MINUTE N° 26/181

Copie exécutoire à :

— M^e Joëlle

LITOU-WOLFF

Copie conforme à :

— M^e Orlane AUER

— greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 07 Avril 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00637

N° Portalis DBVW-V-B7J-IO57

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau

APPELANT :

Monsieur [H] [J]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1690 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. [X], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 février 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 30 juillet 2020, la société civile immobilière (Sci) [X] a donné en location à M. [H] [J] un logement avec deux places de parking situé [Adresse 3] à Soufflenheim moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 620 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Le 1er juin 2023, la Sci [X] a fait délivrer à M. [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4 620 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 mai 2023, outre la somme de 154,71 euros au titre du coût du commandement et 23,81 euros au titre du coût de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (Ccapex).

Par jugement du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a prononcé la liquidation judiciaire de M. [J] et désigné la Selarl MJ Air, prise en la personne de Maître [K] [M], en qualité de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2023, le bailleur a fait assigner M. [J] et la Selarl MJ Air, prise en la personne de Maître [K] [M], mandataire judiciaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er août 2023,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour si besoin et, à défaut de départ volontaire, avec l’assistance de la force publique,

— fixer la créance de la Sci [X] au passif de M. [J], à titre privilégié en sa qualité de bailleur, arrêtée au 25 septembre 2023, à hauteur de 7 073,33 euros,

— condamner M. [J] à payer à la Sci [X] à compter du mois d’octobre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer appelé, outre les charges, soit 640 euros et ce jusqu’à parfaite libération des lieux libres de tout bien et restitution des clefs,

— condamner M. [J] à payer à la Sci [X] la somme de 154,71 euros au titre des frais du commandement de payer, la somme de 23,81 euros au titre des frais de notification à la Ccapex, outre les sommes à échoir en vue de la signification de l’assignation et la notification de l’assignation à la préfecture, au besoin les fixer au passif de la liquidation judiciaire à titre de créance privilégiée,

— condamner M. [J] à payer à la Sci [X] au paiement des intérêts de droit sur chacun des loyers et indemnités d’occupation à compter de leur échéance,

— autoriser la Sci [X] à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité et pour les éventuelles dégradations à découvrir dans l’appartement,

— condamner M. [J] à payer à la Sci [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la procédure,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

M. [J] a demandé au juge de surseoir à la résiliation du contrat de location, faisant valoir qu’il avait rencontré des difficultés financières mais qu’il s’acquittait chaque mois de l’intégralité du loyer mis à sa charge depuis le mois de novembre 2023.

Citée à personne morale, la Selarl MJ Air n’était pas présente ni représentée à l’audience du 7 novembre 2024.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :

'- constaté la résiliation du bail au 1er août 2023,

— autorisé la Sci [X] à faire procéder à l’expulsion de M. [J], de corps et de biens, et de tout occupant de son chef, du logement et des deux places de parking, à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique,

— fixé la créance de la Sci [X] au passif de la liquidation judiciaire de M. [J] à la somme de 7 073,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 septembre 2023,

— fixé le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, et au besoin condamne M. [J] à payer à la Sci [X] ladite indemnité à compter du 25 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux,

— rejeté la demande d’astreinte,

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts,

— rejeté la demande de surseoir à la résolution du bail,

— fixé au passif de la liquidation judiciaire de M. [J] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la Ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.'

Pour rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire, le juge a retenu que M. [J] ne justifiait pas avoir payé l’intégralité des loyers et charges postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, ni de ressources suffisantes pour apurer sa dette.

M. [J] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 27 janvier 2025.

Par ordonnance du 30 octobre 2025, Mme la présidente chargée de la mise en état a constaté la caducité de la déclaration d’appel à l’encontre de la Selarl Mj Air.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 avril 2025, M. [J] demande à la cour de :

'- déclarer l’appel recevable et bien fondé,

en conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

' constaté la résiliation du bail au 1er août 2023,

' autorisé la Sci [X] à faire procéder à l’expulsion de M. [J], de corps et de biens, et de tout occupant de son chef, du logement et des deux places de parking, à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique,

' fixé la créance de la Sci [X] au passif de la liquidation judiciaire de M. [J] à la somme de 7 073,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 septembre 2023,

' fixé le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, et au besoin condamne M. [J] à payer à la Sci [X] ladite indemnité à compter du 25 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux,

' rejeté la demande de surseoir à la résolution du bail,

' fixé au passif de la liquidation judiciaire de M. [J] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la Ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

et statuant à nouveau,

— constater la bonne foi de Monsieur [J],

— constater l’ouverture d’une liquidation judicaire au bénéfice de M. [J],

— constater qu’il n’existe plus au jour des présentes d’arriéré de loyer à charge de M. [J],

— constater les règlements effectués par M. [J] au bénéfice de la Sci [X],

en conséquence,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— surseoir à la résiliation du bail,

— débouter la Sci [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

L’appelant indique qu’il a repris le règlement du loyer courant depuis le mois de novembre 2023 malgré la précarité de sa situation financière.

Il précise que le paiement des aides au logement a été régularisé par la caisse d’allocations familiales pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 à hauteur de 2 632 euros et a repris au mois de janvier 2025.

M. [J] fait valoir sa bonne foi et affirme avoir repris une activité professionnelle en intérim depuis le mois d’avril 2025, indiquant également qu’il est père d’un enfant de 8 ans dont il assume la charge dans le cadre d’une résidence alternée.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 juin 2025, la Sci [X] demande à la cour de :

'- déclarer l’appel mal fondé,

— en débouter M. [J] ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,

en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris,

y ajoutant,

— condamner M. [J] aux dépens d’appel et à payer un montant de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

L’intimée fait valoir que M. [J] reste redevable d’une somme de 1 529,91 euros, dont 364,91 euros, à la date du 22 avril 2025 et qu’il est inexact de prétendre que les loyers et charges postérieurs à l’ouverture du jugement de liquidation judiciaire ont été intégralement réglés. Elle précise que les versements effectués par la caisse d’allocations familiales ont été pris en compte.

La Sci [X] soutient que la liquidation judiciaire lui a causé un préjudice au titre des loyers antérieurs à septembre 2023 et qu’elle a toujours dû relancer M. [J] pour obtenir le règlement de ses loyers et charges.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sursis à la résiliation du bail :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder d’office des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

En l’espèce, le dernier décompte produit par le bailleur, au titre de la période allant du 1er octobre 2023 au 22 avril 2025, fait ressortir que M. [J] reste redevable d’une somme de 1 165 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, outre la somme de 364,91 euros au titre des frais de procédure.

La cour relève que les trois virements bancaires de 640 euros chacun datés des 4 novembre 2023, 6 décembre 2023 et 4 janvier 2024, dont justifie l’appelant, ont bien été pris en compte par le bailleur.

Par ailleurs, le versement d’un montant de 2 915 euros effectué par la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin le 5 février 2025 a également été pris en compte.

Il n’est justifié d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en considération par la Sci [X].

Par ailleurs, il ressort du détail des versements effectués par M. [J] que ce dernier n’a effectué aucun paiement en avril et décembre 2024 et que les versements effectués s’élèvent à la somme totale de 10 995 euros alors que les indemnités d’occupation dont il était redevable sur la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025 sont d’un montant total 12 160 euros.

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant, les conditions requises par l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ne sont pas réunies.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement, ni d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ou de surseoir à la résiliation du bail, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, M. [J] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la Sci [X] sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE la Sci [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [J] aux dépens de l’instance d’appel

Le Greffier La Présidente