MINUTE N° 26/130

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

Copie conforme à :

— M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

— greffe du JCP TJ, [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02004

N° Portalis DBVW-V-B7J-IRHF

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 31 mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Monsieur, [G], [V], [Z]

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 2], [Localité 2], [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/2076 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

Représenté par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

Madame, [O], [S]

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 2], [Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2025/2075 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur, [H], [U]

,

[Adresse 4]

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, et M. LAETHIER, vice-président placé, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Céline DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 23 mai 2018, M., [H], [U] a donné à bail à M., [G], [V], [Z] et Mme, [O], [S] un appartement à usage d’habitation situé au sein de la, [Adresse 5], du bâtiment C d’un immeuble situé, [Adresse 6] moyennant paiement d’un loyer de 675 euros, outre 80 euros de provision sur charges mensuelles payables d’avance le 1er de chaque mois.

A la suite d’impayés persistants, M., [U] a, le 20 février 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation de la somme en principal de 3 209,75 euros.

Par acte du 06 mai 2024, M., [U] a fait assigner M., [V], [Z] et Mme, [S] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des locataires ainsi que leur condamnation in solidum au paiement des loyers impayés, soit la somme de 4 169,85 euros telle qu’arrêtée au 5 janvier 2025 correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échues.

Lors de l’audience, tenue après renvoi pour vérifier les paiements effectués par les preneurs, le bailleur a maintenu ses demandes, confirmant l’existence de paiements mais soulignant l’absence de règlement des échéances courantes. M., [V], [Z], seul comparant, a sollicité l’octroi de délais de paiement à raison de 200 euros par mois.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation de plein droit à la date du 21 avril 2024 du bail conclu entre M., [U] d’une part, et M., [V], [Z] et Mme, [S] d’autre part ;

— rejeté la demande de délais de paiement de M., [V], [Z] ;

— ordonné en conséquence aux preneurs de quitter les lieux et restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, y compris avec le concours de la force publique ;

— condamné solidairement M., [V], [Z] et Mme, [S] à verser à M., [U], à titre provisionnel, la somme de 4 169,85 euros, échéance de janvier 2025 incluse ;

— condamné solidairement M., [V], [Z] et Mme, [S] à payer à M., [U] une indemnité provisionnelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er février 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ;

— condamné solidairement M., [V], [Z] et Mme, [S] à verser à M., [U] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 février 2024.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que les causes du commandement de payer, fixées à la somme de 3 209,75 euros, n’avaient pas été apurées dans le délai de deux mois, seul un versement de 800 euros ayant eu lieu le 16 avril 2024, de sorte que la résiliation du bail était acquise de plein droit à la date du 21 avril 2024 ; que les anciens preneurs devaient s’acquitter d’une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; que l’arriéré des loyers, charges, primes mensuelle et frais de courtage ainsi que d’indemnités d’occupation s’élevait à la somme de 4 169,85 euros, échéance de janvier 2025 incluse ; que les défendeurs n’avaient pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment celui du mois de janvier 2025, et ne justifiaient pas être en situation de régler leur dette locative.

Par déclaration d’appel en date du 08 mai 2025, Mme, [S] et M., [V], [Z] ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance rendue le 13 juin 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, M., [V], [Z] et Mme, [S] demandent à voir déclarer leur appel recevable et bien fondé, y faisant droit, infirmer l’ordonnance, et statuant à nouveau :

— constater qu’ils ont procédé au paiement de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre par l’ordonnance entreprise et que les loyers et charges courants sont soldés,

en conséquence :

— dire et juger que la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne produira pas ses effets,

— débouter M., [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement :

— leur accorder les plus larges délais de paiement,

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire,

en tout état de cause :

— débouter M., [U] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande relative aux frais et dépens,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

A l’appui de leur appel, les preneurs reconnaissent avoir rencontré des problèmes financiers pendant plusieurs mois, à la suite de soucis de santé mais soutiennent avoir depuis lors procédé au paiement intégral des condamnations mises à leur charge par l’ordonnance entreprise et être à jour du loyer et des charges courants, la situation étant ainsi régularisée. Ils insistent sur leur reprise d’une activité professionnelle depuis plusieurs mois, leurs charges de famille et leur souhait de se maintenir dans le logement dans lequel ils vivent depuis 2018.

Ils se prévalent ainsi de leur bonne foi et demandent à voir constater que la dette locative ayant été apurée et les loyers et charges courants étant à jour, la clause résolutoire insérée au bail est réputée ne pas avoir produit ses effets et l’ordonnance doit être infirmée.

Subsidiairement, ils sollicitent les plus larges délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, M., [U] demande à la cour de déclarer l’appel mal fondé, par conséquent, rejeter toutes conclusions contraires considérées comme injustes et mal fondées,

à titre principal :

— confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue le 3 mars 2025,

à titre subsidiaire :

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire,

par conséquent :

— octroyer des délais de paiement à M., [V], [Z] et Mme, [S],

en tout état de cause :

— condamner in solidum M., [V], [Z] et Mme, [S] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M., [V], [Z] et Mme, [S] aux entiers dépens en ce compris la procédure de référé et d’appel.

En réplique, M., [U] fait essentiellement valoir que les preneurs n’ont pas satisfait au commandement de payer dans les délais impartis de sorte que la clause résolutoire s’est trouvée irrémédiablement acquise à son profit et que l’ordonnance doit être confirmée avec toutes conséquences.

S’agissant de la demande subsidiaire adverse en délais de paiement avec, par suite suspension des effets de la clause résolutoire, il s’y oppose au vu de la mauvaise foi des preneurs, aucun élément n’établissant les problèmes de santé allégués à l’origine des impayés de loyers. Il estime que les parties disposaient en tout état de cause de ressources suffisantes pour couvrir leurs loyers et charges et soutient que les indemnités d’occupation n’ont pas toutes été réglées ou seulement de manière partielle ou tardive, rappelant que ce comportement est coutumier puisqu’un précédent commandement de payer a été délivré en 2023.

Il insiste sur le fait que le paiement adverse étant intervenu après exécution de l’ordonnance, il est légitime à réclamer la condamnation des appelants aux dépens et frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue le 16 mars 2026, avant d’être prorogée au 30 mars 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois estimé que cette réduction de délai ne s’appliquait pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeuraient régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et qu’elle ne pouvait avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail, signé en mai 2018, prévoit en son paragraphe VIII, un délai de régularisation de deux mois après délivrance d’un commandement de payer.

Les preneurs se sont vus délivrer, le 20 février 2024, un commandement de payer portant réclamation de la somme de 3 209,75 euros correspondant à l’arriéré arrêté au 16 février 2024.

Comme souligné par le premier juge, il résulte des décomptes produits par le bailleur et non contestés que, seul un versement de 800 euros a eu lieu le 16 avril 2024, outre deux versements de la Caisse d’allocation familiale au titre des loyers courants, la dette précitée n’étant en conséquence pas soldée à l’issue du délai de régularisation.

C’est donc de manière justifiée que le premier juge a constaté la résiliation du bail avec effet au 21 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire.

Il est admis par les deux parties que depuis lors, les appelants ont effectué des versements importants, ce qui a permis de ramener le compte locatif des preneurs en position créditrice de 77,88 euros au 10 octobre 2025.

Il résulte toutefois des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire constituent des facultés laissées à l’appréciation du juge, qui tient compte, pour ce faire, de la capacité financière des locataires à apurer leur dette locative et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, Mme, [S] travaille en qualité de vendeuse dans un magasin de vêtements depuis mai 2015 et M., [V], [Z], après avoir connu une relation professionnelle complexe courant 2023, a été engagé en qualité d’agent de quai depuis novembre 2024.

Il résulte des avis d’imposition relatifs aux revenus perçus en 2023 et 2024 que, malgré des arrêts de travail ponctuels, les revenus du couple, qui supporte la charge de deux enfants mineurs, s’établissent autour de 2 950-3 000 euros (1 576 euros pour Mme, [S] et 1 495 euros pour M., [V], [Z] selon leur avis d’imposition sur les revenus perçus en 2023, 1 601 euros pour Mme, [S] et 1 343 euros pour M., [V], [Z] selon leur avis d’imposition sur les revenus perçus en 2024, 1 297 euros pour Mme, [S], hors prime de décembre et 1 614 euros pour M., [V], [Z] selon leur cumul imposable de novembre 2025).

Si ces revenus devraient permettre de couvrir le loyer de manière régulière, lequel représente un peu plus de 950 euros (dont à déduire une Apl de 187 euros), le relevé du compte locatif de 2018 à octobre 2025 témoigne d’impayés récurrents ou de paiements partiels et à des dates variables. Il apparaît ainsi qu’un premier commandement de payer a été délivré fin 2019 puis un second le 7 août 2023 et le dernier le 20 février 2024, les preneurs ayant à plusieurs reprises régularisé la situation, grâce notamment à des virements de la Caisse d’allocations familiales ou des versements de leur part.

S’agissant de la présente procédure, ils ont, entre le 24 et le 30 juin 2025, versé plus de 7 450 euros, faisant passer leur compte locatif en solde créditeur.

Si ces efforts sont à noter, il sera toutefois observé que le décompte ne fait que rarement apparaître un versement du montant du loyer et des charges au 1er du mois comme prévu au contrat. Ainsi, même en décembre 2025, le paiement a été partiel pour finalement être régularisé en janvier 2026.

Cette gestion aléatoire ne permet pas de considérer que les preneurs ont véritablement « repris le paiement intégral de leur loyer courant » avant l’audience alors que les paiements effectués ne respectent pas les conditions contractuelles prévues au bail, ni quant au montant ni quant à la date de versement du loyer et obligent ainsi le bailleur à une vigilance permanente et à exposer des frais réguliers pour obtenir paiement.

Il n’apparaît en conséquence pas justifié d’accorder des délais de paiement aux consorts, [V], [Y] ni de suspendre les effets de la clause résolutoire de sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée en son intégralité.

Sur les frais et dépens

Au vu de l’issue du litige, la décision de première instance sera confirmée en ce qui concerne les frais et dépens.

Les appelants succombant, ils seront par ailleurs condamnés aux dépens de la procédure d’appel (étant observé que l’ordonnance de référé statue déjà sur les dépens afférents sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision sur ce point) et à verser à M., [U] une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 31 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M., [G], [V], [Z] et Mme, [O], [S] in solidum à payer à M., [H], [U] une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [G], [V], [Z] et Mme, [O], [S] in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère