MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/392

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 24 Juin 2025

N° RG 24/00996 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQ4Z

Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 25 Juin 2024

Appelantes

S.C.I. LA SCI MENDES, dont le siège social est situé [Adresse 4]

S.A.R.L. LA SARL 247, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentées par la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 17 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 mai 2025

Date de mise à disposition : 24 juin 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCI [G] est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble [Adresse 6] à Tignes Val Claret (73320), dont notamment un local au sein duquel est exploité un fonds de commerce de débit de boissons, selon bvail consenti à la société 247.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a assigné la SCI [G] et la société 247 devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville notamment aux fins de voir ordonner l’expulsion de celles-ci de la terrasse de 26m² constituant une partie commune du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance de référé du 25 juin 2024, la présidente du tribunal judicaire d’Albertville a :

— Rejeté la demande en paiement provisionnel formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ;

— Condamné la SCI [G] à :

— Libérer les lieux objet de la convention d’occupation régularisée le 20 février 2022 entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la SCI [G] pour : « une terrasse de 26 m², constituant une partie commune de l’immeuble, devant l’entrée du local dont est propriétaire l’occupant et matérialisé sur le plan joint établi par le géomètre » constituant la partie commune du syndicat des copropriétaires, et ce dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Les remettre en leur état d’origine ;

— Rejeté les demandes formées par la SCI [G] et la société 247 ;

— Rejeté les autres demandes des parties ;

— Condamné la SCI [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure de civile ;

— Condamné in solidum la SCI [G] et la société 247 aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

La demande en paiement fait l’objet d’une contestation sérieuse dès lors que les pièces produites laissent augurer du paiement pour 2023 et de l’absence de fondement au paiement pour 2022 ;

La convention d’occupation de l’espace devant le commerce la société 247 signée le 20 février 2022 entre d’une part le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et M. [G] occupant le commerce « le 247 », n’a pas été renouvelée dans les formes et a pris fin au 31 décembre 2023 ;

Il ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés de contraindre à une vente dont les conditions continuent d’être discutées depuis 4 ans ;

La SCI [G] ne justifie d’aucun motif légitime au soutien de sa demande d’expertise.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 11 juillet 2024, la SCI [G] et la société 247 ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a rejeté les autres demandes des parties.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 12 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [G] et la société 247 sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, en retenant l’existence d’une contestation particulièrement sérieuse, en infirmant la décision déférée, les problèmes de la terrasse concernant la commune, qui a accordé chaque année à la société 247 une convention d’exploitation ;

— Juger que, s’agissant de la demande de paiement de 1.690 euros, pour la location de la terrasse en 2023, le règlement a été fait le 14 août 2023 et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait en aucune façon imputer autrement ce règlement, en confirmant la décision déférée ;

— Juger que la lettre du syndicat du 14 décembre 2023 est sans valeur et que la convention s’est renouvelée tacitement au 1er Janvier 2024, en retenant aussi que la terrasse concerne la commune et pas la copropriété, en infirmant la décision déférée ;

— Ordonner au syndicat de proposer une convention pour la terrasse ayant l’accord de l’assemblée générale de la copropriété, sauf si les dernières parcelles ont été cédées à la commune, comme voté par l’assemblée générale de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour, 15 jours après le prononcé de l’arrêt à intervenir, en infirmant la décision déférée ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [G] une provision de 10.000 euros, à valoir sur le préjudice subi, en infirmant la décision déférée ;

— Juger que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a l’obligation de faire procéder à l’entretien et à la conservation de l’immeuble et donc de faire réparer les fuites, affectant les parties communes et par contrecoup certaines parties privatives ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à faire réparer la fuite affectant le local de M. [G], et ce sous astreinte définitive de 100 euros par jour, 15 jours après le prononcé de l’arrêt à intervenir, en infirmant la décision déférée ;

— Ordonner une expertise, aux frais avancés de la SCI [G], l’expert ayant pour mission de :

— préciser quelle est l’origine de la fuite et de chiffrer le coût des travaux, pour y remédier,

— déterminer le préjudice subi par la SCI [G] et la société 247,

— déterminer par ailleurs le dysfonctionnement du système d’aération et de ventilation dans le local du Snack MOE’S,

— chiffrer les travaux nécessaires,

— chiffrer là encore le préjudice subi par la SCI [G] et la société 247, tant pour le local exploité par la SARL, mais aussi dans le local de laverie. ;

En infirmant la décision déférée.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser la vente à la SCI [G] du terre-plein, conformément à la délibération du 23 janvier 2020 votée en assemblée générale, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, un mois après le prononcé de l’arrêt à intervenir, au besoin après le dépôt du rapport d’expertise, en infirmant la décision déférée ;

— Désigner un expert, pour chiffrer la valeur de ce terre-plein, de façon à éviter que le syndicat des copropriétaires cherche à agir de la même façon que pour les parties communes de la galerie marchande, vendues à trois fois le prix, l’expert ayant pour mission de déterminer la valeur actuelle de ce terre-plein, en infirmant la décision déférée ;

— Donner acte à la SCI [G] de ce qu’elle fera l’avance des frais de cette expertise ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en infirmant la décision déférée, y compris en ce qu’elle a alloué de ce chef 800 euros au syndicat des copropriétaires ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI [G] et la société 247 font notamment valoir que :

Elles ont procédé au règlement des 1.690 euros le 14 août 2023, dans le virement, il est bien mentionné « loyer terrasse », mais au lieu d’affecter le règlement au paiement de la location de la terrasse, le syndic l’a divisé en deux sommes, soit 153,41 euros d’une part et 1 536,59 euros d’autre part et affecté à d’autres créances ;

La terrasse appartient en réalité pour l’essentiel au domaine public communal, puisque la convention avec la copropriété vise une terrasse de 26 m² et les conventions avec la mairie évoquent une superficie de 23 m² ; ainsi , la copropriété serait donc éventuellement encore en possession de 3m², mais a accordé une convention d’occupation portant sur 26 m² ;

La convention d’occupation des terrasses, datée faussement du 20 février 2022, est nulle, faute d’avoir été approuvée par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Elles justifient de l’existence d’une contestation sérieuse qui permet de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

Par dernières écritures du 8 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de :

— Juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par la SCI [G] et la société 247 à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire d’Albertville le 25 juin 2024 ;

— Rejeter les demandes formées par la SCI [G] et la société 247 ;

— Condamner la SCI [G] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SCI [G] et la société 247 aux dépens ;

— Réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté sa demande en paiement provisionnel,

— rejeté, dans les autres demandes des parties, celle de fixation d’astreintes par la copropriété ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que la convention d’occupation des terrasses régularisée avec la SCI [G] a pris fin le 31 décembre 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de la SCI [G] et de la société 247 de la terrasse de 26 m² constituant une partie commune de l’Immeuble [Adresse 6] dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement la SCI [G] et la société 247 à procéder, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à :

— supprimer la terrasse aménagée dans l’espace végétalisé et le remettre en l’état avec une végétation herbacée comme à son origine,

— procéder à l’enlèvement de tous les obstacles afin de laisser un passage d’une largeur d'1m20,

— procéder à la démolition de la dalle posée au sol et de l’ancrage du parasol, ainsi que du revêtement de sol synthétique de type moquette,

— installer des parasols de couleur unique ;

En tout état de cause,

— Débouter de l’intégralité de leurs demandes d’expertise et de réclamation financière les appelantes ;

— Condamner solidairement la SCI [G] et la société 247 à lui payer la somme complémentaire de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les appelantes aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation du 31 mars 2023 et les trois constats d’huissier.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] fait notamment valoir que :

Ni la SCI [G], ni la société 247, n’ont demandé avant le 30 novembre 2023 le renouvellement de la convention d’occupation, celle-ci a donc nécessairement pris fin le 31 décembre 2023 ;

La SCI [G] sollicite une provision de 10.000 euros à valoir sur des préjudices qui ne sont aucunement justifiés tant dans leur principe, que dans leur quantum ;

Les réclamations financières ne sont pas plus justifiées en droit qu’en fait ;

Aucune pièce ne permet de retenir que les fuites pourraient provenir de parties communes, relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 17 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025.

MOTIFS ET DECISION

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville a rejeté la demande en paiement provisionnel formée par le syndicat des copropriétaires. Dans ses dernières conclusions, le syndicat intimé sollicite la réformation de ce chef de l’ordonnance mais ne formule pas de prétention à condamnation provisionnelle, et les sociétés appelantes sollicitent la confirmation de la décision de première instance.

En conséquence, le rejet de la demande en paiement provisionnel est devenu définitif et n’est pas soumis à l’examen de la présente juridiction, qui n’est saisie que de la demande d’expulsion des parties communes 'terrasse’ sous astreinte, de la demande d’expertise, et de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à régulariser la vente du terre-plein.

I- Sur la demande de libération des parties communes

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Au terme d’une convention d’occupation des terrasses datée du 20 février 2022, mais dont nulle partie ne conteste en définitive qu’elle a été présentée à la signature de M. [I] [G], gérant, le 20 février 2023, par l’intermédiaire de Me [N], 'une terrasse de 26 m² constituant une partie commune de l’immeuble 'le grand Tichot’ sis à [Localité 9], située devant la porte d’entrée du local dont est propriétaire l’occupant et matérialisée sur le plan joint établi par le géomètre’ a été mise à disposition du commerce 'le 247", moyennant une redevance annuelle de 1690 euros. Cette convention mentionne : 'durée de la convention’ : 'une année civile du 01 janvier de chaque année au 31 décembre. La demande d’autorisation d’occupation des terrasses devra être renouvelée chaque année auprès du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, déposée au syndic le 30 novembre au plus tard pour une signature d’accord et un règlement intervenant au plus tard le 31 décembre.'

Les sociétés appelantes contestent avoir eu connaissance de cette stipulation portant sur les modalités de renouvellement de l’autorisation d’occupation des parties communes, faisant état de l’absence de remise d’une copie de la convention. Néanmoins, la signature figurant sur ce contrat n’est pas contestée par M. [G], et le montant exact du règlement, qui a été effectué à distance de la signature, a été émis le 14 août 2023, ce qui démontre bien que la copropriétaire et sa locataire ont à tout le moins eu parfaite connaissance du contenu de la convention signée.

Les appelantes tentent ensuite d’établir que la terrasse du commerce 'le 247" est en réalité installée sur le domaine public, produisant deux arrêtés d’occupation du domaine public pour l’installation d’une terrasse de 23 m², signées le 5 mai 2023 et le 2 mai 2024 par le maire de [Localité 8] au profit de la société 'le 247".

Le plan de géomètre à l’échelle 1/500, de Géode, établi le 9 novembre 2020, annexé à la convention d’occupation des terrasses fait néanmoins apparaître deux zones de superficie de 18 et 6 m², entourées d’une couleur rouge, situées devant la jardinière, qui sont mentionnées comme affectées au '247", dont une zone rectangulaire allongée et un petit polygone situé devant la voie publique.

Si un autre plan de géomètre est fourni, toujours de la société Géode, à l’échelle 1/250, daté du 12/08/2004 et mis à jour le 26/02/2016 fait apparaître en bleu des 'zone à rétrocéder au domaine public', rien ne permet de déterminer que cette rétrocession ait eu lieu, et quand bien même elle aurait eu lieu, seule la partie dénommée 'jardinière’ était bleutée et destinée à être rétrocédée, de sorte qu’il est bien, à ce jour, établi avec suffisamment de certitude, que deux zones de 18 et 6 m² relevant des parties communes de la copropriété 'le grand Tichot’ sont occupées par la terrasse du 247, et doivent être libérées au regard du trouble manifestement illicité constitué par l’absence d’autorisation du copropriétaire et de son locataire d’utiliser ces parties communes à des fins privatives.

La fixation d’une astreinte apparaît nécessaire, à hauteur de 50 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois après signification de la présente décision, et pendant un délai de six mois.

II- Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

A l’appui de leur demande d’expertise, les parties appelantes produisent :

— un courrier de M. [G] du 15 décembre 2022 'cela fait plusieurs années que je subis des fuites dans mon établissement, ce qui me cause un éclatement de la dalle de sol la déformation du revêtement, l’effritement d’un mur porteur, ainsi que des coupures sur mon tableau électrique. Il y a deux ans on m’avais promis de faire des réparation, a ce jour, rien na été fait. J’aimerai donc que le syndicat des copropriétaires réalise des travaux comme il avait été fait au niveau de la Krepouz et de l’armoise, à savoir réaliser une évacuation des pluviale vers les égoûts qui se trouve en bas de mon commerce’ ;

— un constat amiable de dégât des eaux, daté du 3 avril 2023, signé par M. [I] [G] seul, qui indique 'cause identifiée par [T]', et provient d’infiltrations en toiture terrasse ;

— des photos ;

— deux mails de M. [G], le premier du 22 août 2023 à M. [H] de la société Foncia 'cela fait maintenant plusieurs années que je subit une fuite dans mon local 'le 247 au grand Tichot’ il m’a été promis plusieurs fois que la fuite serait réparée, mais à ce jour rien n’a été fait', et le second du 2 octobre 2023 à Mme [Z] de la société Foncia 'suite au dégât des eaux dans mon commerce le 247 au grand tichot, cela commence à se dégrader fortement, pourriez-vous faire une recherche de fuite en urgence, et effectuer les réparations’ ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2023 qui indique 'demandes de M. [G] selon courriers joints à la convocation – majorité nécessaire : article 24

— réparation dalle béton permettant d’accéder au commerce

— économies d’énergie par le changement d’éclairage du parking

— fuites du 247 qui causent un éclatement de la dalle de sol

— acquisition du terre-plein face au [Adresse 2]

le conseil syndical précise que ces demandes sont incomplètes et ne peuvent être validées en l’état

Résolution : l’assemblée générale, après avoir pris l’avis du syndic et du conseil syndical, et après en avoir délibéré, approuve les demandes de M. [G] – cette résolution n’a pas été mise aux voix.' ;

— un rapport définitif 'dégât des eaux’ de 2021 la société Saretec pour la société Générali, assureur de la copropriété, faisant état 'd’infiltrations d’eau dans les locaux de la société 247 provoquant des dommages aux aménagements commerciaux (faux-plafonds en BA13 et doublage BA13). De nouvelles infiltrations se dont produites en 2020 provoquant des dommages aux faux-plafonds en BA13, tableau électrique et revêtement de sol. Des travaux de curage d’une descente d’eau pluviale commune ont été réalisés en novembre 2020. Cette descente d’eau pluviale chemine dans les locaux de la SARL 247.

Conclusion : le dossier a été traité en convention IRSI tranche 1 par l’assureur de la SARL 247. Le dossier peut être classé sans suite par la compagnie.' ;

— un courrier au nom de 'italian style’ signé de M. [Y] du 25 avril 2024, indiquant 'j’ai procédé à une recherche de fuite qui se situe au niveau des toilettes de son établissement (M. [G], gérant du bar le 247), cette fuite cause des dégâts apparents sur le plafond de ses toilettes mais également celui de la cuisine et qui attaque le béton et le chassis de sa fenêtre et qui avec le gel éclate, cette fuite se propage sur le plafond de sa salle et l’on peut voir sur un mur porteur un effritement à plusieurs endroits côté réserve et côté salle de billard, on peut constater des traces d’eau qui s’échappent d’une évacuation et coulent derrière son tableau électrique, cette fuite provient de l’évacuation de la pluviale qui se trouve sur la terrasse du tex mex au-dessus de son établissement, je préconise avant tous travaux de remise en état de refaire cette pluviale en la déplaçant sur le côté rue et se reprendre sur les évacuations des pluviales de la ville, comme cela a été fait chez son voisin qui avait subit le même problème.'

Force est de constater que M. [G] ne produit que des constatations effectuées par ses soins, comme les photos ou les courriers/mails qu’il envoie au syndic, et des éléments peu probants, comme l’attestation 'italian style', supposée émaner d’un professionnel, mais qui ne comporte aucun en-tête de société, n°Siret, ni pièce d’identité du témoin. Pour le surplus, l’appelant présente des éléments partiels et confus, notamment aucun justificatifs sur les suites données à ses réclamations suite à la déclaration de sinistre du 3 avril 2023 (pas de justificatif de l’expertise réalisée après son constat de dégât des eaux du 3 avril 2023, dont il affirme faussement qu’il aurait été fait contradictoirement avec la copropriété, ou éléments contradictoires laissant penser que la cause des désordres est déjà connue). M. [G] sollicite en outre une expertise pour déterminer le fonctionnement du système d’aération et de ventilation du snack le Moe’s, sans que le copropriétaire concerné et/ou son locataire ne soit dans la cause, ce qui prive sa demande de sérieux.

Dans ces conditions, en l’absence de constat extérieur permettant d’objectiver la réalité des fuites d’eau, les éléments produits sont insuffisants pour caractériser un motif légitime et la perspective d’une instance au fond et il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner une expertise.

III- Sur la demande de régularisation de la vente du terre-plein

Le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 23 janvier 2020 mentionne qu’ 'après avoir pris connaissance des demandes de M. [G], après avoir pris l’avis du conseil syndical prend note que M. [G] est acquéreur des parties communes de la galerie de Savoie et du terre plein devant son commerce. Lors de l’application de la résolution n°12, il se positionnera sur ses lots. (…) Mis aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées.'

La demande de M. [G] ne relève en l’espèce, ni de la prévention ou la réparation du dommage imminent, ni de la cessation d’un trouble illicite et encore moins de la possibilité d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

L’ordonnance de première instance sera intégralement confirmée sur ce point également.

IV- Sur les demandes accessoires

Succombant en leur appel, les société [G] et 247 supporteront les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit qu’une astreinte de 50 euros par jour de retard courra en cas d’inexécution de l’obligation de libérer la terrasse, passé le délai de 2 mois après signification de la présente décision, et pendant un délai de 6 mois,

Condamne in solidum la société [G] et la société 247 aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum la société [G] et la société 247 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 6]' une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 24 juin 2025

à

la SCP PEREZ ET CHAT

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Copie exécutoire délivrée le 24 juin 2025

à

la SCP PEREZ ET CHAT

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA