COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

Rôle N° RG 21/08156 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRZR

Société 2NME

C/

[L] [Z]

S.C.I. LE WEEK END

Copie exécutoire délivrée

le : 22 Mai 2025

à :

M^e Christophe HERNANDEZ

M^e Thierry GARBAIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 22 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00398.

APPELANTE

SAS 2NME

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

INTIME

S.C.I. LE WEEK END

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry GARBAIL de l’ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

PARTIE INTERVENANTE

Maître [L] [Z]

agissant tant en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde qu’en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde la SAS 2NME

né le 19 Avril 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 2013 la SCI Le Week end a donné à bail à la SAS 2NME, pour une durée de 9 ans, des locaux commerciaux à usage d’hôtel restaurant situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 72000 euros HT outre 4250 euros de provisions sur charges et taxes.

Un avenant au bail relatif aux charges a été signé entre les parties le 9 mars 2017.

La SAS 2NME a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ouverte par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 19 mars 2019 désignant Maître [L] [Z] en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte du 2 octobre 2019, la société 2NME a notifié à la bailleresse une demande de révision du loyer, sollicitant sa fixation à 55200 euros HT et HC.

Les parties ne s’étant pas accordées, la société 2NME a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulon le 30 décembre 2019, sollicitant à titre principal la fixation du loyer à la somme de 55200 euros HT et HC à compter du 2 octobre 2019 et à titre subsidiaire la désignation d’un expert.

Elle invoquait une modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une baisse de plus de 10% de la valeur locative et produisait un rapport établi à sa demande par Mme [S], expert évaluateur.

La société bailleresse contestait cette évaluation et produisait également un avis d’expert établi par M. [W] [J].

Par jugement du 22 avril 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon a rejeté la demande de révision du loyer, rejeté la demande d’expertise judiciaire, dit que le loyer à compter du 10 mars 2019 restera fixé à la somme de 6118,85 euros HT/HC par mois soit 73426,20 euros HT/HC par an, condamné la SAS 2NME aux dépens, rejeté la demande au titre des frais du rapport [J], rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire.

Le juge des loyers commerciaux a considéré que plusieurs critères retenus par l’expert [M] pour une diminution des facteurs de commercialité sont sans influence au regard de l’activité et de la situation de l’hôtel (fin du festival des voix du Gaou, diminution de la population de 2,99%) ou avec une influence très limitée (variation du tourisme dans un ratio de 5 points sans précision sur la commune de [Localité 5], baisse des loyers des biens à usage d’habitation de 5 points).

Pour écarter la nécessité d’une mesure d’expertise, le juge a énoncé que la preuve d’une variation des facteurs de commercialité entraînant une variation de la valeur locative de plus de 10% n’était pas rapportée et qu’aucun élément ne venait réellement souligner des modifications locales ayant un impact direct sur la valeur locative de l’hôtel.

La société 2NME a interjeté appel de cette décision le 2 juin 2021.

Par conclusions déposées et notifiées le 7 janvier 2025, la SAS 2NME et Maître [L] [Z], agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan du plan de sauvegarde et mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société 2NME, demandent à la cour, vu les articles L.145-37 et 1.145-38 du code de commerce, de :

Sur l’appel principal :

— déclarer la SAS 2NME recevable et bien fondée en son appel,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, statuant à nouveau,

— à titre principal, désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission habituelle en la matière et notamment d’étudier la variation des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative sur la période de février 2016 à février 2019 et faire un décompte entre les parties notamment concernant les charges,

— fixer au montant de 55200 euros hors taxes et hors charges le loyer provisionnel que la requérante devra régler,

— ordonner la consignation des loyers,

— à titre subsidiaire, prononcer que par application de l’article L.145-38 du code de commerce le loyer révisé du bail en date du 22 février 2013 doit être fixé à la valeur locative,

— fixer le loyer du bail révisé au 2 octobre 2019 à un montant annuel en principal de 55200 euros hors charges et hors taxes,

— prononcer que conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-même intérêts,

Sur l’appel incident,

— débouter la SCI Le Week end de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Le Week end à payer à la SAS 2NME la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Le Week end aux entiers dépens distraits au profit de Maître Hernandez qui y a pourvu sur son affirmation de droit.

Par conclusions déposées et notifiées le 4 septembre 2023, la SCI Le Week end demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de révision du loyer, rejeté la demande d’expertise judiciaire, dit que le loyer à compter du 10 mars 2019 restera fixé à la somme de 6118,85 euros HT/HC par mois soit 73426,20 euros HT/HC par an, condamné la SAS 2NME aux dépens, ordonné l’exécution provisoire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre des frais du rapport [J], rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— débouter la SAS 2NME et Maître [L] [Z] de leurs demandes,

— dire et juger que le loyer dû par le preneur à compter du 10 mars 2019 restera fixé à la somme de 6118,85 euros HT/HC par mois soit 73426,20 euros HT/HC annuels,

— condamner la SAS 2NME à payer à la SCI Le Week end la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel distraits au profit de Maître Garbail avocat, sur son affirmation de droite outre le coût du rapport de l’expert [J] d’un montant de 2760 euros.

La procédure a été clôturée le 4 mars 2025.

Les conclusions déposées le 4 mars 2025 par la SAS 2NME et Maître [Z] postérieurement à la notification de l’ordonnance de clôture, sans demande de rabat de clôture, ne sont pas admises aux débats.

MOTIFS

Aux termes de l’article L 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau

prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve

d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-

même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution du loyer

consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers

commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier

et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Il résulte de ces dispositions que le locataire qui, comme en l’espèce, sollicite, au titre de la révision triennale, la fixation du loyer à un montant inférieur au montant du loyer en vigueur et à celui résultant de la variation des indices, doit rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue depuis la dernière fixation du loyer, ayant entraîné par elle-même une baisse de plus de 10% de la valeur locative et que faute pour le locataire de rapporter cette preuve, le loyer en cours doit être maintenu.

Les parties se réfèrent, pour apprécier l’existence ou non d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, à la période du 22 février 2016 au 22 février 2019.

Il apparaît cependant que le loyer initialement fixé à 72000 euros n’a fait l’objet d’aucune modification entre la prise d’effet du bail et la demande de révision, à l’exception de l’application annuelle de la clause d’indexation conventionnelle, de sorte que la période de référence à prendre en considération est en réalité celle du 22 février 2013 au 22 février 2019 (ou du 10 mars 2013 au 10 mars 2019 si l’on retient la date de paiement du premier loyer comme l’a fait le premier juge).

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.-

La société preneuse produit un rapport établi à sa demande le 28 août 2019 par Mme [B] [S], expert évaluateur immobilier, commercial et foncier, inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel.

Aux termes de son rapport, l’expert retient une valeur locative de 55200 euros par an hors taxes et hors charges et considère que la baisse matérielle des facteurs locaux de commercialité pendant la période de février 2016 à février 2019 a entraîné par elle-même une baisse de plus de 10% de la valeur locative.

L’appelante produit également un document intitulé 'complément sur l’étude des facteurs locaux de commercialité entre février 2016 et février 2019', établi à sa demande par le même expert le 23 juillet 2021.

À l’appui de ses conclusions, l’expert retient les éléments suivants :

— la population de [Localité 5] est en diminution, à la différences d’autres communes de l’agglomération [Localité 6] Provence Méditerranée (TPM), et est vieillissante, l’évolution de la population entre 2013 et 2018 est négative de -0,4% par an, c’est une évolution pérenne négative.

Il sera cependant objecté d’une part, qu’une simple tendance à la baisse, constatée au surplus dès avant le début de la période de référence (soit dès 2008 selon les tableaux reproduits par l’expert), ne peut être qualifiée de modification matérielle au sens de l’article L.145-38, d’autre part, qu’ainsi que le reconnaît l’expert, cette diminution a peu d’effet sur l’activité d’hôtellerie et n’affecte que l’activité de restauration, qui elle-même ne représente selon l’expert que 22% de la valeur locative.

— s’agissant de l’attractivité touristique de la commune, l’arrêt du festival international 'Les voix de Gaou’ a eu un impact sur le nombre de nuitées d’hôtellerie réservées à cette occasion.

La société 2NME affirme que pendant le festival, l’hôtel bénéficiait d’un report de la clientèle lorsque les établissements du littoral étaient complets.

La bailleresse fait cependant valoir à juste titre que ce festival avait lieu en juillet, soit à une période pendant laquelle le taux d’occupation de l’hôtel est en tout état de cause élevé, et que d’autres événements attractifs ont été créés à la même saison, comme le Pointu festival, de sorte que l’impact réel de l’arrêt du festival du Gaou sur la valeur locative de l’hôtel n’est pas établi.

— La fréquentation de l’hôtellerie sur le secteur de [Localité 6] Métropole Provence a baissé entre 2017 et 2019, se traduisant par une baisse des taux d’occupation de 6,45% et du baisse du RevPar de 1,16%.

Ces données ne sont cependant pas pertinentes s’agissant de la période considérée qui ne correspond pas du tout à la période de référence, et du périmètre géographique regroupant une douzaine de communes qui n’ont pas la même attractivité hôtelière.

— En raison de la fermeture de nombreux petits commerces dans le centre-ville, la clientèle de commerçants diminue d’année en année.

L’expert établit une liste (non sourcée) d’une trentaine de commerces situés dans un rayon de 300 mètres autour du local étudié, dont quatre restaurants, ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actif entre 2016 et 2018.

Ainsi que le souligne la bailleresse, l’expert ne tient pas compte des commerces ayant ouvert pendant la même période.

Les données mentionnées par l’expert ne permettent pas de considérer que le manque d’attractivité du centre-ville de [Localité 5] et le turn over des commerces serait spécifique à la période de référence.

D’autre part, il n’est pas précisé en quoi la fermeture de commerces dans le voisinage affecterait l’activité hôtellerie, et si l’activité restauration peut être affectée, il est rappelé que le restaurant ne représente que 22% de la valeur locative totale.

Par ailleurs, la démonstration à la charge de la locataire nécessite qu’il soit procédé à une comparaison entre d’une part, la valeur locative en début de période, distincte du montant fixé conventionnellement entre les parties, que l’appelante considère comme surévalué, et d’autre part la valeur locative à la date de la demande de révision.

Or la société 2NME ne fournit aucun élément d’information concernant la valeur locative au 22 février 2013, l’expert mandaté par elle n’ayant pas effectué cette recherche, de sorte que la baisse de plus de 10% alléguée n’est aucunement établie.

La preuve d’une variation des facteurs de commercialité entraînant une variation de la valeur locative de plus de 10% n’étant pas rapportée, la société 2NME et Maître [Z] seront déboutés de leurs demandes sans qu’il y ait lieu d’ordonner une mesure d’expertise, une telle mesure n’étant pas destinée à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, et ne saurait en tout état de cause porter sur un décompte de charges, étranger au présent litige et à la compétence du juge des loyers commerciaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté, pour des motifs d’équité que la cour adopte, les demandes présentées en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il déboute la SCI Le Week-end de sa demande tendant à faire supporter par la société 2NME le coût du rapport établi à sa demande par M. [J], non indispensable aux débats.

Partie succombante, la société 2NME sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000 euros pour frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société 2NME à payer à la SCI Le Week-end une somme de 2000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société 2NME aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,