MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/600

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Octobre 2025

N° RG 22/02022 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HENI

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 21 Novembre 2022

Appelante

S.C.I. COMPOS, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Louis MERMET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

S.A.R.L. LE RESTAURANT D'[Localité 5], dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par M^e Cécile BERSOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 26 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 septembre 2025

Date de mise à disposition : 28 octobre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte notarié du 15 mai 1985, les époux [L] ont donné à bail commercial aux époux [W] un immeuble situé sur la commune d'[Localité 6], pour une durée de 9 années, du 15 mai 1985 au 15 mai 1994.

La société Le Restaurant d'[Localité 5] vient aux droits des époux [W] pour avoir acquis le fonds de commerce par acte notarié du 15 janvier 1992.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 6 avril 1995 pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 1994, soit jusqu’au 31 mai 2003.

Après avoir été prolongé par accord tacite des parties, étant précisé que Mme [D] venait alors aux droits des époux [L], le bail a été renouvelé le 19 janvier 2006.

La société Le Restaurant d'[Localité 5] a subi des infiltrations d’eau et a assigné Mme [D] en référ expertise. Une telle mesure a été ordonnée le 8 janvier 2008. Le rapport a été déposé par M. [B] le 15 janvier 2009.

Le 4 juillet 2014, la SCI Compos, venant aux droits de Mme [D], a signifié à la société Le Restaurant d’Yvoire un congé avec offre de renouvellement pour le 18 janvier 2015, proposant un nouveau loyer. La société Le Restaurant d'[Localité 5] a accepté le renouvellement du bail mais non le nouveau loyer. Une procédure sur la fixation du loyer en a découlé.

De nouvelles infiltrations sont apparues au mois de juin 2016.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2017, la société Le Restaurant d’Yvoire a assigné la SCI Compos devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains.

Par ordonnance du 3 mai 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise à la demande des parties. L’expert a déposé son rapport le 25 août 2020.

Par jugement du 21 novembre 2022, le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, a :

— Déclaré recevable l’action engagée par la société Le Restaurant d'[Localité 5] ;

— Déclaré prescrites les demandes indemnitaires relatives aux préjudices subis avant le 15 janvier 2014 ;

— Dit que les travaux de réfection du toit terrasse seront pris en charge à hauteur de 80% par la SCI Compos et 20 % par la société Le Restaurant d’Yvoire, dans la limite de la somme de 9.330 euros pour cette dernière ;

— Ordonné à la SCI Compos de faire réaliser ces travaux, comprenant la dépose et la pose des barrières de protection, à l’exception de la remise en place des pare-soleil et de leurs supports, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement ;

— Rejeté les autres demandes indemnitaires formulées par la société Le Restaurant d'[Localité 5] ;

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SCI Compos à payer à la société Le Restaurant d’Yvoire la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Compos aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Au visa principalement des motifs suivants :

Des infiltrations ont été constatées en 2007, puis en 2016, le bailleur a ainsi eu connaissance des causes des infiltrations au plus tard le jour du dépôt du rapport d’expertise, soit le 15 janvier 2009, le délai de prescription étant de cinq années, les demandes antérieures au 15 janvier 2014 sont prescrites, en revanche, de nouvelles infiltrations ayant été constatées en juin 2016 et l’assignation ayant été délivrée le 2 octobre 2017, les demandes postérieures sont recevables ;

Si le changement de couverture engendré par sa vétusté est à la charge de la bailleresse, d’autant plus lorsque des défauts de conception sont constatés, il sera retenu que le preneur a également contribué à sa dégradation en déplaçant la barrière de protection et engendrant ainsi de nouveaux percements à l’origine des infiltrations, en conséquence, il y a lieu de dire que les travaux de réfection du toit terrasse seront pris en charge à hauteur de 80 % par la SCI Compos et 20 % par la société Le Restaurant d’Yvoire.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 6 décembre 2022, la SCI Compos a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Dit que les travaux de réfection du toit terrasse seront pris en charge à hauteur de 80% par la SCI Compos et 20 % par la société Le Restaurant d’Yvoire, dans la limite de la somme de 9.330 euros pour cette dernière ;

— Condamné la SCI Compos à payer à la société Le Restaurant d’Yvoire la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Compos aux entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 22 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Compos sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrites et infondées les demandes indemnitaires présentées par la société Le Restaurant d'[Localité 5] ;

Infirmant pour le surplus,

— Juger que la responsabilité des dommages allégués par la société Le Restaurant d'[Localité 5] lui incombe en raison d’une part des travaux effectués par elle sur la terrasse du 2ème étage, et d’autre part de l’absence de tout entretien pendant plus de 20 ans.

— En conséquence, débouter de plus fort la société Le Restaurant d'[Localité 5] de l’intégralité de ses demandes.

— La condamner, reconventionnellement, à lui payer la somme de 46.650 euros TTC correspondant au coût de la réfection de l’étanchéité et du revêtement en carrelage de la terrasse du second étage de l’immeuble loué, à charge pour la bailleresse de faire procéder à l’exécution des travaux préconisés par l’expert et par l’entreprise de son choix, ladite somme étant actualisée en fonction des devis qui seront versés aux débats, à l’exception de la dépose et de la repose de la barrière et des supports des poteaux soutenant les pare-soleil ;

— Subsidiairement, et pour le cas où la Cour estimerait devoir retenir la responsabilité partielle du bailleur du fait de la vétusté de l’étanchéité de la terrasse et de son revêtement, prononcer un partage de responsabilité dans la proportion de 10 % à la charge du bailleur et de 90 % à la charge du preneur ;

— En ce cas, juger que la société bailleresse devra mettre en 'uvre les travaux préconisés par l’expert [P] à l’exception de la mise en place des poteaux supportant les pare-soleil ou de leur support ainsi que la dépose et la repose de la barrière de protection ;

— Juger que la société Le Restaurant d'[Localité 5] devra supporter le coût des travaux dont s’agit, à raison de 90 %, et dans la limite fixée par l’expert, soit 41.985 euros TTC, et la condamner au paiement de ladite somme à son bénéfice, à parfaire ou à actualiser en fonction des devis qui seront versés aux débats.

— Plus subsidiairement encore, et si la Cour, par impossible, estime devoir retenir sa seule responsabilité, dire et juger que celle-ci ne sera tenue qu’à l’exécution des travaux préconisés par l’expert, à l’exception de la mise en 'uvre de plots en béton collés sur dalle pour les platines des poteaux supportant les pare-soleil percés ;

— Lui accorder un délai de 12 mois pour procéder à l’exécution desdits travaux ;

— Rejeter la demande d’indemnité de procédure présentée par la société Le Restaurant d'[Localité 5] ;

— Condamner la société Le Restaurant d'[Localité 5] à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce y compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Compos fait notamment valoir que :

La société Le Restaurant d'[Localité 5], sans avoir nullement sollicité l’autorisation de la bailleresse, a transformé les chambres en pièces de service et a installé une terrasse destinée à recevoir la clientèle du restaurant ;

La réfection de l’étanchéité devait incomber au preneur qui a mis en place les poteaux des garde-corps qui ont percé l’étanchéité, ainsi que les poteaux supportant la toile pare-soleil couvrant la terrasse.

Par dernières écritures du 23 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Le Restaurant d'[Localité 5] demande à la cour de :

— Constater la bonne exécution du protocole d’accord régularisé électroniquement entre les parties le 4 septembre 2023 ;

— Homologuer le protocole d’accord régularisé électroniquement par les parties le 4 septembre 2023 entre les parties ;

En conséquence,

— Déclarer vidée de sa substance la demande reconventionnelle de la SCI Compos concernant les travaux de la réfection de l’étanchéité du toit-terrasse ;

— Infirmer la décision des premiers juges en ce qu’ils l’ont débouté de ses demandes de condamnations à lui régler les sommes de :

—  19.031,82 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  5.000 euros au titre du préjudice de jouissance dû à la perte d’exploitation les jours d’infiltration,

—  15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre de la résistance abusive ;

— Et statuant à nouveau, condamner la SCI Compos à lui régler les sommes de :

—  19.031,82 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  5.000 euros au titre du préjudice de jouissance dû à la perte d’exploitation les jours d’infiltration,

—  15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre de la résistance abusive ;

— Condamner la SCI Compos à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, la société Le Restaurant d'[Localité 5] fait notamment valoir que :

Il a été convenu au protocole d’accord, article 2, que la SCI Compos prendrait en charge 80% de ladite facture, à savoir un montant de 44.784 euros TTC, tel que résultant du rapport d’expertise de M. [P], la SCI Compos s’est régulièrement acquittée de ce montant et elle sollicite de la juridiction l’homologation dudit protocole d’accord ;

Elle accepté de prendre en charge une partie des travaux qui normalement aurait dû être intégralement supportés s’agissant de travaux relevant de l’article 606 du code civil par le propriétaire.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 26 mai 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la demande d’homologation du protocole d’accord et son périmètre

L’article 2044 du code civil dispose 'La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.'.

L’article 2052 prévoit que la transaction interdit aux parties d’introduire une action en justice portant sur l’objet sujet de l’accord.

La société Compos et la société Le Restaurant d’Yvoire ont régularisé les 7 et 8 septembre 2023 un protocole d’accord qui autorise en son article 1 la locataire à réaliser les travaux pour assurer l’étanchéité de la terrasse supérieure, et dans son article 2'sous réserve de l’appel en cours, la SCI Compos, qui conteste l’intégralité des demandes de la SARL Le Restaurant d’Yvoire, payera à cette dernière, au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement de première instance, une somme de 37.320 € HT, correspondant à 80% de l’évaluation des réparations, telle que résultant du rapport d’expertise de M. [P]'. L’article 3 prévoit une délégation au profit de la société Le Restaurant d'[Localité 5] de la mise en oeuvre des responsabilités contractuelles et décennales des entrepreneurs, et l’article 4 des dispositions pour le cas où la présente juridiction réformerait la décision de première instance.

Il ne ressort donc d’aucun des articles de ce protocole d’accord que la société Compos ait abandonné son appel et renoncé à voir prendre en charge les travaux d’étanchéité de la terrasse par la locataire. Dès lors, il y lieu d’examiner le fond du dossier, et d’homologuer le protocole d’accord suivant demande des parties, l’article 4 qui prévoit les relations des parties en cas d’infirmation par le présent arrêt restant à exécuter.

II- Sur la prise en charge des travaux de réfection de l’étanchéité

L’article 1719 du code civil prévoit que 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Les articles suivants imposent au bailleur de réaliser les réparations autres que locatives en cours de bail, et de garantir le preneur des défauts de la chose qui en empêchent l’usage.

Ces obligations du bailleur peuvent toutefois être aménagées dans le cadre d’un bail commercial.

Le contrat de bail signé entre les parties les 27 mars et 6 avril 1995 stipule 'le preneur maintiendra les lieux en bon état d’entretien et de toutes réparations autres que les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur, de telle sorte qu’en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d’entretien locatif.'

L’article 606 du code civil indique que 'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.'

La société Le Restaurant d'[Localité 5] subit des infiltrations d’eau dans la salle de restaurant exploitée au premier étage, étant précisé que le deuxième étage supporte une terrasse 'entourée d’un garde-corps en bois et protégée en été par une toile supportée par des poteaux en bois', selon constatations de M. [P], expert judiciaire, lesdits poteaux étant 'maintenus par des platines métalliques fixées sur les pavés béton', 'des tire-fonds maintiennent ces platines en traversant non seulement les pavés sur toute leur épaisseur, mais aussi l’étanchéité située au-dessous des pavés.' Il ressort du dossier que le pare-soleil a été installé en 2004 par une entreprise, et que le garde-corps a fait l’objet d’un litige survenu en 2020, ayant donné lieu à un déplacement de la barrière aux fins de faire cesser les vues sur le fond voisin.

L’expert judiciaire M. [B] indique dans son rapport du 15 janvier 2009 'les fuites constatées sont dues essentiellement à des défauts d’exécution et de conception de détail pour l’exécution, datant de l’origine de cette terrasse (relevé d’étanchéité décollé et blessé, spécialement sur les petites terrasses du 1er étage, évacuation des eaux pluviales de diamètre insuffisant 40 à 60 mm, alors qu’il faut au minimum 100 mm, ce qui provoque des engorgements et débordements des terrasses dont le manque d’entretien aggrave également les débordements, seuils de porte d’accès insuffisants, etc.)' Celui-ci a également retenu 'il résulte des investigations et sondages autour des poteaux, que les percements et scellements effectués par l’entreprise Mont-Blanc Store sont bien encastrés dans le complexe de 15 mm d’étanchéité en asphalte et la dalle terrasse, mais n’ont créé aucune infiltration d’eau dans le restaurant. Par contre, le scellement des poteaux de la barrière côté nord, modifié de 1972 à 1974 par M. [L], pour être positionnée en retrait de 1,90 m du mur de la façade, a engendré le percement de l’étanchéité lors de la réalisation des dés en béton dans lesquels les fixations ont été faites, mais l’étanchéité n’a pas recouvert ces dés, d’où l’infiltration constatée dans la salle de restaurant du 1er étage.'

L’expert judiciaire M. [P] a rendu son rapport le 24 août 2020. Celui-ci retient que 'L’infiltration d’eau se produisant dans la salle de restaurant ne peut provenir que d’un défaut de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de cette salle de restaurant. Ce défaut d’étanchéité est dû à la pose des platines métalliques du garde-corps ou à la pose des platines métalliques des poteaux de bois. Il est impossible de dire de quelle platine ces infiltrations proviennent, l’eau peut très bien avoir migré d’un endroit à un autre et ressortir par une fissure de la dalle située en dessous.' Celui-ci énonce également que 'sans les percements qui ont été réalisés au travers de l’étanchéité, l’étanchéité de la terrasse serait toujours étanche.'

Des travaux ont été réalisés en 2009 et 2010, par la société Compos, permettant le remplacement des siphons d’évacuation des eaux pluviales, ainsi que la réfection de la terrasse du premier étage, mais non la terrasse du deuxième étage, objet du litige.

Si M. [P] évalue la durée de vie du complexe d’étanchéité de la terrasse à 50 ans environ, il est soutenu que celui-ci a été mis en place en 1972, mais qu’il présentait des signes de vétusté constatés dès 2009 par M. [J].

Dans ces conditions, alors que les réparations et réfection du complexe d’étanchéité sont devenus urgents, il doit être arbitré que les infiltrations ont été causées de façon équivalente par la vétusté et les défauts de conception et par les percements de l’étanchéité suite au déplacement du garde-corps et à l’installation d’un pare-soleil pour accueillir les clients dans de bonnes conditions. En conséquence, le jugement sera réformé, et la prise en charge des travaux par la société Compos et la société le Restaurant d'[Localité 5] se fera à hauteur de 50 % chacune.

Chacune des sociétés supportera la somme de 30.270,60 euros.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

La société Le Restaurant d'[Localité 5] sollicite des dommages et intérêts pour trouble de jouissance subi depuis le 15 janvier 2009, date du dépôt du rapport d’expertise de M. [B]. Elle n’a toutefois développé aucun moyen au soutien de sa demande de réformation du jugement de première instance, en ce qu’il a constaté la prescription de l’action relative aux demandes indemnitaires portant sur des préjudices antérieurs au 15 janvier 2014.

La décision de première instance sera en conséquence confirmée de ce chef.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, et exempte d’insuffisance, que le premier juge a retenu que :

— la société Le Restaurant d'[Localité 5] ne fournissait aucun bilan d’exploitation, aucun avis de fermeture du restaurant pour cause d’intempéries, aucune facture d’achat de pompe permettant l’évacuation de l’eau, M. [P] a indiqué à ce sujet 'Par ailleurs, je ne préconise pas de perte d’exploitation.'

— il convient d’ajouter que M. [P] a estimé que 'l’unique préjudice pouvant éventuellement pris en compte aurait été de remplacer la toile tendue du plafond de la salle de restaurant du 1er étage, là où s’est produit la fuite. Cette toile a cependant bien résisté à l’infiltration d’eau.'

— la société Le Restaurant d'[Localité 5] ne justifiait d’aucune mise en demeure ou réclamation portée devant son bailleur avant la présente instance, de sorte qu’aucune résistance abusive n’est justifiée.

Le jugement de première instance sera également confirmé de ces chefs.

IV- Sur les mesures accessoires

Succombant partiellement au fond, la société Le Restaurant d'[Localité 5] supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1.500 euros au bénéfice de la société Compos.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a dit que les travaux de réfection du toit terrasse seront pris en charge à hauteur de 80% par la SCI Compos et 20 % par la société Le Restaurant d’Yvoire, dans la limite de la somme de 9.330 euros pour cette dernière,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que les travaux de réfection du toit terrasse seront pris en charge à hauteur de 50% par la SCI Compos et 50 % par la société Le Restaurant d’Yvoire,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la société Le Restaurant d'[Localité 5] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Le Restaurant d'[Localité 5] à payer à la société Compos la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 28 octobre 2025

à

M^e Louis MERMET

M^e Cécile BERSOT

Copie exécutoire délivrée le 28 octobre 2025

à

M^e Louis MERMET

M^e Cécile BERSOT