Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 272 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14204 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4MO

Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 mai 2024 – JCP du TJ de [Localité 5] – RG n° 24/00563

APPELANTE

S.A.E.M. ADOMA, RCS de [Localité 5] n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

INTIMÉ

M. [B] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillant, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 28 octobre 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat de résidence du 29 octobre 2018, la société Adoma a attribué à M. [I] une chambre portant le numéro A424, située dans le foyer-logement du [Adresse 1], moyennant une redevance mensuelle de 427,29 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 août 2023, suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société Adoma a mis en demeure M. [I] de faire cesser cet hébergement. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat par une ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 9 octobre 2023. Le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat le 28 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, la société Adoma a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’au départ des lieux,

condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 29 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a:

dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par la société Adoma de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 29 octobre 2018,

débouté la société Adoma de l’ensemble de ses demandes,

condamné la société Adoma aux dépens,

rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 26 juillet 2024, la société Adoma a relevé appel de cette décision élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la société Adoma a demandé à la cour de :

la dire et juger bien fondée en son appel,

infirmer l’ordonnance rendue le 29 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de l’intimé suite à la résiliation de son contrat de résidence par la société Adoma,

en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [I] de la résidence sociale Adoma ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

condamner M. [I] à régler à la société Adoma, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à la libération complète des lieux,

condamner M. [I] à payer à la société Adoma la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner l’intimé aux dépens de première instance et d’appel.

M. [I] n’a pas constitué avocat. La société Adoma lui a fait signifier la déclaration d’appel par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024 et ses conclusions par acte du 12 novembre 2024, remis à étude.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 du même code, M. [I] est réputé s’approprier les motifs de l’ordonnance entreprise.

Sur le fond du référé

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.

L’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadre le droit pour la personne logée dans une résidence sociale d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoit l’obligation pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Au cas présent, après avoir rappelé les dispositions applicables à l’espèce, le premier juge a retenu, pour rejeter les demandes de la société Adoma, que si, dans son procès-verbal du 28 octobre 2023, le commissaire de justice avait constaté, dans la chambre attribuée à M. [I], la présence d’un matelas au sol ainsi que celle de M. [W], qui avait déclaré occuper les lieux depuis trois mois, M. [I] soulevait une contestation sérieuse en indiquant que son cousin était dans les lieux depuis trois mois seulement et que sa présence avait été déclarée sur le registre à disposition des résidents du foyer. Le premier juge a aussi retenu que M. [I] n’était pas en capacité d’en rapporter la preuve puisque cet élément était à la seule disposition de la société Adoma à qui il appartenait de le verser au débat pour démontrer les faits qu’elle allègue.

A hauteur d’appel, la société Adoma observe que si le premier juge n’a pas remis en cause le processus contractuel conduisant à la résiliation du contrat de résidence en cas d’hébergement illicite d’un tiers, c’est à tort qu’il a retenu l’existence d’une contestation sérieuse émise par le défendeur.

Au vu des pièces en débat, la cour constate qu’aux termes du contrat du 29 octobre 2018 précité, la société Adoma a attribué à M. [I] une chambre située dans le foyer-logement du [Adresse 1], moyennant une redevance mensuelle de 427,29 euros, pour une durée d’un mois renouvelable, ainsi que l’usage commun des locaux et équipements collectifs et semi-collectifs dont la résidence est dotée.

Selon l’article 8 de ce contrat qui détermine les obligations mises à la charge du résident, il revient notamment à celui-ci d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, ainsi que de n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 11 relatif à la résiliation du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 9 du règlement intérieur afférent à l’hébergement d’un invité, qu’a approuvé M. [I], précise que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition et que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

L’article 10 du règlement intérieur rappelle que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

Or, il n’est pas contesté que suivant une lettre datée du 21 août 2023, qui a été signifiée le 23 août suivant à M. [I], celui-ci a été mis en demeure par la société Adoma de faire cesser dans les quarante-huit heures l’hébergement illicite d’un tiers dans son logement, en infraction avec les dispositions du règlement intérieur.

Il est encore constant que M. [I] n’a pas contesté la présence de ce tiers devant le premier juge, celle-ci ayant au demeurant été constatée par un acte de commissaire de justice du 28 octobre 2023, mais a fait valoir qu’elle était déclarée et régulière.

Toutefois, à l’examen du 'carnet d’invités’ que la société Adoma produit au débat, il résulte que, s’agissant de la chambre A424 attribuée à M. [I], ce dernier a déclaré y recevoir M. [W] pour la période du 2 janvier au 3 avril 2023, soit pour une durée de trois mois. Il n’y est en revanche nullement mentionné que la présence de M. [W] aurait été déclarée au-delà de cette période et en particulier s’agissant du mois d’octobre 2023.

Ainsi, alors qu’au titre de 2023, M. [I] avait déclaré héberger M. [W] pour une période correspondant à la durée maximale annuelle de trois mois prévue et, quoique mis en demeure quatre mois plus tard, le 22 août 2023, de faire cesser cette situation, il résulte du constat de commissaire de justice, dressé le 28 octobre 2023 à 6 heures 58, en dehors des heures de visite, que cette situation perdurait à ce même moment.

Dans ces conditions, contrairement à ce que le premier juge a retenu, il est manifestement rapporté la preuve d’une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d’un manquement grave de la part de M. [I] audit règlement et d’une inexécution de ses obligations et, par suite, d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de déclaration de l’hébergement.

Eu égard à la résiliation du contrat de résidence de M. [I], son expulsion sera ordonnée. Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui de la redevance prévue par le contrat.

Il convient, en conséquence, de faire droit aux demandes de la société Adoma dans les termes du dispositif ci-après.

En outre, M. [I] sera condamné aux dépens de la première instance et d’appel ainsi qu’au paiement au profit de la société Adoma de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ses dispositions soumises à la cour.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate la résiliation du contrat de résidence de M. [I] ;

Dit que M. [I] se maintient dans les lieux sans droit ni titre après la résiliation de son contrat de résidence ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [I], occupant sans titre, et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, de la résidence Adoma, dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application du présent arrêt ;

Condamne M. [I] à payer, à titre provisionnel, à la société Adoma une indemnité d’occupation mensuelle égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à la libération complète des lieux ;

Condamne M. [I] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [I] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT