République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 20/11/2025

N° de MINUTE : 25/850

N° RG 23/04779 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VFJ5

jugement (N° 51-21-0017) rendu le 03 Octobre 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque

APPELANTS

Madame [W] [C]

née le 10 Décembre 1991 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [V] [C]

né le 04 Décembre 1958 à [Localité 15] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

EARL de la Vieille Colme

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras substitués par M^e Marine De Lamarlière, avocat au barreau d’Amiens

INTIMÉS

Monsieur [V] [O]

né le 05 Juillet 1955 à [Localité 7] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [I] [C] épouse [O] intervenant volontairement

née le 23 Juillet 1957 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentés par M^e Adisack Fanovan, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 18 septembre 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé en date du 11 janvier 2006, M. [B] [C] et son épouse Mme [N] [T] ont consenti un bail à ferme au profit de M. [V] [C] et son épouse Mme [Y] [J] portant sur trois parcelles sises à [Localité 9] cadastrées :

B [Cadastre 1] [Adresse 10] 1ha 53a 15ca

B [Cadastre 2] [Adresse 14] 1ha 84a 70ca

B [Cadastre 5] [Adresse 10] 1ha 22a 09ca,

Soit un total de 4ha 59a 94 ca,

Avec effet rétroactif au 11 novembre 1998 pour venir à échéance le 11 novembre 2007, ce bail ayant été depuis tacitement renouvelé, et venant prochainement à échéance le 11 novembre 2025.

Le 23 septembre 2016, M. [V] [O] et son épouse Mme [I] [C] ont acquis ces trois parcelles.

Le 1er mars 2016, M. [V] [C] a constitué une EARL dite de la vieille Colme en qualité d’associé unique.

Le 1er novembre 2016, Mme [Y] [J] a acquis 37 parts sociales de l’EARL de la vieille Colme.

Cet acte a été publié au RCS de Dunkerque le 21 décembre 2016.

Mme [Y] [J] est décédée le 6 septembre 2019.

Par requête en date du 22 décembre 2021, M. et Mme [O] saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, argument pris de la violation de la cotitularité du bail.

Suivant acte en date du 30 novembre 2022, M. et Mme [O] ont fait délivrer un congé à M. [V] [C] au motif de l’âge du preneur, pouvant légalement faire valoir ses droits à la retraite

Par requête en date du 5 janvier 2023, M. [V] [C] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque aux fins de se voir autoriser à céder le bail à sa fille Mme [W] [C].

A l’audience de conciliation du 4 avril 2023, les parties ne parvenaient à aucun accord.

L’affaire a été retenue et plaidée lors de l’audience du 4 juillet 2023.

Par jugement en date du 3 octobre 2023, auquel il est renvoyé pour exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque a :

Ordonné la jonction des deux requêtes,

Débouté M. [V] [C] de sa demande tendant à être autorisé à céder le bail portant sur les parcelles sises à [Localité 9] cadastrées B [Cadastre 1] [Adresse 10] 1ha 53a 15ca, B [Cadastre 2] [Adresse 14] 1ha 84a 70ca et B [Cadastre 5] [Adresse 10] 1ha 22a 09ca à sa fille Mme [W] [C],

Condamné M. [V] [C] aux dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [C], Mme [W] [C] et l’EARL de la vieille Colme ont relevé appel partiel de ce jugement par l’intermédiaire de leur conseil, par déclaration au greffe de cette cour le 26 octobre 2023.

Les parties ont été régulièrement convoquées devant cette cour par lettres recommandées avec accusé de réception.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 18 septembre 2025.

Lors de l’audience, M. [V] [C], Mme [W] [C] et l’EARL de la vieille Colme, représentés par leur conseil, soutiennent oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles ils demandent à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque en date du 3 octobre 2023 en ce qu’il a débouté M. [V] [C] de sa demande tendant à être autorisé à céder le bail portant sur les parcelles sises à Bourbourg cadastrées B [Cadastre 1] canton [Adresse 11] 1ha 53a 15ca, B [Cadastre 2] [Adresse 14] 1ha 84a 70ca et B [Cadastre 5] [Adresse 10] 1ha 22a 09ca à sa fille Mme [W] [C], et l’a condamné aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau en cause d’appel :

Annuler le congé signifié le 30 novembre 2022 à M. [V] [C],

Autoriser M. [V] [C] à céder le bail dont il est titulaire à sa fille Mme [W] [C],

Condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à M. [V] [C] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. et Mme [O] aux entiers dépens.

Ils font valoir que l’avis de mise à disposition au profit de l’EARL de la vieille Colme a bien été effectué, que le tribunal n’a pas retenu les moyens de défense tirés d’une part de la prescription de la faute alléguée et d’autre part de son inopposabilité par l’effet des renouvellements de bail intervenus depuis la constitution sociétaire ;

M. et Mme [O], représentés par leur conseil, soutiennent oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles ils demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Y ajoutant en cause d’appel :

— Valider le congé délivré le 30 novembre 2022,

— Condamner M. [V] [C] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ils font valoir pour l’essentiel que leur intérêt légitime de bailleur est perturbé par deux manquements du preneur : le non-respect du formalisme édicté en matière de mise à disposition du bail à une société, et la non exploitation personnelle d’un des copreneurs de manière effective et permanente des parcelles à bail, tiré du fait que ce dernier n’est pas associé exploitant de la société bénéficiant de la mise à disposition ; ils indiquent que la jurisprudence conduisant à l’interdiction de se prévaloir de fautes commises avant le renouvellement du bail n’est pas applicable en cas de manquements relatifs à une cession et l’action n’est pas prescrite ;

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

SUR CE

Sur la demande en cession du bail

Il résulte des dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».

La faculté accordée au preneur de céder son bail dans les conditions de l’article précité, notamment à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité, constitue une dérogation au principe général d’incessibilité du bail rural, qui ne peut bénéficier qu’au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail et qui ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciées uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur du fonds par le cessionnaire éventuel, et non pas des projets concurrents que le bailleur forme pour son bien.

Un manquement du preneur aux obligations nées du bail fait obstacle à ce qu’il soit fait droit à la demande, à condition toutefois que ce manquement soit suffisamment grave.

Sur le défaut d’information de la mise à disposition des parcelles au profit d’une EARL

Vu les dispositions de l’article L. 411-37 I du code rural : « Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. »

En l’espèce, M. [V] [C] a constitué le 1er mars 2016 une EARL dite de la vieille Colme et lui a, dans ce cadre, mis à disposition les terres objet du bail ; s’il indique avoir déposé les statuts au greffe du tribunal de commerce de Dunkerque le 24 mai 2016, il ne justifie pas de la date de cet enregistrement qui est une simple affirmation figurant dans le courrier produit au débat et qu’il considère comme valant notification ; il s’agit d’un courrier qui aurait été adressé à Mme [I] [O] le 25 juillet 2016, soit plus de deux mois après la mise à disposition, ( que l’on prenne dès lors comme date indifféremment le 1er mars ou le 24 mai) le délai se comptant en mois et non en jours, et il n’est pas produit au débat l’accusé de réception, seul moyen permettant de donner date certaine à l’information due aux bailleurs, qui n’est donc pas intervenue dans les conditions du texte précité.

En outre, le 1er novembre 2016, M. [V] [C] procédait à des opérations de cession de parts au profit de son épouse copreneur, Mme [Y] [J] laquelle acquérait 37 parts sociales de l’EARL de la vieille Colme, cet acte étant publié au RCS de Dunkerque le 21 décembre 2016, sans que les bailleurs ne soient avisés de cette modification toujours en violation du texte susvisé.

Suivant les dispositions du même article en son III. : « en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. »

Or, l’un des copreneurs, en l’espèce Mme [Y] [J], n’a pas exploité pendant une durée de huit mois, les parcelles à bail, puisque M. [V] [C] a été associé unique de l’EARL de la vieille Colme du 1er mars 2016 au 1er novembre 2016, date à laquelle il cédait des parts dans l’EARL à son épouse Mme [Y] [J].

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de cession pour manquements graves des preneurs à leurs obligations, sans que puisse être opposée la moindre prescription ni purge de ces manquements, le fait que le bail ait été renouvelé ne constituant pas un motif de purge desdites fautes dans le cadre de la cession mais uniquement en matière de résiliation de bail sollicitée, et l’action ayant été engagée avant le délai de cinq ans.

La décision de première instance doit être confirmée.

Sur la validité du congé pour atteinte de l’âge de la retraite :

La validité n’est pas contestée par M. [V] [C].

Sur les frais irrépétibles :

La décision de première instance sera confirmée en ce qui concerne les frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [O] et de Mme [I] [C] les frais irrépétibles qu’ils ont engagés dans le cadre de l’appel au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; il lui sera alloué à ce titre la somme de 2.000 euros.

M. [V] [C] succombant, sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens :

La décision de première instance sera confirmée en ce qui concerne les dépens.

Le sens du présent arrêt conduit à faire supporter la charge des dépens de l’appel à M. [V] [C].

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant en cause d’appel,

Condamne M. [V] [C] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [V] [C] à payer à M. [V] [O] et Mme [I] [C] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN