MINUTE N° 401/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 4 septembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01196 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IBFH

Décision déférée à la cour : 07 Mars 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

Madame [G] [N]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marion BORGHI de la SELARL Marion BORGHI AVOCATS, avocat à la cour.

INTIMÉES :

La S.A.S. NOTARIA & ASSOCIES anciennement SCP Thomas QUIRIN – Claude COUDERT – Jérôme SCHREIBER – Antonia CALDEROLI-LOTZ, prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.

La S.A.R.L. [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte intitulé promesse unilatérale de vente, signé le 9 juin 2020, devant Maître [V], notaire au sein d’une société civile professionnelle, ultérieurement devenue la SAS Notaria et associés, la SARL [Adresse 4] a conféré à Mme [G] [N] la faculté d’acquérir, si bon lui semblait, des biens immobiliers à [Localité 7].

Cet acte prévoyait que 'le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté de demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra', que la promesse était consentie pour une durée expirant le 20 janvier 2021 et que 'la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique (…), soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai'.

Il prévoyait également :

— en son article 26 : 'les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de (…) (32 000 euros). De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes.'

— en son article 45 : 'au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 60 000 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (…).'

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 juillet 2021, la société [Adresse 4] a agi en paiement de l’indemnité d’immobilisation et d’une somme à titre de pénalité à l’encontre de Mme [N], laquelle a, par acte signifié le 26 novembre 2021, appelé en garantie la SAS Notaria et associés.

Après jonction de ces dossiers, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, par jugement du 7 mars 2023 :

— condamné Mme [N] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 32 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2021,

— condamné Mme [N] aux dépens de la procédure,

— débouté les parties de leurs prétentions pour le surplus,

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Pour rejeter la demande au titre de la clause pénale, le tribunal a retenu que la société [Adresse 5] ne prétendait, ni ne démontrait que Mme [N] avait levé l’option et que la clause pénale était applicable uniquement en cas de levée d’option.

Pour faire droit à la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation, le tribunal a rappelé la clause précitée de l’article 26 et relevé que Mme [N] n’émettait pas de contestation.

Pour rejeter l’appel en garantie de Mme [N] contre la société de notaires, il a rappelé qu’elle lui reprochait un manquement à son devoir de conseil, en ce qu’il aurait dû l’alerter de la nécessité d’insérer une clause suspensive d’obtention d’un prêt, constaté que la promesse unilatérale de vente stipulait au point 27.2.3 : ' Absence de condition suspensive d’obtention de prêt : le bénéficiaire déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition', et retenu que Mme [N], qui avait signé cette promesse, avait, en conséquence, connaissance de son contenu et de cette clause. Il a ajouté qu’elle ne démontrait pas avoir informé le notaire de sa volonté de recourir à un prêt pour financer son acquisition.

Le 21 mars 2023, Mme [N] a interjeté appel de cette décision en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 32 000 euros, outre intérêts, l’a déboutée de sa demande tendant à voir constater que la responsabilité civile de la société Notaria & associés est engagée et qu’en conséquence, les sommes qui lui sont réclamées par la société [Adresse 4] seront garanties par cette société, l’a condamnée aux dépens et l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société [Adresse 4].

La clôture de la procédure a été ordonnée le 4 juin 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 juin 2023, Mme [N] demande à la cour de :

— recevoir son appel,

y faisant droit,

— infirmer la décision et statuant à nouveau :

— débouter la société [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de sa part :

— condamner la société Notaria & associés à la garantir au titre de sa responsabilité civile pour défaut de conseil,

— condamner les parties adverses aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— les condamner à verser solidairement 3 000 et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel,

en soutenant, en substance, que :

— au regard du montant du projet, le prix étant fixé à 320 000 euros, et des circonstances dans lesquelles la vente était réputée intervenir, la promesse aurait dû stipuler une condition suspensive d’obtention de financement,

— la promesse stipule qu’elle déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition, alors qu’il ne faisait aucun doute qu’elle ne disposait pas des fonds, ce que savait le notaire, qu’elle avait contacté le 26 mai 2020 une banque pour obtenir un financement, qu’il avait toujours été convenu avec l’agent immobilier, mandataire de la société [Adresse 4] que l’opération serait financée par un prêt bancaire,

— dans le cadre de son obligation de conseil, le notaire avait l’obligation de s’enquérir auprès d’elle de la nécessité de contracter un emprunt et de l’informer des conséquences de son refus éventuel ou, le cas échéant, d’insérer une condition suspensive d’obtention de prêt,

— la clause de l’article 42, habituelle, ne démontre pas qu’elle avait reçu une information claire et suffisante pour lui permettre de signer l’acte en parfaite conscience de l’étendue de son engagement,

— son préjudice consiste en une perte de chance de ne payer aucune indemnité en cas de non obtention d’un financement, et dans ce cadre, nul doute que l’indemnité d’immobilisation constitue un préjudice réparable au sens de la définition de la perte de chance,

— elle ne doit pas la clause pénale, n’ayant pas levé l’option ; en cas de condamnation, cette somme devra être garantie par la société Notaria & associés,

— l’absence de condition suspensive de prêt dans la promesse unilatérale est la conséquence directe de son préjudice, car il a entraîné la possibilité pour le vendeur de solliciter la réitération de l’acte authentique dans la mesure où l’ensemble des autres conditions suspensives ont été levées ; du fait de l’absence de condition suspensive de prêt, elle n’a pas pu bénéficier du renoncement à la promesse de vente malgré le refus de financement de trois banques.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 septembre 2023, la société [Adresse 4] demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

— le déclarer mal fondé, le rejeter, débouter Mme [N] de toute demande formée à ce titre,

— confirmer le jugement dans la limite de l’appel incident,

Sur l’appel incident :

— le déclarer recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes, et notamment de sa demande d’indemnisation au titre des travaux qu’elle a réalisés à la demande de Mme [N],

Statuant à nouveau dans cette limite :

— la condamner à lui verser la somme de 83 895,30 euros à titre de dommages-intérêts, les intérêts légaux en sus à compter de la mise en demeure du 19 avril 2021,

Subsidiairement :

— la condamner à lui verser la somme de 60 000 euros à titre de pénalité, les intérêts légaux en sus à compter de la mise en demeure du 19 avril 2021,

En tout état de cause :

— la débouter de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la procédure d’appel,

en soutenant, en substance, que :

— l’indemnité d’immobilisation lui est due,

— s’agissant de l’application de la pénalité, les premiers juges ont ajouté une condition non prévue par le contrat, à savoir la levée de l’option ; le contrat vise l’hypothèse où 'toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies', ce qui était le cas en l’espèce ; les parties sont convenues de cette clause de pénalité afin de garantir le vendeur des travaux effectués et payés par la société [Adresse 4] et demandés par Mme [N],

— elle a exposé en pure perte des travaux d’un montant de 83 895,30 euros, qui n’ont pas été valorisés car le bien a été renégocié avec un tiers au prix de 258 100 euros,

— à titre subsidiaire, elle demande l’application de la clause pénale,

— Mme [N] n’émet aucune contestation.

Par ses dernières conclusions datées du 7 septembre 2023, transmises par voie électronique le 20 septembre 2023, la société Notaria & Associés demande à la cour de :

— déclarer l’appel de Mme [N] mal fondé, et, en conséquence, le rejeter,

— débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [N] aux entiers frais et dépens,

en soutenant, en substance, que :

— il résulte de la relation des faits de Mme [N] qu’elle ne prétend pas avoir informé personnellement le notaire de sa volonté d’avoir recours à un prêt,

— elle n’apporte pas la preuve que la nécessité d’avoir recours à un prêt avait été portée à la connaissance du notaire,

— de plus, les deux refus de la banque sont antérieurs à la signature de la promesse, de sorte que c’est en toute connaissance de cause et manifestement afin de tromper l’acquéreur que Mme [N] a signé l’acte en indiquant qu’elle n’entendait pas recourir à un prêt,

— Mme [N] n’a jamais informé la société [Adresse 4] qu’elle était dans l’incapacité de procéder à l’acquisition de l’immeuble,

— le notaire n’est pas tenu de vérifier les déclarations des parties, sauf s’il existe des raisons objectives de mettre en doute leur véracité,

— la signature d’un acte vaut approbation de son contenu et les mentions de l’acte faisant état des constatations ou opérations effectuées par le notaire valent jusqu’à inscription de faux,

— à titre subsidiaire, seule la perte de chance d’une éventualité favorable peut être réparée, et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur les demandes de la société [Adresse 4] dirigées contre Mme [N] :

1.1. Sur l’indemnité d’immobilisation :

Ce sont par des motifs pertinents – que la cour adopte et que Mme [N] ne critique d’ailleurs pas – que les premiers juges ont retenu qu’elle était tenue de payer la somme de 32 000 euros prévue à titre d’indemnité d’immobilisation. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

1.2. Sur la pénalité :

Mme [N] conteste devoir une somme au titre de la clause pénale au motif qu’elle n’a pas levé l’option.

La pénalité prévue par l’article 46 de la promesse unilatérale est prévue dans le 'cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles', ce qui suppose que le bénéficiaire de la promesse lève l’option, étant rappelé qu’il n’avait aucune obligation à ce titre et qu’à défaut de levée d’option, la promesse ne pouvait être exécutée par la régularisation d’un acte authentique.

En conséquence, dès lors qu’il n’est ni soutenu, ni démontré que Mme [N] ait levé l’option, elle ne doit aucune somme au titre de cette pénalité. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre.

2. Sur l’appel en garantie :

En signant la promesse contenant la clause '27.2.3 Absence de condition suspensive d’obtention du prêt', qui figure dans un paragraphe particulier de l’acte et bien mis en évidence, 'le BENEFICIAIRE déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition', Mme [N] avait connaissance, d’une part, de ce qu’elle avait émis une telle déclaration de non-recours à un prêt, et d’autre part, de l’absence de condition suspensive à ce titre.

Mme [N] ne démontre pas que le notaire avait connaissance de ce qu’elle entendait malgré tout recourir à un prêt pour financer l’acquisition, et que la mention figurant dans l’acte n’était pas exacte.

Le seul montant de l’opération est insuffisant à démontrer qu’il en avait connaissance et les éléments invoqués par Mme [N] concernant le mandataire du promettant et des banques ne permettent pas de démontrer que le notaire avait été mis au courant des discussions ayant pu avoir lieu avec ceux-ci et de son besoin de recourir à un prêt.

Ainsi, aucune faute de la part du notaire n’est démontrée.

L’appel en garantie sera rejeté, le jugement étant confirmé de ce chef.

3. Sur les frais et dépens :

Succombant, Mme [N] sera condamnée à payer les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande formée à ce titre pour la première instance. Sa demande formée à hauteur d’appel sera rejetée et elle sera condamnée à payer à la société [Adresse 4] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 7 mars 2023 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [G] [N] à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer à la SARL [Adresse 4] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [G] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente,