MINUTE N° 25/150

Copie exécutoire à :

— M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER

Copie à:

— M^e Marion BORGHI

— greffe du JCP de Guebwiller

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 24 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00411 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHHO

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

S.C.I. CEJI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur [E] [I]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

Madame [L] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN, en présence de Mme [K], greffière stagiaire.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2014, la Sci Ceji a donné à bail à Monsieur [E] [I] et Madame [L] [A] des locaux à usage mixte d’habitation et professionnel, situés [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de trois ans à effet au 1er juillet 2014 et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 800 €, révisable annuellement.

Le contrat était asssorti d’une promesse d’achat et de vente au 30 juin 2017, date de fin du bail et prévoyait sa reconduction tacite jusqu’à la vente du bâtiment.

Les locataires n’ont pas levé l’option et le bail a été tacitement reconduit à ses échéances successives.

Faisant grief à ses locataires d’exploiter une activité commerciale dans les locaux loués, la Sci Ceji les a attrait en justice pour obenir la résiliation du bail.

Par jugement du tribunal de proximité de Guebwiller en date du 12 juillet 2022, la demande a été rejetée et cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Colmar en date du 8 janvier 2024.

La Sci Ceji a, le 15 décembre 2022, fait signifier à Monsieur [I] et Madame [A] un congé pour vendre pour le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 octobre 2023, elle a fait assigner ces derniers devant le tribunal de proximité de Guebwiller en expulsion, en paiement d’une indemnité d’occupation fixée au double du montant du loyer et en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et d 'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] et Madame [A] ont résisté aux demandes faisant essntiellement valoir la nullité du congé, la durée du bail étant de six ans et non de trois, faute pour la Sci CEJI de démontrer son caractère familial.

Par jugement en date du 27 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Guebwiller a :

— rejeté tous moyens tendant à l’irrecevabilité de prétentions,

— débouté la Sci Ceji de toutes ses demandes,

— débouté Monsieur [I] et Madame [A] de leur demande d’annulation du congé pour vendre,

— dit que le bail et par conséquent l’effet de ce congé arriveront à échéance le 30 juin 2026,

— dit n’y avoir lieu à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le bailleur aux dépens.

Le premier juge a d’abord rejeté la fin de non recevoir fondée sur le non-respect du principe de concentration des moyens, soulevée par la Sci Ceji.

Il a ensuite considéré que la Sci Ceji ne justifiant pas de son caractère familial, elle ne pouvait souscrire qu’un bail de six ans et non de trois, de sorte que le congé pour vendre délivré ne pouvait valoir que pour le 30 juin 2026.

La Sci Ceji a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 19 janvier 2024 et par dernières écritures notifiées le 26 septembre 2024, elle a conclu à l’infirmation de la décision et a demandé à la cour, statuant à nouveau, de :

— déclarer le congé notifié le 15 décembre 2022 valide,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et de Madame [A] sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, à compter de la demande, subsidiairement du jugement,

— supprimer le délai de deux mois visé à l’article L412-1 du cpce,

— autoriser la Sci Ceji à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer les personnes et les biens et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme nette de 1 667,96 € hors charges du 1er juillet 2023 au 31 juillet 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme nette de 1 667,96 € hors charges à compter du 1er août 2024,

— condamner Madame [A] et Monsieur [I] à la somme nette de 11 730,06 € hors charges au titre de l’indemnité d’occupation du 1er juillet 2023 au 31 août 2024,

— condamner solidairement Madame [A] et Monsieur [I] à la somme nette de 1 722,30 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation du 1er septembre 2024 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— dire que tout montant versé à compter du 1er avril 2024 s’imputera sur l’indemnité d’occupation

— condamner solidairement Madame [A] et Monsieur [I] aux frais et dépens, ainsi qu’au versement d’un montant de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les intimés de leurs prétentions,

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 833,98 € à compter du 1er juillet 2023 jusqu’au 30 juin 2024 et à la somme de 861,15 € à compter du 1er juillet 2024,

Sur appel incident,

— débouter Madame [A] et Monsieur [I] de leur appel incident, infondé,

— condamner Madame [A] et Monsieur [I] aux dépens nés de l’appel incident.

Au soutien de ses prétentions, elle objecte en premier lieu que l’invocation par les intimés du moyen tiré de la durée légale du bail se heurte à l’autorité de chose jugée. Ensuite, elle entend administrer la preuve de son caractère familial par la production de divers actes dont des extraits d’acte de naissance de chacun des deux associés, portant transcription de leur mariage à la Vegas, ce dont il résulte qu’elle était fondée à consentir un bail de trois ans et que le congé est valable pour la date à laquelle il a été délivré.

Par écritures notifiées le 2 juillet 2024, Madame [A] et Monsieur [I] demandent à la cour de :

— débouter la Sci Ceji de ses demandes,

— infirmer la décision en ce qu’elle a validé le congé pour vendre délivré le 15 décembre 2022,

Statuant à nouveau sur ce point,

— déclarer nul et de nul effet le dit congé,

— dire et juger que le bail du 24 juin 2014 viendra à échéance le 30 juin 2026,

A titre subsidiaire si la cour venait à considérer que la Sci Ceji est familiale et ne déclarait pas nul le congé,

— leur accorder un délai jusqu’au 1er mai 2025 pour quitter les lieux,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 833,98 € à compter de juillet 2023,

Subsidiairement sur ce point et si la cour faisait application de la clause contractuelle doublant l’indemnité d’occupation,

— réduire le montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions,

En tout état de cause

— débouter la Sci Ceji de ses demandes,

— la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils se réfèrent en premier lieu à la motivation de la décision déférée pour contrer la fin de non- recevoir tirée de l’autorité de chose jugée.

Au fond, ils font valoir que la Sci Ceji ne justifie pas de la date de transcription du mariage dans les actes d’état civil de chacun des deux associés, transcription qui seule rend le mariage contracté à l’étranger opposable aux tiers. Il en découle que la Sci Ceji ne peut être considérée comme familiale de sorte que le contrat de bail ne pouvait être conclu que pour six ans et que le congé, délivré pour une date inexacte, est nul. Ils considèrent que la clause contractuelle prévoyant la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer ne leur est pas applicable et subsidiairement, est constitutive d’une clause pénale qui devra être minorée.

L’ordonnance de clôture est en date du 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Comme devant le premier juge, la Sci Ceji argue de l’irrecevabilité du moyen de défense soulevé par les intimés, pris de la durée légale du bail, six ans et non trois ans comme prévu au contrat, en faisant valoir que ce moyen aurait dû, en application du principe de concentration des moyens, être invoqué au cours des instances en résiliation du bail initiées devant le tribunal de proximité de Guebwiller en première instance puis devant la cour d’appel de céans, prétendant que ces instances étaient fondées sur les mêmes causes que l’instance présente, à savoir l’expulsion de Madame [A] et de Monsieur [I].

Le jugement déféré qui a rejeté ce chef de demande au motif que les instances antérieures en résilation du bail pour faute ne reposaient pas sur la même cause que l’instance en cours fondée sur la d élivrance d’un congé pour vendre et que l’invocation de la durée du bail n’avait strictement aucun emport dans les procédures antérieures, repose sur des motifs particulièrement pertinents que la cour ne peut qu’adopter.

A défaut d’éléments nouveaux, le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) et à six ans pour les personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévus à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement soit renouvelé.

La validité du congé pour vendre notifié par la Sci Ceji à Monsieur [I] et Madame Madame [A] le 15 décembre 2022, n’est contesté qu’en ce qu’il aurait été délivré pour la fin d’une période triennale, soit pour le 30 juin 2023, alors qu’il est allégué que la Sci Ceji ne rapportant pas la peuve de son caractère familial, la durée du bail liant les parties ne pouvait être que de six ans.

Cependant, la Sci Ceji établit par la production d’un « certificat de capacité à mariage de deux français » en date du 6 juin 2008, établi par l’officier d’état-civil par délégation du consul général de France à Los Angeles, d’une copie d’acte de mariage établi par la même autorité, de leurs extraits d’acte de naissance et autres actes d’état civil que Monsieur [X] [W] et [Z] [M], seuls associés de la Sci Ceji, se sont mariés à Las Vegas le 21 juin 2008 et que ce mariage a été transcrit le 20 octobre 2008 par devant l’officier d’état civil consulaire à Los Angeles.

Il en résulte que la Sci Ceji avait bien le caractère de société familiale au jour de la conclusion du bail liant les parties en date du 24 juin 2014, à effet au 1er juillet 2014, et que, partant, ce bail a valablement pu être conclu pour trois ans de sorte que le congé aux fins de vente litigieux a valablement pu être délivré à échéance du 30 juin 2023.

La demande en nullité de ce congé ne peut donc qu’être rejetée.

Les locataires occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2023, il convient d’ordonner leur expulsion sans qu’il y ait lieu à ce stade à prononcé d’une astreinte, ni à suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, c’est à bon droit que les intimés font valoir que la clause contractuelle en fixant le montant au double du montant du loyer ne leur est pas applicable.

En effet le contrat ne prévoit le doublement de ladite indemnité qu’en cas de résiliation du bail du fait du locataire alors que la cessation du bail résulte en l’espèce d’un congé pour vendre délivré par le bailleur et non du fait du locataire.

L’indemnité d’occupation sera en l’espèce fixée à la valeur locative des locaux, soit à la somme de 833, 98 € du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et à celle de 861,15 € à compter du 1er juillet 2024 et Monsieur [I] et Madame [A] seront condamnés à en payer le montant, sous déduction des sommes qu’ils justifieront avoir versées à ce titre.

Il n’est pas justifié de dire « que tout montant versé à compter du 1er avril 2024 s’imputera sur l’indemnité d’occupation ».

Sur la demande de délai d’évacuation

Les intimés ne justifiant pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délai d’évacuation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées, les dépens de première instance étant mis à la charge des intimés.

Partie perdante à hauteur d’appel, les intimés seront condamnés aux entiers dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande formée par la Sci Ceji au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté la Sci Ceji de sa demande d’expulsion, a dit que le congé est valable pour le 30 juin 2026 et a condamné le bailleur aux dépens,

Et statuant dans cette seule limite,

DECLARE valable le congé délivré le 15 décembre 2022 par la Sci Ceji à Madame [L] [A] et à Monsieur [E] [I] ,

ORDONNE l’expulsion de Madame [L] [A] et de Monsieur [E] [I], de leurs biens et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent [Adresse 2] à [Localité 3], et ce avec le cas échéant l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

DIT n’ y avoir lieu à astreinte ni à suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des meubles est réglé par les articles L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 833,98 € pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et à la somme de 861,15 € à compter du 1er juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [A] et Monsieur [E] [I] au paiement de la dite indemnité d’occupation, sous déduction des sommes déjà versées,

REJETTE la demande tendant à voir dire que tout montant versé à compter du 1er avril 2024 s’imputera sur l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [L] [A] et Monsieur [E] [I] aux dépens de première instance,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée et a rejeté la demande d’annulation du congé pour vendre,

Et y ajoutant,

REJETTE la demande tendant à voir dire que le bail liant les parties viendra à échéance le 30 juin 2026,

REJETTE la demande de délai d’évacuation,

CONSTATE que la Sci Ceji n’a pas formé appel incident du chef du jugement ayant rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de sorte que la demande des intimés tendant au rejet d’une telle demande est sans objet,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] et Madame [L] [A] à payer à la Sci Ceji la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [L] [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] et Madame [L] [A] en tous les dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente