République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 30/04/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/02069 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VQ3Y

Jugement (N° 22/02078)

rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANT

Monsieur [N] [B]

né le 02 janvier 1971 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Myriam Maze, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constituté

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 2]', représenté par son syndic en exercice, la SCI NC, prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne Macchia, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 mars 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 mars 2026

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M. [N] [B] est propriétaire du lot 3 de la copropriété située [Adresse 4], son lot correspondant aux 284 millièmes de la copropriété.

Par courrier recommandé du 20 avril 2022, il a été convoqué à une assemblée générale extraordinaire comportant notamment deux résolutions à l’ordre du jour, la résolution numéro 4 pour modifier le règlement de copropriété et autoriser l’exercice dans le lot numéro 1 de toutes professions libérales, notamment l’activité de clinique vétérinaire, outre la possibilité de louer ce lot à plusieurs locataires, et la résolution numéro 5 autorisant la modification des façades Nord, Est et Ouest selon un plan des façades annoté annexé à la convocation.

Les deux résolutions ont été adoptées à la majorité de 716/1000, M. [B] n’ayant pas participé au vote.

Le procès-verbal de cette assemblée générale extraordinaire a été notifié par lettre recommandée du 17 mai 2022.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2022, M. [B] a saisi le tribunal judiciaire de Valenciennes pour voir annuler les résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 mai 2022.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Valenciennes l’a débouté de toutes ses demandes, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et a condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens de l’instance.

M. [B] a interjeté appel le 26 avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, M. [B] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau :

— déclarer nulles les résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 mai 2022 de la copropriété dénommée [Adresse 5] section U2814,

— condamner la copropriété dénommée [Adresse 5] section U2814 à payer la somme de 2 000 euros au titre de 'leurs frais irrépétibles’ (sic),

— la condamner aux dépens de l’instance.

Il indique que :

— la résolution numéro 5 porte sur la modification de la façade du lot numéro 1 ; contrairement aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 26 octobre 2016 qui ne distingue pas selon la charge des travaux, les conditions financières des contrats pour les travaux ne lui ont pas été notifiées ; cette nullité lui cause grief puisqu’il s’est abstenu, ne pouvant débattre en toute connaissance de cause lors de l’assemblée générale ; l’article 11 du décret de 1967 est, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, applicable à tous les contrats soumis à l’assemblée générale,

— s’agissant de la résolution numéro 4, celle-ci a été prise dans le but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires et elle est contraire à ses intérêts ; elle est constitutive d’un abus de droit dans la mesure où elle tend à autoriser le copropriétaire majoritaire, en modifiant le règlement de copropriété, à exercer une activité libérale, à accueillir des animaux domestiques et à diviser le lot ; or, l’installation d’une clinique vétérinaire dans les locaux est de nature à générer des nuisances sonores et/ou olfactives et, en conséquence, à réduire la valeur de son lot.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 2] demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau :

— débouter M. [B] de ses demandes d’annulation des résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 mai 2022,

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile afférent aux frais irrépétibles de première instance,

— le condamner à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— le condamner aux dépens,

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de son abus de droit,

— le condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— le décret du 26 octobre 2016 visé par M. [B] concerne les résidences-services et n’est donc pas applicable en l’espèce,

— les informations nécessaires au vote ont été données avant le vote ; l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’est pas applicable dans la mesure où il n’a pas été soumis à l’assemblée générale de contrat ou devis, marché ou transaction ; il n’est, en effet, pas question de mettre des travaux à la charge de la copropriété mais d’autoriser des travaux affectant les façades nord, est et ouest de l’immeuble, tel que prévu par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; le projet a été présenté lors d’une pré-réunion mais M. [B] est parti, sans assister à l’assemblée générale,

— il n’est pas établi que la décision prise par l’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires au détriment des autres ou dans le but de leur nuire ; la SCI NC n’est pas la seule copropriétaire a avoir voté la résolution ; Mme [L] qui détient 300 parts a également voté pour cette résolution ; l’intérêt collectif est préservé,

— M. [B] a agi dans le seul but de faire fuir les acquéreurs du lot 1 ; il doit être condamné au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 mai 2022 :

Les dispositions du décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 visées dans les écritures de M. [B] sont relatives aux résidences-services en copropriété et ne sont donc pas applicables en l’espèce.

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, 'sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi'.

Il sera observé que la résolution n°4 a pour objet d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux et non d’approuver un contrat de travaux. Dès lors, M. [B] n’est pas fondé à prétendre que les dispositions de l’article 11 du décret de 1967 sont applicables et qu’en l’absence de communication des conditions essentielles du contrat la résolution serait nulle.

Par ailleurs, il ressort de l’attestation de Mme [C] [L] que lors d’une pré-réunion tenue avant l’assemblée générale, les futurs acquéreurs du lot 1 ont expliqué leur projet, certifié qu’ils en supporteraient la charge mais qu’ils ont également remis et expliqué les plans, répondant à toutes les interrogations. Il en résulte que M. [B] a été informé, avant la tenue de l’assemblée générale, sur les travaux envisagés par le propriétaire du lot 1 non seulement par l’envoi des documents annexés à la convocation pour l’assemblée générale extraordinaire mais également par la tenue d’une réunion avant cette assemblée générale, réunion à laquelle il a assisté.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 13 mai 2022.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 13 mai 2022 :

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune.

Il sera observé que la copropriété est composée de trois copropriétaires. Deux ont voté pour la résolution numéro 5, dont l’un ne bénéficie pas de la résolution.

M. [B] n’explique pas en quoi cette résolution, qui est certes en faveur du propriétaire du lot n°1, serait contraire à l’intérêt collectif ou aurait été prise au détriment des autres copropriétaires dans la mesure où il ne démontre en aucun cas que la copropriété pourrait être affectée par des nuisances sonores ou olfactives, étant rappelé que les locaux qui seraient destinés à être un cabinet d’ostéopathie pour animaux était jusqu’à présent, selon les indications du syndicat des copropriétaires non contredites, utilisés par une société de bâtiment. De même, il n’explique pas en quoi la division de ce lot ou la présence de plusieurs locataires pourrait affecter la copropriété et l’intérêt collectif des copropriétaires.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 13 mai 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une faute commise par M. [B] dans le cadre de la présente instance, la seule appréciation inexacte de ses droits par ce dernier ne pouvant constituer une telle faute. Par ailleurs, il ne justifie pas du préjudice qu’il aurait subi. Dès lors, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

M. [B] succombant en ses prétentions, il sera condamné aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés et non compris dans les dépens. M. [B] sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance. M. [B] sera, quant à lui, débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne M. [N] [B] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [B] de sa demande sur le même fondement.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.