MINUTE N° 26/249

Copie conforme à :

— M^e Raphaël REINS

— M^e Ahlem

[R]

— greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01840

N° Portalis DBVW-V-B7I-IJTZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [I] [L]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [O] [V]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/4208 du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par M^e Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 mars 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 10 mars 2022, M. [I] [L] a donné en location à M. [O] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 450 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte d’huissier de justice délivré le 7 septembre 2022, M. [L] a fait signifier à M. [V] un congé pour le 9 mars 2023 dans le but de fixer son habitation principale dans les locaux donnés en location.

Par requête réceptionnée au greffe le 28 mars 2023, M. [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, sollicitant en dernier lieu de voir :

— condamner M. [L] à lui verser les sommes suivantes :

' 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’insalubrité du logement,

' 350 euros au titre du remboursement des frais d’électricité,

' 500 euros au titre du dépôt de garantie,

' 300 euros au titre de la majoration de retard,

— condamner M. [L] à lui remettre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les quittances de loyer,

— condamner M. [L] aux dépens.

Le demandeur a fait valoir que le logement donné en location était insalubre en l’absence de chauffage fonctionnel dans les pièces de vie, du fait d’une installation électrique défectueuse, d’une porte d’entrée qui ne se fermait pas, de fenêtres mal fixées et de l’instabilité du mur donnant sur la cage d’escalier. Il a soutenu que M. [L] avait branché son compteur électrique aux parties communes, ce qui avait provoqué une surconsommation d’électricité.

M. [L] a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de M. [V] au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le défendeur a soutenu que M. [V] avait volontairement dégradé l’appartement, qui avait été occupé par cinq personnes, et que le locataire avait quitté les lieux sans respecter le préavis.

Par jugement contradictoire du 15 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné M. [I] [L] à verser à M. [O] [V] la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement,

— débouté M. [O] [V] de sa demande au titre du remboursement des frais d’électricité,

— condamné M. [I] [L] à remettre à M. [O] [V], sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l’ensemble des quittances de loyer dues,

— débouté M. [O] [V] de sa demande au titre du dépôt de garantie et au titre de la majoration de retard,

— condamné M. [I] [L] aux entiers frais et dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples voire contraires,

— déclaré le jugement à intervenir exécutoire.

Pour statuer ainsi le juge a retenu qu’un courrier d’un conseiller municipal chargé de l’habitat au sein de la ville de [Localité 1], consécutive à une visite sur les lieux, permettait d’établir que le chauffage ne fonctionnait pas dans les pièces de vie du logement et qu’aucun chauffage n’était présent dans la salle de bains, que l’installation électrique devait être révisée, que le garde-corps de l’escalier était cassé et qu’un mur instable donnant sur la cage d’escalier ne permettait pas d’assurer la sécurité des occupants et que le propriétaire s’était engagé à effectuer les travaux nécessaires avant toute remise en location.

Le juge a relevé que le locataire n’apportait pas la preuve du versement d’un dépôt de garantie.

M. [L] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 4 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 15 avril 2025, M. [L] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel principal formé par M. [I] [L] régulier, recevable et bien fondé,

— déclarer les demandes du concluant recevables et bien fondées, y faire droit,

— déclarer les demandes de M. [O] [V], intimé, irrecevables, en tous cas mal fondées, les rejeter,

— débouter M. [O] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, y compris s’agissant d’un appel incident,

corrélativement,

— confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal de proximité de Sélestat le 15 avril 2024 en ce que le 1er juge a statué comme suit :

' déboute M. [O] [V] de sa demande au titre du remboursement des frais d’électricité,

' déboute M. [O] [V] de sa demande au titre du dépôt de garantie et au titre de la majoration de retard,

— infirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal de proximité de Sélestat le 15 avril 2024 en ce que le 1er juge a statué comme suit :

' condamne M. [L] [I] à verser à M. [O] [V] un montant de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement,

' condamne M. [L] [I] à remettre sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à M. [O] [V] l’ensemble des quittances et loyers dues,

' condamne M. [L] [I] aux entiers frais et dépens,

' déboute les parties de leurs demandes plus amples voire contraires,

et statuant à nouveau sur ces points,

— débouter M. [O] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [O] [V] à payer au concluant la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait des dégradations causées au logement,

— condamner M. [O] [V] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution du jugement à intervenir par voie de commissaire de justice ainsi que des frais complémentaires liés à la passation de l’acte,

sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident irrecevable, en tous cas mal fondé, le rejeter,

— déclarer les demandes de M. [O] [V] irrecevables, en tous cas mal fondées,

— débouter M. [O] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— faire droit à l’ensemble des demandes du concluant,

en toute hypothèse,

— condamner M. [O] [V] à payer au concluant la somme de 3 000 euros à M. [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel,

— condamner M. [O] [V] aux entiers dépens d’appel, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution du jugement à intervenir par voie de commissaire de justice ainsi que des frais complémentaires liés à la passation de l’acte,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus.

Sur l’indécence alléguée du logement, M. [L] soutient qu’un état des lieux d’entrée a été établi le 10 mars 2022 et qu’il en résulte que le logement était bien équipé d’un système de chauffage fonctionnel, ce qui est confirmé par les relevés de compte du locataire qui font apparaître des paiements au titre de l’électricité et du gaz au bénéfice de Total énergie. Il indique que le courrier du conseiller municipal de la ville de [Localité 1] est dépourvu de valeur probante, précisant qu’il n’a jamais été destinataire du moindre courrier émanant du locataire ou de la ville de [Localité 1] l’informant de la nécessité de réaliser des travaux.

L’appelant fait valoir que le locataire a quitté le logement de façon anticipée le 17 janvier 2023 et qu’un état des lieux contradictoire a été réalisé en sa présence mais que M. [V] a refusé de signer le constat en raison des nombreuses dégradations locatives qui lui sont imputables.

Il ajoute que le contrat de bail ne fait pas mention d’un versement intervenu au profit du bailleur au titre du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 février 2026, M. [V] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [L] irrecevable et mal fondé,

le rejeter,

— débouter M. [L] de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes,

sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident de M. [V] recevable et bien fondé,

y faire droit,

— infirmer la première décision en ce qu’elle a :

' fixé la somme de 1 800 euros au titre de dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement,

' débouté M. [V] de sa demande de remboursement d’électricité,

' déboute M. [V] de sa demande au titre du dépôt de garantie et au titre de la majoration de retard,

statuant à nouveau dans cette limite,

— condamner M. [L] à verser à M. [V] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement, de son insalubrité,

— condamner M. [L] à verser à M. [V] la somme de 350 euros au titre de remboursement de frais d’électricité,

— condamner M. [L] à verser à M. [V] la somme de 500 euros au titre de dépôt de garantie,

— condamner M. [L] à verser à M. [V] la somme de 300 euros au titre de la majoration de retard,

— confirmer la première décision pour le surplus

en tout état de cause,

— débouter M. [L] de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes,

— le condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile à verser à maître [N] [R].

L’intimé fait valoir qu’il n’a pu bénéficier d’une jouissance paisible de son appartement du fait de son insalubrité qui a été constatée par un conseiller municipal de la ville de [Localité 1] qui a relevé que le chauffage ne fonctionnait pas dans les pièces de vie (cuisine, salon) et qu’il faisait défaut dans la salle de bains, que le garde-corps présent dans le logement était cassé, qu’un mur très instable donnant dans la cage d’escalier ne permettait pas d’assurer la sécurité des occupants, que l’installation électrique devait être révisée, que la porte d’entrée ne fermait pas et que les fenêtres étaient mal fixées.

Il soutient que le bailleur a été informé des manquements afin d’y remédier mais qu’il n’a jamais procédé aux réparations en dépit des engagements pris.

M. [V] précise qu’il n’a pas vérifié lors de l’état des lieux d’entrée si les radiateurs étaient fonctionnels et qu’il s’est rendu compte par la suite qu’ils n’étaient pas reliés au gaz et qu’ils ne fonctionnaient pas. Il ajoute que les factures Total énergies concernent la consommation électrique et non le gaz ou le chauffage.

Il indique également qu’il est resté sans eau durant l’hiver 2022 et qu’il a avisé le propriétaire des nombreux dysfonctionnements mais que ce dernier n’a pas fait le nécessaire, ce qui l’a conduit à recourir à la ville de [Localité 1].

L’intimé ajoute qu’aucun état des lieux n’a été établi à la sortie du logement et qu’il n’a jamais été convoqué pour établir l’état des lieux dont se prévaut le bailleur, précisant que le jour de son départ, M. [L] l’a sommé de quitter les lieux ce qui a contraint le locataire à faire appel aux forces de l’ordre.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indécence du logement :

Le bailleur est tenu de délivrer en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu’un logement en bon état d’usage et de réparation.

L’article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 10 mars 2022 ne mentionne aucun désordre et le logement est décrit comme étant en bon état, la lettre « A » étant renseignée dans l’espace dédié à l’état des plafonds, murs, sols, portes et fenêtres de la cuisine, du séjour et de la chambre.

Par ailleurs, il est fait mention d’un chauffage à inertie dans chacune des pièces (cuisine, séjour, chambre) de l’appartement et d’un chauffage soufflant dans la salle de bains.

Il est donc acquis que le logement était décent à l’arrivée de M. [V] en sorte que le bailleur a rempli son obligation de délivrance.

Au cours de l’occupation du bien, le locataire justifie avoir attiré l’attention de la commune de [Localité 1] sur les conditions d’habitabilité du logement.

Il est établi, par un courrier de M. [Q] [U], conseiller municipal chargé de l’habitat, en date du 17 février 2023, qu’une visite sur les lieux a été effectuée le 28 août 2022 par deux agents municipaux qui ont constaté les dysfonctionnements suivants :

— le chauffage ne fonctionnait pas dans les pièces de vie (cuisine et salon) et aucun chauffage n’était présent dans la salle de bains,

— le garde-corps de l’escalier présent dans le logement était cassé et un mur très instable donnant sur la cage d’escalier ne permettait pas d’assurer la sécurité des occupants de l’appartement,

— l’installation électrique devait être révisée,

— la porte d’entrée de l’immeuble ne fermait pas,

— les encadrements des portes et des fenêtres étaient mal fixés et menaçaient de se désolidariser de leur support.

M. [U] précise dans son courrier que le propriétaire a été informé de ces manquements afin qu’il y remédie et qu’il s’était engagé à effectuer les travaux nécessaires avant toute remise en location.

Cependant, le rapport établi à la suite de la visite sur les lieux du 28 août 2022 n’est pas produit aux débats alors que le motif du dysfonctionnement du chauffage n’est pas explicité dans le courrier de M. [U].

Par conséquent, la cour s’estime insuffisamment informée par le courrier du 17 février 2023 et ordonne la réouverture des débats afin que M. [V] produise le rapport établi par la commune de [Localité 1] à la suite de la visite sur les lieux du 28 août 2022, ainsi que la notification par la commune des manquements allégués au propriétaire et la preuve de son engagement à réaliser les travaux.

Les demandes et dépens seront réservés dans l’attente.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt avant dire-droit :

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 09 mars 2026,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE M. [O] [V] à verser aux débats le rapport établi par la commune de [Localité 1] à la suite de la visite sur les lieux du 28 août 2022, ainsi que la notification par la commune des manquements allégués au propriétaire et la preuve de son engagement à réaliser les travaux,

RENVOIE l’affaire à l’audience de la mise en état du mardi 08 septembre 2026 à 14h15, salle 28,

RESERVE les demandes et dépens.

Le Greffier La Présidente