République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/03704 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VWHM

Ordonnance (N° 21/06629)

rendue le 28 juin 2024 par le juge de la mise en état de [Localité 6]

APPELANTE

Le [Adresse 8]

pris en la personne de son syndic la SAS Sergic

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline Losfeld-PInceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SARL Agence Delassus Dumoulin Prevost, Architecture Recherche et Dévelopement

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 29 avril 2025, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Au cours des années 2010, la société Bouygues immobilier a entrepris une opération d’édification d’un immeuble collectif à usage d’habitation, dénommé résidence [7], situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Sont notamment intervenus à l’acte de construire :

— le bureau Faceb et la société Beal et Blanckaert en qualité de maître d''uvre de conception

— la SCPA Dumoulin Prévost (la société l’agence Delassus Dumoulin Prevost), en qualité de maître d''uvre d’exécution

— pour le lot électricité : la société Flasche

— pour le lot VRD : la société Dewaele

— pour le lot menuiserie aluminium et métallerie : la société Metalbat

— pour le lot revêtement de sol : la société Les Parqueteurs de France

— pour le lot gros-'uvre : la société Batinord entreprise

— pour le lot plomberie : la société AR concept Energie

— pour le lot menuiseries intérieures : la société Ridoret menuiserie

— pour le lot carrelage : la société Caronor 2UF

— pour le lot menuiserie extérieures : la société Arban

— pour le lot peinture : la société Bagio

— pour le lot couverture étanchéité : la société ETC

— pour le bureau de contrôle : la société Bureau Veritas

— pour la mission d’étude thermique RT 2005 : la société BKW.

L’immeuble a par la suite été vendu par lot et soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a pris possession des parties communes le 19 décembre 2013.

Par acte du 19 décembre 2014, le [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires) a attrait la société Bouygues immobilier devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille aux fins d’obtenir une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 31 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille a fait droit à cette demande et désigné M. [L] en qualité d’expert.

Par exploit du 30 mars 2016, le syndicat des copropriétaires a attrait la société Bouygues immobilier, la société Flasche, la société Metalbat, la société Les Parqueteurs de France Nord, la société Batinord entreprise générale, la société Ridoret menuiserie, la société Arban, la société Biagio, la société ETC, la société Agence Delassus Dumoulin Prevost et la société Bureau Veritas devant le tribunal de grande instance de Lille.

Par ordonnance du 16 décembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Lille a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, lequel est intervenu le 7 novembre 2019 et à la suite duquel l’instance a été reprise à la diligence du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 28 juin 2024, le juge de la mise en état, saisi par la société Agence Delassus Dumoulin Prevost, a notamment déclaré irrecevable la demande en réparation formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Agence Delassus Dumoulin Prévost au titre du rééquilibrage du chauffage de l’ensemble des logements entre les pièces de séjour et les chambres et réservé les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision, seule la société Agence Delassus Dumoulin Prevost étant intimée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— déclarer recevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes relatives aux défauts affectant les éléments de chauffage de l’immeuble,

— condamner la société Agence Delassus Dumoulin Prevost au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires est habilité à agir en vue d’assurer la sauvegarde de l’immeuble et que tel est le cas lorsque le désordre trouve son origine dans les parties communes ou a un caractère généralisé, ces critères étant alternatifs. Il prétend que le désordre affectant le chauffage constitue un désordre généralisé puisqu’il touche l’ensemble des appartements de la résidence, ce qui suffit à fonder la qualité à agir du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 14 janvier 2025, la société Agence Delassus Dumoulin Prevost demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires relatives au déséquilibrage du chauffage entre les pièces du séjour et les chambres pour défaut de qualité à agir et, y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires n’a qualité à agir que pour les défauts qui affectent les parties communes de l’immeuble, et prétend que les désordres relatifs au chauffage touchent les parties privatives en ce que les installations de chauffage sont individuelles, chaque appartement disposant de sa propre chaudière, de son propre réseau et de son propre thermostat. Elle ajoute que si le syndicat des copropriétaires peut agir du chef d’un désordre collectif, c’est uniquement à la condition qu’il trouve son origine dans les parties collectives de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des désordres de chauffage

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il est admis, pour l’application de ces dispositions, que constituent des actions collectives relevant de la compétence du syndicat non seulement les atteintes aux parties communes, mais aussi les dommages causés aux parties privatives qui trouvent leur origine dans les parties communes, soit les dommages qui atteignent indivisiblement les parties communes et les parties privatives, soit encore lorsque les vices sont généralisés à l’ensemble du bâtiment, soit enfin lorsque un même préjudice affecte la collectivité des copropriétaires (3e Civ., 7 septembre 2011, n° 09-70.993, 3è Civ., 26 janvier 2010, n° 08-21.438).

Ainsi, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir si l’ensemble des lots est affecté, même si les désordres trouvent leur source dans des parties purement privatives et ne concernent, dans leurs causes, leurs manifestations ou leurs remèdes, aucune des parties communes (3è Civ., 14 novembre 1990, pourvoi n°88-12.995).

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les désordres litigieux ne trouvent pas leur origine dans les parties communes. Il incombe donc au syndicat des copropriétaires, pour démontrer sa qualité à agir, d’établir la preuve d’un préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires.

Le rapport d’expertise indique en page 38 : « il existe de toute évidence un dysfonctionnement du chauffage dans la résidence. Ce dysfonctionnement est une difficulté à chauffer convenablement les chambres et salles de bains dont les radiateurs se coupent avant que la température souhaitée ne soit atteinte ». L’expert relève encore en page 39 que « le chauffage ne rempli pas correctement son rôle, des déficits de température ayant été relevés dans certaines pièces des appartements ».

L’expert réitère, en page 43 du rapport, qu’il existe, «de manière générale sur l’immeuble », un déséquilibre de température entre la pièce principale et les chambres ».

Ces éléments déterminent l’existence d’un préjudice collectif, subi par l’ensemble des copropriétaires, trouvant sa cause dans les mêmes faits et produisant des conséquences de nature identique, fondant ainsi la qualité à agir du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a déclaré la demande du syndicat des copropriétaires au titre du rééquilibrage du chauffage de l’ensemble des logements entre les pièces de séjour et les chambres, cette demande devant être déclarée recevable.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

La société Agence Delassus Dumoulin Prevost sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société Agence Delassus Dumoulin Prevost au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille le 28 juin 2024 ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence Nuance Citadine au titre du rééquilibrage du chauffage de l’ensemble des logements entre les pièces de séjour et les chambres ;

Y ajoutant,

Condamne la société Agence Delassus Dumoulin Prevost aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Agence Delassus Dumoulin Prevost à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Nuance Citadine la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Agence Delassus Dumoulin Prevost de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille