NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 03 Mars 2026

N° RG 23/00879 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIHA

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 09 Mai 2023

Appelante

S.C.I. CAMIPHAR, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Intimé

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS LCM CONSEIL, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par de la SELARL SELARL ALTAMA AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 10 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 janvier 2026

Date de mise à disposition : 03 mars 2026

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, Président d’audience

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

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Faits et procédure

Par acte notarié du 28 août 2018, la SCI Camiphar a acquis les lots portant les numéros 837, 964 et 1103 (un appartement au troisième étage, une cave et un casier à skis) au sein de la copropriété [Adresse 2] située à [Localité 1].

Le syndic de copropriété, la société LCM Conseil, a établi un projet de répartition des charges de copropriété pour la période allant du 01 octobre 2017 au 20 mars 2019, approuvé par procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2019, faisant apparaître un solde dû par la SCI Camiphar d’un montant de 8.111,56 euros au titre de charges de travaux liés à la rénovation énergétique du bâtiment.

Par mail en date du 13 mars 2019, la SCI Camiphar contestait cette répartition estimant que ces charges devaient être imputées à l’ancien propriétaire, M. [N].

Par mail en date du 14 mars 2019, la société LCM Conseil en sa qualité de syndic indiquait que la répartition des charges de copropriété incombait aux propriétaires des lots au jour de l’approbation des comptes.

Par courrier du 12 février 2020, le conseil de la SCI Camiphar adressait un courrier au syndic faisant état de clauses insérées dans le compromis de vente indiquant que le vendeur conserverait à sa charge le paiement des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires jusqu’au jour de la signature du compromis, que ces travaux soient exécutés ou non, l’acquéreur supportant seul le coût des travaux votés postérieurement et l’acte authentique confirmant cette clause.

Le 21 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires faisait délivrer à la SCI Camiphar un commandement de payer la somme de 8.147,56 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS LCM Conseil, a assigné la SCI Camiphar devant le tribunal judiciaire d’Albertville en paiement des sommes de 8.111,56 euros au titre des charges de copropriété et 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre indemnité de procédure.

Par jugement du 09 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Dit que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice est recevable,

— Condamné la SCI Camiphar à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 8.115,56 euros au titre des charges de copropriété impayées, incluant sa quote part de travaux au titre de la répartition des charges de copropriété,

— Dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021,

— Rejeté la demande au titre de dommages et intérêts,

— Condamné la SCI Camiphar à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SCI Camiphar de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné la SCI Camiphar aux entiers dépens,

— Rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au visa principal des motifs suivants :

La somme due au titre des travaux de rénovation énergétique étant un moins perçu sur provision et non une provision sur un budget prévisionnel, c’est le propriétaire à la date d’approbation des comptes qui en est redevable, conformément au troisième alinéa de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ;

A la date d’approbation des comptes par procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mai 2019, la SCI Camiphar était propriétaire des droits immobiliers depuis le 28 août 2018 et est donc redevable des sommes sollicitées ;

A la date de signature de l’acte notarié du 28 août 2018, la répartition des charges de copropriété n’avait pas encore été faite, celle-ci ayant eu lieu lors de l’assemblée générale du 27 mars 2019, elle ne pouvait donc pas apparaître dans l’état daté transmis lors de l’acte de vente qui n’est pas erroné et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou de son syndic ne peut donc être engagée sur ce fondement, étant observé que la SCI Camiphar disposait des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures évoquant les travaux litigieux et leur coût.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 06 juin 2023, la SCI Camiphar a interjeté appel de la décision en toutes ces dispositions hormis celle rappelant le caractère exécutoire par provision.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 26 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Camiphar demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville en date du 9 mai 2023 en ce qu’il a :

— dit que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice est recevable,

— condamné la SCI Camiphar à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS LCM Conseil la somme de 8.111,56 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant sa quote-part de travaux au titre de la répartition des charges de copropriété,

— dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021,

— condamné la SCI Camiphar à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS LCM Conseil la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Camiphar de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SCI Camiphar aux entiers dépens de la présente instance,

En statuant à nouveau,

— Constater que les charges de copropriété au titre des travaux de rénovation énergétique réclamées par le SDC [Adresse 2] correspondent à des travaux terminés en 2017 et définitivement votés avec des appels de fonds antérieurs à la vente du 28 août 2018,

— Constater que l’état daté annexé à l’acte authentique de vente du 28 août 2018 ne fait figurer aucune somme correspondant aux travaux susvisés à la charge de la SCI Camiphar,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic la société LCM Conseil de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à verser à la SCI Camiphar la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic la société LCM Conseil à verser à la SCI Camiphar la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire que la SCI Camiphar sera dispensée de participer aux frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Camiphar fait notamment valoir que :

Le droit du syndicat de poursuivre en paiement des provisions afférentes à des travaux s’exerce à l’encontre de celui qui est copropriétaire à la date à laquelle l’appel de fonds est effectivement devenu liquide et exigible.

Les dates d’exigibilités des appels de fonds concernant les travaux de rénovation énergétique votés lors de l’assemblée générale du 2 avril 2013 ont été fixées par les différentes assemblées générales, à des dates antérieures à la vente intervenue entre elle et les consorts [N] ; et aucun nouvel appel de fonds n’a été réalisé depuis qu’elle est devenue copropriétaire puisque le projet de répartition des charges du 27 février 2019 ne constitue pas un appel de fonds ; dès lors, les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sont inopposables à la société Camiphar ;

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ;

Chaque poste ayant été étudié, voté en assemblée générale et fait l’objet d’appel de fonds selon un calendrier fixé par avance, il ne peut être sérieusement soutenu qu’il s’agirait de dépenses non comprises dans le budget provisionnel ;

L’état daté transmis au notaire pour la vente du 28 août 2018 par la société LCM Conseil, syndic de la copropriété depuis l’assemblée générale du 29 mars 2018, n’indique aucunement que des sommes resteraient dues au syndicat au titre des travaux de rénovation énergétique, de sorte que l’acquéreur ne saurait être redevable de la moindre somme à ce titre ;

Les pressions qu’elle a subies de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] quant au règlement des sommes litigieuses, justifient le versement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par dernières écritures du 19 octobre 2019, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 9 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a :

— dit que la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice est recevable,

— condamné la SCI Camiphar à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la somme de 8.115,56 euros au titre des charges de copropriété impayées, incluant sa quote part de travaux au titre de la répartition des charges de copropriété,

— dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021,

— condamné la SCI Camiphar à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté la SCI Camiphar de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SCI Camiphar aux entiers dépens.

En conséquence,

— Constater que la SCI Camiphar a procédé au paiement de la somme de 8.115,56 euros lors du paiement par chèque enregistré le 7 juillet 2023 et en conséquence,

— Constater l’extinction de la dette de la SCI Camiphar par ce paiement qui vaut reconnaissance de dette,

En toutes hypothèses,

— Débouter la SCI Camiphar de l’intégralité de ses prétentions,

Y ajoutant,

— Condamner la SCI Camiphar à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

— Condamner la SCI Camiphar aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait notamment valoir que :

Le règlement effectué par chèque le 07 septembre 2023 par la SCI Camiphar sans réserve de sa part pour la somme de 10.926,68 euros vaut reconnaissance de dette par le débiteur et extinction de celle-ci à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], de sorte que toutes les contestations du débiteur en cause d’appel sont irrecevables ;

La SCI Camiphar confond appel de fonds et répartition des charges de copropriété. Dans le cas d’un appel de travaux, il n’y a nul besoin pour le syndicat des copropriétaires d’émettre un nouvel appel de fonds puisqu’il ne s’agit pas d’une provision sur un budget prévisionnel mais d’un moins perçu sur provision révélé par l’approbation des comptes et la répartition des charges concernant un appel de travaux ;

Selon le troisième alinéa de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, le trop ou le moins perçu sur provision révélé par l’approbation des comptes pèse sur celui qui est copropriétaire au moment de cette approbation soit en l’espèce la SCI Camiphar ;

L’état daté transmis pour la vente qui a eu lieu le 28 août 2018 ne pouvait comporter la mention des sommes restant dues au syndicat au titre des travaux de rénovation énergétique puisque la répartition des charges de copropriété n’avait pas encore été faite ; sa responsabilité ne peut dès lors être recherchée sur ce fondement ;

La SCI Camiphar connaissait l’existence des travaux énergétiques et de leurs coûts puisqu’elle a obtenu les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété [Adresse 2] pour les années 2015 à 2017 ;

La SCI Camiphar ne peut soutenir que la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] serait abusive puisque le copropriétaire a, sans condition ni réserve, procédé au règlement des sommes réclamées au cours de l’été 2023 alors qu’il s’y était toujours opposé et n’a jamais proposé la moindre solution amiable.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 novembre 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

Motifs de la décision

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes tendant à voir 'constater’ des faits, telles qu’elles figurent aux dispositifs des conclusions des parties, ne saisissent la cour d’aucune prétention et il n’y a dès lors pas lieu d’y répondre.

I – Sur la recevabilité des demandes de la SCI Camiphar au regard du paiement intervenu

Le syndicat des copropriétaires soutient que les prétentions de l’appelante seraient irrecevables dès lors que celle-ci, en procédant au paiement des sommes dues en septembre 2023, sans réserve ni condition, se serait reconnue débitrice.

Il apparaît cependant d’abord qu’il n’est justifié des paiements intervenus que par la production d’un relevé de compte émanant du syndic, daté du 19 octobre 2023, qui fait apparaître un paiement par chèque de 10.926,81 euros à la date du 7 juillet 2023 et un paiement par chèque de 1.157,24 euros à la date du 28 septembre 2023. Les courriers de transmission de ces chèques ne sont pas versés aux débats de sorte que rien ne permet de constater que les paiements seraient intervenus sans condition ni réserve.

Il doit ensuite être rappelé que la décision querellée, rendue le 9 mai 2023, rappelle qu’elle est exécutoire de droit à titre provisoire de sorte que le versement opéré paraît davantage s’inscrire dans la suite de cette décision, les sommes dues en principal étant augmentées des intérêts et des dépens, la SCI Camiphar n’étant aucunement dispensée de ce paiement à raison de l’appel interjeté et évitant ainsi toute demande de radiation qui serait formée en application des dispositions de l’article 524 du Code de procédure civile.

Ainsi, à défaut d’élément complémentaire, le paiement intervenu ne saurait s’analyser comme une reconnaissance de dette et rendre sans objet les demandes de l’appelante. La fin de non recevoir sera écartée.

II – Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à l’espèce, énonce :

'A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.'

Il est acquis aux débats que le montant réclamé à la SCI Camiphar suivant courrier du 27 février 2019 valant projet de répartition provisoire en attente du décompte définitif tel qu’approuvé par l’assemblée générale convoquée le 27 mars 2019, correspond à la quote part due pour le lot acquis par l’appelante, au titre des travaux de rénovation énergétique, en ce qui concerne la partie privative et ne relève nullement du budget prévisionnel.

L’assemblée générale du 27 mars 2019, aux termes de sa résolution numéro 7, a approuvé le compte de rénovation énergétique et, si la SCI Camiphar a voté contre, elle n’a cependant pas agi en contestation de cette résolution dans le délai de 2 mois que lui accorde la loi du 10 juillet 1965.

Les sommes ainsi réclamées ne correspondent nullement à des provisions, mais au moins perçu sur provisions révélé par le décompte final approuvé par l’assemblée générale et relèvent en conséquence des dispositions du 3° de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 tel que rappelé ci-avant. Les développements tenant à la date d’exigibilité de provisions sont donc parfaitement inopérants, tout comme ceux relatifs à l’absence d’appel de fonds.

Ce texte met le moins perçu à la charge de celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes. En l’espèce, à la date du 27 mars 2019, la SCI Camiphar était bien le propriétaire des lots au titre desquels ce moins perçu est réclamé et elle en est donc débitrice à l’égard de la copropriété. La SCI Camiphar n’avait au demeurant pas une analyse juridique différente lorsque les fonds lui ont été réclamés puisqu’elle n’invoquait alors nullement les dispositions du 2°de l’article 6-2 mais renvoyait à la clause de répartition entre vendeur et acquéreur, figurant au contrat de vente et dont elle ne fait plus état n’ignorant pas qu’en application de l’article 6-3, cette clause n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

La SCI Camiphar ne peut davantage échapper au paiement en invoquant les mentions figurant à l’état daté remis par le syndic au notaire lors de la vente et dont elle a reçu communication, conformément aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, dès lors qu’à la date d’établissement de cet état, l’ensemble des mentions portées par le syndic est exact et conforme à la situation du lot acquis au regard des charges exigibles, provisions,…, le syndic n’étant alors pas en mesure d’anticiper un moins ou un trop perçu à l’issue des travaux dont il peut être constaté du reste que la SCI Camiphar avait parfaitement connaissance.

Ainsi le jugement qui l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.111,56 euros outre intérêts à compter du commandement, sera confirmé de ces chefs.

III – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SCI Camiphar qui est bien redevable des sommes qui lui sont réclamées par le syndicat des copropriétaires, échoue à démontrer une quelconque faute de ce dernier et ne peut prospérer en sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les mesures accessoires

La SCI Camiphar qui succombe en son appel, supportera les dépens et versera au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Rejette la fin de non recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS LCM Conseil aux demandes de la SCI Camiphar,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la SCI Camiphar aux dépens,

Condamne la SCI Camiphar à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS LCM Conseil, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande de la SCI Camiphar au titre des frais irrépétibles.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Guillaume SAUVAGE, en remplacement de M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Pour La Présidente,