MINUTE N° 25/356

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

Copie à :

— M^e Joëlle

LITOU-WOLFF

— greffe du JCP du TPRX d'[Localité 5]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 21 Juillet 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02214 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKHG

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ilkirch- Graffenstaden

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [G] [S] divorcée [P]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : M^e Mickaël PLAN’ON, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat du 20 mars 2018, la Société coopérative de logements populaires (ci-après Ia Sedes) a donné à bail à Mme [G] [S] divorcée [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 529,03 euros et 123 euros de provision sur charges.

Par ailleurs, par contrat de location du même jour, Mme [S] a pris à bail un garage n°0102 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 53,02 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sedes a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2023.

Elle a, par acte d’huissier délivré le 29 mars 2023, fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Au dernier état de la procédure, la Sedes a sollicité de voir débouter Mme [S] de l’ensemble de ses fins, conclusions et moyens, constater que les contrats liant Mme [S] à la Sedes (anciennement Socolopo) portant sur le logement et le garage se trouvaient résiliés par l’effet de la clause résolutoire depuis le 25 mars 2023, accorder à la Sedes, en tant que de besoin, le concours de la force publique, condamner Mme [S] à lui payer au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation la somme actualisée de 2 243,25 euros augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle et à verser, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2024 et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués, un montant mensuel de 777,70 euros augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ; à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de baux signés entre la Sedes d’une part, et Mme [S] d’autre part, portant sur les lieux loués, condamner Mme [S] à lui payer, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme actualisée de 2 243,25 euros augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ; en tout état de cause, condamner Mme [S] à payer à la Sedes une somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [S] s’est opposée aux demandes adverses et a notamment soulevé l’irrecevabilité des demandes présentées à son encontre compte tenu de l’existence d’une procédure identique en cours devant la même juridiction et du fait du non-respect des dispositions contractuelles liant les parties. Elle a également conclu au débouté des demandes adverses, y compris la demande de règlement au titre des charges 2022, et a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la Sedes à lui rembourser la somme totale de 1 943,16 euros au titre des charges 2019, 2020 et 2021 réclamées en 2022, la somme de 5 904 euros au titre des provisions sur charges indûment versées pour les charges 2019 à 2022, la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice subi par suite des agissements de la Sedes, la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens. Elle a également demandé à voir autoriser tout commissaire de justice à pénétrer dans les parties communes de l’immeuble aux fins de l’assister pour relever les compteurs la concernant.

Par jugement contradictoire rendu le 22 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden a :

— déclaré irrecevable la demande de la Sedes en résiliation du bail conclu le 20 mars 2018 entre la Sedes et Mme [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], ainsi que du contrat de bail pour le garage n°0102 situé à la même adresse et signé le même jour,

— déclaré irrecevables les demandes subséquentes de la Sedes relatives à l’expulsion et l’indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [S] à verser à la Sedes, en deniers ou quittances, la somme de 2 243,25 euros (décompte arrêté au 31 mars 2024, incluant versement des APL/AL pour un montant total de 82 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté Mme [S] de sa demande reconventionnelle de remboursement des sommes versées à titre de provisions et à titre de régularisation des charges locatives,

— condamné la Sedes à verser à Mme [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— rejeté les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a engagés.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que :

— sur la recevabilité de la demande en résiliation des baux :

— l’existence d’une procédure antérieure en résiliation de bail, d’ailleurs clôturée par un désistement constaté par jugement du 5 avril 2023, ne mettait pas obstacle à l’introduction de la présente action dès lors que les demandes n’étaient pas fondées sur la même cause, la présente procédure faisant suite à un commandement de payer délivré le 24 janvier 2023 pour une dette constituée postérieurement à la délivrance du premier commandement et au règlement de ses causes ;

— le bail comporte une clause contractuelle, prévoyant, par renvoi aux dispositions de l’article L353-15-1 du code de la construction et de l’habitation, un délai de trois mois entre la saisine de la Caisse d’allocations familiales (Caf) pour les locataires bénéficiant de l’allocation logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation, délai qui n’a pas été respecté par la Sedes dont l’assignation a été délivrée deux mois et cinq jours après la délivrance du commandement de payer et sans faire état d’aucune saisine de la Caf alors que Mme [S] est bénéficiaire d’une aide au logement versée par cet organisme ;

— sur la demande en paiement présentée par la Sedes :

Le décompte établi par la Sedes démontre l’existence, après soustraction des frais de poursuite, d’un arriéré de 2 243,25 euros à la date du 31 mars 2024 à verser par Mme [S];

— sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions et régularisations de charges :

Les décomptes de charges ont été communiqués à Mme [S] de manière systématique un mois avant la mise en compte de la demande de régularisation, lesdits décomptes mentionnant bien la nature des charges concernées et la quote-part de la preneuse, à qui ont été communiqués à plusieurs reprises les numéros de compteurs individuels ; le bailleur doit tenir les factures à disposition pour consultation, Mme [S] ne justifiant d’aucune demande en ce sens ni d’un quelconque rendez-vous annulé par le bailleur ou de difficultés à ce titre; Mme [S] ne démontre pas avoir formulé une demande de contrôle de ses compteurs avant la présente procédure et une telle demande paraît une charge excessive d’autant qu’elle ne produit aucun élément de nature à mettre en doute leur fonctionnement ou la véracité et le sérieux des relevés effectués par la société Ocea ; en l’absence de faute de la Sedes dans la justification des charges, celles-ci sont considérées comme dues et la demande en restitution est rejetée ;

— sur la demande de dommages et intérêts :

La Sedes a, sur une période de six mois, procédé à l’appel de la régularisation des charges des années 2019, 2020 et 2021 pour un montant total de 1 943,16 euros, ce qui présente un caractère déloyal au vu de l’importance de la somme sollicitée par rapport au montant du loyer mensuel et de la connaissance par le bailleur des difficultés de paiement de la preneuse, à laquelle il n’a pas proposé d’échéancier sur douze mois.

Mme [S] a, par déclaration enregistrée le 13 juin 2024, interjeté appel partiel de cette décision.

Par dernières écritures du 4 avril 2025 notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, Mme [S] demande à la cour de déclarer son appel régulier et recevable, confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes présentées par la Sedes en résiliation des contrats de bail liant les parties ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation, infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la Sedes, en deniers ou quittance, la somme de 2 243,25 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement et l’a déboutée de sa demande reconventionnelle de remboursement des sommes versées à titre de provision et à titre de régularisation des charges locatives, en ce qu’il a condamné la Sedes à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et a rejeté les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau :

— condamner la Sedes à lui rembourser les sommes suivantes :

—  1 943,16 euros au titre des charges des années 2019, 2020 et 2021,

—  5 904 euros au titre des provisions sur charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022,

—  1 570,44 euros au titre des provisions sur charges de l’année 2023,

— dire n’y avoir lieu au paiement de la régularisation des charges de l’année 2022 appelées par courrier du 11 juillet 2023,

— condamner la Sedes à lui payer une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi résultant de la faute de la Sedes, subsidiairement une somme de 7 847,16 euros correspondant au montant total de la régularisation des charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022,

— débouter la Sedes de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident,

— condamner la Sedes à lui payer une somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, Mme [S] se prévaut essentiellement du principe de la répétition de l’indu relatif à la régularisation des charges et de l’obligation du bailleur de communiquer tant un décompte détaillé par nature de charges que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges entre les locataires, sous peine, en l’absence de l’un ou l’autre de ces justificatifs, de devoir rembourser les provisions encaissées.

Elle fait ainsi valoir que :

— la Sedes lui a adressé, en l’espace de quelques mois, entre mars et août 2022, le décompte des charges des années 2019-2020 et 2021, portant réclamation de la somme totale de 1 943,16 euros sans l’informer de la faculté qu’elle avait de s’en acquitter par douzièmes, ce qui l’a mise en difficulté financière et a généré des arriérés sur le loyer courant ;

— les décomptes de charges sont imprécis, faute de mentionner le mode de calcul des charges de chauffage ou les prix du kW/h et de possibilité de vérifier les relevés d’eau ou le mode de répartition, la quote-part indiquée variant selon les charges ;

— contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, le chauffage est individuel et le compteur de gaz ne figure ni sur le décompte ni sur l’état des lieux d’entrée, la Sedes n’ayant pas installé de répartiteur permettant de connaître la consommation de chaque logement et de vérifier la consommation réelle de chacun comme exigé par la loi du 17 août 2015 et le décret du 30 mai 2016 ayant pris effet en 2017. Les montants réclamés à ce titre font l’objet d’une augmentation significative, voire un doublement ou triplement entre 2020-2021 et entre 2021-2022 sans qu’elle puisse comprendre ou opérer de contrôle sur cette surconsommation ;

— s’agissant du compteur d’eau, elle n’a obtenu le numéro de compteur qu’après sommation interpellative délivrée en novembre 2023 ;

— s’agissant de la consultation des justificatifs en agence, un rendez-vous avait été pris mais a été annulé par la bailleresse selon courriel du 5 octobre 2023 ; en tout état de cause, l’absence de connaissance des références de ses compteurs individuels ne lui permettait pas une lecture utile des documents.

Elle précise que la bailleresse a, par courrier du 3 mars 2025, adressé le décompte de régularisation des charges de l’année 2023 qui présente les mêmes défauts que les autres, à savoir : tardiveté de l’envoi, absence de relevé d’index de chauffage au gaz, absence de référence au prix du kW/h appliqué, absence de tableau de répartition entre les locataires et non-conformité de la colonne des quote-parts, ce qui justifie le remboursement des provisions versées pour ladite année 2023 à hauteur de 1 570,44 euros.

Elle critique également le jugement en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts alloués à 500 euros sans tenir compte de l’ampleur des préjudices qu’elle a subis.

Elle souligne que la bailleresse a introduit deux procédures successives en résiliation de bail afin de faire pression sur elle, lesdites procédures se répercutant sur sa santé mais aussi sur sa vie privée et familiale puisqu’ayant conduit à une saisine du juge des enfants par le biais des services sociaux.

Elle conteste que la Sedes ait eu une bonne gestion, alors qu’elle aurait dû anticiper et augmenter les provisions, et se prévaut d’attestations d’autres locataires qui, bien que n’ayant pas contesté les montants réclamés, confirment ne disposer que d’informations insuffisantes sur les sommes réclamées.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la Sedes demande à la cour de :

sur l’appel principal,

— dire l’appel de Mme [S] mal fondé,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris dans les limites de l’appel incident,

— y ajoutant, condamner Mme [S] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

sur appel incident de la Sedes,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la Sedes à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [S] et a rejeté sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— débouter Mme [S] de toute demande de dommages et intérêts,

— condamner Mme [S] aux frais de la procédure de première instance, en ce inclus le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— condamner Mme [S] aux dépens de l’appel incident.

En réplique, la Sedes argue de la mauvaise foi de la preneuse qui exploite le retard qu’elle a effectivement eu pour l’envoi des décomptes des années 2019 et 2020, pour des raisons indépendantes de sa volonté et précisant que l’envoi tardif du décompte de l’année 2023 est quant à lui motivé par l’attente des éléments du bouclier tarifaire.

Elle soutient que les frais de gaz correspondent à la quote-part individuelle des preneurs, calculée par télé-relève des compteurs thermiques individuels.

Elle critique la tentative de manipulation adverse qui utilise les erreurs de procédure faites par la bailleresse lors de ses actions en résiliation et manipule les pièces pour lui imputer des préjudices non avérés, notamment s’agissant de la procédure devant le juge des enfants ou de ses problèmes de santé, sans justifier des motifs de ses impayés pourtant avérés.

Elle forme appel incident quant aux dommages et intérêts mis à sa charge et estime qu’elle était parfaitement en droit d’adresser des décomptes de charges actualisés à la locataire et d’en réclamer paiement, soulignant qu’elle a un devoir de bonne gestion dans l’intérêt de la collectivité des locataires et qu’elle a proposé trois dates à Mme [S] pour venir vérifier les décomptes de charges sans qu’elle y donne suite.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 juillet 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que, compte tenu des limites de l’appel, il n’y a pas lieu de statuer sur les dispositions du jugement relatives à l’irrecevabilité de la demande en résiliation des baux et les demandes subséquentes présentées par la Sedes.

Sur la demande en remboursement des charges et le montant de la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit la notion de charges récupérables et précise, s’agissant de leurs modalités de paiement, qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il en résulte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justification et que la charge de la preuve incombe au bailleur. A cet égard, les décomptes ne peuvent pas tenir lieu à eux seuls de justificatifs.

Il est également acquis que, si le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer le paiement des charges après ce délai (dans la limite du délai de prescription applicable), il lui appartient toutefois de produire les justificatifs afférents et de prouver avoir tenu lesdits documents à la disposition du locataire, fut-ce devant la juridiction saisie.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoyait le versement mensuel du loyer ainsi que d’une provision sur charges de 62 euros et d’une provision sur chauffage de 61 euros.

La bailleresse a adressé les décomptes de régularisation des charges des années 2019, 2020 et 2021 successivement par courriers des 11 mars 2022, 7 avril 2022 et 24 août 2022 sous la forme d’un « relevé individuel de régularisation » portant énumération des diverses charges locatives avec mention, pour chacune, du montant à répartir, la quote-part afférente, les jours de présence, les provisions, les dépenses et le solde dû, outre un tableau reprenant les index relevés sur le compteur d’eau, la consommation et le prix du mètre cube ainsi que le montant dû.

Ils ne sont accompagnés d’aucune précision ou pièce annexe relativement au résultant antérieur ou budget prévisionnel de la copropriété ni d’éléments détaillant le mode de répartition entre les locataires ou note d’information.

Seul le décompte transmis le 11 juillet 2023 relativement aux charges 2022 comporte un document intitulé « justificatif individuel » émanant de la société Ocea qui porte mention de relevés d’index d’eau chaude, eau froide et d’une consommation en Kw/h dénommée « thermique chaud ».

Or, même à la lecture de ce document, la cour n’arrive pas à déterminer si le chauffage est un dispositif individuel, comme le soutient la bailleresse, ou collectif, comme cela est mentionné dans l’état des lieux d’entrée, étant précisé que la note explicative figurant au verso du relevé Ocea indique qu’en présence d’un répartiteur, une ligne afférente figure dans son relevé alors que la mention « thermique chaud » correspond au « total des consommations de chaque appareil (si plus de 1 compteur) ».

De même, la cour, comme la preneuse, ne peut identifier le tarif du kW/h en l’absence de toute mention en ce sens sur les relevés et de toute production de facture, et relève que la somme réclamée au titre du chauffage des années 2021 et 2022 a considérablement augmenté puisque passant de 648,07 euros en 2019, 638,35 euros en 2020 à 1 099,98 euros en 2021 et 2 976,20 euros en 2022 avant de revenir à 525,30 euros en 2023, l’application des boucliers tarifaires étant d’ailleurs présentée différemment en 2022 et 2023.

Par ailleurs, si les courriers d’envoi des décomptes portent mention d’un interlocuteur et d’un numéro de téléphone « pour toute question relative (au) décompte individuel », ils ne précisent pas que les pièces justificatives peuvent être consultées dans les locaux de la bailleresse.

A cet égard, Mme [S] a effectivement sollicité un rendez-vous courant octobre 2023, que la bailleresse a souhaité décaler et auquel Mme [S] n’a plus donné suite, soulignant, à juste titre, qu’en l’absence d’information quant à ses numéros de compteur et ses consommations antérieures, la consultation des pièces semblait peu utile. Elle ne s’est ainsi vue communiquer ses numéros de compteur que par courriel du 13 novembre 2023 et réponse à sommation de communiquer du 16 novembre 2023.

En tout état de cause, la bailleresse n’a pas produit, dans la présente procédure, les factures et pièces justificatives permettant de démontrer le bien-fondé des sommes mises en compte dans les décomptes de charges ni, comme indiqué supra, n’a fourni les documents ou explications réclamées par sa preneuse à plusieurs reprises.

Le jugement sera en conséquence infirmé et la Sedes condamnée à rembourser les sommes prélevées au titre des provisions sur charges (soit 5 904 euros, correspondant à 123 euros mensuels d’avance sur charges sur les années 2019 à 2022) et au titre des régularisations de charges des années 2019 à 2021 (soit 1 943,16 euros correspondant à 609,72 euros mis en compte le 30 avril 2022 et réglés par virement du 29 juillet 2022 au titre de la régularisation des charges de l’année 2019, 564,14 euros mis en compte le 31 mai 2022 et réglés par virement le 18 juillet 2022 dont à déduire 93,65 euros passés au crédit le 31 mai 2022 au titre de la régularisation des charges de l’année 2020, 862,95 euros mis en compte le 30 septembre 2022 et réglés par carte bancaire le 16 novembre 2022 au titre de la régularisation des charges de l’année 2021).

Il résulte du relevé de compte produit par la bailleresse que la régularisation sur charges de l’année 2022 a été intégrée aux sommes réclamées à la preneuse par deux passations d’écriture en date du 30 septembre 2023 en débit de 2 244,20 euros et en crédit de 44,11 euros soit la somme totale réclamée de 2 200,09 euros conformément au décompte de régularisation de l’année 2022.

Alors que Mme [S] était parvenue à ramener son compte locatif en position créditrice à compter du 2 août 2023, ce prélèvement des charges de l’année 2022 a fait basculer son compte en position débitrice de manière prolongée et ce jusqu’à la date du 31 mars 2024 à laquelle le premier juge a arrêté son arriéré locatif à la somme de 2 243,25 euros, montant ainsi erroné puisque comprenant des charges indûment mises en compte.

C’est donc à juste titre que Mme [S] sollicite infirmation de la condamnation à paiement de cette somme et s’oppose au paiement de la régularisation des charges de l’année 2022 en l’absence de justification de leur bien-fondé.

Le décompte relatif aux charges de l’année 2023 étant présenté de manière identique aux décomptes des années précédentes et dépourvu de pièce justificative, le règlement des provisions de l’année 2023 est également injustifié, celles-ci ayant représenté, à raison de 123 euros par mois, la somme de 1 476 euros. Il n’est toutefois pas précisé à quoi correspondent les 7,87 euros de « prestations multiservices » mises en compte mensuellement ; la demande en remboursement de ces montants qui ne ressortent pas des provisions sur charges devra donc être rejetée.

Le relevé du compte locatif de Mme [S] arrêté au 29 octobre 2024 étant à l’équilibre, il est ainsi établi qu’elle s’est acquittée des provisions sur charges de l’année 2023 de sorte que sa demande en remboursement à ce titre doit être accueillie, dans la limite, comme indiqué ci-dessus, de la somme de 1 476 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts

La cour observe à titre liminaire que, s’agissant d’une demande de dommages et intérêts fondée sur la faute du bailleur dans l’exécution de ses obligations envers le preneur, s’inscrivant donc nécessairement dans la relation contractuelle locative, la demande ne peut être fondée que sur la responsabilité contractuelle et non la responsabilité délictuelle, comme retenu par le premier juge. En tout état de cause, toutes deux impliquent d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Comme toute convention, le bail doit être exécuté de bonne foi.

C’est à juste titre que le premier juge a relevé que la bailleresse, en régularisant sur quelques mois les charges de trois années, a agi de manière déloyale et ce d’autant qu’elle n’a pas informé la preneuse de la faculté de demander à apurer ces sommes par le biais de versements échelonnés sur douze mois.

La bailleresse n’apporte aucune explication sur le retard pris pour traiter les régularisations de charges se contentant d’évoquer « des raisons indépendantes de sa volonté ».

Ainsi, la bailleresse, en tardant dans la régularisation des charges et en les cumulant sur un court délai, a commis une faute préjudiciable à sa locataire en la privant de la faculté de réaliser une gestion budgétaire adaptée au plus proche des coûts réels à supporter. Elle a par ailleurs effectivement engagé, en l’espace de quelques mois, deux procédures judiciaires aux fins de résiliation du bail, en se désistant de la première et en étant irrecevable à agir pour la deuxième demande, et ce sur la base d’impayés qui sont certes anciens et récurrents mais dont l’ampleur a été accrue par la réclamation brutale de sommes conséquentes au titre des régularisations de charges.

Alors que le bail remonte à mars 2018 et que les régularisations opérées ont montré, sur plusieurs années, l’insuffisance des avances versées, la cour observe d’ailleurs que les appels de provisions portent toujours sur le même montant, à savoir une « avance sur charges » de 62 euros et une « avance sur chauffage » de 61 euros.

Le préjudice matériel subi par Mme [S] est d’ores et déjà indemnisé par la condamnation de la Sedes à rembourser les sommes indûment perçues. Elle ne saurait donc prétendre à percevoir des dommages et intérêts équivalents à leur montant.

La légèreté blâmable dont a fait preuve la bailleresse a par contre nécessairement généré un préjudice moral pour la bailleresse, ainsi mise en difficulté financière alors qu’elle était déjà en situation précaire.

Mme [S] ne saurait toutefois imputer la saisine du juge des enfants et ses difficultés de santé à la seule faute de sa bailleresse alors que les pièces produites témoignent d’autres difficultés et d’un syndrome dépressif antérieur, « récemment réactivé par, à ce qu’elle affirme, un conflit avec son bailleur ».

En condamnant la Sedes au paiement d’une somme de 500 euros, le premier juge a ainsi fait une exacte appréciation de son préjudice, le jugement étant confirmé sur ce point, sauf à préciser qu’il se fonde sur une responsabilité contractuelle et non délictuelle.

Sur les frais et dépens

Au vu de l’issue du litige et de l’obligation dans laquelle Mme [S] s’est trouvée de s’opposer aux demandes adverses pour défendre ses droits, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge de ses dépens et a débouté Mme [S] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La Sedes sera en conséquence condamnée au paiement des dépens, tant de première instance que d’appel, déboutée de ses demandes formées au titre de ses frais irrépétibles, tant de première instance que d’appel, et condamnée à verser à Mme [S] une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement rendu le 22 mai par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden en ce qu’il a condamné la Société coopérative de logements populaires à verser à [G] Mme [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

INFIRME le jugement rendu le 22 mai par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden en ce qu’il a condamné Mme [G] [S] à verser à la Société coopérative de logements populaires, en deniers ou quittances, la somme de 2 243,25 euros (décompte arrêté au 31 mars 2024, incluant versement des APL/AL pour un montant total de 82 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, a débouté [G] Mme [S] de sa demande reconventionnelle de remboursement des sommes versées à titre de provisions et à titre de régularisation des charges locatives, a rejeté les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile et a laissé à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a engagés ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE la Société coopérative de logements populaires à payer à Mme [G] [S] les sommes suivantes :

—  1 943,16 euros au titre des régularisations des charges des années 2019 à 2021 ;

—  5 904 euros au titre des provisions des années 2019 à 2022 ;

—  1 476 euros au titre des provisions de l’année 2023 ;

DEBOUTE la Société coopérative de logements populaires de sa demande en condamnation à paiement de l’arriéré locatif de 2 243,25 euros tel qu’arrêté au 31 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à paiement de la régularisation des charges de l’année 2022 appelée selon courrier du 11 juillet 2023 ;

CONDAMNE la Société coopérative de logements populaires aux dépens de première instance ;

DEBOUTE la Société coopérative de logements populaires de sa demande en indemnité de procédure ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la Société coopérative de logements populaires de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société coopérative de logements populaires à payer à Mme [G] [S] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la Société coopérative de logements populaires aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La présidente