COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 15 Janvier 2026

N° RG 24/00852 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQEB

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 15 Mai 2024, RG 22/02162

Appelant

M. [U] [L]

né le 05 Février 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SCP PEREZ ET CHAT, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [V] [N], demeurant [Adresse 1]

M. [W] [P], demeurant [Adresse 1]

M. [E] [R], demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

GROUPE MEDICAL DE LA CURDY représentée par son liquidateur amiable Mme [S] [Z] , demeurant [Adresse 1]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SARL JUDIXA, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 04 novembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Les docteurs [V] [N], [W] [G], [E] [R] et [S] [Z] exercent leur activité professionnelle dans le cadre d’une société civile de moyens dénommée Groupe Médical de la [Adresse 6].

Par acte notarié du 3 décembre 2004, M. [O] [L] et Mme [I] [T] ont donné à 'bail professionnel à long terme', à la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6], des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], ainsi que la jouissance privative de 7 places de stationnement et d’une place supplémentaire pour personne handicapée.

Par acte notarié en date du 27 septembre 2006, M. [O] [L] et Mme [I] [T] ont cédé cet immeuble à la SCI de la [Adresse 6].

Par acte notarié en date du 7 juillet 2017, M. [U] [L], fils M. [O] [L] et de Mme [I] [T], a acquis le même immeuble auprès de la SCI de la [Adresse 6].

Par courrier du 29 octobre 2020, la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] a notifié un congé, à effet au 30 avril 2021, à Mme [I] [T] et M. [O] [L], bailleurs originels. M. [U] [L] a accusé réception de ce courrier auprès de la locataire.

Postérieurement, la locataire a quitté les lieux le 6 juin 2021. Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 22 juin 2021.

Par acte du 5 décembre 2022, M. [U] [L] a fait assigner la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6], ainsi que M. [N], M. [G], M. [R] et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins notamment d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser diverses sommes, notamment au titre de dégradations locatives.

Par jugement contradictoire du 15 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [L],

— condamné M. [L] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Bornens,

— condamné M. [L] à payer à la SCM Groupe Médical de la Curdy, M. [N], M. [G], M. [R] et Mme [Z] la somme totale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 17 juin 2024, M. [L] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [L] demande à la cour de :

— juger que la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] et les différents médecins ont donné un congé à un ancien bailleur, qui ne l’était plus depuis le 27 septembre 2006, ce qu’ils ne pouvaient pas ignorer,

— juger en conséquence que ce congé est nul et de nul effet, quand bien même M. [L] en ait eu connaissance, en infirmant la décision déférée,

— juger que la SCM et les différents médecins ont déménagé non pas le 30 avril 2021, mais le 6 juin 2021, sans respecter ce qui était prévu dans leur propre congé et que, en donnant congé avant l’expiration du bail le 31 octobre 2022 et ayant de plus donné un congé nul, ils sont redevables dans tous les cas de l’équivalent de 6 mois de loyers, en infirmant la décision déférée,

— condamner la SCM et les médecins à lui payer :

la somme de 22 920 euros, au titre du préavis,

la somme de 19 663 euros, au titre du coût des travaux de remise en état,

la somme de 3 054,40 euros, au titre de la perte de loyer en juin 2021,

la somme de 64 940 euros, au titre de la perte de loyers du 1er juillet 2021 au 30 novembre 2022,

la somme de 800 euros, au titre des frais d’huissier,

la somme de 10 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCM et les médecins aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de la SCP Perez & Chat, avocats associés,

— infirmer dans toutes ses dispositions le jugement déféré,

— débouter la SCM et les médecins de l’intégralité de leurs demandes.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCM Groupe Médical de la Curdy, M. [N], M. [G], M. [R] et Mme [Z] demandent à la cour de :

Statuer ce que de droit quant à la recevabilité de l’appel,

— débouter M. [L] de la totalité de ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En cause d’appel,

— condamner M. [L] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits pour ceux d’appel au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associé, sur ses offres et affirmations de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré par la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6]

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du bail, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte du contrat de bail signé entre M. [O] [L] et Mme [I] [T] d’une part, aux droits desquels vient aujourd’hui leur fils [U], puis la SCM Groupe Médical de la Curdy d’autre part, que le bail a été initialement conclu pour une durée de 20 ans à échéance au 31 octobre 2022. Une faculté de résiliation anticipée a toutefois été stipulée et permet au locataire de résilier par anticipation le contrat de location, à tout moment, sous réserve de notifier un congé au bailleur six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

En l’espèce, M. [U] [L] verse aux débats l’acte notarié du 7 juillet 2017 par lequel il est devenu propriétaire, à compter de cette date, des locaux donnés à bail à la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6].

Il est acquis aux débats que la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] a, par courrier recommandé du 29 octobre 2020 adressé aux parents de M. [U] [L], donné congé à échéance du 30 avril 2021 pour les locaux pris à bail.

M. [U] [L] produit un courrier en réponse non daté, par lequel il prend acte de ce congé et sollicite la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] pour un état des lieux préalable, courant janvier, afin d’anticiper son départ.

Il s’avère dès lors manifeste que M. [U] [L] a été destinataire du courrier recommandé du 29 octobre 2020 et qu’il a admis sans réserve, à l’échéance du 30 avril 2021, la validité de celui-ci sans se prévaloir d’une quelconque irrégularité. Aussi donc, M. [U] [L], ayant validé ledit congé, n’est plus fondé à revendiquer la nullité de ce dernier en sollicitant la somme de 22 920 euros au titre du préavis.

Sur les demandes indemnitaires présentées par M. [L]

Sur la tardiveté du départ de la preneuse

Du fait d’un retard dans la prise de possession de ses nouveaux locaux, la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] reconnaît avoir quitté le bien pris à bail le 6 juin 2021, soit après le délai fixé dans son préavis.

M. [U] [L] mentionne toutefois dans ses conclusions que la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] a réglé la somme de 765,60 euros au titre du loyer proratisé du 1er au 6 juin 2021 ainsi que les charges y afférentes.

Par ailleurs, si M. [U] [L] évoque avoir eu, dans un premier temps, un projet de remise en location des locaux sans modification d’ampleur, il résulte néanmoins des éléments versés aux débats que la conseillère en location et en gestion locative mandatée par lui n’a pas trouvé preneur pour ce faire de sorte que, en l’absence de candidat locataire en remplacement, il s’est finalement orienté vers un projet de découpage en plusieurs appartement pour une mise en location de différents lots nouvellement créés.

Aussi, en l’absence de préjudice spécifique du fait du départ tardif de la SCM, il n’y a pas lieu d’indemniser M. [U] [L] d’une perte réelle de loyer (juin 2021) ou d’une perte de chance au titre de la relocation du bien.

Sur les dégradations locatives

Concernant les réparations locatives, il importe de relever que, conformément à l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il est en l’espèce constant que la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] a pris à bail, durant 15 années, le bien appartenant à M. [U] [L] de sorte qu’aucune indemnisation ne saurait lui être réclamée en raison de la vétusté du bien ou de ses équipements, quand bien même des travaux, discutés en l’espèce, auraient été réalisés par le bailleur lors de l’entrée en possession des locataires.

Il est en outre relevé que l’état des lieux d’entrée, en date du 3 novembre 2002, mentionne de nombreux défauts au nombre desquels sont listés des rayures sur la plupart des vitres et sur différentes portes, une réserve sur la porte d’entrée ainsi que des défauts de fermeture de certaines portes, des défauts sur la toile de verre murale en de multiples endroits en terme de collage et de peinture, des impacts sur les murs, des salissures, la présence de carreaux cassés ou ébréchés au sol, différents défauts de finition, etc…

A surplus, quoique le constat du 22 juin 2022 objective le fait que les lieux ont été rendus sales et avec différents équipements hors fonction (néons, spots, portes avec serrures branlantes ou poignée cassée, volets, rideau séparatif hors service, trous avec chevilles dans les murs, etc…), force est de constater que M. [U] [L] a, au départ de ses locataires, profondément modifié la destination du site en découpant l’immeuble en plusieurs appartements puis en effectuant une rénovation d’ensemble, les locaux créés ayant ensuite été donnés à bail à différents locataires.

A ce titre, il est observé que M. [U] [L] produit deux devis anciens, datés de septembre 2021 et de janvier 2022, concernant des travaux de peinture pour le premier (pour un montant 4 032 euros) et des travaux de menuiserie pour le second (pour un montant de 15 631 euros) pour lesquels aucune suite n’est avancée de sorte qu’aucun engagement de dépense n’est justifié.

En tout état de cause, le projet mis en 'uvre par M. [U] [L] au départ de la locataire a conduit, ipso facto, à une absence de préjudice dans la mesure où ce dernier a choisi de procéder à une rénovation d’ensemble avec transformation des lieux sans qu’un lien avéré ne soit établi avec l’état du bien, après comparaison des état des lieux d’entrée et de sortie. En ce sens, aucun préjudice pour dégradation ni aucune perte de loyer, pour la période de réalisation de travaux, ne s’avère imputable à la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6].

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] [L] de ce chef de demande.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Il est établi que, au départ de la locataire, un état des lieux a été réalisé le 22 juin 2022 par commissaire de justice à la demande de M. [U] [L], conformément aux mentions figurant sur le constat (571,95 euros).

M. [U] [L] verse néanmoins aux débats un courrier du 16 juin 2021 par lequel, en réponse à un courrier d’avocat effectué pour le compte de ce dernier, la SCM Groupe Médical de la Curdy relève que le bailleur 's’est opposé au dernier moment’ à l’état des lieux prévu entre les parties en ne se rendant pas au rendez-vous aimablement convenu entre elles.

Il en résulte que M. [U] [L], qui est à l’origine du refus d’établir l’état des lieux de sortie initialement convenu, n’est pas fondé à solliciter la somme de 800 euros au titre du constat qu’il a choisi de faire réaliser par commissaire de justice.

Il est donc également débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes annexes

M. [U] [L], qui succombe en appel, est condamné aux dépens dont distraction au profit de la SELURL Bollonjeon s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il est en outre condamné à verser la somme totale de 2 000 euros à la SCM Groupe Médical de la Curdy ainsi qu’à M. [V] [N], M. [W] [G], M. [E] [R] et Mme [S] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties sont déboutés de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [L] aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SELURL Bollonjeon s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne M. [U] [L] à verser la somme totale de 2 000 euros à la SCM Groupe Médical de la [Adresse 6] ainsi qu’à M. [V] [N], M. [W] [G], M. [E] [R] et Mme [S] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 15 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président