ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02558 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHWA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 AVRIL 2024

JUGE DE L’EXECUTION DE MONTPELLIER

N° RG 23/15145

APPELANTE :

S.A.R.L. IN’SPORT prise en la personne de ses gérants en exercice , domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Willy LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué par M^e Isabelle MOLINIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SASU L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Dominique QUERAN GERMAIX de la SELARL PARETO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, conseillère chargée du rapport, faisant fonction de présidente de chambre, la présidente étant régulièrement empêchée et M^me Anne-Claire BOURDON, conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Virginie HERMENT, Conseillère, faisant fonction de présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société L’Immobilière groupe Casino est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré section ON numéro [Cadastre 6].

Aux termes d’un bail dérogatoire en date du 15 mai 2012, la société L’Immobilière groupe Casino et la société In’Sport ont convenu que la première mettait à la disposition de la seconde le local ex 'Laser 34' sis [Adresse 3], d’environ 1 400 m², pour l’exploitation d’une activité de foot en salle, sous l’enseigne 'In’sport’ et que la seconde devrait lui verser à titre de loyer annuel pour la première année suivant la date de prise d’effet la somme de 12 000 euros HT et pour la deuxième année suivant la date de prise d’effet la somme de 24 000 euros HT, charges et taxes foncières comprises, TVA en sus.

Exposant qu’elle s’était aperçue que parrallèlement à l’activité de foot en salle prévue au bail dérogatoire, la société In’Sport avait développé une activité de bar à chicha lounge et discothèque sous l’enseigne 'La Voile blanche’ ainsi qu’une activité de foot extérieur, non autorisées, accolées au bâtiment où elle exerçait l’activité de foot en salle, sur un terrain lui appartenant non compris dans l’assiette du bail et en ayant édifié des constructions sans autorisation de sa part, la société L’Immobilière groupe Casino a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il ordonne la cessation immédiate de ces activités et interdise à la société In’Sport de les poursuivre, sous astreinte, et qu’il ordonne l’expulsion de la société In’Sport du terrain cadastré section ON numéro [Cadastre 6] lui appartenant et la remise du terrain en son état initial, sous astreinte également.

Par ordonnance rendue le 27 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— ordonné à la société In’Sport de remettre en état la bande de terrain existante entre les deux bâtiments, située sur la partie est de la parcelle au [Adresse 3] à [Localité 7], cadastrée section ON n°[Cadastre 6], propriété de la société L’Immobilière groupe Casino, qu’elle occupait illicitement, afin que les lieux soient à nouveau strictement en conformité avec la partie de ceux effectivement donnés à bail, soit le hangar d’environ 1400 m² et ses abords extérieurs, en enlevant, si besoin en démolissant, toutes les constructions et installations qui y étaient édifiées, et en retirant tous les éléments mobiliers s’y trouvant également, dans les deux mois suivant la signification de la décision,

— dit que ce délai passé, une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard courrait pendant trois mois,

— dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

— débouté la société L’Immobilière groupe Casino du surplus de ses demandes,

— débouté la société In’Sport de sa demande d’expertise,

— condamné la société In’Sport à payer à la société L’Immobilière groupe Casino la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à la société In’Sport, à la demande de la société L’immobilière groupe Casino, le 9 février 2022.

Faisant valoir que la société In’Sport avait poursuivi les activités de bar à chicha et discothèque sous l’enseigne 'La Voile blanche’ ainsi que l’activité de foot extérieur, sur l’aile est du bâtiment loué, et n’avait pas retiré ses installations, la société L’immobilière groupe Casino l’a, par acte du 16 mai 2023, faite assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il :

A titre principal,

— constate que la société In’Sport n’avait pas exécuté sa condamnation, telle qu’ordonnée par la décision de référé du 27 janvier 2022,

En conséquence,

— liquide l’astreinte provisoire fixée par le juge des référés à 300 euros par jour de retard pendant trois mois, deux mois après la signification de la décision,

— condamne la société In’Sport à lui verser la somme de 27 000 euros, correspondant à 300 euros par jour entre le 9 février 2022 et le 9 mai 2022,

Y ajoutant,

— constate que perdurait l’occupation sans droit ni titre par la société In’Sport de la parcelle cadastrée section ON n°[Cadastre 6] lui appartenant pour y exercer des activités non autorisées de bar à chicha, lounge, discothèque et foot extérieur,

— constate en outre que deux nouveaux de terrains de football extérieurs avaient été édifiés par la société In’Sport, postérieurement à la décision de référé du 27 janvier 2022,

En conséquence,

— aggrave le montant de l’astreine et condamne la société In’Sport à lui verser une astreinte de 4 000 euros par jour de retard jusqu’au retrait intégral des installations, biens mobiliers, constructions diverses, avec remise des lieux dans leur état antérieur, et démolition des constructions en dur et de leurs fondations, le tout constaté par un commissaire de justice,

— ordonne la cessation immédiate des activités de bar à chicha, lounge, discothèque, foot extérieur, et de tout autre activité non autorisée, exercées par la société In’Sport sur la parcelle section ON numéro [Cadastre 6] lui appartenant, et interdise en conséquence à la société In’Sport de poursuivre ces activités, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à la cessation complète de toutes les activités non autorisées, qui devrait être constatée par un commissaire de justice,

— ordonne l’expulsion, sans délai, de la société In’Sport et de tout occupant de son chef du terrain cadastré section ON numéro [Cadastre 6] lui appartenant, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en tant que de besoin, le tout sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’au départ de la société In’Sport des lieux occupés sans droit ni titre, qui devrait être constaté par commissaire de justice,

— se réserve le pouvoir de liquider les astreintes, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne la société In’Sport à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— l’autorise, dans l’hypothése où la société la société In’Sport n’exécuterait pas la décision de référé, à retirer et démolir elle-même les constructions et installations illicites, qu’elles soient amovibles ou non, et à retirer tout le mobilier et le matériel de chantier se trouvant sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], ou à les faire retirer et démolir, le tout aux frais exclusifs de la société In’Sport,

— l’autorise, pour ce faire, à pénétrer le cas échéant avec un commissaire de justice, sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] lui appartenant, occupée illégalement par la société In’Sport,

— l’autorise à disposer comme elle l’entendait de tout ce qui serait retiré et démoli, y compris les mobiliers et biens meubles, sans aucune indemnisation de quelque sorte que ce soit au profit de la société In’Sport,

En tout état de cause,

— déclare la décision exécutoire au seul vu de la minute,

— condamne la société In’Sport à lui verser la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris tous les frais d’huissier exposés par la demanderesse.

Aux termes du jugement rendu le 29 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier :

— s’est déclaré incompétent :

* pour ordonner la cessation des activités de bar à chicha, lounge, discothèque, foot extérieur,

* pour ordonner l’expulsion de la société In’Sport du terrain cadastré section ON numéro [Cadastre 6],

* pour autoriser la société L’Immobilière Groupe Casino à pénétrer avec commissaire de justice sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] et à disposer de ce qui aurait été retiré et démoli,

* pour constater que la société In’Sport était occupante sans droit ni titre de la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] pour y exercer des activités non autorisées,

— liquidé l’astreinte prononcée par le tribunal judiciaire de Montpellier par ordonnance du 27 janvier 2022 à la somme de 13 500 euros,

— condamné la société In’Sport à payer cette somme à la société L’Immobilière groupe Casino,

— fixé une nouvelle astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours passé le délai de huit jours après la signification du jugement,

— condamné la société In’Sport à payer à la société L’Immobilière groupe Casino la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution dommageable de la mesure d’exécution forcée,

— débouté la société L’Immobilière groupe Casino de sa demande tendant à voir déclarer la decision exécutoire au seul vu de la minute,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société In’Sport à payer à la société L’Immobilière groupe Casino la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration en date du 14 mai 2024, la société In’Sport a relevé appel de ce jugement.

Selon avis du 29 mai 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 23 janvier 2025 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 16 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société In’Sport demande à la cour de :

— rabattre l’ordonnance de clôture

— infirmer à tout le moins réformer le jugement du juge de l’exécution du 29 avril 2024 en ce qu’il:

* a liquidé l’astreinte prononcée par le tribunal judiciaire de Montpellier par ordonnance du 27 janvier 2022 à la somme de 13 500 euros,

* l’a condamnée à payer cette somme à la société L’Immobilière groupe Casino,

* a fixé une nouvelle astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours passé le délai de huit jours après la signification du jugement,

* l’a condamnée à payer à la société L’Immobilière groupe Casino la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution dommageable de la mesure d’exécution forcée,

* a débouté les parties de toutes demaines plus amples ou contraires,

* l’a condamnée à payer à la société L’Immobilière groupe Casino la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter la société L’immobilière groupe Casino de l’ensemble de ses demandes tendant à ce que :

* il soit constaté qu’elle n’a pas exécuté sa condamnation telle qu’ordonnée par l’ordonnance de référé du 27 janvier 2022,

* l’astreinte provisoire fixée par le juge des référés soit liquidée à 300 euros par jour de retard pendant trois mois, deux mois après la signification de la décision précitée,

* elle soit condamnée à lui payer trois mois d’astreinte liquidée, soit une somme de 27 000 euros correspondant à 300 euros par jour entre le 9 février 2022 et le 9 mai 2022,

* il soit constaté que perdure l’occupation sans droit ni titre par elle de la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] pour y exercer des activités non autorisées de bar à chicha, lounge, discothèque et foot extérieur ,

* il soit constaté en outre que le terrain de football extérieur édifié par elle au sud de la parcelle existe toujours,

* le montant de l’astreinte soit aggravé et une nouvelle astreinte soit fixée à 4 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’au retrait intégral des installations, biens mobiliers et constructions diverses, avec remise des lieux dans leur état antérieur et démolition des constructions en dur et de leurs fondations,

* elle soit condamnée à lui payer cette astreinte nouvelle,

* la cessation immédiate des activités de bar à chicha, lounge, discothèque, foot extérieur, et de tout autre activité non autorisée, exercées par elle sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], soit ordonnée et qu’il lui soit interdit en conséquence de poursuivre lesdites activités, le tout sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

* son expulsion soit ordonnée sans délai, ainsi que celle de toute personne de son chef, du terrain cadastré section ON numéro [Cadastre 6], et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en tant que de besoin, le tout sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à son départ des lieux occupés sans droit ni titre, qui devra être constaté par commissaire de justice,

* le juge de l’exécution se réserve expressément le pouvoir de liquider les astreintes, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

* elle soit condamnée à lui payer une somme de 300 000 euros, à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour de la condamnation, assortie des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

* elle soit autorisée à retirer et démolir elle-même les constructions et installations illicites, qu’elles soient amovibles ou non, et à retirer tout le mobilier et le matériel de chantier se trouvant sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], ou à les faire retirer et démolir, le tout à ses frais exclusifs,

* elle soit autorisée à pénétrer, le cas échéant avec un commissaire de justice, sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] lui appartenant,

* elle soit autorisée à disposer comme elle l’entend de tout ce qui serait retiré et démoli, y compris les mobiliers et biens meubles, sans aucune indemnisation de quelque sorte que ce soit à son profit,

A titre subsidiaire, et si la cour devait retenir sa compétence sur la demande d’expulsion,

— juger que la demande d’expulsion formulée par L’Immobilière groupe Casino par son appel incident est devenue sans objet.

— débouter la société L’Immobilière groupe Casino de ses demandes subsidiaires tendant à voir confirmer le jugement dont appel,

En tout état de cause,

— condamner la société L’immobilière groupe Casino à lui payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris notamment tous les frais d’huissier exposés par elle, ainsi qu’aux dépens d’appel.

En premier lieu, elle fait valoir que l’analyse à laquelle devait se livrer le juge de l’exécution et doit se livrer la cour ne peut porter que sur l’exécution du dispositif de l’ordonnance de référé qui vise exclusivement l’est de la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], située entre les deux bâtiments. Elle ajoute qu’elle a déféré à l’injonction du juge des référés, comme en témoignent le constat effectué par maître [P] le 26 avril 2022 et la photographie prise le 4 décembre 2023.

Elle souligne qu’elle justifie que l’aménagement d’un terrain de football nécessite technique et expertise, contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement du juge de l’exécution, laissant penser qu’une remise en état rapide et aisée serait possible.

De plus, elle précise que pour prouver l’exécution de la décision de référé, elle produit un nouveau constat d’huissier qui confirme que la bande de terrain cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] située entre les deux bâtiments est libre de toute occupation et de tout aménagement.

Elle mentionne également qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi à son entrée en jouissance, que si le bail ne vise que le bâtiment, l’accès à ce hangar ne peut s’entendre sans passage sur la bande de terre qui l’entoure de toute part et sur les quatre faces, que ce terrain est indispensable à son exploitation d’activité de foot indoor et doit être qualifié de local accessoire, et que la société L’Immobilière groupe Casino s’appuie sur des constats d’huissier dont le juge de l’exécution a retenu l’absence de pertinence.

En outre, elle souligne que sa demande de régularisation administrative ne signifie pas que les constructions n’ont pas été enlevées, ni que d’autres constructions doivent être enlevées.

Elle explique également que son exploitation commerciale se fait sur trois baux, celui consenti par la société L’Immobilière groupe Casino et deux autres, l’un consenti par la société civile immobilière Carine et l’autre par M. [B], autorisant l’activité de débit de boissons en sus de celle de complexe sportif, et que l’exploitation de l’établissement La Voile blanche est conforme à ces baux.

Elle soutient que produisant un constat d’huissier du 17 juin 2024 établissant que la bande de terrain située sur le côté est de la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], entre les deux bâtiments, est vide de toute occupation, la demande de fixation d’une nouvelle astreinte ne peut qu’être rejetée.

Du reste, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que la société L’Immobilière groupe Casino ne démontre pas l’existence d’un préjudice à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Au demeurant, elle expose qu’en réalité, la procédure engagée par la société L’Immobilière groupe Casino est sous tendue par la volonté de cette dernière de récupérer le terrain loué dans le cadre de la cession des actifs engagée par le groupe Casino.

Enfin, s’agissant de l’appel incident formé par la société L’Immobilière groupe Casino, elle indique que la demande tendant à la cessation de l’activité de bar à chicha n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution, ni de la cour investie des mêmes pouvoirs, et qu’il en est de même de la demande d’expulsion. Concernant cette dernière demande, elle ajoute qu’une ordonnance de référé rendue le 17 octobre 2024 a ordonné son expulsion en raison d’une dette locative et que cette décision est frappée d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 20 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société L’Immobilière groupe Casino demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande de la société In’Sport de rabat de l’ordonnance de clôture.

A titre principal,

— infimer le jugement du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 29 avril 2024 en ce qu’il a :

— liquidé l’astreinte prononcée par le tribunal judiciaire de Montpellier par ordonnance du 27 janvier 2022 à la somme de 13 500 euros,

— condamné la société In’Sport à lui payer cette somme,

— fixé une nouvelle astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours passé le délai de huit jours à compter de la signification du jugement,

— condamné la société In’Sport à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution dommageable de la mesure d’exécution forcée,

— condamné la société In’Sport à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’est déclaré incompétent :

* pour ordonner la cessation des activités de bar à chicha, lounge, discothèque et foot extérieur,

* pour ordonner l’expulsion de la société In’Sport du terrain cadastré section ON numéro [Cadastre 6],

* pour l’autoriser à retirer et démolir elle-même les constructions et installations illicites et pour ce faire, à pénétrer avec commissaire de justice sur la parcelle cadastrée sectionON numéro [Cadastre 6] et à disposer de ce qui aurait été retiré et démoli,

— déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— constater que la société In’Sport n’a pas exécuté sa condamnation telle qu’ordonnée par l’ordonnance de référé du 27 janvier 2022,

En conséquence,

— liquider l’astreinte provisoire fixée par le juge des référés à 300 euros par jour de retard pendant trois mois, deux mois après la signification de la décision précitée,

— condamner en conséquence la société In’Sport à lui payer trois mois d’astreinte, soit un montant d’astreinte liquidée de 27 000 euros correspondant à 300 euros par jour entre le 9 février 2022 et le 9 mai 2022,

— constater que l’occupation sans droit ni titre par la société In’Sport de la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] lui appartenant pour y exercer des activités non autorisées de bar à chicha, lounge, discothèque et foot extérieur perdure, alors même qu’une telle occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, selon la décision de référé précitée devenue définitive,

— constater en outre que le terrain de football extérieur édifié par la société In’Sport au sud de la parcelle (côté silo), existe toujours,

En conséquence :

— aggraver le montant de l’astreinte et fixer une nouvelle astreinte à 4 000 euros euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’au retrait intégral des installations, biens mobiliers et constructions diverses, avec remise des lieux dans leur état antérieur, et démolition des constructions en dur et de leurs fondations,

— condamner la société In’Sport à lui payer cette astreinte nouvelle,

— ordonner la cessation immédiate des activités de bar à chicha, lounge, discothèque, foot extérieur et de tout autre activité non autorisée, exercées par la société In’Sport sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] lui appartenant, et interdire en conséquence à la société In’Sport de poursuivre lesdites activités, le tout, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la cessation complète de toutes les activités non autorisées, qui devra être constatée par un commissaire de justice,

— ordonner l’expulsion, sans délai, de la société In’Sport, et de toute personne de son chef, du terrain portant le numéro de cadastre ON [Cadastre 6] lui appartenant, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en tant que de besoin, le tout sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au départ de la société In’Sport des lieux occupés sans droit ni titre, qui devra être constaté par commissaire de justice,

— se réserver expressément le pouvoir de liquider les astreintes, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société In’Sport à lui payer une somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour de la condamnation, le tout assorti des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir.

Et pour le cas où la société In’Sport n’exécuterait pas la décision de référé :

— l’autoriser à retirer et démolir elle-même les constructions et installations illicites, qu’elles soient amovibles ou non, et à retirer tout le mobilier et le matériel de chantier se trouvant sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], ou à les faire retirer et démolir, le tout aux frais exclusifs de la société In’Sport,

— l’autoriser pour ce faire, à pénétrer le cas échéant avec un commissaire de justice, sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] qui lui appartient et occupée illégalement par la société In’Sport,

— l’autoriser à disposer comme elle l’entend de tout ce qui sera retiré et démoli, y compris les mobiliers et biens meubles, sans aucune indemnisation de quelque sorte que ce soit au profit de la société In’Sport,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour ne la suivait pas dans ses demandes,

— confimer la liquidation de l’astreinte et la condamnation de la société In’Sport à lui payer la somme de 13 500 euros à ce titre,

— confirmer la fixation d’une nouvelle astreinte au montant de 500 euros par jour de retard, pour une durée de 120 jours, passé le délai de huit jours à compter de la signification du jugement entrepris,

— confirmer la condamnation de la société In’Sport au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à son profit,

En tout état de cause,

— débouter la société In’Sport de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société In’Sport à lui payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société In’Sport aux entiers dépens de première instance, en ce compris notamment tous les frais d’huissier exposés par elle, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle expose qu’elle est propriétaire d’un ensemble immobilier, comprenant un terrain et une construction, situé [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré section ON numéro [Cadastre 6], qu’aux termes d’un bail dérogatoire en date du 15 mai 2012, elle a mis à la disposition de la société In’Sport le local ex 'Laser 34' situé sur cette parcelle, pour l’exploitation d’une activité de foot en salle et que l’assiette du bail porte donc uniquement sur le local qui était existant lors de la prise à bail en 2012 et non sur l’entièreté de la parcelle lui appartenant.

Elle ajoute que la société In’Sport s’est maintenue dans les lieux à l’expiration du bail et continue à exploiter une activité de foot en salle à l’intérieur du local et qu’elle a en outre développé une activité de bar à chicha et une activité de foot extérieur, sur une emprise foncière non comprise dans l’assiette du bail. Elle précise que la société In’Sport a édifié des constructions sans autorisation et a créé deux nouveaux terrains de football en extérieur se trouvant sur la parcelle cadatrées ON n°[Cadastre 6]. Elle souligne également qu’aucune régularisation n’est intervenue.

Elle soutient que la société In’Sport n’a pas exécuté la moindre partie de l’ordonnance de référé du 27 septembre 2021, puisque contrairement à ce que lui a ordonné le juge des référés, elle n’a rien retiré ni enlevé que ce soit au niveau de ses installations amovibles ou fixes, ou des éléments mobiliers s’y trouvant, et que l’occupation ainsi que toutes les activités illicites de la défenderesse ont donc perduré.

Elle fait valoir que la condamnation par le juge de l’exécution de la société In’Sport à payer l’astreinte est parfaitement justifiée sur le principe, mais que l’appelante doit être condamnée au paiement d’une somme de 27 000 euros, correspondant à la liquidation de l’astreinte pour sa totalité, dans la mesure où il n’y a pas eu d’exécution, ni totale, ni partielle, de la condamnation.

Elle précise qu’en effet, aucune des installations relatives au bar à chicha/café lounge n’a été retirée et que la société In’Sport n’a pas remis la bande de terrain constituant un terrain de football dans son état initial. Elle explique que s’agissant des terrains de football extérieurs, rien n’a été véritablement enlevé et que tout est prêt pour les récréer à l’identique et ajoute qu’il n’y a pas eu de remise dans l’état antérieur du terrain exploité sous forme de bar à chicha, dancing, bar lounge et grillades, puisqu’il ressort également des constatations documentées par diverses photographies que l’établissement La Voile blanche est toujours existant. Elle rélève également que deux terrains de football ont été édifiés au sud de la parcelle.

S’agissant de la demande d’aggravation de l’astreinte, elle explique que dans la mesure où l’occupation et les activités illicites de la société In’Sport perdurent, au mépris de son droit de propriété, de la décision en référé devenue définitive et de la décision du juge de l’exécution, ce qui témoigne du caractère parfaitement abusif du comportement de la partie adverse et de sa parfaite mauvaise foi, elle réclame une aggravation de l’astreinte à un montant de 4 000 euros par jour de retard afin de sanctionner la résistance inadmissible et abusive de la société In’Sport. Elle souligne que non seulement, la société In’Sport n’a pas tenu compte de la mise en demeure qu’elle lui a adressée le 29 juillet 2019, mais qu’elle a aggravé l’illécéité de son comportement en construisant un nouveau terrain de football extérieur au sud de la parcelle.

En ce qui concerne les demandes tendant à ce que le juge interdise et fasse cesser toutes les activités non autorisées exercées par la société In’Sport, elle indique que cette dernière dispose du droit d’exploitation d’un local fermé aux fins d’exercice d’une activité de football en salle, à l’exclusion de toute autre activité. Elle précise que le juge des référés a considéré qu’une interdiction des activités illicites exercées sur son terrain par la société In’Sport n’était pas nécessaire, puisque les installations illicites devaient être enlevées, mais que l’absence de démolition des installations illicites constitue une difficulté d’exécution pour laquelle le juge de l’exécution est compétent, puisqu’il existe pour ce dernier une plénitude de juridiction dans la résolution des difficultés relatives aux titres exécutoires et à l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit. Elle en déduit que sa demande tendant à faire cesser les activités non autorisées est une suite nécessaire de la condamnation en référé et qu’il convient donc d’infirmer la décision du juge de l’exécution en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour statuer sur cette demande.

Enfin, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, elle précise que compte tenu de l’inexécution par la société In’Sport de la décision de référé, elle n’est pas rentrée en possession de son bien, alors que de son côté, l’appelante perçoit les fruits de son activité illicite.

L’ordonnance de clôture a été révoquée à l’audience du 23 janvier 2025 et une nouvelle clôture ordonnée à cette date.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés

Aux termes de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, 'l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire'.

De plus, en application des dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit également que 'le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère'.

La preuve de l’obligation de faire imposée par la décision judiciaire incombe au débiteur de l’obligation et non au demandeur à la liquidation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’aux termes d’une ordonnance rendue le 27 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a ordonné à la société In’Sport de remettre en état la bande de terrain existante entre les deux bâtiments, située sur la partie est de la parcelle au [Adresse 3] à [Localité 7], cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], propriété de la société L’Immobilière groupe Casino, qu’elle occupait illicitement, afin que les lieux soient à nouveau strictement en conformité avec la partie de ceux effectivement donnés à bail, soit le hangar d’environ 1400 m² et ses abords extérieurs, en enlevant, si besoin en démolissant, toutes les constructions et installations qui y étaient édifiées, et en retirant tous les éléments mobiliers s’y trouvant également, dans les deux mois suivant la signification de la décision, a dit que ce délai passé, une astreinte provisoire de trois cents euros par jour de retard courrait pendant trois mois et a dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte.

Il est établi que cette ordonnance a été signifiée à la société In’Sport, à la demande de la société L’Immobilière groupe Casino, le 9 février 2022. L’astreinte a donc commencé à courir à compter du 9 avril 2022 pour expirer le 9 juillet 2022.

En premier lieu, comme l’indique l’appelante, la décision du juge des référés ne porte que sur la bande de terrain existante entre les deux bâtiments, située sur la partie est de la parcelle au [Adresse 3] à [Localité 7], cadastrée section ON numéro [Cadastre 6].

S’agissant de l’exécution de son obligation de remise en état de cette partie de la parcelle, la société In’Sport verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 26 avril 2022. Il en ressort qu’à cette date, se trouvant au niveau de la bande de terre située entre les deux bâtiments, la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] à sa gauche, l’huissier de justice a constaté qu’aucune cage de but n’était plus présente, que deux cages de foot avaient été sciées au ras du sol, les traces de découpe étant visibles sur la parties des poteaux restée ancrée dans le sol, et que les balustrades faisant le tour du terrain avaient également été retirées sur la partie gauche et la partie droite du terrain. L’huissier a relevé également que dans le fond de la parcelle avaient été entreposées les cages de football sciées en leur base et qu’au sol était présente une moquette de type gazon qui avait été retirée de la partie gauche de la parcelle, repliée sur elle-même sur la partie droite du terrain que M. [Y], le gérant de la société In’Sport, indiquait faire partie du bail.

Au vu de ce procès-verbal de constat, la cour observe que s’agissant du terrain de football, la société In’Sport ne s’est pas complètement acquittée de son obligation de remise en état, puisque subsistent des parties de poteaux ancrées dans le sol.

De plus, du gazon et des cages de foot restent entreposés et il n’est pas précisément établi que ce serait exclusivement sur les parcelles louées par la société In’Sport à d’autres bailleurs, et non sur la parcelle cadastrée ON numéro [Cadastre 6] appartenant à l’intimée qu’ils le seraient.

La cour observe également qu’il n’est pas fait état dans ce procès-verbal de constat de l’activité de bar à chicha précédemment observée sur la parcelle de l’intimée, et qu’il n’est nullement indiqué qu’il n’existerait plus aucun empiètement de cette actvité sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6].

En effet, les constatations faites par l’huissier de justice, à la demande du gérant de la société In’Sport, ne portent que sur la partie de la parcelle de terrain où se trouvait le terrain de football extérieur, et l’absence de mention du bar à chicha ne saurait signifier la disparition de tout aménagement relatif à ce bar, situé derrière l’endroit où était positionné l’huissier pour faire ses constatations.

La société In’Sport ne démontre donc aucunement s’être acquittée de son obligation de remise en état s’agissant de l’installation relative au bar à chicha.

Du reste, de son côté, la société L’Immobilière groupe Casino produit un procès-verbal de constat établi le 30 juin 2022, dont il résulte que subsiste un espace aménagé entre le bâtiment à toiture rouge édifié sur la parcelle cadastré section ON numéro [Cadastre 6] et le bâtiment portant les inscriptions 'Insport Foot Indoor’ situé au [Adresse 2], dont une partie a été aménagée avec une estrade couverte avec toiture en taule, sur laquelle sont entreposés des coussins, et une partie ouverte avec des salons de jardin, banquettes, fauteuils, palmiers et toiles d’ombrage.

De même, l’intimée verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé le 9 décembre 2022, dans lequel l’huissier de justice indique que les installations et constructions préalablement constatées par acte du 30 juin 2022 sont toujours présentes, dans la même configuration et avec les mêmes aménagements. Il précise qu’entre le bâtiment à toiture rouge édifié sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] et le bâtiment situé au [Adresse 2], il a constaté qu’une partie de l’espace avait été aménagée avec une estrade couverture avec toiture en taule, que des coussins étaient entreposés sur l’estrade, que des salons de jardin, banquettes, fauteuils, palmiers et toiles d’ombrage se trouvaient au niveau de la partie ouverte et qu’à l’arrière de cet espace, une construction avec toiture blanche était présente.

Il résulte par conséquent des pièces produites que la société In’Sport ne s’est acquittée que partiellement de son obligation de remise en état s’agissant du terrain de football extérieur et qu’elle ne s’en est pas acquittée concernant le bar à chicha.

Or, la société In’Sport ne démontre pas avoir tenté d’exécuter complètement l’ordonnance de référé dans le délai imparti, en supprimant tout empiètement sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6]. En outre, elle n’invoque et ne justifie d’aucune difficulté d’exécution.

Il s’ensuit qu’à défaut pour l’appelante d’avoir totalement exécuté son obligation de remise en état dans le délai imparti, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les conditions de la liquidation étaient réunies.

Au regard de l’exécution très partielle de l’obligation de remise en état, telle qu’elle résulte des pièces produites, il convient de liquider l’astreinte provisoire due entre le 9 avril 2022 et le 9 juillet 2022 sur la base de 250 euros par jour.

Il convient donc d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a liquidé l’astreinte fixée à l’ordonnance de référé à la somme de 13 500 euros et a condamné la société In’Sport au paiement de cette somme.

Statuant à nouveau de ce chef, la cour liquidera l’astreinte à la somme de 22 500 euros pour la période de 90 jours comprise entre le 9 avril 2022 et le 9 juillet 2022, et condamnera la société In’Sport à payer cette somme à la société L’Immobilière groupe Casino.

Sur les demandes tendant à la fixation d’une nouvelle astreinte, à sa liquidation et à la condamnation à son paiement

Selon les dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, la société L’Immobilière groupe Casino verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 15 janvier 2024, dans lequel l’huissier de justice indique avoir constaté que sur la partie de la parcelle située entre le bâtiment à toiture rouge et un second bâtiment parallèle à celui-ci, des cages de football étaient entreposées contre le mur de clôture du terrain de football, côté du bâtiment à toiture rouge. L’huissier note également la présence d’un espace aménagé entre le bâtiment à toiture rouge édifié sur la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6] et le bâtiment portant les inscriptions 'Insport foot indoor’ situé au [Adresse 2]. Il précise que cet espace est ouvert, qu’une partie a été aménagée avec une estrade couverte par un toiture en taule et que se trouvent des salons de jardin, des banquettes, des fauteuils, des palmiers et des toiles d’ombrage au niveau de la partie ouverte. Il ajoute qu’à l’arrière de cet espace, il constate la présence d’une construction avec toiture blanche édifiée entre le bâtiment à toiture rouge et le bâtiment parallèle.

De son côté, la société In’Sport ne verse aux débats aucune pièce susceptible de démontrer qu’au 29 avril 2024, date à laquelle le juge de l’exécution a statué, elle avait procédé à la remise en état à laquelle elle avait été condamnée par le juge des référés, s’agissant du terrain de football extérieur et du bar à chicha.

En effet, le procès-verbal de constat qu’elle produit a été dressé postérieurement à la date à laquelle le juge de l’exécution a statué.

De plus, ce procès-verbal, réalisé le 17 juin 2024, ne démontre pas qu’à cette date, elle avait exécuté ses obligations. En effet, l’huissier de justice ne constate pas que toutes les constructions et installations qui étaient édifiées sur la partie est de la parcelle cadastrée section ON numéro [Cadastre 6], et tous les éléments mobiliers s’y trouvant, auraient été retirés ou démolis, conformément à ce qu’avait ordonné le juge des référés. Au contraire, il ressort de ce procès-verbal que demeure une construction contre le mur du local loué que l’huissier décrit comme des 'panneaux sandwichs attenant à la façade Ouest du bâtiment'.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a fixé une nouvelle astreinte, pour assurer l’exécution de l’ordonnance de référé.

Il est établi par les éléments ci-dessus mentionnés que l’astreinte prononcée par le juge des référé n’a pas été suffisante pour contraindre la société In’Sport à s’acquitter de ses obligations de remise en état dans le délai imparti.

De plus, le litige est ancien et la société In’Sport a déjà bénéficié d’un délai de trois années pour s’acquitter de son obligation de remise en état.

Dans ces conditions, au vu de la résistance de l’appelante, la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a fixé le montant de l’astreinte à la somme de 500 euros et pour qu’elle dispose d’un caractère comminatoire suffisant, la cour en fixera le montant à 800 euros par jour.

S’agissant de la liquidation de cette nouvelle astreinte, en application du premier alinéa de l’article R. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

En l’espèce, aux termes du jugement rendu le 29 avril 2024 qui n’est pas contesté sur ce point, il est prévu que la nouvelle astreinte courra pour une durée de 120 jours passé un délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement.

Or, la société L’Immobilière groupe Casino ne justifie pas de la signification du jugement, seule la notification du jugement par le greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec avis de réception, figurant au dossier.

Dans la mesure où l’astreinte est expressément soumise par le dispositif du jugement en ce qui concerne son point de départ à la formalité particulière de la signification par acte de commissaire, il n’est pas justifié qu’elle ait commencé à courir en l’absence de preuve de la signification.

Dans ces conditions, la société L’Immobilière groupe Casino sera déboutée de sa demande tendant à la liquidation de la nouvelle astreinte.

Sur les demandes tendant à la cessation des activités, à l’expulsion de la société In’Sport et à l’autorisation de l’intimée de pénétrer sur la parcelle et à disposer de ce qui a été retiré ou démoli

Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en 'uvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la demande tendant à la cessation des activités de bar à chicha, lounge, discothèque et foot extérieur, ainsi que la demande tendant à l’expulsion de l’intimée sont liées à la remise en état des lieux à laquelle le juge des référés a condamné sous astreinte la société In’Sport.

Mais hors les cas prévus par la loi, il n’entre pas dans les attributions du juge de l’exécution de délivrer un titre ordonnant la cessation d’activités, ni de délivrer un titre autorisant l’expulsion.

De même, il ne lui appartient pas d’autoriser la société L’Immobilière groupe Casino à pénétrer dans la parcelle, à retirer et démolir elle-même les constructions et installations, à retirer le mobilier et à en disposer comme elle l’entendrait.

C’est donc à juste titre que le premier juge a déclaré qu’il n’entrait pas dans ses pouvoirs de statuer sur ces demandes.

La décision déférée sera confirmée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article L. 121-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.

Comme l’a justement relevé le premier juge, l’inexécution par la société In’Sport de la décision rendue par le juge des référés et la poursuite des troubles illicites visés dans cette décision, a été préjudiciable à la société L’Immobilière groupe Casino, en ce qu’elle l’a contrainte à réaliser diverses démarches et à engager différentes actions en justice.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné la société In’Sport au paiement de dommages et intérêts à la société L’Immobilière groupe Casino.

La société L’Immobilière groupe Casino qui conteste le montant des dommages et intérêts que lui a alloués le premier juge, invoque le préjudice résultant pour elle de ne pas être entrée en possession de son bien, consistant en une parcelle de terrain de 915m².

Toutefois, elle ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier des conséquences résultant de ce qu’elle ne peut plus exercer aucun droit de propriété sur sa parcelle et permettant à la cour d’apprécier ce préjudice.

Elle ne justifie donc aucunement qu’elle subirait un préjudice matériel ou financier résultant de l’inexécution ou du retard dans l’exécution, d’un montant supérieur au montant retenu par le premier juge.

Du reste, si elle invoque le fait que la société In’Sport utilise le terrain pour y exercer des activités lucratives, cet élément ne constitue pas pour elle un préjudice indemnisable.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a condamné l’appelante à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société In’Sport succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens, outre le paiement d’une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, elle sera du reste condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a liquidé l’astreinte prononcée par le tribunal judiciaire de Montpellier par ordonnance du 27 janvier 2022 à la somme de 13 500 euros et condamné la société In’Sport à payer cette somme à la société L’immobilière groupe Casino,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé une nouvelle astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours passé le délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs d’infirmation et y ajoutant,

Dit que l’astreinte prévue à l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 27 janvier 2022 est liquidée à la somme de 22 500 euros pour la période du 9 avril 2022 au 9 juillet 2022,

Condamne la société In’Sport à payer à la société L’immobilière groupe Casino la somme de 22 500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire pour la période allant du 9 avril 2022 au 9 juillet 2022,

Fixe la nouvelle astreinte à hauteur de 800 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours passé le délai de huit jours à compter de la signification du jugement,

Déboute la société L’immobilière groupe Casino de sa demande de liquidation de la nouvelle astreinte,

Condamne la société In’Sport à verser à la société L’immobilière groupe Casino une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société In’Sport de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société In’Sport aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente