1ère Chambre

ARRÊT N°144

N° RG 21/02997

N° Portalis DBVL-V-B7F-RUGZ

V/REF : 17/00055

M. [L] [W] [T]

C/

Société OFFICE NOTARIAL B’A

Me [D] [N]

Me [G] [R]

S.A. AXA FRANCE VIE

Société PROMOBAT

SAS PROMOTION [U]

S.A.R.L. PATRIMOINE HORIZON

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 MAI 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 novembre 2023 tenue en double rapporteur sans opposition des parties, par M^me Véronique Veillard, présidente de chambre entendue en son rapport, et M. Philippe Bricogne, président de chambre

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 m ai 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 30 janvier 2024 à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [L] [W] [T]

né le 20 Novembre 1970 à [Localité 18] (75)

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Valérie PLOUTON, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

La société OFFICE NOTARIAL B’A, anciennement dénommée SCP [Y] [C] [H]-[Z] [A], SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Maître [D] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

La société PROMOBAT, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

La société PROMOTION [U], SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [G] [R]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Michel RONZEAU, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE

La compagnie AXA FRANCE VIE, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Lola CHAYETTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

La société PATRIMOINE HORIZON, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Laurence GUEGAN-GELINET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, SA immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°542.029.848, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentée par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Courant 2006 à 2008, la sarl Promobat a entrepris de faire construire au [Adresse 1]) un programme immobilier dénommé 'Pavillon [17]' éligible au dispositif fiscal de Robien dit 'recentré', composé de 50 logements du T2 au T4 à usage d’habitation, dont elle a, par l’intermédiaire de la sarl G2P Développement – filiale du groupe [U] – confié la commercialisation en l’état futur d’achèvement à la sarl Patrimoine Horizon en vertu d’un mandat du 15 septembre 2005.

2. En mains une simulation fiscale du 31 juillet 2006 mentionnant :

— une économie d’impôt de 21.299 € au bout de 10 années,

— un effort d’épargne mensuel de 169 € sur 10 ans,

— un capital à terme de 204.593 €, M. [L] [T] a signé le 1er août 2006 avec la sarl Promobat un contrat de réservation d’un appartement au pavillon [17] puis a, le 25 octobre 2006, par l’intermédiaire d’une procuration préalablement donnée le 3 octobre 2006 à maître [R], notaire procurateur à [Localité 18], fait l’acquisition par acte reçu par maître [N], notaire à [Localité 7], chargé de recevoir la vente, au prix de 132.400 €, frais de notaire inclus, intégralement financé par un crédit octroyé par le Crédit foncier de France le 5 septembre 2006 remboursable sur 25 ans, d’un appartement de type T2 d’une superficie de 40,50 m² avec parking aérien qui lui a été livré en janvier 2008 et dont il confiait la gestion locative à la société Gestia (filiale du groupe [U]) suivant mandat de gestion du 7 novembre 2007 avec une assurance de loyers souscrite auprès de la Lyonnaise de garantie.

3. Reprochant des carences locatives, des loyers revus à la baisse, des changements incessants de locataires et une surévaluation de la valeur de l’appartement, M. [T] a, par actes d’huissier des 8, 9 et 16 septembre 2016 et 10 janvier 2017, fait assigner devant le tribunal de grande instance de [Localité 19] (devenu tribunal judiciaire le 1er janvier 2020) :

— la sas Promotion [U], société promotrice,

— la sarl Promobat, société venderesse,

— la sarl Patrimoine Horizon, société commercialisatrice,

— maître [N] et la scp [N] [Y] [C], notaires instrumentaires,

— maître [R], notaire procurateur,

— l’établissement financier, le Crédit foncier de France,

— et la sa Axa France Vie, assureur du prêt,

aux fins d’une part, d’annulation de la vente pour dol et non-respect des dispositions du code de la consommation et, d’autre part, d’obtention de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des fautes commises par ces intervenants.

4. La société de gestion et l’assureur locatif (ou les assureurs locatifs successifs) n’ont pas été assignés.

5. Par jugement du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 19] a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité fondée sur le défaut de publication de l’assignation au service de publicité foncière de [Localité 19],

— dit que l’action en nullité de la vente pour dol de M. [T] est prescrite,

— dit que l’action de M. [T] relative à la responsabilité des différents intervenants à l’opération de vente est prescrite,

— déclaré irrecevables ses prétentions dirigées contre les sociétés Promobat, Promotion [U], Patrimoine Horizon, maître [R], maître [N] et la scp [C] [H] [Z] [A], anciennement dénommée scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C],

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. [T] dirigées contre le Crédit foncier de France,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles des sociétés Promobat, Promotion [U] et Patrimoine Horizon, maître [R], maître [N] et la scp [C] [H] [Z] [A], anciennement dénommée scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C], le Crédit foncier de France et de la société Axa France Vie,

— rejeté la demande de résiliation du contrat d’assurance,

— débouté le Crédit foncier de France de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [T] à payer aux sociétés Promobat et Promotion [U] la somme de 200 €, à la société Patrimoine Horizon la somme de 200 €, à maître [R] la somme de 200 €, à maître [N] et la scp [Y] [C] [H] [Z] [A] anciennement dénommée scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C] la somme de 200 €, au Crédit foncier de France la somme de 200 € et à la société Axa France Vie la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] aux dépens dont distraction au profit de la scp Duval, de maître English, de maître Renard conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté la demande relative à l’exécution provisoire.

6. M. [T] a interjeté appel le 14 mai 2021.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

7. M. [T] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 février 2022 aux termes desquelles il demande à la cour d’appel de Rennes de :

I – in limine litis, sur les fins de non-recevoir opposées par la société IGP2,

1/ sur la fin de non-recevoir tirée de la non publication de l’assignation,

— confirmant le jugement dont appel,

— rejeter la fin de non-recevoir opposée à ce titre,

2/ sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de 5 ans s’agissant de la demande en nullité de la vente pour dol ou de la reconnaissance de la responsabilité des différents intervenants pour dol,

— infirmant le jugement dont appel,

— déclarer recevable la demande en nullité de la vente pour dol et ou l’action en responsabilité contre les différents intervenants pour dol comme n’étant pas prescrite,

— rejeter la fin de non-recevoir pour cause de prescription opposée par les différents défendeurs,

II – à titre principal, sur la nullité de la vente pour dol,

— infirmant le jugement dont appel,

— prononcer la nullité de la vente immobilière consentie par la sarl Promobat à M. [T] pour dol,

— à titre complémentaire, sur les demandes résultant du prononcé de la nullité de la vente immobilière intervenue entre la sarl Promobat et M. [T],

1/ sur la vente,

— en conséquence directe de la nullité de la vente,

— condamner la sarl Promobat à rembourser à M. [T] le prix de la vente, soit la somme de 132.400 €, assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de la vente définitive, soit le 25 octobre 2006,

— dire et juger que la restitution du bien par M. [T] à la sarl Promobat est subordonnée à la restitution préalable de son prix de vente,

2/ sur le prêt,

— dire et juger que l’annulation de la vente intervenue entre M. [T] et la sarl Promobat entraine de facto l’annulation pure et simple du prêt souscrit pour financer cette acquisition,

— en conséquence,

— prononcer la nullité du prêt souscrit par M. [T] avec le Crédit foncier de France le 5 septembre 2006,

— se prononcer sur la restitution de la somme (non chiffrée) restant due au titre du prêt souscrit auprès du Crédit foncier de France par lui, déduction faite des remboursements (non chiffrés) effectués par lui au titre de ce prêt à la date du prononcé de la décision à intervenir,

— prononcer en outre, à compter du prononcé de la décision à intervenir, la résiliation du contrat d’assurance affecté à ce prêt,

— condamner la Banque au remboursement de la totalité des sommes versées (non chiffrées) au titre de la conclusion du contrat de prêt, et en particulier les intérêts conventionnels, les frais de dossier, et les frais d’assurance-crédit emprunteur,

— ordonner la compensation judiciaire entre lesdites sommes (non chiffrées) et celles devant lui être restituées par la banque,

— condamner in solidum la sarl Promobat et la sas [U] Promotion à garantir le paiement de ces sommes (non chiffrées),

3/ sur les dommages et intérêts,

— condamner in solidum les sociétés Promobat, [U] Promotion et ACE (sic) si l’annulation de la vente est prononcée pour dol à lui verser les sommes de :

—  9.218 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la période de carence locative totale jusqu’au jour du jugement (sic),

—  20.000 € en réparation du préjudice moral né des obstacles et inquiétudes rencontrées depuis la réalisation de l’opération,

— condamner in solidum les sociétés Promobat, [U] Promotion et Patrimoine Horizon si l’annulation de la vente est prononcée pour dol à :

— le relever et garantir à première demande de toute reprise fiscale éventuelle effectuée par l’administration des impôts du fait de la rétroactivité de la nullité de la vente,

— le rembourser de toutes les dépenses et sommes (non chiffrées) afférentes à la signature de la vente en état futur d’achèvement du 25 octobre 2006, en ce compris les frais notariés et les droits d’enregistrement,

— le rembourser des dépenses (non chiffrée) liées au contrat de gestion immobilière avec la société Gestia, filiale du groupe [U],

— ordonner qu’il conservera les loyers perçus jusqu’au jour du jugement, à titre de dommages-intérêts complémentaires, ainsi que les éventuelles indemnités d’assurance en cas de période de carence locative indemnisée,

— rejeter toutes demandes reconventionnelles formulées par les parties adverses en cause d’appel,

III – à titre infiniment subsidiaire, sur la responsabilité des différents intervenants,

1/ sur la responsabilité de la sarl Promobat, venderesse,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner la sarl Promobat à l’indemniser de ses préjudices de perte de chance de ne pas s’être engagé dans l’opération,

2/ sur la responsabilité de [U] Promotion, promoteur,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner la sarl Promobat à l’indemniser de son préjudice de perte de chance de ne pas s’être engagé dans l’opération,

3/ sur la responsabilité la société Patrimoine Horizon, commercialisatrice,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner la société Patrimoine Horizon à l’indemniser de son préjudice de perte de chance de ne pas s’être engagé dans l’opération,

4/ sur la responsabilité du notaire instrumentaire, maître [N] et la scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C],

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner maître [N] et la scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C] à l’indemniser de ses différents préjudices sur le fondement du manquement au devoir de conseil et d’information,

5/ sur la responsabilité du notaire procurateur maître [R], notaire,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner maître [R] à l’indemniser de ses différents préjudices, en solidarité avec les autres intervenants, en ce qu’il a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d’information générale,

6/ sur les condamnations solidaires des différents intervenants à indemniser les préjudices de M. [T],

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner la sarl Promobat, la sas [U] Promotion, la sarl Patrimoine Horizon, maître [N], notaire instrumentaire maître [R], notaire procurateur, à l’indemniser de la perte d’une chance de n’avoir pas contracté, ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et plus conformes au marché immobilier local, selon les montants qui suivent :

— à titre principal, 132.400 € correspondant au prix d’acquisition, au titre de la perte de chance de ne pas avoir contracté,

— à titre subsidiaire, et si la cour d’appel ne retenait pas la perte de chance de ne pas avoir contracté, au paiement de la somme de 79.440 € à titre de dommages et intérêts (prix d’achat : 132 400 euros x 60%) = 79.440 €, au titre du préjudice de perte de chance du concluant de ne pas avoir contracté à de meilleures conditions,

— outre intérêts aux taux légal depuis la date d’acquisition,

— à titre complémentaire de la réparation de perte de chance,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner solidairement la sarl Promobat, la sas [U] Promotion, la sarl Patrimoine Horizon, maître [N] et la scp [N], [Y] et [C], maître [R], notaire procurateur, au paiement de la somme de 9.218 € au titre du préjudice subi du fait de la carence locative à titre de dommages-intérêts complémentaires,

— condamner solidairement la sarl Promobat, la sas [U] Promotion, la sarl Patrimoine Horizon, maître [D] [N] et la scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C], maître [R], notaire procurateur, au paiement de la somme de 27.867,78 € au titre du préjudice financier, complémentaire subi du fait de la non-conformité de la réalité du ratio coût par rapport à la simulation présentée par la société Groupe [U] et ses filiales, conduisant à une perte importante, à titre de dommages et intérêts complémentaires au profit de M. [T],

— rejeter toutes demandes reconventionnelles formulées par les codéfendeurs en lien avec la demande de réparation des préjudices du concluant,

IV – sur les demandes à l’égard du Crédit foncier de France,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner le Crédit foncier de France au paiement de la somme de 20.000 € à titre d’indemnisation de son préjudice spécifique à ce titre, à savoir la perte de chance de ne pas s’être engagé dans cette opération, et plus précisément dans ce type d’emprunt, à défaut d’information, pour lui avoir fait souscrire un prêt particulièrement onéreux, inaccessible en termes de compréhension, aléatoire quant à l’évolution de son coût pour l’avenir et beaucoup trop long, ainsi qu’au paiement des sommes suivantes (non chiffrées) à titre de dommages et intérêts complémentaires :

— remboursement des frais de dossier du prêt,

— remboursement des frais de caution,

— remboursement de la commission réglée par la banque à ACE (sic),

— remboursement de l’assurance de prêt souscrite, pour les échéances payées à ce jour,

— remboursement de l’assurance de prêt souscrite pour l’avenir qui prendra la forme de la diminution de la mensualité,

— remboursement de tous les frais annexes perçus sur le relevé de compte afférent à ce prêt.

— dans tous les cas, rejeter tout appel incident formulée par les parties intimées à quelque que titre que ce soit,

IV – à titre complémentaire, sur les autres demandes formulées dans tous les cas de condamnation,

1/ sur le préjudice moral,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner solidairement la sarl Promobat, la sas [U] Promotion, la sarl Patrimoine Horizon, maître [D] [N] et la scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C], maître [R], notaire procurateur, au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de M. [T],

2/ sur l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmant le jugement dont appel,

— dans un souci d’équité, et pour le cas où la cour d’appel devrait confirmer la décision de première instance, et compte tenu notamment du fait qu’il ne saurait être occulté que le concluant reste une victime du système mis en place pour le convaincre de cette acquisition, réformer la décision en ce qu’elle a accordé une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant en cause d’appel,

— en raison de l’important travail sur ce type de dossier et de la multiplicité de demandes et de défendeurs impliquant des frais d’avocat importants, condamner la sarl Promobat, la sas [U] Promotion, la sarl Patrimoine Horizon, maître [D] [N] et la scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C], notaire instrumentaire, et maître [R], notaire procurateur, à verser à M. [T] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles,

— rejeter les demandes reconventionnelles formulées à ce titre par les parties adverses en cause d’appel,

3/ sur les dépens,

— infirmant le jugement dont appel,

— condamner en outre, sous la même solidarité, la sarl Promobat, la sas [U] Promotion, la sarl Patrimoine Horizon, maître [D] [N] et la scp [D] [N], [P] [Y] et [M] [C], maître [R], notaire procurateur, aux entiers dépens de premier instance et d’appel, et ce incluant le coût :

— des frais de signification des assignations dans le cadre de la présente instance,

— de leurs publications à la conservation des hypothèques,

— de la publication du jugement (sic) à intervenir à la conservation des hypothèques,

— de la signification du jugement (sic) à intervenir aux différentes parties.

— rejeter les demandes reconventionnelles formulées à ce titre par les parties adverses en cause d’appel.

8. La sarl Promobat et la sas Promotion [U] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 octobre 2023 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— en conséquence,

— juger irrecevables les demandes formulées par l’appelant à leur encontre,

— à titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait réformer le jugement entrepris et déclarer les demandes de M. [T] recevables, l’en débouter,

— à titre plus subsidiaire,

— si la nullité du contrat de vente était prononcée,

— condamner l’appelant à restituer le bien libre de toute inscription,

— le condamner, en plus de la restitution du bien, à verser à la sarl Promobat l’ensemble des loyers et des indemnités d’assurance (non chiffrés) au titre de la vacance locative perçus entre le jour de la vente et la restitution effective du bien,

— si la nullité du contrat de prêt était prononcée,

— ordonner à la sarl Promobat de verser directement entre les mains du Crédit foncier de France le montant des sommes (non chiffrées) prêtées au demandeur dans la limite du prix de vente à restituer,

— ordonner l’annulation et la mainlevée des inscriptions d’hypothèques et de privilèges prises sur le bien, du chef du requérant,

— en tout état de cause,

— débouter le Crédit foncier de France ainsi que la sarl Patrimoine Horizon de leurs demandes à leur encontre,

— condamner l’appelant au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner au paiement des dépens dont distraction au profit de la selarl Ab Litis, avocat, sur ses affirmations de droit.

9. La sarl Patrimoine Horizon expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 novembre 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] aux entiers dépens de l’instance,

— à titre subsidiaire, en cas d’infirmation ou de réformation du jugement,

— à titre principal,

— dire et juger que la société Patrimoine Horizon n’a commis aucune faute,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que M. [T] ne subit aucun préjudice,

— à titre très subsidiaire,

— dire et juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute de la société Patrimoine Horizon et le préjudice de M. [T],

— à titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. [T] de sa demande de condamnation in solidum,

— dire et juger que ses demandes sont manifestement disproportionnées,

— en tout état de cause,

— le débouter de ses demandes,

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— condamner in solidum les sociétés Promobat et Promotion [U] à la relever et garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

— condamner M. [T], ou toute autre partie succombante, au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner, ou toute autre partie succombante, aux dépens de l’instance.

10. Maître [N] et la sarl Office notarial B’A anciennement dénommée scp [Y] [C] [H] [Z] [A] [N] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 février 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— à titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait réformer le jugement entrepris et déclarer les demandes de M. [T] recevables,

— débouter l’appelant de ses demandes à leur encontre,

— en tout état de cause,

— débouter le Crédit foncier de France de ses demandes à leur encontre,

— condamner M. [T] à leur payer ensemble une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens,

— autoriser la scp Ab Litis maîtres De Moncuit Saint-Hilaire Pelois Vicquelin avocats postulants à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

11. Maître [R] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 février 2022 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— déclarer M. [T] irrecevable, et en tout cas mal fondé, en son appel,

— le débouter de ses demandes dirigées à leur encontre,

— confirmer le jugement rendu,

— très subsidiairement,

— constater l’absence de faute du notaire et l’absence de préjudice actuel et certain en lien avec une hypothétique faute de l’étude,

— en conséquence,

— débouter l’appelant, la banque et tous succombants, de leurs demandes dirigées à l’encontre du notaire concluant,

— à titre infiniment subsidiaire,

— condamner tous succombants à relever et garantir le notaire concluant de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— les condamner à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens dont distraction au profit de maître Pelois.

12. Le Crédit foncier de France expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 octobre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement du 25 février 2021 en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable parce que prescrite l’action en nullité engagée par M. [T] tendant au prononcé de la nullité de l’acte de vente du 25 octobre 2006, et celle subséquente du contrat de prêt,

— le débouter de ses demandes,

— à titre subsidiaire,

— décerner acte au Crédit foncier de France de ce qu’elle s’en rapporte à l’appréciation de la cour s’agissant de l’annulation de vente intervenue entre la société Promobat et M. [T], et par voie de conséquence, s’agissant de l’annulation ou de la résolution du contrat de prêt,

1/ dans l’hypothèse où la cour prononcerait la nullité du contrat de vente,

— remettre le Crédit foncier de France et M. [T] dans l’état antérieur à la conclusion de contrat de prêt,

— en conséquence, condamner M. [T] à restituer au Crédit foncier de France l’intégralité des sommes débloquées (non chiffrées),

— décerner acte au Crédit foncier de France de ce qu’il s’engage à restituer à M. [T] le montant des échéances en capital et intérêts, cotisations d’assurance, ainsi que les frais de dossier (sommes non chiffrées),

— ordonner la compensation (non chiffrée) de plein droit entre le capital débloqué devant être restitué par M. [T] et les sommes versées par lui au Crédit foncier de France au titre de l’exécution d contrat de prêt,

— ordonner le maintien des privilèges et inscriptions d’hypothèque conventionnelle jusqu’à parfait paiement des sommes dues,

— condamner in solidum et tout autre partie déclarée responsable de l’annulation de la vente à payer au Crédit foncier de France à titre de dommages et intérêts, les intérêts contractuels qui seront arrêtés à la date de la décision à intervenir, les frais de dossier et l’indemnité de remboursement anticipé de 3% calculée conformément aux dispositions de l’offre de prêt, en réparation de son préjudice économique et financier (non chiffré),

2/ Dans l’hypothèse où la nullité du contrat de vente ne serait pas prononcée,

— dire et juger prescrite l’action en responsabilité de M. [T] à l’encontre du Crédit foncier de France,

— dire et juger qu’en tout état de cause, aucun manquement ne peut être reproché au Crédit foncier de France,

— débouter M. [T] de ses demandes,

3/ En tout état de cause

— débouter toutes les parties de leurs demandes dirigées contre lui,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par la SCP Depasse Daugan Quesnel Demay, aux offres de droit.

13. La Axa France Vie expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 novembre 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action de M. [T] irrecevable comme étant prescrite et a rejeté la demande de résiliation du contrat d’assurance,

— à titre subsidiaire si l’action devait être jugée recevable,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du contrat d’assurance,

— à titre plus subsidiaire, si la nullité du contrat de crédit devait être prononcée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le contrat d’assurance était l’accessoire du contrat de crédit,

— juger qu’elle s’en rapporte à justice quant à la résiliation du contrat d’assurance pour l’avenir,

— juger qu’aucune demande de restitution des cotisations passées n’est formée à son encontre,

— en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [T] à lui verser la somme de 2.000 € (sic) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

14. L’instruction de l’affaire a été clôturée le 31 octobre 2023.

15. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE L’ARRÊT

16. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire’ ou 'dire et juger’ qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la non publication de l’assignation

17. M. [T], qui n’a pas interjeté appel de ce chef de jugement, demande la confirmation du rejet de l’exception d’irrecevabilité de son action fondée sur l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

18. Il n’a pas non plus été interjeté appel incident de ce chef de jugement.

19. La cour n’en est donc pas saisie et n’a pas à statuer sur ce point qui se trouve confirmé faute d’appel.

2) Sur la prescription de l’action en nullité de la vente pour dol

20. M. [T] soutient que :

— le point de départ de l’action en nullité de la vente immobilière fondée sur le dol n’est ni la date de conclusion du contrat ni celle de la livraison du bien immobilier dès lors que les difficultés locatives ne sont pas encore connues à ces dates respectives, mais bien la date de la découverte des faits dolosifs, qui, en matière d’opération de défiscalisation immobilière, se révèlent de manière progressive, notamment à la faveur de la consultation d’un avocat en 2016 ou d’une estimation immobilière réalisée en l’espèce en 2020, tandis qu’une première longue période carence de location couverte par une assurance locative, qui a réglé les loyers manquants, ne permet pas à l’acquéreur confronté par ailleurs à un promoteur puissant et peu scrupuleux d’avoir la pleine conscience du dol,

— en l’espèce, ce n’est qu’à compter du courrier du 26 novembre 2014 portant résiliation de la police d’assurance à effet au 1er janvier 2015 qu’il s’est inquiété de la viabilité de son investissement et de sa conformité aux stipulations contractuelles, que la première carence locative significative a duré jusqu’au 25 novembre 2013 et que le point de départ de la prescription de son action doit donc se situer :

— au plus tôt au 25 novembre 2013,

— au plus tard au 1er janvier 2020 au regard de la date d’effet de la résiliation de l’assurance locative,

— ou au 24 juin 2020, si l’on tient compte du rapport d’expertise sur la valeur vénale de son bien,

— s’agissant du point de départ de la prescription au regard du prix de revente, il se situe selon lui en janvier 2017, soit 9 ans après la date de livraison, période obligatoire de conservation du bien dans le cadre de la loi Robien,

— de sorte qu’engagée par assignations de 2016, son action n’est pas prescrite,

21. Les sociétés [U] et Promobat soutiennent que l’appelant avait en sa possession dès l’origine tous les éléments lui permettant de se forger une opinion sur les caractéristiques du bien vendu, qu’il n’est certainement pas resté dix ans dans l’ignorance des manquements prétendument commis à son détriment, surtout au vu de leur gravité alléguée, que le point de départ de la prescription ne peut être fixé à une date aussi subjective que celle de l’estimation diligentée par ses soins mais que le prix de vente était connu et aurait pu et dû être analysé par l’acquéreur dès la signature du contrat de réservation, ou au plus tard dès la livraison du bien, que les vacances locatives dès 2008 doublées de la résiliation de la première police d’assurance en 2010 étaient de nature à faire courir la prescription, que les difficultés dont se plaint l’appelant tiennent à l’évolution du marché immobilier postérieurement à la conclusion de la vente, notamment au regard de la crise imprévisible et sans précédent intervenue à compter de 2008, que sur le fond, les man’uvres dolosives ne sont pas établies, que les demandes au titre des préjudices devront être rejetées.

22. La sarl Patrimoine Horizon soutient que la prescription de l’action en nullité débute au jour de la signature de l’acte authentique de vente, soit le 25 octobre 2006, et que M. [T] avait jusqu’au 25 octobre 2011 pour introduire son action en justice de sorte qu’introduite par assignation du 9 septembre 2016, elle est prescrite, que par ailleurs ce point de départ ne peut se situer au jour où il a fait estimer le bien puisque cela reviendrait à donner à son délai de prescription un caractère purement potestatif.

23. Sur ce, l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme des contrats, dispose que 'Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé, dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.'

24. S’agissant du dol concernant la valeur et la rentabilité locatives, ainsi que l’ont retenu les premiers juges, l’acquisition de l’appartement s’inscrivait dans un dispositif complexe faisant intervenir plusieurs sociétés du groupe [X] [U], promoteur, commercialisateur et gestionnaire, dans la perspective d’une mise en location permettant aux acquéreurs d’appartements dans le pavillon [17] à [Localité 19], dont M. [T], de bénéficier du dispositif de défiscalisation de Robien.

25. Ingénieur au moment de l’opération immobilière et célibataire, M. [T] était légitimement intéressé à réduire son imposition.

26. En ce sens, la simulation fiscale personnalisée éditée le 31 juillet 2006 et remise le 1er août 2006 par la société Patrimoine Horizon à M. [T] lui a annoncé une économie d’impôts de 27.296 € sur 10 ans, doublée d’une évaluation du capital net d’impôts au terme de l’acquisition à 199.479 €.

27. Le descriptif de l’opération a ainsi vanté les atouts de la commune de [Localité 19] comme suit : 'Dynamique, [Localité 19] rassemble de nombreuses entreprises et tous les services publics. Des secteurs très diversifiés sont représentés de l’agroalimentaire à l’industrie en passant par le zoo Pôle centre de recherche internationalement reconnu’ Ville universitaire depuis 1987, [Localité 19] offre à ses étudiants une qualité d’enseignement identique à celle des grandes villes. Ce sont 3800 étudiants qui se répartissent dans les établissements supérieurs de [Localité 19] et de son agglomération. [Localité 19], c’est la ville universitaire par excellence.'

28. Il a adossé l’investissement à une assurance locative garantissant l’indemnisation des carences et des vacances locatives et des non-paiements des loyers.

29. L’appartement a été livré en janvier 2008, ce n’est que le 20 septembre 2008 que le 1er locataire est entré dans les lieux, soit 8 € mois après cette livraison. L’appartement a été loué jusqu’au 2 décembre 2009 moyennant un loyer de 419 €. Puis il a été loué du 10 décembre 2009 jusqu’au 30 juin 2011 moyennant le même loyer. Il est resté vacant pendant 15 mois du 1er juillet 2011 jusqu’au 25 novembre 2013, date à laquelle une nouvelle location est intervenue moyennant un loyer de 350 €.

30. Ainsi, privé dès le départ de locataire et ce jusqu’au 20 septembre 2008, soit pendant près de 8 mois 1/2, l’investissement immobilier a donc présenté dès son origine une carence locative significative.

31. M. [T] ne justifie pas de démarches de réclamation à cette époque sur les raisons de l’absence de candidats à la location.

32. Il soutient que l’assurance a pris le relais des loyers manquants de sorte que la carence locative et la vacance locative ont été sans incidence sur la rentabilité de l’investissement.

33. Toutefois, le montant des loyers non perçus pendant les périodes de carence locative n’est pas chiffré et ni la société de gestion locative ni l’assurance elle-même (ou les assureurs successifs) n’ont été attraites à la cause de sorte que la cour ne dispose d’aucun élément lui permettant de vérifier le fonctionnement effectif de l’assurance : pas de contrat, pas de précision quant aux modalités de la compensation, pas de décompte certifié des sommes réellement versées à l’assuré.

34. En admettant néanmoins que les loyers aient été effectivement compensés, il reste que ce recours immédiat, massif et durable à l’assurance était révélateur d’une difficulté locative structurelle affectant le programme immobilier, support de l’investissement.

35. Difficulté locative structurelle que connaissait M. [T] dès son origine au cours de l’année 2008 dès la première carence locative et au plus tard le 20 septembre 2008 à l’issue de cette période de carence de près de 8 mois ¿ consécutifs.

36. Il est par ailleurs noté que ce déficit locatif n’était pas lié à une autre cause que celle liée au seul déficit du potentiel locatif du bien. En effet, cette période de non-location ne s’explique par aucune raison technique (malfaçons, dégâts quelconques, etc') ', du moins n’en est-il pas justifié ', autre que tout simplement l’impossibilité de louer par faute de candidat.

37. Or, la compensation par l’assurance n’a pas fait disparaître ce déficit locatif structurel qu’elle n’a, au contraire, fait que confirmer tandis que l’assureur n’avait pas vocation à se substituer au locataire pendant une durée quasi-totale de la période de défiscalisation, ce que n’ignorait pas non plus M. [T] depuis l’origine du programme, à tout le moins dès à compter du 20 septembre 2008.

38. D’une durée initiale de 8 mois ¿, ce défaut d’attractivité locative était significatif et anormal pour un investissement immobilier dont la rentabilité était précisément fondée sur la mise en location immédiate et permanente au prix initialement annoncé.

39. Pour M. [T], la surévaluation du potentiel locatif a été connue de lui au plus tard le 20 septembre 2008. Elle s’est aisément traduite en chiffres ainsi que l’a du reste fait M. [T] qui, dans un tableau de synthèse annuelle établi par ses soins, a fait apparaître que la balance mensuelle de l’investissement était négative dès 2008 et l’est demeurée chaque année en s’aggravant, sans jamais devenir positive.

40. Le jugement sera réformé en ce qu’il a retenu la date du 1er juillet 2011 comme point de départ du délai de prescription et la date du 20 septembre 2008 lui sera substituée, date à laquelle M. [T] disposait des éléments pour savoir que l’objectif contractuel de rentabilité financière tel qu’initialement annoncé ne serait en toute hypothèse jamais atteint et ce, indépendamment du prix de revente à la fin de la période de défiscalisation, revente dont il n’est du reste rien dit par l’acquéreur, pas plus que du montant des déductions fiscales dont il a bénéficié et dont le montant n’est pas non plus communiqué.

41. Le caractère structurel des difficultés locatives trouvera à s’exprimer dans le fait que la société April notifiera dès le 29 octobre 2010 la résiliation de son contrat d’assurance et que son remplaçant la société Filhet Allard résiliera pareillement sa police d’assurance le 26 novembre 2014 avec effet au 1er janvier 2015.

42. Il s’évince de l’ensemble de ces observations que l’action de M. [T] intentée par voie d’assignations des 8, 9 et 16 septembre 2016 à l’encontre du promoteur, du vendeur et du commercialisateur du chef de la surévaluation du potentiel locatif est prescrite.

43. Le jugement sera confirmé sur ce point.

44. S’agissant du dol portant sur la valeur réelle du bien, la surévaluation du bien acquis par M. [T] ne peut pas se situer à une date où il a accompli une diligence ' en l’espèce une estimation en 2016 ' qu’il avait toute latitude de réaliser plus tôt, ce qui reviendrait pour lui, qui est demandeur, à fixer unilatéralement le point de départ de la prescription en contradiction avec le principe de sécurité juridique.

45. De plus, ladite évaluation immobilière de 2016, qui est postérieure de plus de dix années à la vente, si elle fait état d’une perte de valeur relativement importante, ne justifie pas d’une surévaluation du prix au jour de l’acquisition, dès lors que, par l’écoulement du temps, les aléas du marché de l’immobilier ont nécessairement influé sur cette valeur. Ainsi, une surévaluation au jour de l’acquisition n’est pas en soi caractéristique d’un dol.

46. De même, l’état du marché immobilier local et les charges inhérentes à l’opération étaient des éléments que M. [T] pouvait appréhender au moment de la conclusion du contrat, d’autant qu’il a disposé d’un long délai de réflexion entre l’acte de réservation du 1er août 2006 et l’acte authentique de vente du 25 octobre 2006 pour s’interroger sur l’opportunité et l’économie générale de l’opération envisagée et, plus particulièrement, sur le prix moyen du mètre carré dans le secteur qu’il pouvait obtenir au moyen d’une simple estimation du bien et ce, sans avoir à attendre la fin de la période de défiscalisation.

47. Surtout, la valeur locative d’un bien immobilier étant corrélée à sa valeur, M. [T], qui connaissait le défaut de rendement locatif annoncé, avait dans le même temps connaissance de la dépréciation de la valeur réelle de son bien sans devoir attendre le terme de la période de défiscalisation puisqu’il ne pouvait ignorer que la piètre valeur locative révélait également et nécessairement une bien moindre valeur du bien. En d’autres termes, ce qui se loue mal ne peut se vendre bien.

48. Dès lors, le délai de prescription quinquennale ayant couru à compter du 20 septembre 2008 sans être valablement interrompu par M. [T], son action introduite les 8, 9 et 16 septembre 2016 est prescrite.

49. La décision du tribunal ayant déclaré cette action irrecevable pour cause de prescription sera confirmée.

3) Sur la prescription de l’action en responsabilité pour manquements à l’obligation d’information et au devoir de conseil

50. M. [T] soutient que le promoteur, la sas Promotion [U], la venderesse, la société Promobat, et la société commercialisatrice, la sarl Patrimoine Horizon, ont manqué à leur devoir de conseil, en particulier au titre de l’obligation précontractuelle, en promouvant un programme immobilier défiscalisé trompeur au regard des plaquettes et descriptifs réalisés et remis à son domicile, en surévaluant le prix de l’appartement artificiellement gonflé par les commissions versées aux différents intervenants, en construisant le projet dans une zone géographique inhabitée et en faisant une présentation mensongère du projet dans le cadre de la simulation précontractuelle alors que le bien acquis est situé dans un secteur à faible potentiel locatif, avec une rotation rapide et importante des locataires et qu’en outre, le prix de marché de revente des biens est très inférieur au prix d’acquisition.

51. M. [T] reproche également au notaire instrumentaire de ne pas l’avoir renseigné sur les caractéristiques de l’opération en loi de Robien, sur la pertinence du prix d’acquisition au regard du prix moyen de vente sur le secteur géographique concerné et sur les modalités exactes de son acquisition au regard par ailleurs d’une acquisition dans le cadre d’une loi de défiscalisation alors qu’il détenait l’ensemble des éléments d’information sur la résidence, son lieu d’implantation, la valeur d’acquisition dans ce secteur géographique et, en tant que notaire unique pour tous les acquéreurs, aurait dû solliciter plus d’informations de la part du promoteur notamment quant à l’évaluation du prix de vente, puis du prix locatif afin de pouvoir se faire son propre avis sur l’opportunité économique de l’opération, et aurait surtout dû dans le cadre d’un devoir d’information et de conseil minimum adresser à l’ensemble des acquéreurs une note sur l’acquisition en loi de défiscalisation de Robien, ainsi que sur les risques éventuels qu’elle peut faire peser sur l’équilibre de l’opération en cas de carence locative, et, ou d’une valeur d’acquisition surdimensionné par rapport au prix du marché local.

52. Il fait le même reproche au notaire procurateur, relevant qu’en présence d’un mécanisme de procuration, sa situation était rendue encore plus fragile pour connaître les données exactes de l’opération, en particulier lorsque le contact initial était pris par le commercial du promoteur, et non par le client lui-même.

53. Enfin, il reproche à l’établissement bancaire un manquement à son obligation d’information et à son devoir de conseil tant au titre de l’absence de renseignement sur la globalité de l’opération que sur l’absence d’information sur le prêt proposé qui s’est selon lui avéré inapproprié à sa situation en particulier au regard de sa durée, à savoir une durée maximale de 300 mois.

54. S’agissant de la prescription de l’action, il estime que le point de départ ne peut être la date de l’acquisition, ni celle de la livraison de l’appartement, ni même la première longue période de carence locative, mais doit se situer, en présence d’une opération d’investissement portée par un promoteur puissant, peu scrupuleux et âpre au gain, oeuvrant dans un système intégré et en apparence sécurisé, au jour où il a été en possession de l’ensemble des informations permettant de caractériser le défaut de rentabilité tant dans sa consistance que dans son ampleur, à savoir une carence locative significative ayant duré anormalement, doublée de l’information de la résiliation de l’assurance empêchant toute prise en charge des loyers impayés, et une évaluation du bien à la fin de la période de défiscalisation bien inférieure à celle annoncée.

55. Il demande réparation du préjudice de perte de chance de ne pas s’être engagé dans l’opération.

56. Les intimés répliquent que le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé au jour de l’estimation sollicitée par l’acquéreur, date laissée à sa discrétion, ou bien au jour de l’apparition du dommage ou encore au dénouement de l’opération fiscale dès lors qu’en présence d’un potentiel locatif insuffisant, celui-ci était en mesure d’agir dès 2008, outre qu’il pouvait faire évaluer son bien dès la signature du contrat de réservation ou au jour de la signature de l’acte authentique ou encore au jour de la livraison de l’appartement. Ils soulignent par ailleurs que M. [T] a bénéficié des déductions fiscales attendues.

57. Sur ce, l’article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

58. L’ancien article 2270-1 prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions en responsabilité civile extra-contractuelle. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a réduit ce délai de prescription à cinq ans sans pour autant modifier le point de départ de l’action, qui se trouve consolidé 'au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

59. Lorsqu’est alléguée la violation d’une obligation précontractuelle d’information et de conseil ou un dol, la prescription de l’action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

60. Il est de jurisprudence désormais établie qu’en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. civ. 3ème, 26 octobre 2022, n° 21-19.898, Cass. civ. 3ème, 26 oct. 2022, n° 21-19.900).

61. En matière de défiscalisation, le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité civile, qui doit être objectivé et apprécié in concreto, correspond au jour où le risque s’est réalisé, c’est-à-dire le jour où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité d’atteindre la rentabilité annoncée et non au jour de l’acte de vente, même lorsque le préjudice allégué réside dans la surévaluation du bien au moment de son acquisition.

62. Pour fixer le point de départ de l’action en responsabilité civile, il convient de rechercher la date à laquelle M. [T] a eu une connaissance ou aurait dû connaître les faits susceptibles de fonder son action.

63. S’agissant du promoteur, de la venderesse et de la société commercialisatrice, M. [T] invoque un manquement à l’obligation d’information et au devoir de conseil sur la rentabilité de l’opération financière et sur son effort d’épargne total, qui dépend de la rentabilité locative, des coûts de l’opération, des réparations locatives, des garanties et assurances et des réductions d’impôt.

64. Le point de départ de la prescription ne peut pas être la signature de l’acte authentique de vente, ni la livraison du bien, dès lors que M. [T] ne pouvait pas savoir à ces dates que la location de celui-ci engendrerait notamment une perte de loyers et sa dépréciation.

65. Il n’a pu découvrir l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat avant la mise effective de son bien sur le marché locatif dont le faible potentiel dénoncé était de nature à créer des périodes de vacance locative incompatibles avec l’avantage fiscal espéré et source de dévalorisation du bien.

66. Pour les motifs indiqués ci-dessus, c’est à compter du 20 septembre 2008 que M. [T] a été en mesure d’appréhender toutes les conséquences induites par la vacance locative significative et la baisse des loyers, qu’il s’agisse des qualités de l’investissement réalisé ou des avantages escomptés ou encore de la valeur du bien immobilier.

67. Compte tenu de cette date, son action en responsabilité exercée les 8, 9 et 16 septembre 2016 est prescrite. La décision des premiers juges l’ayant déclaré irrecevable sera confirmée.

68. S’agissant des notaires, ceux-ci sont tenus de veiller à l’efficacité des actes qu’ils établissent et d’éclairer les parties sur les conséquences qui s’y attachent.

69. Plus particulièrement, le notaire instrumentaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération (Cass. civ. 3ème, 20 avril 2022, n° 21-12.300). Ainsi, en l’absence d’éléments de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n’a pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération (Cass. civ. 1ère, 2 févr. 2 022, n° 20-14.296). En cela, il n’est pas garant de la rentabilité économique de l’investissement immobilier, objet de l’acte authentique en ce qu’en l’absence d’éléments de nature à l’alerter sur des difficultés à venir, il n’a pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération (Cass. 1ère civ., 2 févr. 2022, n° 20-14296).

70. L’action en responsabilité pour faute est soumise au délai de prescription de l’article 2224 ci-dessus rappelé.

71. Pour le notaire procurateur ' une procuration ayant pour objet de consentir à un tiers un pouvoir déterminé en vue de réaliser une opération définie ', le devoir de conseil et d’efficacité a trait à ce seul objet et non à l’acte en vue duquel la procuration est consentie de sorte que le point de départ de l’action en responsabilité pour manquement au devoir d’information se situe au jour de l’acte lui-même.

72. Au cas particulier, maître [R] a reçu la procuration le 3 octobre 2006, qui a été donnée à un clerc de notaire de l’étude de maître [N], notaire du programme, qui a régularisé l’acte authentique de vente le 25 octobre 2006. M. [T] n’a formulé aucun grief à l’égard de cet acte de procuration.

73. L’action en responsabilité civile dirigée contre le notaire procurateur, intentée par voie d’assignations des 8, 9 et 16 septembre 2016 et 10 janvier 2017, est prescrite.

74. Le jugement sera confirmé sur ce point.

75. En revanche, en qualité de notaire instrumentaire du programme défiscalisé, maître [N] connaissait quant à lui la finalité des acquisitions réalisées dans le pavillon [17] et était tenu d’informer et d’éclairer M. [T] sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel celui-ci s’est lui engagé dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération.

76. En ce sens, le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité civile délictuelle fondée sur le manquement à l’obligation d’information et au devoir de conseil se situe au jour où l’acquéreur sait ou aurait dû savoir que la rentabilité financière de l’investissement ne sera pas atteinte.

77. En matière d’investissement locatif, le dommage consistant en la perte de chance d’éviter un investissement déceptif se manifeste lorsqu’il est établi que la rentabilité financière de l’investissement ne sera pas atteinte par suite de la défaillance de l’une ou l’autre des composantes de ladite rentabilité : mise en location insuffisante, déductions fiscales moindres, revente à un prix inférieur à la prévision annoncée, étant précisé qu’un potentiel locatif structurellement insuffisant est un indicateur défavorable pour la revente.

78. Ainsi que ci-dessus retenu, c’est à compter du 20 septembre 2008 que M. [T] a été en mesure d’appréhender toutes les conséquences induites par la vacance locative significative et la baisse des loyers, qu’il s’agisse des qualités de l’investissement réalisé ou des avantages escomptés ou encore de la valeur du bien immobilier.

79. Ayant assigné seulement les 8, 9 et 16 septembre 2016 et 10 janvier 2017, soit plus de 5 ans après la connaissance du dommage, son action en responsabilité du notaire instrumentaire est prescrite.

80. Le jugement sera confirmé sur ce point.

81. Enfin, s’agissant du Crédit foncier de France, M. [T] reproche à la banque un manquement à son obligation d’information et de conseil tant au regard de l’opération dans sa globalité que de la durée du prêt laquelle est de 25 ans et inappropriée à sa situation personnelle puisqu’elle le conduit à rembourser l’emprunt jusqu’à un âge au-delà de la retraite, soit à une période où ses revenus auront considérablement diminué du fait de sa situation de retraite.

82. Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité dirigée à l’encontre du banquier pour défaut de conseil ou manquement à son devoir de mise en garde, court à compter de la réalisation du dommage ou de sa révélation à la victime.

83. Plus précisément, la prescription applicable à la perte d’une chance de n’avoir pas contracté ou de n’avoir pas pu contracter à de meilleures conditions commence à courir à compter de la date du prêt tandis que celle applicable à l’obligation d’information sur la valeur du bien et son potentiel locatif court à compter de la survenance ou de la révélation du dommage à la victime.

84. La jurisprudence retient que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance, que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’octroi des crédits (Cass. com., 26 janvier 2010, n° 08-18.354, Cass. com., 27 mars 2012, n° 11-13.719, Cass, com., 3 décembre 2013, n° 12-26.934), sauf si la preuve est rapportée par l’emprunteur pouvait légitimement ignorer ce dommage. (Cass. civ. 1ère, 12 décembre 2018, pourvoi n° 17-18.434).

85. En l’espèce, il ressort des pièces produites que l’offre de crédit a été établie le 5 septembre 2006 pour 132.400 €, que le coût total prévisionnel du crédit y est mentionné pour 84.596,12 €, que le tableau d’amortissement fait apparaître des mensualités de 432,51 € la première année puis 726,50 € à compter de la deuxième année, et que l’assurance a été souscrite le 7 août 2008. Le contrat de prêt contenait la durée d’emprunt soit 25 ans, à laquelle M. [T] a donné son accord.

86. Le prêt ayant été signé le 5 septembre 2006, le délai de cinq ans applicable à l’action en réparation de la perte de chance de n’avoir pas contracté à de meilleures conditions a du fait de la loi du 17 juin 2008 commencé à courir à cette date pour s’achever le 18 juin 2013. Elle est prescrite à la date des assignations en 2016.

87. La prescription de l’action en responsabilité liée au manquement au devoir d’information a quant à elle commencé à courir à compter du 20 septembre 2008, date à laquelle M. [T] connaissait le caractère structurellement défavorable du potentiel locatif de son bien et l’impossibilité d’atteindre la rentabilité espérée, y compris au moment de la revente.

88. Le jugement qui a déclaré prescrite l’action dirigée contre le Crédit foncier de France sera confirmé sur ce point.

89. A noter que le dispositif des conclusions de M. [T] ne reprend pas la demande concernant le TEG du contrat de prêt de sorte que la cour n’est saisie d’aucune demande à cet égard.

4) Sur les demandes reconventionnelles

90. Dans la mesure où les prétentions de M. [T] sont déclarées irrecevables comme étant prescrites, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles des parties défenderesses qui demeurent en lien avec les demandes principales.

91. Le rejet de celles-ci sera en conséquence confirmé.

92. Il en va de même de la demande reconventionnelle formée par le Crédit foncier de France dès lors qu’aucune faute ne peut être imputé à M. [T] dont l’action, certes irrecevable, n’était pas a priori manifestement dénuée de tout fondement. La demande de dommages et intérêts du Crédit foncier de France sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

5) Sur les dépens et les frais irrépétibles

93. Succombant, M. [T] supportera les dépens d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

94. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens.

95. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate qu’il n’a pas été interjeté appel du chef de jugement ayant écarté l’irrecevabilité fondée sur l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,

Dit que la cour n’est pas saisie de ce chef de jugement non déféré et n’a pas à statuer à nouveau dessus,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 19] du 15 février 2021en ce qu’il a retenu la date du 1er juillet 2011 comme point de départ du délai de prescription et lui substitue la date du 20 septembre 2008,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Condamne M. [L] [T] aux dépens d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE