MINUTE N° 440/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 26 septembre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00339 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-H7YV

Décision déférée à la cour : 24 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE et INTIMEE sur appel incident :

Madame [S] [A]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour.

INTIMÉS et APPELANTS sur appel incident :

Monsieur [N] [X]

demeurant [Adresse 4]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société B&S IMMOBILIER, représenté par son représentant légal

ayant siège [Adresse 6]

représentés par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

plaidant : M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de Strasbourg.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, Conseiller

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

Mme [S] [A] est propriétaire des lots n° 4, 5, 9 et 13 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] (67).

Les époux [N] [H] [Y] sont propriétaires des lots n° 2, 3, 10, 14 et 15 au sein du même immeuble, et la société Pygoscelis dont M. [X] est le cogérant est propriétaire des lots n° 1,11 et 12.

M. [X] est le syndic du syndicat des copropriétaires.

Le 25 octobre 2018, Mme [A] a fait assigner M. [X] et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins, d’une part, de condamnation de M. [X] à procéder à l’enlèvement de plusieurs éléments ainsi qu’à la remise en l’état antérieur de l’immeuble et, d’autre part, d’interdiction de stationner ou faire circuler tous véhicules automobiles sur le lot n° 12 correspondant à un jardin privé.

Par jugement rendu le 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire remplaçant le tribunal de grande instance a notamment :

débouté Mme [A] de ses demandes :

d’enlèvement d’un véhicule remorque stationné dans les jardins privés lot n° 14 et n° 15,

d’interdiction de stationner ou faire circuler tout véhicule automobile sur la parcelle [Cadastre 10] et d’enlèvement du dallage se trouvant sur la parcelle [Cadastre 10] ;

condamné Mme [A] à supprimer la deuxième fenêtre de toit en partant de la gauche, conformément à l’arrêté du 10 février 2016, et à réduire la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne rampante, conformément à l’arrêté du 10 février 2016 ;

débouté M. [X] de sa demande d’enlèvement des canalisations et tuyaux traversant le dallage et desservant les parties privatives de Mme [A] ;

condamné Mme [A] aux dépens ;

condamné Mme [A] à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Sur les demandes d’enlèvement d’un véhicule remorque stationné dans les jardins privés lots n° 14 et n° 15, d’interdiction de stationner ou faire circuler tout véhicule automobile sur la parcelle [Cadastre 10] et d’enlèvement du dallage se trouvant sur cette dernière parcelle, il en a débouté Mme [A] faisant état de ce que, selon le règlement de copropriété de l’immeuble, les jardins correspondant aux lots n° 12, 13, 14 et 15 n’étaient pas des parties communes mais des parties privatives, de sorte que ni le stationnement de véhicule sur les lots n° 12, 14 et 15 ni le dallage du lot n° 12 ne constituaient une atteinte aux parties communes et, ajoutant que les éléments fournis, à savoir des constatations effectuées en 2018 par Me [G] [P], huissier de justice, étaient insuffisantes à elles seules, à démontrer que l’affectation des lots n° 12, 14 et 15 avait été modifiée, dès lors qu’elles n’établissaient ni l’utilisation exclusive et permanente de ces lots comme aires de stationnement ni que le lot n° 12 avait été intégralement dallé, ni l’absence de toute végétation.

Il a souligné que l’affectation des lots ne se confondait pas avec la destination de l’immeuble, celle-ci n’étant remise en question ni par le stationnement de véhicule sur les parties privatives en question ni par le dallage d’une partie du lot n° 12.

Sur la demande de suppression d’un « vélux » et de réduction de la taille de la terrasse, le tribunal a considéré qu’à la date du 25 février 2016, quand bien même les travaux qu’elle envisageait avaient été autorisés par la mairie de [8] et l’architecte des bâtiments de France (ABF), Mme [A] avait l’obligation d’obtenir préalablement à leur réalisation l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires puisqu’ils affectaient une partie commune, à savoir la toiture de l’immeuble, ce qu’elle reconnaissait ne pas avoir fait.

Sur la demande d’enlèvement des canalisations et tuyaux traversant le dallage et desservant les parties privatives de Mme [A], le tribunal en a débouté M. [X] faisant état de ce qu’aucune des pièces versées aux débats, notamment par M. [X] à qui incombait la charge de la preuve, ne permettait d’établir la consistance exacte des travaux de raccordement à l’eau et, notamment, si ce raccordement avait effectivement consisté en la création de nouvelles canalisations avec percement de parties communes.

*

Le 18 janvier 2023, Mme [A] a formé appel par voie électronique, à l’encontre de ce jugement, cet appel tendant à son annulation, respectivement son infirmation voire sa réformation, en ce qu’il :

l’a déboutée de ses demandes d’enlèvement d’un véhicule remorque stationné dans les jardins privés lot n° 14 et n° 15, d’interdiction de stationner ou de faire circuler tout véhicule automobile sur la parcelle [Cadastre 11] et d’enlèvement du dallage se trouvant sur la parcelle [Cadastre 10],

l’a condamnée à supprimer la deuxième fenêtre de toit en partant de la gauche conformément à l’arrêté du 10 février 2016 et à réduire la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne rampante, conformément à l’arrêté du 10 février 2016,

l’a condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du 3 décembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 25 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er octobre 2024, Mme [A] demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé ;

y faisant droit,

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 24 novembre 2022 en ce qu’il :

l’a déboutée de ses demandes d’enlèvement d’un véhicule remorque stationné dans les jardins privés lot n° 14 et n° [Cadastre 1], d’interdiction de stationner ou de faire circuler tout véhicule automobile sur la parcelle [Cadastre 10] et d’enlèvement du dallage se trouvant sur la parcelle [Cadastre 10],

l’a condamnée à supprimer la deuxième fenêtre de toit en partant de la gauche conformément à l’arrêté du 10 février 2016 et à réduire la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne rampante, conformément à l’arrêté du 10 février 2016,

l’a condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

statuant à nouveau,

condamner M. [X] à l’enlèvement du véhicule remorque stationné dans les jardins privés lot n° 14 et n° 15 ;

interdire tout stationnement ou circulation de véhicule automobile sur la parcelle [Cadastre 10] ;

condamner M. [X] à l’enlèvement du dallage se trouvant sur la parcelle [Cadastre 10] ;

débouter M. [X] de sa demande tendant à la voir condamner à supprimer la deuxième fenêtre de toit en partant de la gauche conformément à l’arrêté du 10 février 2016 et à réduire la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne rampante, conformément à l’arrêté du 10 février 2016 ;

déclarer l’appel incident mal fondé et le rejeter ;

débouter les intimés de l’ensemble des demandes formulées dans le cadre de leur appel incident ;

en tout état de cause, débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner les intimés aux entiers frais et dépens ;

condamner les intimés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ses demandes d’enlèvement de véhicule, de dallage et d’interdiction de stationner, Mme [A] fait valoir que l’usage que fait M. [X] de ses parcelles contrevient et porte atteinte à la copropriété dans la mesure où, comme l’a rappelé

le jugement entrepris, ces parcelles sont qualifiées de jardin lequel se définit soit comme un terrain, parfois clos, où l’on cultive des plantes, soit comme un espace aménagé pour la promenade ou le repos, dans un souci esthétique et où croissent des plantes, la photographie qu’elle produit justifiant de ce que la situation n’a pas évolué.

Elle conteste les affirmations de l’intimé selon lesquelles le véhicule en cause ne serait plus présent depuis plusieurs années et n’y aurait été entreposé que de manière très temporaire alors que la situation a nécessité qu’elle ait recours à un commissaire de justice aux fins d’établir un constat.

Sur la demande de suppression de la fenêtre de toit, Mme [A] argue de ce qu’elle a acquis son lot des consorts [F] le 25 février 2016 et que M. [X] n’a fait l’acquisition de ses lots que le 26 mai 2016, de sorte que seuls les consorts [F], propriétaires vendeurs devaient lui donner une autorisation de travaux, ce qui a été fait.

Elle considère, en outre, que la condamnation visant à réduire la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne est imprécise, ce qui doit donc conduire à son annulation et précise que des procédures sont actuellement pendantes devant les juridictions de première instance et concernent des travaux réalisés illégalement par les intimés.

Sur la demande d’astreinte, elle souligne sa volonté de vivre paisiblement dans son logement, le tribunal ayant écarté, à bon droit, cette demande laquelle est malveillante puisque M. [X] sait que la teneur des travaux ne permet pas de les réaliser au jour de la signification.

Sur la demande d’enlèvement des canalisations et tuyaux qui empièteraient sur des lots de M. [X], elle souligne qu’elle a acquis son lot des consorts [F] en février 2016 et que ce dernier n’a fait l’acquisition de ses lots qu’en mai 2016, de sorte que la seule personne qui était autorisée à lui donner une autorisation de travaux, et qui l’a fait, était son propriétaire vendeur. Elle ajoute que les photographies produites par M. [X] ne permettent pas d’établir la nature exacte de ces travaux et notamment si ce raccordement a effectivement consisté en la création de nouvelles canalisations avec percement de parties communes, soulignant que M. [X] utilise également des parties privatives lui appartenant pour y faire passer ses propres canalisations.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 juin 2024, M. [X] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demandent à la cour de :

déclarer infondé l’appel formé par Mme [A] contre les deux dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 24 novembre 2022 ;

confirmer le jugement du 24 novembre 2022 en ces dispositions ;

déclarer leur appel incident recevable, en tout cas bien fondé ;

infirmer la décision en ce qu’elle n’a pas assorti d’astreinte la condamnation de Mme [A] à supprimer le deuxième « vélux », fenêtre de toit en partant de la gauche, conformément à l’arrêté du 10 février 2016, et à réduire la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne rampante, conformément à l’arrêté du 10 février 2016 ;

statuant à nouveau, assortir la condamnation de Mme [A] à supprimer le deuxième « vélux », fenêtre de toit en partant de la gauche, conformément à l’arrêté du 10 février 2016, et à réduire la taille de la toiture terrasse à celle d’une grande lucarne rampante, conformément à l’arrêté du 10 février 2016 d’une astreinte de la somme de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

infirmer la décision en ce qu’elle a rejeté la demande d’enlèvement des canalisations et tuyaux traversant le dallage et desservant les parties privatives de Mme [A] ;

statuant à nouveau, condamner Mme [A] à l’enlèvement des canalisations et tuyaux desservant son lot et traversant le dallage et les lots des époux [X] situé en dessous, et ce, sous astreinte de la somme de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

confirmer le jugement du 24 novembre 2022 pour le surplus ;

en tout état de cause, condamner Mme [A] à régler à M. [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [A] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [A] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Sur l’utilisation des parties privatives extérieures, les intimés font valoir que le premier juge a relevé, à juste titre, qu’aux termes du règlement de copropriété, les jardins correspondant aux lots n° 12,13,14 et 15 n’étaient pas des parties communes mais des parties privatives propriété des époux [X] et de la société Pygoscelis, de sorte que ni le stationnement de véhicule sur ces lots ni le dallage du lot n° 12 ne constituaient une atteinte aux parties communes, les époux [X] et la société Pygoscelis disposant du pouvoir d’en user et d’en jouir librement, comme bon leur semble, de la même manière que les parties communes, sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, en vertu des articles 9 et 10 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soulignent que la preuve n’est pas rapportée d’une utilisation exclusive et permanente de ces lots comme aires de stationnement, de ce que le lot n° 12 est intégralement dallé et de l’absence de toute végétation. Ils ajoutent que le véhicule en cause n’est plus présent depuis plusieurs années et n’y a été entreposé que de manière très temporaire soulignant que l’auteur du cliché photographique non daté dont se prévaut l’appelante n’est pas connu.

Ils indiquent encore que, comme le rappelle le premier juge, l’affectation des lots ne saurait se confondre avec la destination de l’immeuble, qui est à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et à usage commercial pour le lot n° 1, destination qui n’est remise en question ni par le stationnement de véhicule sur les parties privatives en question, ni par le dallage d’une partie du lot n° 12.

Ils font également valoir que l’appelante avait autorisé M. [X] à se garer sur sa propre partie privative et que la société Pygoscelis n’étant pas partie à la procédure, aucune demande ne peut et ne pouvait être formulée à son égard.

Sur les travaux effectués irrégulièrement par Mme [A], les intimés arguent que cette dernière méconnaît les règles en droit de la copropriété puisqu’elle a fait réaliser de nombreux travaux, sans autorisation de l’assemblée générale et impactant tant les parties communes que l’aspect extérieur du bâtiment, l’appelante s’étant également dispensée des autorisations d’urbanisme nécessaires et ayant passé outre les prescriptions de « l’ABF ».

Ils indiquent que :

au jour de l’acte authentique par lequel Mme [A] a acquis ses lots, soit le 25 février 2016, l’immeuble était déjà soumis au statut de la copropriété, ce que le premier juge relève, de sorte que les travaux que l’appelante projetait et qui ont été mentionnés dans son acte de vente auraient dû recueillir, préalablement à leur réalisation, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires puisqu’ils affectaient une partie commune, à savoir la toiture de l’immeuble,

le règlement de copropriété ne reprend pas cette autorisation qui n’est donc pas opposable aux autres copropriétaires,

la prétendue autorisation obtenue par courrier des vendeurs le 22 mars 2016 ne concerne que le raccordement des combles à l’arrivée d’eau et non les travaux de modification de la toiture et de création d’une fenêtre de toit.

Ils considèrent que le jugement n’est pas imprécis sur la condamnation concernant la réduction de la taille de la toiture-terrasse puisqu’il suffit pour Mme [A] de suivre les préconisations de « l’ABF » dont elle s’est volontairement écartée et, surtout, d’exécuter l’arrêté du 10 février 2016.

Sur l’astreinte, les intimés la considèrent nécessaire puisque l’appelante ne s’empressera pas voire s’opposera à la suppression de la fenêtre de toit litigieuse et à la réduction de la taille de la toiture-terrasse, ajoutant que le simple fait qu’elle n’ait toujours pas suivi les prescriptions en 2020 dont a été assortie l’autorisation de travaux montre bien qu’elle n’entend pas s’y conformer d’elle-même.

Sur la demande d’enlèvement des canalisations et tuyaux, les intimés indiquent que :

il s’agit de mettre fin à une situation d’empiètement de nouvelles canalisations créées au sein d’une partie privative, alors même qu’aucune autorisation ni servitude n’a été établie en ce sens,

les époux [X] ont acquis leurs lots le 25 février 2016, sans qu’aucun élément concernant l’existence de canalisations traversant leurs lots ne soit mentionné dans l’acte de vente,

au 22 mars 2016, M. [F] ne disposait plus du pouvoir d’autoriser un empiètement du lot situé en-dessous dans la mesure où il en avait cédé les droits aux époux [X] depuis le 25 février 2016 par compromis de vente,

il appartenait à tout le moins à M. [F] et à Mme [A] d’établir une servitude de passage au sein des lots des époux [X], ce qui n’a pas été fait comme le confirme Me [V] [L], notaire ayant rédigé l’acte de vente des époux [X],

M. [X] n’a jamais autorisé le passage de conduite au sein de ses lots et aucune autorisation d’assemblée n’a validé le percement de la dalle, partie commune ; il était indispensable, pour Mme [A], de solliciter, d’une part, l’accord de l’assemblée générale puisque les canalisations ont traversé plancher et dalle des combles jusqu’à l’étage inférieur, nécessitant des percements de parties nécessairement communes, et d’autre part, l’accord des époux [X] puisque les canalisations traversent le volume du logement dont ils sont propriétaires,

— l’artisan installateur sanitaire qui a procédé aux travaux à la demande de l’appelante confirme qu’elle lui a demandé en avril 2016 de percer la chape séparant le grenier du 1er étage à l’aplomb de sa salle de bain et de sa cuisine pour y permettre l’évaluation des eaux usées,

ils dénoncent le choix du passage des canalisations qui relève uniquement d’une volonté esthétique de Mme [A].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Mme [A] tendant à l’enlèvement du véhicule remorque stationné dans les jardins privés lots n° 14 et n° 15, de dallage sur la parcelle [Cadastre 10] et à l’interdiction de stationner sur la parcelle [Cadastre 10]

Le règlement de copropriété de l’immeuble en cause indique que les lots n° 12, 14 et 15, lesquels, au demeurant, appartiennent à la société Pygoscelis et aux époux [X] ne sont pas des parties communes mais des parties privatives et y sont définis comme des jardins.

Aux termes des dispositions de :

l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble,

l’article 9 du règlement de copropriété portant sur l’immeuble en cause, l’immeuble est à destination d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale, sauf pour le lot de copropriété n° 1, lequel peut être affecté à usage commercial. L’affectation donnée à chaque lot et reprise dans l’état descriptif de division ci-inclus lequel a valeur contractuelle au même titre que le règlement lui-même,

l’article 10 du même règlement, chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble, ni porter atteinte à sa destination.

Il appartient à Mme [A] d’établir que l’usage qui est fait par M. [X] de ces lots privatifs « contrevient et porte atteinte à la copropriété » comme elle le soutient.

Or, force est de constater que Mme [A] ne démontre pas que l’usage que fait M. [X] des lots en cause porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, étant souligné, d’une part, que, le règlement de copropriété susvisé inclut un état descriptif de division qui procède notamment à la désignation desdits lots, sans toutefois, que cette désignation soit assimilable à à une destination, et, d’autre part, que le stationnement des véhicules allégué par Mme [A], dont le caractère habituel n’est de surcroît pas démontré, et la présence d’un dallage ne portent pas atteinte la destination de l’immeuble en copropriété qui est à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et à usage commercial pour le lot n°1.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [A] formulées de ces chefs.

Sur la demande de M. [X] et du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression de la fenêtre de toit de Mme [A] et à la réduction de la taille de la terrasse

Aux termes des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Sur la demande relative à la fenêtre de toit

Mme [A] soutient que l’autorisation de créer cette fenêtre a été donnée par les consorts [F] le 22 mars 2016, après qu’elle ait acquis ses lots de copropriété le 25 février 2016 soit avant l’acquisition par M. [X] de ses lots le 26 mai 2016.

Toutefois, l’analyse des documents produits permet de vérifier que le courriel du 22 mars 2016 qu’elle invoque porte sur un accord qui lui a été donné par M. [F], non pas sur la fenêtre de toit, mais sur les travaux de raccordement d’eau.

De surcroît, cet accord ne saurait se déduire de ce qu’il existait dans l’avant contrat de vente du 22 janvier 2016, une condition suspensive portant sur l’obtention d’un permis de construire autorisant notamment la création d’un « velux » en face avant et cinq « velux » en face arrière dont un double et mentionnant que le vendeur a déclaré autoriser l’acquéreur à déposer cette demande de permis de construire, alors que dans l’acte de vente, Mme [A] a déclaré renoncer à cette condition suspensive.

A défaut d’accord des consorts [F], le règlement de copropriété ayant été établi le 25 février 2016, soit le même jour que l’acte de vente au profit de Mme [A], la décision de création de fenêtres de toit devait être soumise à un vote de l’assemblée générale.

Dès lors, considérant que la création de la fenêtre de toit en cause n’a pas été valablement autorisée par le vote d’une assemblée générale de la copropriété, c’est à juste titre que les intimés en sollicitent la suppression, peu importe qu’ils ne demandent pas la suppression de l’ensemble des fenêtres.

Le jugement entrepris est confirmé sur ce point.

Sur la demande relative à la terrasse de toit

Mme [A] arguant de ce que le jugement entrepris est insuffisamment précis dans son dispositif quand il indique « réduire la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne » demande l’annulation du jugement sur ce point dans ses moyens sans toutefois formuler cette demande dans son dispositif, de sorte que la cour n’est pas saisie du chef d’une demande d’annulation mais d’une seule demande d’infirmation sur ce point.

Mme [A] n’indique pas quelles précisions il y aurait lieu d’ajouter ; de leur côté, les intimés considèrent qu’il n’y a pas d’imprécision.

Il apparaît cependant que le premier juge s’est référé à « l’arrêté du 10 février 2016 » sans préciser dans son dispositif de quel arrêté il s’agit.

Mme [A] ne le produit pas mais l’analyse du contrat de vente de ses lots permet de vérifier que c’est un arrêté de M. le Maire de [Localité 9] en date du 10 février 2016 sous n° DP 067 260 16 R0001 qui lui a accordé l’autorisation suite à sa déclaration préalable pour la création d’une terrasse sous toit.

Dès lors, il convient d’ajouter cette précision au dispositif du jugement entrepris qui est confirmé de ce chef.

Sur la demande des intimés tendant à l’enlèvement des canalisations et tuyaux

Les intimés soutiennent que Mme [A] a fait passer des canalisations dans les lots de M. [X] avec percement de la dalle, partie commune de la copropriété, sans accord donné par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par application des articles 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 déjà cités, Mme [A] se devait de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour de tels travaux.

Toutefois, si par courriel du 22 mars 2016, M. [F], vendeur, alors seul autre copropriétaire, a autorisé Mme [A] à « faire le raccord d’eau pour son appartement avec travaux nécessaires à l’étage inférieur », force est de constater qu’à cette date, il avait cédé ses lots à M. [X] suivant promesse synallagmatique de vente du 25 février 2016, et que seule l’assemblée générale des copropriétaires pouvait autoriser les travaux en question dont il est démontré qu’ils supposaient un percement de la dalle et portaient donc atteinte aux parties communes.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande de M. [X] et du syndicat des copropriétaires est accueillie suivant les modalités prévues au dispositif du présent arrêt.

Sur l’astreinte

Afin de garantir l’exécution des condamnations relatives d’une part aux travaux de suppression de la fenêtre de toit et de réduction de la toiture-terrasse, d’autre part à la condamnation à procéder à l’enlèvement des canalisations et tuyaux desservant les lots de Mme [R] traversant le dallage et les lots appartenant aux époux [X], il y a lieu de les assortir d’une astreinte selon les modalités précisées dans le dispositif du présent arrêt.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, Mme [A] est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros à M. [X] et celle de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

La demande d’indemnité de Mme [A] formée sur le même fondement est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 24 novembre 2022, sauf en ce qu’il a rejeté la demande relative aux canalisations et tuyaux traversant le dallage et desservant les parties privatives de Mme [A] ;

INFIRME le jugement entrepris de ce chef ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant au jugement :

CONDAMNE Mme [S] [A] à supprimer les canalisations et tuyaux traversant le dallage et le lot privatif appartenant aux époux [X] et desservant ses parties privatives, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée maximale de trois mois au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l’exécution ;

PRECISE que la réduction de la taille de la toiture-terrasse à celle d’une grande lucarne rampante doit se faire conformément à l’arrêté du 10 février 2016 de M. le Maire de [Localité 9] portant le n° DP 067 260 16 R0001 ;

CONDAMNE Mme [S] [A] à supprimer cette deuxième fenêtre de toit en partant de la gauche et à réduire la taille de cette toiture-terrasse dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée maximale de trois mois au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [A] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE Mme [S] [A], au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel, à payer à M. [N] [X] la somme de 1 500 euros et au syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 3] la somme de 1 500 euros ;

REJETTE la demande de Mme [S] [A] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,