COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2025

N° 2025 / 023

N° RG 21/07190

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHOKP

[U], [B], [G] [E]

[Y] [D] épouse [E]

C/

[J] [O]

[W] [F] décédé le 20 avril 2022

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Jacqueline MAROLLEAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 19 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01767.

APPELANTS

Monsieur [U], [B], [G] [E]

né le 18 Septembre 1971 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [D] épouse [E]

née le 07 Décembre 1972 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Eric GOIRAND, membre de la SELARL LOPASSO – GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Madame [J] [O]

née le 03 Février 1950 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [F], décédé le 20 avril 2022

représentés par M^e Jacqueline MAROLLEAU, membre de l’AARPI MAROLLEAU & TAUPENAS, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Dans le courant de l’année 2003, les époux [U] [E] et [Y] [D] ont mis à la disposition de Madame [J] [O], mère du premier nommé, un garage constituant une annexe de leur propriété sise [Adresse 2] à [Localité 6], pour le transformer en un appartement d’une superficie de 35 m² destiné à sa résidence principale.

Monsieur [W] [F], compagnon de Madame [O], est venu l’y rejoindre à compter de l’année 2015.

En raison de la dégradation progressive de leurs relations, les époux [E] leur ont adressé le 7 novembre 2019, par l’intermédiaire de leur avocat, un courrier recommandé leur demandant de quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2019.

Madame [O] s’y est refusée en revendiquant le bénéfice d’un bail verbal, ce à quoi les propriétaires ont opposé l’existence d’un simple prêt à usage.

Dans le courant du mois de janvier 2020, Madame [O] et M. [F], confrontés à l’impossibilité d’habiter les lieux du fait d’une coupure de l’eau et de l’électricité, ont emménagé dans un nouveau logement pris à bail sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par actes d’huissier du 13 mai 2020, ils ont assigné les époux [E] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon afin de revendiquer le bénéfice d’un bail d’habitation depuis le 1er juillet 2003, entendre condamner les défendeurs à régulariser un contrat écrit ainsi qu’à leur rendre la jouissance du logement, et obtenir paiement de dommages-intérêts.

Les époux [E] ont conclu au rejet de cette action en invoquant l’existence d’un prêt à usage consenti à titre gratuit en application des articles 1875 et suivants du code civil. Ils ont réclamé reconventionnellement l’enlèvement des meubles garnissant encore le logement, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation de la part de [W] [F] depuis son entrée dans les lieux, outre des dommages-intérêts pour procédure abusive.

A toutes fins utiles, ils ont fait signifier le 29 décembre 2020 un congé aux fins de reprise personnelle venant à échéance le 30 juin 2021, sous toutes réserves de droit.

Aux termes d’un jugement prononcé le 19 avril 2021, le tribunal a retenu que le financement par Madame [O] des travaux d’aménagement constituait une contrepartie à la jouissance des locaux excluant la qualification de prêt à usage au profit de celle de bail d’habitation.

Se fondant sur les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a également estimé que le congé pour reprise était de nul effet dans la mesure où les bailleurs n’avaient pas offert un logement équivalent, alors que les locataires étaient âgés de plus de 65 ans et que leurs ressources cumulées étaient inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné.

En conséquence le tribunal a :

— ordonné l’établissement d’un bail écrit conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, stipulant une prise d’effet au 1er juillet 2003 et d’un loyer mensuel de 100 euros,

— enjoint les époux [E] de rétablir l’électricité, l’eau chaude et l’accès au compteur électrique commun, de remettre en place la boîte aux lettres des locataires, et plus généralement de leur délivrer un logement décent,

— assorti ces condamnations d’une astreinte provisoire d’un montant de 10 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— débouté Mme [O] et M. [F] de leurs demandes en dommages-intérêts,

— débouté les époux [E] de leurs demandes reconventionnelles,

— et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [E] ont interjeté appel de cette décision le 12 mai 2021.

[W] [F] est décédé en cours de procédure le 17 avril 2022, laissant pour lui succéder quatre enfants qui n’ont pas souhaité intervenir volontairement à l’instance.

Les époux [E] n’ont pas davantage souhaité les appeler en cause et se sont en conséquence désistés de leur appel à l’encontre de l’intéressé par conclusions notifiées le 18 janvier 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 novembre 2023, les époux [E] maintiennent que la convention conclue avec Madame [O] doit être qualifiée de prêt à usage, par essence gratuit, en application des articles 1875 et suivants du code civil.

Ils soutiennent avoir eux-mêmes financé les travaux d’aménagement du logement, et font valoir qu’en tout état de cause la participation financière de Madame [O] ne pouvait constituer une contrepartie permettant de retenir l’existence d’un bail.

Ils ajoutent que la somme de 100 euros versée mensuellement par les occupants ne correspondait pas à un loyer, mais à une participation aux charges d’électricité, en l’absence de compteur divisionnaire.

Ils en déduisent qu’ils étaient en droit de mettre fin à la convention en observant un délai de prévenance suffisant, et soutiennent que les occupants ont volontairement quitté les lieux dès le 2 décembre 2019 après avoir trouvé un nouveau logement.

Subsidiairement, ils concluent à la validité du congé pour reprise qu’ils ont fait délivrer à toutes fins utiles, réserve faite de l’issue de la procédure, considérant qu’ils n’étaient pas tenus de formuler une offre de relogement puisque celui-ci était déjà effectif.

Ils ajoutent que Madame [O] n’a jamais eu l’intention de réintégrer les lieux, puisqu’elle a refusé de signer le contrat de bail écrit qui lui avait été soumis pour se conformer au jugement, en dépit d’une sommation délivrée le 1er février 2022.

Ils demandent à la cour d’infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau :

— au principal, de qualifier la convention de prêt à usage,

— subsidiairement, de valider le congé pour reprise,

— en tout état de cause, de débouter l’intimée de l’ensemble de ses prétentions,

— d’ordonner son expulsion des lieux et de la condamner à retirer son mobilier dans le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, faute de quoi il sera réputé abandonné,

— de la condamner en outre à leur payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— de mettre à sa charge les entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 27 mai 2021, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de dire que l’ensemble des condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 15 janvier 2024, Madame [J] [O] soutient en premier lieu avoir financé l’intégralité des travaux d’aménagement, les époux [E] en retirant un avantage certain du fait de la plus-value apportée à leur propriété.

Elle ajoute qu’il avait été convenu que la somme correspondante viendrait en compensation du montant du loyer durant les douze premières années d’occupation, et qu’à compter de l’année 2015 elle s’est acquittée d’une somme mensuelle de 100 euros correspondant à un loyer et non pas à une participation aux charges. Elle en déduit qu’il existait bien un bail d’habitation, et non pas un simple prêt à usage.

Elle conclut d’autre part à la nullité du congé pour reprise pour les motifs retenus par le premier juge.

Elle indique avoir été contrainte de se reloger en urgence et de manière provisoire dans le courant du mois de janvier 2020 en abandonnant sur place son mobilier, en raison des obstacles apportés par les propriétaires à sa jouissance des lieux (coupures de courant, disparition de sa boîte aux lettres, barrage de l’accès en voiture).

Elle ajoute s’être blessée lors d’une chute dans les escaliers en raison de l’absence d’éclairage.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes en dommages-intérêts, et statuant à nouveau de ces chefs de condamner in solidum les époux [E] à lui payer :

— la somme de 28.200 euros au titre des frais de relogement exposés durant la période comprise entre les mois de janvier 2020 et novembre 2023, à parfaire à compter du 1er décembre 2023 à raison d’une indemnité de 600 euros par mois,

— celle de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral,

— et celle de 1.000 euros en réparation de son préjudice corporel.

Elle réclame en sus paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la qualification de la convention :

Le prêt à usage ou commodat, régi par les articles 1875 à 1891 du code civil, est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour l’emprunteur de la rendre après le terme convenu ou, à défaut, après qu’elle ait servi à l’usage pour lequel elle avait été empruntée. Il peut porter indifféremment sur un meuble ou un immeuble. Il est essentiellement gratuit, ce qui le distingue notamment du contrat de bail, dont la contrepartie est le paiement d’un loyer.

Lorsque l’emprunteur a aménagé à ses frais les locaux prêtés pour les rendre conformes à l’usage auquel il les destine, la dépense ainsi faite, bien qu’elle ait contribué à valoriser l’immeuble, ne constitue pas une contrepartie de la mise à disposition de celui-ci, et ne peut donc entraîner la requalification de la convention en contrat de bail. Il importe donc peu de déterminer en l’espèce qui, des époux [E] ou de Madame [O], a financé les travaux de transformation du garage en appartement.

D’autre part, la circonstance que l’emprunteur s’acquitte d’une participation aux charges liées à l’usage ou à la conservation de la chose ne fait pas perdre à la convention son caractère gratuit. Tel est le cas en l’espèce des versements effectués par Madame [O] à compter de l’année 2015, dont la modicité et le caractère irrégulier ne permettent pas de considérer qu’il s’agirait d’un loyer.

Madame [O] a d’ailleurs reconnu elle-même le caractère gratuit de la mise à disposition des locaux dans un écrit rédigé de sa main et daté du 20 février 2015, destiné à prévenir toute difficulté entre ses deux enfants au moment du règlement de sa succession.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que l’intimée bénéficiait d’un bail verbal et de juger que les parties étaient liées par un contrat de prêt à usage, ce qui rend sans objet les contestations relatives au congé signifié le 29 décembre 2020..

Sur les conditions de la reprise :

En vertu de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut reprendre la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention sur ce point, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. Lorsque aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, il peut y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

En l’espèce, les époux [E] ont adressé le 7 novembre 2019 à Madame [O] un courrier recommandé lui demandant de quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2019. Cependant ce délai de préavis ne peut être regardé comme suffisant, si l’on considère tant la durée d’occupation des lieux que le lien de parenté existant entre les parties.

En outre, les conditions dans lesquelles a été exercée la reprise apparaissent particulièrement vexatoires pour l’intéressée, privée d’électricité et de chauffage en plein hiver pour la contraindre à partir et victime de ce fait d’une chute dans les escaliers de l’appartement, ces faits étant attestés par de nombreux témoignages ainsi que par un certificat médical.

Il convient en conséquence de faire partiellement droit aux demandes en dommages-intérêts formulées par Madame [O], en lui allouant une somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral et 1.000 euros en réparation de son préjudice corporel.

En revanche, l’intimée ne peut prétendre au remboursement de ses frais de relogement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Donne acte aux époux [E] de leur désistement d’appel à l’encontre de feu [W] [F],

Infirme les dispositions du jugement déféré concernant les rapports entre les époux [E] et Madame [J] [O],

Statuant à nouveau :

Juge que la convention conclue entre les parties constituait un prêt à usage, et que les époux [E] étaient en droit d’y mettre fin,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la validité du congé,

Déboute Madame [O] de ses demandes tendant à l’établissement d’un bail écrit et à sa réintégration dans les lieux,

Lui enjoint de libérer les lieux prêtés et de retirer ses meubles dans un délai de deux mois suivant la signification qui lui sera faite du présent arrêt, faute de quoi les époux [O] pourront en disposer comme bon leur semblera, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle, le tout conformément aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne les époux [E] à payer à Madame [O] une somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des conditions dans lesquelles s’est exercée la reprise,

Déboute Madame [O] de sa demande en remboursement de ses frais de relogement,

Déboute les époux [E] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne Madame [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, non compris le procès-verbal de constat du 27 mai 2021 en raison de son caractère extra-judiciaire,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT