les mandataires judiciaires liquidateurs de la société Empereur, et la société TVI ne peut être condamnée à payer aux lieux et place de son auteur les charges dues avant la date de cession des lots ;

l’assignation en date du 18 décembre 2012 n’a pas interrompu la prescription pour les charges, dans la mesure où elle a été délivrée à la société Portillo Mag, personne morale distincte.

Par dernières écritures du 21 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 7] demande à la cour de :

— Juger recevable mais non fondé l’appel formé par la société T.V.I. à l’encontre du jugement rendu le 21 octobre 2022 par le tribunal judiciaire d’Albertville,

— Débouter la société T.V.I. de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Faisant droit à l’appel incident du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], réformer partiellement le jugement du 21 octobre 2022,

Statuant à nouveau,

— Condamner la société T.V.I., venant aux droits de la SCI Portillo, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 77.585,72 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er décembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 août 2015, ainsi que celle de 1.189,16 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété,

— Confirmer le jugement du 21 octobre 2022 pour le surplus,

Y ajoutant en cause d’appel,

— Condamner la société T.V.I. à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application au profit de la SCP Louchet-Capdeville, avocats, des dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] fait notamment valoir que :

il réclame paiement des charges dues depuis le 1er octobre 2007, et son action, engagée par assignation du 31 août 2015 n’est pas prescrite ;

la société Portillo entretient volontairement une confusion sur le report à nouveau dû au 1er octobre 2009, alors que la somme de 70.339,67 euros constituait le montant des charges dues par l’ensemble des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et non uniquement par la société [Adresse 7] ;

l’engagement des actions contre les liquidateurs de la société Empereur n’a pas été votée, et il s’agit également d’instaurer une confusion pour échapper au paiement des charges ;

les comptes des exercices 2007-08 et 2008-09 ont été approuvés par l’assemblée générale du 29 décembre 2023, de sorte que l’intégralité des charges réclamées sont dues.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 février 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 mars 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la prescription

L’alinéa 1 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018 dispose 'Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.'

L’assignation en justice a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] le 31 août 2015, de sorte que l’action en réclamation des charges de copropriété impayées contre la SCI Portillo, devenue la société TVI, est recevable pour les arriérés survenus postérieurement au 1er septembre 2005, et plus précisément de ceux constitués à compter de la date d’acquisition des lots 11, 624 à 628 et 636 à 637, soit du 18 octobre 2007.

Le décompte du 25 août 2015 présentant les sommes dues par la SCI le Portillo à compter du 1er octobre 2009 énonce que l’arriéré s’élevait à cette date à 17.618,47 euros, et le grand livre pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2008 fait apparaître qu’une dette de 7.810,50 euros s’est constituée, alors que des travaux de rénovation du réseau d’eau et des façades étaient réglés sur cet exercice.

L’action du syndicat des copropriétaires est donc recevable pour l’intégralité des charges réclamées.

II- Sur le montant des charges dues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que les charges de copropriété dues pour la période allant du 1er octobre 2009 au 1er décembre 2021 étaient dues, pour un montant de 49.689,74 euros, justifié par :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2018 approuvant les comptes pour les exercices 2009/2010, 2010/2011, 2011/2012, 2012/213, 2013/2014, 2014/2015,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 décembre 2018 votant la réalisation de divers travaux et l’engagement de plusieurs procédures,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2019 approuvant les comptes des exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018 et votant divers travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 décembre 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018/2019, votant des dépenses relatives à un bornage, l’engagement ou la poursuite de procédures judiciaires et des travaux d’ascenseur, et adoptant les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021 et 2021/2022 à cette occasion,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 05 août 2021 votant des travaux en matière de prévention des incendies et de réfection des canalisations d’eau,

— les différents appels de fonds et les contrats successifs du syndic justi’ant des frais de recouvrement,

— ce à quoi il convient d’ajouter le relevé des formalités inscrites sur les lots de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires appelant a rajouté aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019/2020, ajusté le budget prévisionnel 2020/2021 et voté le budget prévisionnel 2021/2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 août 2021 ayant voté la réalisation de travaux de remplacement de la conduite d’eau située après le compteur d’eau de l’immeuble qui a été déplacé par Véolia, plaçant le syndicat des copropriétaires devant le fait accompli, et voté une mission d’assistance à maîtrise d’oeuvre de conception et d’exécution pour l’établissement du schéma directeur de mise en sécurité incendie,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 décembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2007/2008, de l’exercice 2008/2009, et de l’exercice 2022/2023.

Les comptes des années litigieuses, portant sur l’exercice 2007/2008, soit du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008, et sur l’exercice 2008/2009, soit du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009, ont bien été approuvés, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande à hauteur de 77 585,72 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2021.

Toutefois, ce décompte comporte une contradiction entre les demandes de première instance et celles d’appel, explicitée dans le tableau ci-dessous :

Condamnation 1ère instance

prétentions en appel

charges 2007-2009

28 261,24

28 261,24

charges 2009-2021

77 950,98

77 585,72

Frais

1 189,16

1 189,16

de sorte que la condamnation aux charges de copropriété sera infirmée et reprise intégralement pour tenir compte des 365,26 euros de frais inclus en première instance par erreur dans les charges 2009-2021. Le point de départ des intérêts concernant les autres charges de copropriété, partant des mises en demeure, sera confirmé.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— le créancier qui a subi un préjudice indépendant du retard du paiement par le débiteur, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires ;

— un arriéré s’est créé dès la première année de possession du bien par la société Le Portillo, devenue la société TVI ;

— le montant de l’arriéré dépasse les 70.000 euros depuis l’année 2012, et la cour relève qu’il n’est redevenu inférieur qu’à la suite de l’exécution de la décision entreprise, la radiation du dossier d’appel ayant en outre été nécessaire pour que la société TVI s’exécute ;

— les paiements ont été très irréguliers, largement insuffisants, et obèrent depuis de nombreuses années les capacités à investir du syndicat des copropriétaires ;

Il convient d’ajouter que l’ampleur et la durée des arriérés de charges justifient l’octroi d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société TVI, qui succombe en première instance et également en cause d’appel supportera les dépens de l’instance. Elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires appelant, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné la Sci T.v.i. à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de quarante-neuf mille six cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quatorze centimes (49.689, 74 euros) au titre des charges arrêtées au 1er décembre 2021 et la somme de mille cent quatre-vingt-neuf euros et seize centimes (1.189,16 euros) au titre des frais de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2020 sur les sommes dues au 1er janvier 2020 inclus, à compter du 10 mars 2021 sur les sommes dues entre le 02 janvier 2020 et le 09 mars 2021 inclus et à compter du 1er décembre 2021 pour le surplus, et en ce qu’elle a rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne la société TVI à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 77.585,72 au titre des charges arrêtées au 1er décembre 2021 et la somme de 1.189,16 euros au titre des frais de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2020 sur les sommes dues au 1er janvier 2020 inclus, à compter du 10 mars 2021 sur les sommes dues entre le 02 janvier 2020 et le 09 mars 2021 inclus et à compter du 1er décembre 2021 pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la société TVI aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la SCP Louchet-Capdeville,

Condamne la société TVI à payer au [Adresse 8] [Adresse 7] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 06 mai 2025

à

M^e Christian ASSIER

la SCP LOUCHET CAPDEVILLE

Copie exécutoire délivrée le 06 mai 2025

à

la SCP LOUCHET CAPDEVILLE