[D] [N]

[K] [U] épouse [N]

C/

OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE SAONE ET LOIRE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01320 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GRCG

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 juin 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône

— RG : 11-24-000265 -

APPELANTS :

Monsieur [D] [N]

né le 01 Mai 1971 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-10144 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Madame [K] [U] épouse [N]

née le 11 Mai 1973 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-10143 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représentés par M^e Sarah FOUCHER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 33

INTIMÉ :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE SAONE ET LOIRE (OPAC)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédéric HOPGOOD, membre de la SELARL HOPGOOD ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Olivier MANSION, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Exposé du litige :

Par contrat du 18 juin 2009, l’office public d’aménagement et de construction du département de Saône et Loire (OPAC) a donné en location à Mme et M. [N] (les locataires) un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 316,47 euros hors charges.

Le 28 septembre 2023, l’OPAC a fait signifier un commandement de payer la somme de 1 273,98 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

L’OPAC a saisi le pôle des contentieux de la protection du tribunal judiciaire qui, par jugement du 27 juin 2024, a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des locataires, fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à la date de la résiliation au montant des loyers et charges et a condamné solidairement les locataires à payer cette indemnité jusqu’à leur départ effectif des lieux, ainsi qu’une somme de 5 585,71 euros.

Les locataires ont interjeté appel le 25 septembre 2024.

Ils demandent l’infirmation du jugement, invoquant une exception d’inexécution depuis le 20 mars 2023, le rejet des demandes adverses, la remise en état, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, des murs et plafonds du couloir, de la salle de bain et de la cuisine et le paiement de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, ils réclament le paiement des sommes de :

—  12 756,32 euros de dommages et intérêts pour réparation du trouble de jouissance subi depuis le 20 mars 2023,

—  2 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

et la réalisation, à la charge de l’OPAC, sous astreinte de 100 € par jour de retard, de travaux de remise en état des murs et plafonds du couloir, de la salle de bain et de la cuisine du logement donné à bail.

L’OPAC conclut à la confirmation du jugement et au paiement des sommes de 13 864,97 euros par les époux [N] tenus solidairement, au titre de l’arriéré locatif arrêté en avril 2025 et 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties adressées au greffe, par RPVA, les 3 et 31 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur le contrat de bail :

1°) Sur l’exception d’inexécution soulevée par les locataires :

L’article 15 § I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, notamment, par un motif légitime et sérieux dont l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant et, à peine de nullité, ce congé doit indiquer le motif allégué.

L’article 7 de la même loi prévoit que le locataire est tenu : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6 de cette loi, détaille les obligations du bailleur dont la remise d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Par ailleurs, il est jugé que dans le cas où le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent, le locataire peut ne pas exécuter sa propre obligation de paiement des loyers lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité totale de jouir de la chose louée ou lorsqu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

En l’espèce, les locataires rappellent qu’ils ont subi un dégât des eaux, le 20 mars 2023, dans le logement, objet du bail.

L’expert de la compagnie d’assurance a constaté que la fuite d’eau a entraîné une dégradation des embellissements des murs et plafonds du couloir, de la salle de bain et de la cuisine et a chiffré à 1 703,20 euros le coût de la remise en état.

Ils soutiennent que ces travaux n’ont jamais été effectués par l’OPAC en dépit de plusieurs démarches, d’où une absence de paiement du bail depuis août 2023.

La cour constate avec l’OPAC que la fuite à l’origine du sinistre a été réparée le 16 mai 2023 et que les travaux de remise en état portent uniquement sur des embellissements de sorte qu’il n’est pas établi que les locataires se trouvent dans l’impossibilité totale de jouir de la chose louée ou d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

Dès lors, ils ne peuvent invoquer aucune exception d’inexécution pour se soustraire à leur obligation de paiement des loyers.

2°) sur la résiliation du bail :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail au regard de l’application de la clause résolutoire et du défaut de paiement des loyers.

Il en va de même pour les conséquences de cette résiliation.

Par ailleurs, l’OPAC indique qu’un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 29 avril 2025 et produit cette pièce.

Il justifie de la dette de loyers arrêtée selon décompte du 7 mai 2025 à la somme de 13 864,97 euros, somme que les époux [N] devront régler, les débiteurs étant tenus solidairement en leur qualité de co-titulaires du bail.

3°) Sur les autres demandes relatives au contrat de bail :

La demande relative au délai de paiement n’étant pas reprise dans le dispositif des conclusions des locataires, la cour n’en est pas saisie en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

En l’absence d’offre de preuve de l’existence d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, les demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

Enfin, sur la demande de remise en état de l’appartement, force est de constater que l’OPAC a mandaté une entreprise pour y procéder mais que celle-ci n’a pu effectuer les réparations en raison du comportement de M. [R] qui n’a pas répondu aux demandes de cette entreprise (pièces n° 6 à 9).

Ce comportement fautif est à l’origine de la subsistance du dommage, de sorte que la demande de remise formée de mauvaise foi sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Les demandes formées au visa de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Les locataires supporteront in solidum les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :

— Confirme le jugement du 27 juin 2024, sauf en ce qu’il condamne solidairement Mme [N] et M. [N] à payer la somme de 5 585,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2024 ;

statuant à nouveau sur ce point :

— Condamne Mme [N] et M. [N], solidairement, à payer à l’office public d’aménagement et de construction du département de Saône et Loire, la somme de 13 864,97 euros au titre de l’arrière de loyers arrêté au 7 mai 2025 ;

Y ajoutant ;

— Rejette les autres demandes ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

— Condamne Mme [N] et M. [N] in solidum aux dépens d’appel ;

Le greffier Le président