République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 22/05/2025

N° de MINUTE : 25/325

N° RG 23/00774 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UYIJ

Jugement (N° 22/00357) rendu le 07 Février 2023 par le Tribunal de Commerce de Valenciennes

APPELANTE

SARL [E] Expertise Immobilier prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [N] [P]

née le 29 Juillet 1976 à [Localité 5] – de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Raffaele Mazzotta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002288 du 17/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DÉBATS à l’audience publique du 26 mars 2025 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 5 mars 2025

****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [P] a été engagée en qualité d’agent commercial, à compter du 23 janvier 2021, par la société [E] Expertise Immobilier qui exerce l’activité d’agent immobilier.

Le contrat de Mme [P] s’est achevé en janvier 2022.

La société [E] Expertise Immobilier a perçu une commission d’agence d’un montant de 40 000 euros TTC, pour son entremise dans la vente d’un bien immobilier dénommé '[Adresse 7]', situé à [Localité 8] (62), conclue par acte authentique du 22 juillet 2021,

Le 31 juillet 2021, Mme [P] a adressé à la société [E] Expertise Immobilier une facture de 19 999,99 euros HT au titre du paiement de sa commission afférente à cette vente.

Estimant qu’elle lui devait seulement une somme de 9 000 euros, la société [E] Expertise Immobilier lui a versé ce montant et a opposé un refus pour tout règlement complémentaire.

Par lettre recommandée du 13 septembre 2021, Mme [P] a vainement mis en demeure la société [E] Expertise Immobilier de lui régler le solde de sa facture.

Par acte extrajudiciaire du 5 janvier 2022, Mme [P] a fait assigner la société [E] Expertise Immobilier devant le tribunal de commerce de Valenciennes, aux fins d’obtenir ce solde, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 7 février 2023, le tribunal de commerce de Valenciennes a :

— constaté que la société [E] Expertise Immobilier ne s’est pas acquittée de l’intégralité de la commission due au titre de la facture de commission n° F2100002 d’un montant de 19 999,99 euros ;

— condamné la société [E] Expertise Immobilier à lui verser la somme de 10 999,99 euros à titre de rappel de commission non versée ;

— débouté Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— condamné la société [E] Expertise Immobilier à lui verser la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société [E] Expertise Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la société [E] Expertise Immobilier aux entiers frais et dépens.

Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 15 février 2023, la SARL [E] Expertise Immobilier a interjeté appel de ce jugement, déférant à la cour l’ensemble de ses chefs, sauf en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11mai 2023, la société [E] Expertise Immobilier demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, mais de l’infirmer pour le surplus pour, statuant à nouveau :

— dire qu’elle devait régler à Mme [P] au titre de la vente de l’immeuble de [Localité 8] une commission de 8 999,80 euros ;

— dire que Mme [P] a été intégralement remplie de ses droits au titre de cette vente puisqu’elle perçue le règlement d’une commission de 9 000 euros de la SARL [E] Expertise Immobilier;

— en conséquence, débouter Mme [P] de sa demande de paiement de la facture du 31 juillet 2021 qu’elle a émise à hauteur de 19 999,99 euros ;

— faire injonction à Mme [P] de lui remettre un avoir sur cette facture d’un montant de 10 999,99 euros pour lui permettre de régulariser sa comptabilité ;

— assortir cette injonction d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir ;

— débouter Mme [P] de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner Mme [P] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] aux entiers dépens ;

Elle fait valoir que Mme [P] n’a pas travaillé seule en tant qu’agent commercial sur ce dossier de vente mais en binôme avec M. [U] qui a d’ailleurs négocié la vente, que le bien a été apporté par Mme [L] qui a signé le mandat de vente, que si la facture a été établie au seul nom de Mme [P], elle n’est pas pour autant bénéficiaire de l’intégralité de la commission dont la moitié doit revenir à M. [U], après déduction de la somme revenant à l’apporteur d’affaire, conformément au mandat de vente et à son contrat d’agent commercial.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er août 2023, Mme [N] [P] demande à la Cour de confirmer l’ensemble des chefs de dispositif du jugement attaqué sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

Et statuant à nouveau, de :

— débouter la société [E] Expertise Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société [E] Expertise Immobilier à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive ;

Y ajoutant :

— condamner la société [E] Expertise Immobilier à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL [E] Expertise Immobilier aux dépens.

Elle soutient que c’est bien elle qui a apporté le bien à la société [E] Expertise Immobilier et qui a négocié la vente du Moulin de [Adresse 9], avant même la signature de son contrat d’agent commercial avec la société [E] Expertise Immobilier, que si elle n’a pas entré elle-même le mandat en informatique, c’est parce qu’elle ne disposait pas encore des codes d’accès, qu’elle a certes travaillé en binôme avec M. [U] mais que ce dernier s’est uniquement chargé de la vente du local commercial servant à une activité de boulangerie artisanale et qu’elle a seule réalisé l’entièreté de la vente du 'Moulin de [Adresse 9]' comportant une partie habitation et l’activité de gîte.

Sur sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, elle fait valoir que la société [E] Expertise Immobilier a refusé le paiement de sa commission sans explication et alors qu’elle avait émis une facture en bonne et due forme, que d’autres agents commerciaux ont été victimes des agissements de cette société, que la société n’a pas comparu en première instance malgré une assignation et une convocation par le greffe, que M. [E], son dirigeant, a tenu des propos particulièrement outranciers à son égard et qu’elle fait en conséquence preuve d’une mauvaise foi significative.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de du 26 mars 2025.

MOTIFS

La facture émise par Mme [P] le 31 juillet 2021 à l’adresse de [E] Expertise immobilier est d’un montant de 19 999,99 euros et fait application des prévisions du contrat écrit d’agent commercial signé entre les parties pour une commission de 40 000 euros TTC soit 33 3333,33 euros HT.

La rémunération réclamée par la mandataire correspond, sans déduction tenant à l’intervention d’un autre agent commercial ou d’un apporteur d’affaires, à 60 % de la commission hors taxes perçue par le mandant soit, selon les dispositions de l’article 4 du contrat d’agent commercial : 30 % pour l’apport de l’affaire et 30 % pour la négociation de vente menée à bonne fin.

L’article 4§1 du contrat d’agent commercial prévoit en outre que 'le mandataire doit rémunérer lui-même sur sa part, les éventuels apporteurs d’affaires’ et que 'ces commissions hors taxes sont perçues sous la forme d’un pourcentage hors taxe sur le montant des honoraires hors taxes effectivement perçues par le mandant, soit plus précisément sur le montant des honoraires restant au mandant après paiement des honoraires pouvant éventuellement être dus à d’autres confrères ou intermédiaires.'

Or, il ressort de l’attestation rédigée par Mme [M] [X], propriétaire du 'Moulin de [Adresse 9]', le 31 mars 2022, qu’elle était en relation d’affaires avec Mme [N] [P] dès septembre 2020 et que la relation s’est poursuivie dans de bonnes conditions pendant toute la durée de la transaction.

Mme [P] produit un premier mandat de vente donné par les mêmes vendeurs pour le moulin, la maison d’habitation et les dépendances des biens sis à [Localité 8]. Elle a cependant recueilli ce mandat, daté du 8 octobre 2020, au nom et pour le compte d’un autre agent immobilier, la société Abithea Développement, qui n’est pas dans la cause, et dont le droit à commission n’est pas allégué.

Il apparaît en effet qu’après avoir travaillé pour cet agent immobilier, Mme [P] a changé de mandant pour travailler avec la société [E] Expertise immobilier.

Il est par ailleurs établi par des SMS que Mme [P] a demandé à Mme [F] [L], le 28 janvier 2021, de prendre contact avec les propriétaires du moulin pour leur demander l’autorisation d’envoyer un nouveau mandat pour tenir compte du changement de mandant, Mme [P] ayant confirmé à cette occasion que Mme [L] était bien apporteur d’affaires et qu’il lui serait reversé à ce titre 1 000 euros sur la commission perçue.

La facture dont Mme [P] réclame le paiement du solde vise un mandat n°3137 donné à la société [E] Expertise immobilier.

Il est établi également que la commission litigieuse de 40 000 euros TTC a été perçue par la société [E] Expertise immobilier en vertu d’un acte authentique de vente d’immeuble dont Mme [P] elle-même, aux termes de sa pièce n°2 – intitulée à tort « Acte authentique », alors qu’il s’agit en réalité de la fiche transmise au notaire pour les besoins de la rédaction de l’acte de vente et de la préparation de la facture destinée aux vendeurs -, a demandé, dans ce document signé de sa main, que l’acte précisât que le mandat d’entremise donné à l’agent immobilier et ayant conduit à la réalisation de la vente fût celui portant le n° 3137, daté du 21 février 2021.

Le document précise que l’acquéreur est Mme [O].

Le mandat n°3137 est un mandat d’entremise sans exclusivité donné par les époux [X], vendeurs, à la société [E] Expertise immobilier, pour la signature duquel l’agent commercial représentant l’agent immobilier est M. [Y] [U], et non Mme [P]. Ce mandat est relatif à la vente de la maison avec moulin et commerce de boulangerie.

Aucun autre mandat donné à la société [E] Expertise immobilier n’est produit.

Cependant, le logiciel de gestion de l’agent immobilier (Netty) mentionne que, le 14 février 2021, Mme [P] a rentré un bien n° 3113 correspondant à la propriété de [Localité 8] hormis la boulangerie, pour un prix de vente de 625 400 euros.

Ce logiciel porte également trace d’un mandat n° 3113.

En effet, le 14 février 2021, Mme [P] a créé la fiche 'bien’ dans le logiciel informatique et elle mentionne y avoir déposé le mandat de vente le 15 février 2021. Elle a retiré le bien de la vente et archivé le dossier le 29 juin 2021 (pièce n°5), de sorte qu’il ne peut être contesté que c’est elle qui a apporté l’affaire à la société [E] Expertise Immobilier.

Or, les acquéreurs, Mme [O] et M. [I], ont fait une offre d’acquisition de l’ensemble des biens, boulangerie comprise, le 22 février 2021 et, par courriel du 26 février 2021, M. [U] a demandé à un gestionnaire de l’agence la validation du mandat, en précisant : « Peux-tu me valider ce mandat, c’est le même que l’autre mandat du moulin juste on a rajouté le commerce car les gens ont fait une offre sur la totalité à 760 000 e qui a été acceptée. Tout est chez le notaire il manque plus que le mandat pour signer le compromis. »

Ce courriel se rapporte d’abord au mandat n°3137, dont il est demandé la validation, mais il fait également référence à un premier mandat, dont il est compris, à la lumière de l’ensemble des éléments déjà indiqués, que le numéro prévu pour celui-ci était le n° 3113, abandonné avant que le mandat ne soit soumis à la signature des vendeurs.

En effet, les conditions de fait alléguées par Mme [P] concernant la chronologie de la vente, dont atteste de manière circonstanciée Mme [X], la venderesse sont établies. Cette venderesse confirme avoir dû signer le mandat soumis par M. [U] dans la perspective de l’offre à venir portant sur l’ensemble des biens, boulangerie comprise, alors que le projet de départ des vendeurs était bien de vendre séparément les biens professionnels.

L’intervention de M. [U] s’apprécie essentiellement au regard de l’attestation de la venderesse, déjà mentionnée, et des échanges de SMS contenus dans le constat d’huissier du 16 juin 2022 produit par l’agent immobilier.

A cet égard, en dehors d’avoir recueilli le mandat n°1137, essentiellement destiné à couvrir la proposition effectuée par les acquéreurs d’acheter la propriété boulangerie comprise, la cour doit retenir les circonstances suivantes.

Il est démontré par l’attestation déjà mentionnée que les vendeurs avaient déjà choisi Mme [P] pour les qualités qui lui sont personnelles, en acceptant d’avance le changement de son mandant.

Ainsi, le mandat n°3137 aurait été nécessairement et aussi bien obtenu par Mme [P], étant également démontré que seule Mme [P], après avoir apporté les biens à la vente, a seule présenté les acquéreurs.

L’intervention tardive de M. [U], qui a réalisé une seule visite et a contribué uniquement à l’extension de la vente à la boulangerie, ne permet pas de diminuer de moitié la rémunération d’agent commercial de Mme [P], d’autant qu’aucun rôle particulier de celui-ci dans la négociation du montant de la commission d’agence ou du prix de vente du prix n’est démontré, spécialement pas par les SMS invoqués par l’agent immobilier, même ceux émanant de Mme [P].

Ceci demeure même si, selon les explications du mandant, M. [U], travaillant en binôme avec Mme [P], a enregistré le 15 février 2021 les diagnostics de l’immeuble et les pièces nécessaires à la vente préalablement à la mise en ligne de la vente survenue le 16 février 2021, créé la fiche des acquéreurs ayant établi l’offre, transmis l’offre manuscrite, ou encore « négocié » avec les acquéreurs en leur transmettant les bilans de l’activité gîte exercée dans le moulin, ainsi que l’a indiqué par SMS Mme [P] à M. [E].

C’est pourquoi, bien que le mandat soit une condition formelle impérative du droit à commission de l’agent immobilier – de sorte que sans mandat tel celui portant le n° 3137 recueilli par M. [U], la commission de 40 000 euros dont Mme [P] demande une part plus large que celle qui lui a été payée n’aurait pu être perçue -, la cour, du fait que le principe de la signature par les vendeurs d’un tel mandat au bénéfice du nouveau mandant de Mme [P] était acquis en toute certitude, peut néanmoins approuver les premiers juges d’avoir retenu que la société [E] Expertise immobilier ne rapportait pas la preuve du rôle essentiel et déterminant de M. [U] dans la réalisation de la vente.

En outre, s’il est établi que M. [U] a réclamé en son temps et par SMS, la moitié de la rémunération d’agent commercial pour la vente en cause, non seulement le mandant ne justifie d’aucun paiement effectif à ce titre, mais encore, lui qui exige présentement une facture d’avoir de Mme [P] pour la bonne tenue de sa comptabilité, ne justifie d’aucune prise en compte dans sa comptabilité de quelque dette que ce soit à l’égard de M. [U], concernant la commission qu’il resterait lui devoir au titre de la vente du moulin.

Or, s’appliquent entre les parties les dispositions de l’article 4 du contrat d’agent commercial déjà rappelées, qui exigent de mandant, pour opérer la déduction d’une prétendue rémunération de M. [U], de démontrer le montant des honoraires restant au mandant après paiement des honoraires pouvant éventuellement être dus à d’autres confrères ou intermédiaires. Or, aucune démonstration n’est apportée.

Dans ces conditions, l’appel principal apparaît mal fondé sur ce point.

L’article 4 du contrat d’agent commercial doit être appliqué sans tenir compte d’une répartition de la commission de 19 999,99 euros entre Mme [P] et M. [U], dans la proportion, pour Mme [P] de :

-30% pour avoir rentré seule les biens vendus ;

-30 % pour avoir mené à bonne fin la négociation sans que M. [U] ait eu de rôle essentiel ou déterminant.

Mme [P] a droit, par conséquent, à 60 % de la commission totale, soit la somme de 10 599,99 euros, dont à déduire la somme de 1 000 euros à revenir à l’apporteur d’affaires ayant adressé directement sa facture à l’agent immobilier.

S’agissant en effet de cette déduction, il n’est contesté par aucune des parties que Mme [F] [L] doit percevoir, en qualité 'd’apporteuse d’affaire’ de Mme [P], la somme forfaitaire de 1 000 euros TTC (pièce n°19 et pièce n°2 de l’appelant).

Si le tribunal relève que la SARL [E] expertise immobilier ne pouvait, en application de cette clause, retenir sur la commission due à Mme [N] [P] la somme de 1 000 euros revenant à Mme [F] [L], il n’en demeure pas moins que la société [E] Expertise Immobilier rapporte la preuve d’avoir exécuté le 1er septembre 2021 un virement de

1 000 euros au profit de Mme [L] correspondant à la facture n°21-08-01 relative à ' Commission sur vente – Mandat 3137 – Vente Lessene/[O] signée le 22 juillet 2021 par Me [J] – Commission agence [E] Expertise Immobilier TTC 40 000 euros – Commission agence [E] Expertise Immobilier HT 33 333,33 euros’ (pièces n°6 et 7 de l’appelant), de sorte que, même si l’agence n’était pas fondée à retenir directement sur la part de Mme [P] la somme revenant à Mme [L], il convient toutefois, dans la mesure où le virement a été réalisé, de déduire de la part revenant à Mme [P] la somme de 1 000 euros versée directement par l’agence à Mme [L].

Par conséquent, par réformation du jugement entrepris, la société [E] Expertise immobilier versera à Mme [P] une somme complémentaire à celle de 9 000 euros déjà versée de :

[ 19 999,99 – 1 000] ' 9 000 = 9 999,99 euros.

Mme [P] sera déboutée du surplus de sa demande en paiement de facture.

S’agissant de l’appel incident, les SMS produits par Mme [P] étant probants des échanges qu’elle a eu avec M. [E], la cour doit avoir égard au style excessivement autoritaire, cassant et ordurier des messages de M. [E], cherchant à intimider son agent commercial en réponse à sa légitime demande de voir justifier la réalité des paiements effectués par le mandant à M. [U] et à l’apporteur d’affaires.

C’est ainsi que M. [E] a écrit :

« C’est comme ça et point [']

« Soit déjà contente que j’ai fait cet effort [']

« Je m’en bats les couilles et de toute façon ta pas d roe ['] ordre à me donner [']

« alors reste à ta place

« sur ce si tu continues je te parle plus [']

« Ben oui ! Tu me donne pas d’ordre j’en ai plein qui font 250 000 ' et il n’oserais même pas me parler comme toi[']

Maintenant stop ['] »

Or, à l’occasion de cet échange, Mme [P] n’a fait que demander des justificatifs de paiement pour justifier la diminution de sa commission pour finalement rappeler que le respect lui était dû.

Loin des manières admissibles dans une relation professionnelle comme en l’espèce, l’intention de nuire subie par Mme [P] est établie du fait de ces messages. Le mandant ayant en l’espèce abusé de son droit de contester devoir la somme due, il en est également résulté un préjudice moral pour Mme [P].

Le jugement entrepris sera par conséquent réformé en ce qu’il a rejeté la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive.

Mme [P] sera indemnisée du préjudice découlant de l’abus de droit par le versement de 2 000 euros de dommages-intérêts.

Pour le surplus, le jugement entrepris qui a exactement statué sera confirmé.

Il sera observé que le présent arrêt étant suffisant à la société [E] Expertise immobilier pour mettre à jour sa comptabilité, la demande d’émission d’un avoir est mal fondée et sera rejetée, ainsi que, par voie de conséquence, la demande d’astreinte.

En équité, la société [E] Expertise immobilier versera à Mme [P] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera précisée au dispositif du présent arrêt.

La société [E] Expertise immobilier supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a condamné la société [E] Expertise immobilier à payer 10 999,99 euros à titre de rappel de la commission non versée, débouté la société [E] Expertise immobilier de toutes ses demandes et débouté Mme [P] de sa demande de dommages-intérêts,

Pour le surplus,

Confirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau sur les chef réformés et y ajoutant

Condamne la société [E] Expertise immobilier à payer à Mme [P] la somme de 9 999,99 euros au titre du solde de commission due,

Déboute Mme [P] du surplus de sa demande en paiement de facture,

Condamne la société [E] Expertise immobilier à payer à Mme [P] une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de droit,

Condamne la société [E] Expertise immobilier à payer 3 000 euros à Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne la société [E] Expertise immobilier aux dépens d’appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Le greffier

Béatrice CAPLIEZ

Le président

Dominique GILLES