[P] [O]

[L] [T] [H] épouse [O]

C/

[Z] [D] [K]

[V] [U] épouse [K]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 27 MAI 2025

N° RG 24/00134 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GLBQ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône – RG : 16/01228 – après arrêt de la cour d’appel de Dijon du 4 janvier 2022 – RG 19/00345 – cassé par arrêt de la cour de cassation du 23 novembre 2024 sur pourvoi n° Y 22-12.828

APPELANTS :

Monsieur [P] [O]

né le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 11] (Algérie)

Madame [L] [T] [H] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 8] (25)

demeurant tous deux : [Adresse 7]

représentés par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [D] [K]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 10] (63)

Madame [V] [U] épouse [K]

née le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 9] (01)

demeurant tous deux : [Adresse 5]

représentés par M^e Sabine MILLOT-MORIN, membre de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

[L] CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 12 juillet 2013, M. et Mme [O] ont vendu à M. et Mme [K], avec le concours de l’agence immobilière société Cabinet Patrice Ryaux, un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] (71) moyennant le prix de 432 000 euros, bien qu’ils avaient eux mêmes acquis en septembre 2006.

Se plaignant d’infiltrations en provenance de la toiture, les époux [K] ont, par acte du 2 avril 2014, fait assigner en référé les vendeurs aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 27 mai 2014, le juge des référés a fait droit à leur demande et désigné M. [F] comme expert.

Par ordonnance du 12 mai 2015, rendue à la demande des époux [K], les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Cabinet Patrice Ryaux.

L’expert a rendu son rapport le 17 février 2016.

Par actes des 20 et 22 juin 2016, M. et Mme [K] ont assigné M. et Mme [O] ainsi que la SARL Cabinet Patrice Ryaux devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône afin d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes de 83 186,39 euros et 2 570,70 euros au titre des travaux de couverture et de linteau nécessaires à remédier aux désordres ainsi que des dommages-intérêts.

Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a :

— condamné M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [K] les sommes suivantes':

*85 757,09 euros et 3 366 euros en réparation de leur préjudice matériel,

*10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

— rejeté la demande de M. et Mme [K] de dommages-intérêts formée à l’encontre du Cabinet Patrice Ryaux,

— rejeté la demande de M. et Mme [O] visant à être relevés et garantis par la SARL Cabinet Patrice Ryaux de toute condamnation prononcée à leur encontre,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [K] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formulée par M. et Mme [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [O] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ('),

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

M. et Mme [O] ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 6 mars 2019.

Les époux [K] ont revendu, selon acte du 18 juillet 2019, le bien immobilier à Mme [C] et M. [B] qui sont intervenus à la procédure.

Par arrêt du 4 janvier 2022, la présente cour a infirmé le jugement et débouté les époux [K] de leurs demandes, les condamnant aux dépens.

Les époux [K] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 4 janvier 2022 par la cour d’appel de Dijon

— mis hors de cause la société Cabinet Patrice Ryaux,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Dijon, autrement composée,

— condamné M. et Mme [O] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par les époux [O] et les a condamnés à payer à M. et Mme [K] la somme globale de 3 000 euros et à la société Cabinet Patrice Ryaux la somme de 2 000 euros.

Les époux [O] ont saisi cette cour par déclaration du 22 janvier 2024.

Par arrêt du 24 septembre 2024, cette cour a :

— déclaré irrecevable la déclaration de saisine en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la Sarl Ryaux,

— constaté que le bien immobilier est affecté de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil,

— dit que les consorts [O] sont tenus à la garantie des vices cachés,

— mis dans les débats la question de la nature du préjudice des époux [K], constitué d’une perte de chance de revendre le bien à un meilleur prix que celui obtenu,

— ordonné la réouverture des débats et invité les parties à prendre de nouvelles écritures.

Les époux [O] ont formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt.

Par ordonnance du 13 février 2025, le conseiller de la mise en état a débouté les époux [O] de leur demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de cassation.

' Selon conclusions notifiées le 9 janvier 2025, M. et Mme [O] demandent à la cour de':

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— déclarer que leurs observations sur la nature du préjudice sont formulées sous réserve du pourvoi en cassation inscrit à l’encontre de l’arrêt du 24 septembre 2024,

' En ce qui concerne la nature du préjudice prétendument subi par les époux [K],

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à régler à ces derniers les sommes suivantes :

* 85 757,09 euros au titre des travaux de couverture et du linteau

* 3 366,00 euros au titre des travaux de réparation intérieurs

Statuant à nouveau,

— déclarer que les époux [K] n’ont subi aucune perte de chance de revendre le bien immobilier à un meilleur prix que celui obtenu,

— en conséquence, débouter les époux [K] de leur demande au titre de la prétendue perte de chance de vendre leur bien immobilier à un meilleur prix,

' En ce qui concerne le prétendu préjudice de jouissance et moral,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à régler aux époux [K] la somme de 10 000 euros à titre de réparation du préjudice moral et de jouissance,

Statuant à nouveau,

— déclarer que les époux [K] n’ont subi aucun préjudice de jouissance et moral correspondant à des travaux qu’ils n’ont pas réalisés,

En conséquence,

— débouter les époux [K] en leur appel incident,

— débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes,

' En ce qui concerne la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à régler aux époux [K] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

— débouter les époux [K] en leurs demandes,

— condamner les époux [K] à leur régler la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [K] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, en déclarant que Maître Eric Ruther, avocat, pourra procéder à leur recouvrement comme cela est prescrit à l’article 699 du code de procédure civile.

' Selon conclusions notifiées le 12 novembre 2024, les époux [K] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône le 15 janvier 2019 en ce qu’il a :

— condamné M. et Mme [O] à leur payer les sommes de

. 85 757,09 euros et 3 366 euros en réparation de leur préjudice matériel,

. 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

— limité la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1 800 euros,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

Vu le rapport d 'expertise judiciaire de M. [F] du 17 février 2016,

Vu l’article 1641 du code civil,

Vu l’ancien article 1382 du code civil,

Vu l’arrêt rendu le 24 septembre 2024,

' condamner in solidum M. [P] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à leur payer, les sommes suivantes :

. au titre de la perte de chance de vendre à un meilleur prix': 90 000 euros,

. au titre du préjudice de jouissance: 12 000 euros,

. au titre du préjudice moral: 8 000 euros,

' rejeter toute demande formée à leur encontre,

' condamner in solidum les époux [O] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et celle de 10 000 euros au titre de la procédure d’appel,

' condamner in solidum M. et Mme [O] aux dépens comprenant ceux de référé, de première instance et d’appel, et incluant les frais d’expertise judiciaire (M. [F] 5 845,04 euros / entreprise Barletta sapiteur 1 518 euros), outre les frais d’exécution provisoire (6 379,04 euros), dont distraction au profit de la SCP Galland & Associés, lesquels pourront les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

SUR CE LA COUR,

En suite de l’arrêt rendu par cette cour le 24 septembre 2024, le débat ne porte désormais plus que sur le préjudice subi par les consorts [K] en suite de la vente du bien immobilier acquis auprès des époux [O], dont il a été jugé qu’il était affecté de vices cachés.

La mauvaise foi des vendeurs et la qualité de professionnel du bâtiment de M. [O] ont été retenues par la cour qui a jugé que les appelants étaient tenus à la garantie des vices cachés en dépit de la clause conventionnelle d’exclusion de garantie contenue à l’acte de vente.

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les consorts [K] demandent réparation de':

— la perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix,

— leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.

1/ Sur la perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix

La cour dans son arrêt précédent a jugé que le préjudice subi par les époux [K], qui ne justifient aucunement avoir engagé des travaux de réparation des vices constatés avant de revendre le bien litigieux, devait s’analyser en une perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix.

Les époux [K] demandent désormais la condamnation des consorts [O] à leur payer une somme de 90 000 euros en réparation de la perte de chance d’avoir pu vendre le bien à un meilleur prix.

Les consorts [O] soutiennent que les intimés n’avaient jamais invoqué un quelconque préjudice lié à une perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix et que la cour était tenue par les demandes des époux [K].

Si la cour est en effet tenue par les prétentions des parties, elle doit, par application de l’article 12 du code de procédure civile, donner ou restituer leur exacte qualification à l’objet des prétentions des parties sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Elle ne peut, en revanche, procéder ainsi sans solliciter les observations des parties conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile qui impose la contradiction, ce que la cour a respecté en réouvrant les débats sur cette question.

Il ressort des pièces produites aux débats que :

— le bien avait été acquis par les consorts [O] en 2006 pour 218 000 euros,

— il a été revendu aux époux [K] pour 432 000 euros en 2013, dont 17 000 euros s’appliquant aux meubles et objets mobiliers,

— les époux [K] ont signé un mandat de vente en novembre 2016 pour 490 000 euros, mandat revu à la baisse en novembre 2017 pour 450 000 euros puis en septembre 2018 pour 349 000 euros,

— ils vendront finalement le bien en juillet 2019 pour 330 000 euros, dont 17 000 euros s’appliquant aux meubles et objets mobiliers.

La cour constate que les intimés ont, en 2019, revendu le bien 102 000 euros de moins que le prix auquel il l’avait acquis en 2013, alors que l’évolution du marché immobilier n’explique pas cette baisse.

Les appelants font valoir qu’ils avaient réalisé des travaux d’aménagement intérieur et fait construire un double garage, travaux ayant généré une plus-value pouvant être évaluée à 100 000 euros.

Lesdits travaux, à les supposer réalisés, ont été valorisés lors de la vente de la maison par les époux [O] aux époux [K], puisque les premiers avaient acquis la maison en 2006 au prix de 216 000 euros et qu’ils l’ont revendue aux seconds 432 000 euros en 2013. En toute hypothèse, la plus-value apportée par ces travaux est indifférente dans l’appréciation du préjudice dont les époux [K] demandent réparation.

Les appelants soutiennent à tort qu’il y aurait lieu de tenir compte du fait que les époux [K] ont vécu six années dans les lieux et de réduire leur préjudice à hauteur de la valeur locative du bien sur cette période (1 500 x 12 x 6 = 108 000 euros).

En effet, les époux [K] ayant acheté le bien, ils en ont disposé en l’habitant et ce fait ne peut avoir aucune incidence sur l’appréciation du préjudice allégué.

Enfin, aucun élément ne vient confirmer que les époux [K] étaient pressés de vendre le bien en raison d’une mutation et que la baisse de prix a été conditionnée par l’urgence.

D’ailleurs, il est établi que les intimés ont mis en vente le bien dès novembre 2016 et que celui-ci n’a été vendu que plusieurs années après, soit en juillet 2019, après trois baisses de prix de mise en vente.

Au surplus, l’acte de vente du bien litigieux par les intimés au bénéfice des consorts [C]/[B] le 18 juillet 2019, précise expressément que le prix a été fixé par les parties en tenant compte du mauvais état du bien et des désordres affectant la toiture.

En conséquence, le lien entre les vices affectant le bien et la réduction du prix de revente subie par les époux [K] est établie et la perte de chance de pouvoir vendre le bien à un meilleur prix doit être justement fixée à 80'% de 102 000 euros.

La cour infirme donc le jugement dont appel et condamne in solidum les époux [O] à payer aux intimés la somme de 81 600 euros.

2/ Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

M. et Mme [K] demandent paiement d’une somme de 12 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 8 000 euros au titre du préjudice moral.

Le préjudice de jouissance des époux [K] ne peut plus être constitué par le trouble qu’ils pourraient subir pendant l’exécution des travaux de réparation de l’immeuble dès lors que le bien a été vendu.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [O], il ressort du rapport d’expertise judiciaire en page 25 que les infiltrations ont concerné les pièces de vie puisqu’elles ont atteint le plafond du séjour, au droit des pannes, au droit des tabatières, un local technique mais encore les chambres.

L’expert a, par ailleurs, constaté que les désordres constatés sur la couverture, l’isolation, la noue et le linteau avaient pour effet d’affecter directement la solidité de l’habitation de sorte qu’il ne peut être valablement soutenu qu’il s’est agi «'de deux petites infiltrations qui se sont produites en juillet et novembre 2013 lors de phénomènes climatiques exceptionnels'».

Les époux [K] ont vécu dans les lieux durant six années en subissant des infiltrations qui ont affecté des pièces de vie. Ils sont donc fondés à invoquer un préjudice de jouissance.

Les préoccupations liées aux infiltrations et les tracas causés par la procédure judiciaire qu’ils ont été contraints d’engager pour obtenir gain de cause sont constitutifs d’un préjudice moral.

En réparation globale de ces deux postes de préjudice, la cour leur alloue la somme de 10 000 euros, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point.

3/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles, étant précisé que les dépens comprennent aussi les frais d’expertise judiciaire.

M. et Mme [O], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Galland & Associés, laquelle pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils sont condamnés in solidum à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne les époux [O] à payer à M. et Mme [K] les sommes de 85 757,09 euros et 3 366 euros en réparation de leur préjudice matériel,

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,

Condamne in solidum M. [P] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à M. [M] [K] et Mme [V] [U] épouse [K] la somme de 81 600 euros en réparation de la perte de chance d’avoir pu vendre le bien à un meilleur prix,

Condamne in solidum M. [P] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Galland & Associés, laquelle pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [P] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à M. [M] [K] et Mme [V] [U] épouse [K] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,