Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 11 mars 2026, n° 25/00912

TGI Colmar 17 février 2025

CA Colmar
Infirmation 11 mars 2026

Arguments

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Accepté
Nullité du commandement de payer
La cour a jugé que le commandement de payer ne pouvait faire référence à un contrat de sous-location antérieur qui n'était plus en vigueur, rendant ainsi le commandement nul.
Accepté
Existence d'une contestation sérieuse
La cour a estimé que les contestations soulevées par l'appelante étaient fondées, ce qui justifiait l'infirmation de l'ordonnance de référé.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SCI Kiener D202 aux dépens de l'instance, en raison de sa défaite dans la procédure.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a accordé une indemnité à l'appelante, considérant que la SCI Kiener D202 devait compenser les frais engagés par la SARL JAF.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 1 a, 11 mars 2026, n° 25/00912
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	25/00912
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Colmar, 17 février 2025
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patricia CHEVALLIER-GASCHYJoëlle LITOU-WOLFFVéronique PIETRI
Parties :	S.À.R.L. JAF [ Localité 1 ] c/ S.C.I. KIENER D202

Texte intégral

MINUTE N° 92/26

Copie exécutoire à

— M^e Patricia CHEVALLIER -GASCHY

— M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Le 11.03.2026

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 11 Mars 2026

Numéros d’inscription au répertoire général :

1 A N° RG 25/00912 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IPNF

1 A N° RG 25/01232 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IP6F

Décision déférée à la Cour : 17 Février 2025 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTE :

S.À.R.L. JAF [Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e PIETRI, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE :

S.C.I. KIENER D202

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre et M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me WURTZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique, la SA Alsacienne de Crédit-Bail Immobilier (Alsabail) a consenti à la SCI Kiener D202 un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de 15 ans.

La société Kiener D202 a consenti à la SARL JAF [Localité 1] un bail de sous-location commerciale, pour des locaux cadastrés section IC n° [Cadastre 1] dans la zone industrielle nord de [Localité 1], [Adresse 1].

Le 20 novembre 2024, la société Kiener D202 a fait délivrer à la société JAF [Localité 1] un commandement aux fins de payer la somme de 4 769,66 € TTC en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), de cesser d’exploiter l’activité de restauration, de démonter ou faire démonter l’installation d’un four à pizza, de remettre les lieux dans leur état d’origine et de justifier de l’assurance du bien loué, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Soutenant que ce commandement est resté sans effet, par exploit de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société Kiener D202 a fait citer la société JAF [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar aux fins de constater la résolution du bail de sous-location entre les parties et d’ordonner l’expulsion de la société locataire.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 17 février 2025, le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Colmar a :

'Au principal, Renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

Constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 décembre 2024 ;

Condamné la SARL JAF [Localité 1] à restituer les lieux situés à [Localité 1], [Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;

Ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir condamner la SARL JAF [Localité 1] à une indemnité d’occupation de 6.000 euros ;

Condamné la SARL JAF [Localité 1] à payer à la SCI KIENER D202 la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la SARL JAF [Localité 1] aux dépens de l’instance ;

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.'

La SARL JAF a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 février 2025, suivie d’une seconde déclaration d’appel du 18 mars 2025 venant rectifier la dénomination sociale de l’appelante.

La SCI Kiener D202 s’est constituée intimée le 7 mars 2025 (RG n° [Immatriculation 1]/00912), puis le 23 mai 2025 (RG n° [Immatriculation 1]/01232).

Par ordonnance de référé rendue le 2 avril 2025 (RG n° R[Immatriculation 2]/00022), la déléguée de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar, saisie d’une demande d’arrêt d’exécution provisoire, a notamment ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar du 17 février 2025.

Par ordonnance de fixation du 16 septembre 2025 du président de chambre, la date prévisionnelle de la clôture a été fixée au 16 décembre 2025 et l’audience de plaidoirie au 12 janvier 2026.

Par requête du 4 décembre 2025, transmise par voie électronique le même jour, à laquelle est joint un bordereau de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SARL JAF [Localité 1] a sollicité le décalage de la clôture en raison de pourparlers en cours, qui n’ont pas abouti.

Aussi, une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2026, préalablement à l’audience qui s’est tenue le jour même.

Dans ses dernières conclusions datées du 5 janvier 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SARL JAF [Localité 1] demande à la cour de :

'Recevoir la société JAF [Localité 1] en ses demandes, fins et prétentions, et l’y déclarer bien fondée ;

Dire recevable et bien fondée la société JAF [Localité 1] en ses fins et conclusions ;

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a /

constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 décembre 2024 ;

condamné la SARL JAF [Localité 1] à restituer les lieux situés à [Localité 1], [Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ordonné, passé ce délai, son expulsion et celle de tous occupants de son fait et par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique.

condamné la SARL JAF [Localité 1] à payer à la SCI KIENER D202 la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL JAF [Localité 1] aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau

Avant dire droit

Ordonner la production aux débats du contrat de crédit-bail immobilier conclu entre la SCI KIENER D 202 et ALSABAIL en date du 2 février 2018

Prononcer la nullité du commandement délivré le 20 novembre 2024

À titre subsidiaire

Constater l’existence de contestations sérieuses

Constater que les 'griefs’ contenus dans le commandement visant la clause résolutoire ont disparu

Condamner la SCI KIENER D202 à payer à la SARL JAF [Localité 1] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 CPC ;

Condamner la SCI KIENER D202 aux entiers frais et dépens de l’instance.'

Au soutien de sa demande, l’appelante fait principalement valoir que :

— avant dire-droit, pour connaître le lot qui a été loué à titre principal à la société Kiener, il est essentiel d’ordonner le versement aux débats du contrat de crédit-bail du 2 février 2018, conclu entre les sociétés Kiener et Alsabail, le contrat du 13 avril 2017 ne pouvant servir de fondement,

— le commandement de payer du 20 novembre 2024 visant la clause résolutoire encourt la nullité, puisqu’il ne peut se fonder sur le contrat du 13 avril 2017 qui n’a jamais reçu le moindre effet entre les parties, car le crédit-bail a été consenti par contrat du 2 février 2018,

— subsidiairement, sur l’existence d’une contestation sérieuse, l’activité connexe ou accessoire de restauration par le biais d’un four à tarte flambée entre dans l’objet social de la locataire, bien qu’elle n’y figure pas en tant que telle dans le bail et ne saurait constituer une infraction au bail,

— en tout état de cause, la société JAF, qui a justifié de son assurance, qui est à jour du paiement des loyers et charges, a pris la décision de retirer le four à tarte flambée.

Dans ses dernières conclusions datées du 9 janvier 2026, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SCI Kiener D202 demande à la cour de :

'Déclarer l’appel mal fondé,

En Débouter l’appelante ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,

en conséquence,

Confirmer l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamner la SARL JAF [Localité 1] aux dépens d’appel et à payer un montant de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.'

L’intimée fait valoir, sur l’absence de difficulté sérieuse, que :

— le bail de 2017, certes consenti sous la condition suspensive de la résiliation d’un crédit-bail, a bien été exécuté entre les parties, car le preneur a pu faire effectuer ses travaux d’aménagement selon contrat d’architecte et le document de 2018 vient simplement constater par avenant la réalisation de la condition suspensive, de sorte qu’il s’agit de la même location commerciale et du même bail,

— ainsi, le commandement de payer ne pourrait être frappé de nullité, en raison du seul fait qu’il ne comporte pas la date exacte du bail,

— les différences entre les documents de 2017 et 2018 ne sont qu’apparentes, sachant qu’ils comportent une destination des lieux loués identique et que les clauses concernées par le litige sont les mêmes,

— la demande de production du contrat de crédit-bail ne se justifie pas, les conditions financières convenues entre les sociétés Alsabail et Kiener sont confidentielles,

— la société appelante n’a jamais été assurée pour la restauration, contrairement à ce qu’elle tente de faire croire.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

MOTIFS :

Les appels enregistrés sous les numéros RG [Immatriculation 1]/00912 et RG [Immatriculation 1]/01232 portent sur la même décision et opposent les mêmes parties. Aussi, dans le souci d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner leur jonction.

1) Sur la résiliation du bail :

Il est constant que la société Kiener D 202 et la SARL JAF [Localité 1] ont conclu deux baux commerciaux de sous-location, conclus respectivement le 13 avril 2017 et le 2 février 2018, portant sur les mêmes locaux.

Le contrat conclu le 13 avril 2017 mentionne (en page 4/17), que la présente sous-location est consentie sous la condition suspensive de signature du contrat de crédit-bail immobilier introduisant ce document, sans préciser qu’un second bail devrait être établi lorsque le contrat de crédit-bail immobilier serait signé.

Quant au contrat du 2 février 2018, il précise qu’il 'constitue l’accessoire d’un crédit-bail immobilier', ce qui implique que ledit contrat de crédit-bail immobilier a bien été signé. En revanche, il est muet au sujet du contrat conclu précédemment le 13 avril 2017 entre les mêmes parties et portant sur le même emplacement.

Dès lors, aucun élément contenu dans l’un ou l’autre des deux contrats ne permet de déduire, tel que le soutient l’intimée, que le contrat du 2 février 2018 aurait été établi en tant qu’accessoire du premier bail de 2017, après 'réalisation de la condition suspensive du contrat conclu’ entre les mêmes parties antérieurement le 13 avril 2017.

Le second contrat conclu en 2018 entre les parties est venu remplacer le précédent conclu en 2017. Le bail du 2 février 2018 était, à compter de sa conclusion, le seul susceptible de régir les obligations réciproques des parties.

En conséquence, le commandement de payer en date du 20 novembre 2024 ne pouvait utilement faire référence au contrat de sous-location de 13 avril 2017, ce qu’il a pourtant fait, puisqu’il visait la clause résolutoire de 'l’acte sous seing privé conclu entre les parties en date du 13 avril 2017', sans aucunement faire référence au contrat de sous-location conclu le 2 février 2018.

Ainsi, le commandement de payer est nul et la clause résolutoire ne peut produire son effet.

Il y a dès lors lieu d’infirmer l’ordonnance de référé rendue en date du 17 février 2025 et de rejeter les demandes du bailleur tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail, la restitution des lieux loués et l’expulsion du preneur, sans qu’il ne soit nécessaire de se pencher sur la demande de la SARL JAF [Localité 1] aux fins de voir communiquer aux débats copie du contrat de crédit-bail ou encore d’étudier les autres contestations soulevées par l’appelante.

2) Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance déférée étant infirmée en ses dispositions principales, elle le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par les parties à l’occasion de la première instance.

L’intimée, qui succombe, supportera la totalité des dépens de première instance et d’appel.

Sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée et elle sera condamnée à verser à la SARL JAF [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le même fondement.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Ordonne la jonction de la procédure RG N° [Immatriculation 1]/01232 à la procédure RG N° [Immatriculation 3]/00912,

Infirme l’ordonnance rendue le 17 février 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Annule le commandement de payer délivré le 20 novembre 2024,

Rejette l’ensemble des demandes de la SCI Kiener D202,

Condamne la SCI Kiener D202 aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI Kiener D202 à payer à la SARL JAF [Localité 1] une somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Kiener D202 de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier : le Président :