COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/677

Rôle N° RG 24/15447 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOFAA

[J] [U]

[D], [H] [T] épouse [U]

C/

[B] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie JONQUET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 10 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01112.

APPELANTS

Monsieur [J] [U]

né le 24 Juin 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

venant aux droits de Monsieur [V] [T]

représenté par M^e Sophie JONQUET de la SCP SJ2A, avocat au barreau de NICE

Madame [D], [H] [T] épouse [U]

née le 02 Mars 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

venant aux droits de Monsieur [V] [T]

représentée par M^e Sophie JONQUET de la SCP SJ2A, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [B] [I]

né le 22 Mars 1942 à [Localité 7] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 3]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 1998 à effet au 1er décembre 1998, M. [V] [T] a consenti à M. [B] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Adresse 8] [Localité 1].

Le 6 novembre 2023, M. [J] [U] et Mme [D] [H] [T] épouse [U], venant aux droits de [V] [T], ont délivré à M. [I] un commandement de payer la somme principale de 2 705,76 euros à valoir sur un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, Mme et M. [U] ont fait assigner, par acte du commissaire de justice en date du 20 février 2024, M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du service de proximité de [Localité 9], statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de le condamner à leur verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 10 décembre 2024, ce magistrat a :

— déclaré l’action de Mme et M. [U] en résiliation de bail pour impayés locatifs irrecevable ;

— condamné M. [I] à payer à Mme et M. [U], provisionnellement, la somme de 6 617,97 euros au titre des loyers et provisions pour charges échus selon décompte arrêté au 18 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [I] à payer à Mme et M. [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] aux entiers dépens de l’instance.

Suivant déclaration transmise au greffe le 26 décembre 2024, Mme et M. [U] ont interjeté appel de l’ordonnance susvisée en ce qu’elle a déclaré leur action irrecevable et rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et :

— les déclare recevable en leur action en résiliation du bail ;

— constate que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location qui a été consentie à M. [I] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dise et juge que M. [I] sera expulé dans les délais de la loi avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est en vertu des dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonne l’enlèvement des meubles meublants aux frais exclusifs du débiteur ;

— condamne M. [I] au paiement de la somme de 537,79 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges d’un montant de 90 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de la clause pénale insérée dans le bail et de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— les autorise à titre provisoire à conserver le dépôt de garantie ;

— condamne M. [I] à leur verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement intimé par la signification de la déclaration d’appel et des conclusions des appelants le 31 janvier 2025, M. [I] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, nonobstant la demande d’infirmation sollicitée par Mme et M. [U] dans leurs conclusions, il convient de relever qu’ils ne critiquent pas, aux termes de la déclaration d’appel, le chefs de l’ordonnance entreprise leur ayant alloué une provision de 6 617,97 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 octobre 2024, pas plus que la condamnation de M. [I] aux dépens et à des frais irrépétibles.

Il y a donc lieu de ne statuer que dans les limites de l’appel.

Sur la recevabilité de la demande des bailleurs aux fins de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins deux mois avant l’audience.

En l’occurrence, Mme et M. [U] justifient avoir notifié l’assignation, en date du 20 février 2024, de M. [I] au préfet des Alpes Maritimes par voie électronique suivant un accusé de réception, en date du 22 février 2024, en vue l’audience du 3 juin 2024.

Le délai de deux mois ayant été respecté entre le moment où cette information a été portée à la connaissance du préfet et la date de l’audience, la demande de Mme et M. [U] aux fins de constatation de la résiliation du bail est recevable.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département et, dès lors, sans objet les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exéxution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, l’article 12 du contrat de bail stipule que ce dernier sera résilié de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Le commandement de payer délivré par les bailleurs le 6 novembre 2023 porte sur la somme principale de 2 705,76 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au 2 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 comprise.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cet acte contient toutes les mentions requises, et notamment le montant mensuel du loyer (2 100 francs) avant révision et des charges (450 francs) avant régularisation, ainsi que le décompte de la dette.

Alors même que l’arriéré locatif était de 2 705,76 euros à la date du 6 novembre 2023, il était de 3 255,92 euros à la date du 5 janvier 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il en résulte que M. [I], qui n’a pas comparu en première instance et n’a pas constitué avocat en appel, ne démontre pas avoir apuré les causes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 6 janvier 2024.

Sur l’expulsion

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, dès lors que M. [I] occupe les lieux sans droit ni titre, par suite de la résiliation de plein droit du bail d’habitation susvisé, il y a lieu :

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants du logement situé [Adresse 5]) ;

— de dire qu’à défaut de départ spontané de sa part, il sera procédé à son expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par l’article L 433-1 du même code.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 6 janvier 2024, M. [I] est redevable d’une indemnité pour occupation sans droit ni titre.

La provision allouée par le premier juge comprenant les indemnités d’occupation échues jusqu’au 18 octobre 2024, mois d’octobre 2024 compris, M. [I] sera condamné à verser à Mme et M. [U], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 627,79 euros (537,79 euros de loyers + 90 euros de provisions sur charges) à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur le droit de conserver le dépôt de garantie

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

En l’espèce, l’article 9 du contrat bail stipule que le locataire a versé un dépôt de garantie représentant deux mois de loyers en principal affecté à garantir l’exécution des obligations locatives. Il ne pourra, sous aucun prétexte, être affecté au paiement des derniers mois de loyer et charges.

Dès lors que la question de la restitution du dépôt de garantie ne peut se poser que lors de la reprise par les bailleurs de leur bien et de l’état des lieux de sortie, seul moment où des retenues peuvent être effectuées dans le cas où, d’une part, des travaux doivent être réalisés et/ou, d’autre part, les locataires n’ont pas réglé tout ou partie de leurs loyers et charges, le droit pour Mme et M. [U] de conserver, à titre provisoire, le dépôt de garantie réglé par M. [I] lors de l’entrée dans les lieux est sérieusement contestable, une telle demande étant prématurée.

Mme et M. [U] seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [I], succombant en appel, il sera tenu aux dépens de la procédure d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 novembre 2023.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser Mme et M. [U] la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en sa disposition critiquée en ce qu’elle a déclaré l’action de M. [J] [U] et Mme [D] [H] [T] épouse [U] en résiliation du bail irrecevable ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action engagée par M. [J] [U] et Mme [D] [H] [T] épouse [U] en constatation de la résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes ;

Constate la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 6 janvier 2024 ;

Ordonne l’expulsion de M. [B] [I] ainsi que celle de tous occupants du bien situé [Adresse 6] ;

Dit qu’à défaut de départ spontané de sa part, il sera procédé à son expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par l’article L 433-1 du même code ;

Condamne M. [B] [I] à verser à M. [J] [U] et Mme [D] [H] [T] épouse [U], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 627,79 euros à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Déboute M. [J] [U] et Mme [D] [H] [T] épouse [U] de leur demande tendant à être autorisés, à titre provisoire, à conserver le dépôt de garantie ;

Condamne M. [B] [I] à verser à M. [J] [U] et Mme [D] [H] [T] épouse [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [B] [I] aux entiers dépens d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023.

La greffière La présidente