République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/00623 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WAE7

Ordonnance de référé (N° 24/00659)

rendue le 31 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion ImmoBilière de Construction (SERGIC)

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 6]

[Adresse 24]

[Localité 4]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par M^e Laurine Durand-Farina, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur [R] [V], pris en sa qualité de président du conseil syndical du [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11]

représenté par son syndic le cabinet [Y] SAS

pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 9]

[Localité 5]

représentés par M^e Dimitri Deregnaucourt, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

La [Adresse 20] est située [Adresse 22]. L’immeuble, réceptionné en décembre 2012, est soumis au statut de la copropriété.

Précédemment confié à la société Sergic, le syndic est assuré depuis le 20 septembre 2023 par le cabinet [Y].

Par exploit du 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] a attrait devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille la société Sergic aux fins de :

— ordonner à la société Sergic, ancien syndic, de transmettre au syndicat des Copropriétaires du « [Adresse 11] » représenté par son nouveau syndic, le Cabinet [Y], S.A.S., les documents suivants, et ce dans un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 300 euros par jour de retard :

PV signé de l’AGO du 06 juillet 2023,

PV de livraison des parties communes,

Le rapport fait par la Société MAGELLAN, filiale du groupe SERGIC, ayant participé à la livraison des parties communes,

Dossier d’intervention Ultérieure sur I 'Ouvrage,

Le contrat de l’assurance Dommage Ouvrage,

Tous les dossiers de Dommage Ouvrage détaillés et complets pour les désordres suivants :

l. La réparation infiltrations local à vélo, réalisée par la Société STEMA COUVERTURE en 2021 et figurant dans la Partie F/Gros travaux réalisés dans la résidence du [Localité 10] d’entretien, et ce pour I 'ensemble des documents allant de la nouvelle déclaration de sinistre, jusqu’aux échanges avec l’assureur ADO, les rapports d’expertise, la commande et la réalisation des travaux ainsi que leur quitus. (A préciser que la toiture du local du poste électrique une accumulation anormale d’eau et que certaines réparations faites au titre du local à poubelles et à vélos présentent quelques défaut).

2. La réparation infiltration toiture, le dossier déposé pour l’appartement no 31 ne comportant pas la commande des travaux ainsi que le suivi de la bonne réalisation de ceux-ci (un autre sinistre étant à déplorer aujourd’hui, sinistre qui a fait l’objet d’un refus pour déclaration tardive).

3. La réparation infiltration toiture, concernant toujours l’appartement no 31 et pour lequel l’assureur A.D.O. a refusé la prise en charge pour déclaration tardive. Pour ce dossier, aucune déclaration de sinistre n’a été communiquée.

4. La réparation des infiltrations provenant de certains balcons, le dossier communiqué en date du 12 janvier 2024 ne comportant aucun échange avec l’assurance Dommage Ouvrage, aucun rapport d’expert, aucune commande pour les travaux devant être faits et document de suivi de ceux-ci n’ayant été communiqué (à préciser que des désordres de même nature persiste pour les logements 21 et 1 1).

— Les attestations de sinistralités obtenues de la part des assureurs,

— Les registres de sécurité,

— Les écrits échangés avec les voisins mitoyens pour les demandes relatives à la copropriété (élagage, renonciation à servitude de passage, etc),

— Les originaux des contrats CADRE pour les prestations suivantes :

maintenance de l’ascenseur, maintenance du portail, entretien des toitures, entretien des organes de sécurité incendie.

— Les différents échanges écrits avec les copropriétaires et le Conseil Syndical,

— Les lettres de mise en demeure reçues par le Directeur Général de la SERGIC,

— Le dossier comportant l’ordonnance reçue par le TP de [Localité 21],

— Les PV de destruction des archives concernant la copropriété, -

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC au paiement d’une somme provisionnelle de 5.610,00 euros au Syndicat de Copropriété de la [Adresse 19]

[Adresse 13] » représenté par son actuel syndic, le Cabinet [Y], S.A.S., à titre de pénalités en application de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC, au paiement d’une somme provisionnelle de 1 500 euros en indemnisation du préjudice tiré de la résistance abusive à transmettre les documents demandés,

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC, au paiement d’une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC aux frais et dépens.

M. [V], président du conseil syndicat, est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 31 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

— écarté l’exception d’incompétence ;

— déclaré l’intervention volontaire de M. [R] [V], en qualité de président du conseil Syndical de cette copropriété, régulière et recevable ;

— déclaré irrecevable la demande de condamnation à communiquer sous astreinte des pièces formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 18] (Nord) ;

— déclaré recevable la demande formée par M. [R] [V], en qualité de président du conseil syndical de cette copropriété, de communication de pièces sous astreinte de documents ;

— ordonné à la S.A.S. Sergic de communiquer, au plus tard quinze jours après la signification de la présente ordonnance, à la S.A.S. Cabinet [Y], en sa qualité de syndic en exercice mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 8] (Nord) de façon complète et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard pendant quatre mois au profit du syndicat des copropriétaires précité :

— les pièces concernant les procédures dommages ouvrage relatives aux fuites en toiture, notamment :

' le bon de commande Sergic du 10 mars 2022,

' la facture éditée par STEMA couverture datée du 15 mars 2022,

' le devis accepté concernant les travaux réalisés par STEMA couverture,

' la déclaration de sinistre faite le 26 janvier 2023 par la société Sergic auprès de la SMABTP,

' le courrier de l’assureur du 30 janvier 2023 de refus de prise en charge de ce sinistre ;

— les pièces concernant le dossier d’assurance dommages ouvrage des locaux containers, vélo et poste électrique, notamment :

' le devis du 6 septembre 2021,

' le bon de commande Sergic du 24 janvier 2022,

' la facture éditée par STEMA couverture datée du 8 février 2022,

' le rapport ou le constat des désordres ayant suscités les travaux visés sur ladite facture ;

— le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des portes automatiques souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 24 novembre 2020 ;

— le contrat conclu avec la société Sesem relatif au surpresseur pour l’année 2023 ;

— le contrat d’entretien des jardins conclu avec la société [L] le 17 juillet 2023 ;

— le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des ascenseurs souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 23 novembre 2020 ;

— le contrat d’assurance dommages ouvrage souscrit auprès de la SMABPT sous le n° de police 332 758 A 7603.004 ;

— le procès-verbal de livraison des parties communes ; – le rapport établi par la société Magellan dans le cadre du mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires dans sa résolution n°7 de la réunion du 11 mars 2013 ;

— les rapports de contrôle périodique de l’ascenseur de la copropriété pour les années 2022 et 2023 ;

— le dossier de procédure diligentée contre la société Sergic en qualité de syndic devant le tribunal de proximité de Roubaix ;

— les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l’assureur dont déclaration de sinistres, consultation d’entreprises, échanges avec l’expert de l’assurance et écrits afférents (rapport, note'), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures) ;

— s’est réservé le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

— rejeté le surplus de la demande de communication de pièces ;

— condamné la S.A.S. Sergic à verser une provision de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] (Nord) à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive à communiquer au nouveau syndic les documents tels qu’exigés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamné la S.A.S. Sergic aux dépens ;

— condamné la S.A.S. Sergic à verser 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la S.A.S. Sergic fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2025, la société Sergic a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 20 octobre 2025, la société Sergic demande à la cour de :

— recevoir la société Sergic en son appel principal ;

' Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a énoncé :

' Déclare recevable la demande formée par M. [R] [V], en qualité de président du conseil syndical de cette copropriété, de communication de pièces sous astreinte de documents ;

' Ordonne à la S.A.S. Sergic de communiquer, au plus tard quinze jours après la signification de la présente ordonnance, à la S.A.S. Cabinet [Y], en sa qualité de syndic en exercice mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] (Nord) de façon complète et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € (deux cents euros) par jour de retard pendant quatre mois au profit du syndicat des copropriétaires précité :

o Les pièces concernant les procédures dommages ouvrage relatives aux fuites en toiture, notamment :

' le bon de commande Sergic du 10 mars 2022,

' la facture éditée par STEMA couverture datée du 15 mars 2022,

' le devis accepté concernant les travaux réalisés par STEMA couverture,

' la déclaration de sinistre faite le 26 janvier 2023 par la société Sergic auprès de la SMABTP,

' le courrier de l’assureur du 30 janvier 2023 de refus de prise en charge de ce sinistre ;

o les pièces concernant le dossier d’assurance dommages ouvrage des locaux containers, vélo et poste électrique, notamment :

' le devis du 6 septembre 2021,

' le bon de commande Sergic du 24 janvier 2022,

' la facture éditée par STEMA couverture datée du 8 février 2022,

' le rapport ou le constat des désordres ayant suscités les travaux visés sur ladite facture ;

o le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des portes automatiques souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 24 novembre 2020 ;

— le contrat conclu avec la société Sesem relatif au surpresseur pour l’année 2023 ;

o le contrat d’entretien des jardins conclu avec la société [L] le 17 juillet 2023 ;

o le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des ascenseurs souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 23 novembre 2020 ;

o le contrat d’assurance dommages ouvrage souscrit auprès de la SMABPT sous le n° de police 332 758 A 7603.004 ;- le procès-verbal de livraison des parties communes ;

o le rapport établi par la société Magellan dans le cadre du mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires dans sa résolution n°7 de la réunion du 11 mars 2013 ;

o les rapports de contrôle périodique de l’ascenseur de la copropriété pour les années 2022 et 2023 ;

o le dossier de procédure diligentée contre la société Sergic en qualité de syndic devant le tribunal de proximité de Roubaix ;

o les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l’assureur dont déclaration de sinistres, consultation d’entreprises, échanges avec l’expert de l’assurance et écrits afférents (rapport, note'), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures) ;

' Se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

' Condamne la S.A.S. Sergic à verser une provision de 1 000 euros (mille euros) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] (Nord) à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive à communiquer au nouveau syndic les documents tels qu’exigés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' Condamne la S.A.S. Sergic aux dépens ;

' Condamne la S.A.S. Sergic à verser 1 500 euros (mille cinq cents euros) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Rejette la demande de la S.A.S. Sergic fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

' Confirmer l’ordonnance de référé pour le surplus,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Concernant la demande de condamnation de la société Sergic au visa des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

' Juger irrecevables pour défaut d’intérêt à agir et mal fondées les demandes de condamnation sous-astreinte formulée à l’encontre de SERGIC et portant sur les

« le contrat passé en 2023 avec SESEM relatif au surpresseur »

« le contrat d’entretien des espaces verts « [U] [L] » du 17 juillet 2023 »

« le dossier comportant l’ordonnance rendue par le TP de [Localité 21] »

« Les éléments relatifs aux fuites en balcons »

« Le courrier de refus de prise en charge de la DO du 30 janvier 2023 »

« Le rapport fait par la société MAGELLAN, filiale du groupe SERGIC, ayant participé

à la livraison des parties communes »

En toute hypothèse,

' Rejeter toutes demandes formulées à l’encontre de SERGIC,

Pour le cas où par impossible il était jugé que la demande de communication des archives était fondée ;

' Juger que le montant de l’astreinte sera limité à un euro symbolique ;

' Condamner in solidum le [Adresse 23] [Adresse 16], représenté par son syndic, le cabinet [Y], et Monsieur [R] [V] à verser à SERGIC la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15]

[Adresse 13], représenté par son syndic, le cabinet [Y], et Monsieur [R] [V] aux entiers frais et dépens.

' Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Monsieur [R] [V] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de SERGIC.

En toute hypothèse

' Condamner Monsieur [R] [V] et le [Adresse 23] [Adresse 11] représenté par son syndic le cabinet [Y] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

' Les condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires et M. [V] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 31 décembre 2024 en toutes ses dispositions, et en ce qu’il a :

* écarté l’exception d’incompétence ;

* déclaré l’intervention volontaire de M. [R] [V], en qualité de président du conseil syndical de cette copropriété, régulière et recevable ;

*déclaré irrecevable la demande de condamnation à communiquer sous astreinte des pièces formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] (Nord) ;

*déclaré recevable la demande formée par M. [R] [V], en qualité de président du conseil syndical de cette copropriété, de communication de pièces sous astreinte de documents ;

*ordonné à la S.A.S. Sergic de communiquer, au plus tard quinze jours après la signification de la présente ordonnance, à la S.A.S. Cabinet [Y], en sa qualité de syndic en exercice mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] (Nord) de façon complète et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard pendant quatre mois au profit du syndicat des copropriétaires précité :

o les pièces concernant les procédures dommages ouvrage relatives aux fuites en toiture, notamment :

' le bon de commande Sergic du 10 mars 2022,

' la facture éditée par STEMA couverture datée du 15 mars 2022,

' le devis accepté concernant les travaux réalisés par STEMA couverture,

' la déclaration de sinistre faite le 26 janvier 2023 par la société Sergic auprès de la SMABTP,

' le courrier de l’assureur du 30 janvier 2023 de refus de prise en charge de ce sinistre ;

o les pièces concernant le dossier d’assurance dommages ouvrage des locaux containers, vélo et poste électrique, notamment :

' le devis du 6 septembre 2021,

' le bon de commande Sergic du 24 janvier 2022,

' la facture éditée par STEMA couverture datée du 8 février 2022,

' le rapport ou le constat des désordres ayant suscités les travaux visés sur ladite facture ;

o le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des portes automatiques souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 24 novembre 2020 ;

o le contrat conclu avec la société Sesem relatif au surpresseur pour l’année 2023 ;

o le contrat d’entretien des jardins conclu avec la société [L] le 17 juillet 2023 ;

o le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des ascenseurs souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 23 novembre 2020 ;

o le contrat d’assurance dommages ouvrage souscrit auprès de la SMABPT sous le n°de police 332 758 A 7603.004 ;

o le procès-verbal de livraison des parties communes ;

o le rapport établi par la société Magellan dans le cadre du mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires dans sa résolution n°7 de la réunion du 11 mars 2013 ;

o les rapports de contrôle périodique de l’ascenseur de la copropriété pour les années 2022 et 2023 ;

o le dossier de procédure diligentée contre la société Sergic en qualité de syndic devant le tribunal de proximité de Roubaix ;

o les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l’assureur dont déclaration de sinistres, consultation d’entreprises, échanges avec l’expert de l’assurance et écrits afférents (rapport, note'), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures) ;

*S’est réservé le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

*rejeté le surplus de la demande de communication de pièces ;

*condamné la S.A.S. Sergic à verser une provision de 1 000 euros (mille euros) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] (Nord) à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive à communiquer au nouveau syndic les documents tels qu’exigés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

*condamné la S.A.S. Sergic aux dépens ;

*condamné la S.A.S. Sergic à verser 1 500 euros (mille cinq cents euros) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] situé [Adresse 7] à [Localité 17] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* rejeté la demande de la S.A.S. Sergic fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

*rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

Y ajoutant :

— débouter l’ancien syndic, la S.A.S SERGIC de toutes ses demandes, fins

et conclusions en appel,

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts d’un appel abusif,

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC à une amende civile de 2000 euros en raison de l’appel abusif,

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC, au paiement d’une somme de 3 000 euros et pour la procédure d’appel, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’ancien syndic, la S.A.S. SERGIC aux frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il doit être observé que la compétence de la juridiction des référés n’est pas critiquée à hauteur d’appel, de sorte qu’il n’y a pas lieu de répondre à l’argumentaire développé par les intimés sollicitant la confirmation de l’ordonnance du chef ayant retenu la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de la demande de communication de pièces

La société Sergic soutient que les intimés ont versé en première instance plusieurs pièces dont ils réclament cependant la communication sous astreinte, de sorte qu’ils ne démontrent pas leur intérêt à agir sur ces demandes portant sur le « dossier » de la procédure précédemment engagée devant le tribunal de proximité de Roubaix par M. [V], le contrat passé en 2023 avec la société SESEM relatif au surpresseur, le contrat d’entretien des espaces verts « [U] Pollet » du 17 juillet 2023, des éléments relatifs aux fuites en balcon, le courrier de refus de prise en charge de la DO du 30 janvier 2023 et le rapport Magellan.

M. [V] et le syndicat des copropriétaires se fondent sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et soutiennent que le fait que M. [V], président du conseil syndical, ait en sa possession certains documents dont la communication est sollicitée, n’exonère pas le précédent syndic de son obligation de transmission au nouveau syndic des documents visés par l’article précité.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Il ressort de ce dernier texte qu’une obligation de communication d’un certain nombre de documents relatifs à la gestion de la copropriété et à ses archives incombe au syndic dont le mandat a pris fin, au bénéfice du nouveau syndic.

La fin de non-recevoir invoquée par la société Sergic s’appuie sur le fait qu’un tiers aurait transmis les documents qu’elle-même a l’obligation de transmettre au nouveau syndic. Ce seul élément, comme l’a relevé le premier juge, est indifférent pour la décharger de l’obligation qui lui incombe en application de l’article 18-2 susvisé.

Par ailleurs, le nombre de pièces dont la communication est demandée excède celles dont les intimés seraient déjà en possession selon la société Sergic, de sorte qu’il existe bien un intérêt à agir en communication forcée de pièces, le bien-fondé de ces demandes devant ensuite être apprécié.

Aussi, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de communication de pièces.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

La société Sergic soutient que plusieurs documents ont été transmis spontanément dès le 8 novembre 2023, et antérieurement à l’introduction de l’instance. S’agissant des pièces objets de l’ordonnance critiquée, elle indique les avoir transmises devant le premier juge ou les transmettre à hauteur d’appel, ou encore ne plus les avoir en sa possession.

Au titre de la demande portant sur communication de procès-verbal de livraison des parties communes et du rapport de la société Magellan, filiale du groupe Sergic, ayant participé à la livraison des parties communes, elle soutient que cette communication serait inutile au regard notamment des délais d’action en justice.

Concernant les échanges entre les copropriétaires et le syndic notamment sur les sinistres et travaux pour y remédier, la société Sergic fait valoir que sa condamnation à transmettre tout échange qui serait intervenu n’est pas précise de sorte qu’il ne peut être déterminé à quel moment elle aurait rempli son obligation de communication. Elle invoque également la confidentialité des échanges avec les copropriétaires.

M. [V] et le syndicat des copropriétaires font valoir que suite à la mise en demeure adressée le 16 novembre 2023, deux transmissions ont été réalisées par la société Sergic sans pour autant comprendre l’ensemble des documents nécessaires pour retracer l’historique de gestion de la copropriété. Ils ajoutent que d’autres pièces ont été communiquées à la suite de l’ordonnance entreprise et que, pour autant, des pièces demeurent manquantes.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

L’ancien syndic n’a pas à apprécier l’utilité de cette remise. Il appartient à l’ancien syndic qui se prétend libéré de son obligation de restitution d’en rapporter la preuve.

Sur ce, il convient d’examiner les demandes de communication de pièces auxquelles le premier juge a fait droit et qui sont critiquées à hauteur d’appel par la société Sergic.

Sur la demande de communication relative à la procédure dommages ouvrage relative aux fuites en toiture et plus particulièrement toute pièce se rapportant aux travaux effectués et à leur bonne réalisation et le courrier de refus de prise en charge par l’assureur en date du 30 janvier 2023

Sur ce point, sont produits par la société Sergic en pièce 24 :

— une déclaration de sinistre réalisée par la société Sergic, datée du 18 novembre 2021, mentionnant l’appartement [Adresse 1] [B] », pour des tâches d’humidité en plafond suite à infiltration,

— un courrier du 23 novembre 2021 émis par la SMABTP faisant suite à cette déclaration de sinistre indiquant ne pas donner de suite favorable à cette réclaramtion dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage,

— une convocation adressée le 31 janvier 2022 par M. [K], mandaté en qualité d’expert par l’assureur dommages ouvrage, à la suite d’une déclaration de sinistre réalisée par la société Sergic le 22 novembre 2021 pour des tâches d’humidité en plafond suite à infiltration ; les références de cette convocation mentionnent l’appartement n°[Adresse 2] »,

— un rapport d’expertise de M. [K] du 1er mars 2022 relatif à la même déclaration de sinistre,

— un document intitulé « acceptation d’indemnité » du 1er mars 2022 et signé par la société Sergic le 8 mars 2022 pour la déclaration de sinistre du 22 novembre 2021,

Pour autant, il résulte de l’examen de ces pièces et de celles produites par les intimés que la société Sergic n’a pas produit l’ensemble des éléments relatifs à ces désordres, en ce que, notamment, une nouvelle déclaration de sinistre a été réalisée le 30 janvier 2023 (pièce n°34 des intimés), celle-ci n’étant pas produite par la société Sergic, tout comme les suites réservées à cette déclaration et les réparations intervenues suite à la première déclaration de sinistre.

Le premier juge a ainsi fait une juste appréciation des pièces dont la communication doit être ordonnée à la société Sergic de ce chef.

Sur les locaux techniques

A ce titre, la société Sergic verse aux débats (pièce n°38) :

— un document, non signé, daté du 15 février 2021, intitulé « déclaration de sinistre dommages-ouvrage », mentionnant des infiltrations dans les séjours depuis les balcons supérieurs dans les logements A 3 et A 13,

— un sous dossier intitulé « local vélo », lequel contient un document intitulé « contrat d’entretien des gouttières/chéneaux » relatant une visite technique en 2020 préconisant des travaux à réaliser, un courrier de la SMABTP du 1er décembre 2020 concernant un sinistre déclaré le 1er décembre 2020 pour des infiltrations « local à vélo » par lequel l’assureur refuse sa garantie dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage, et deux déclarations de sinistre non signées datées des 11 août 2020 et 26 novembre 2020 relatives à des infiltrations dans le local à vélos,

— un sous dossier intitulé « [V] » comportant une déclaration de sinistre non signée dont l’envoi n’est pas établi et un courrier du 11 août 2020 rédigé par M. [V], adressé à M. [H], portant sur la rénovation d’un garde-corps de balcon,

— un sous dossier intitulé « choc véhicule sur portail » : une déclaration de sinistre datée du 16 février 2021 pour un choc sur le portail extérieur de la résidence,

— un sous dossier intitulé « bris de glace » comportant un mail envoyé par « [N] [S] » à « [O] » et « [E] » sans date visible mentionnant l’envoi en pièce jointe d’une déclaration de sinistre et de photographies, lesquelles ne sont pas produites, un courrier de la société SMA du 18 février 2021 duquel ressort le versement d’une indemnité sans que le numéro de sinistre ne puisse déterminer sa cause, et un second courrier de la société SMA sur lequel figure un « post-it » ne permettant pas d’en déterminer la date, qui est relatif au paiement d’une somme de 150,07 euros pour un sinistre que les pièces produites ne permettent pas déterminer,

— un sous dossier intitulé « barrois tatté » comprenant notamment un rapport de recherche de fuite dans l’appartement n°2 daté du 16 octobre 2020 et la facture correspondant à la réalisation dudit rapport.

Ces éléments sont insuffisants pour retenir l’exécution de l’obligation de communication à la charge de la société Sergic en ce qu’ils sont très lacunaires, que certaines déclarations de sinistre produites ne constituent pas un document dont l’envoi est démontré, et que les pièces produites ne permettent pas de connaître l’issue du règlement des sinistres.

La société Sergic ne peut donc prétendre sérieusement avoir communiqué l’ensemble des documents, de sorte que le premier juge lui a justement ordonné de produire les éléments mentionnés dans l’ordonnance entreprise.

Sur le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des portes automatiques souscrit auprès de la société [Localité 12]

La société Sergic produit en pièce n°28, notamment, un document intitulé « contrat d’application rattaché au contrat cadre de référencement » pour l’entretien des portes automatiques daté du 24 novembre 2020 mais non signé, ainsi qu’une proposition de contrat intitulé « contrat d’application rattaché au contrat cadre de référencement » qui n’est pas davantage signé.

Ainsi, pour les mêmes motifs que ceux retenus par le premier juge, que la cour adopte, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication desdites pièces.

Sur le contrat passé en 2023 avec la société SESEM relatif aux surpresseurs

La société Sergic indique ne plus avoir cette pièce en sa possession et avoir communiqué les éléments pour les années 2020, 2021 et 2022.

Pour autant, comme l’a relevé le premier juge, l’existence de ce contrat n’est pas contestée et la société Sergic ne justifie pas de sa production au nouveau syndic, de sorte que l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande tendant à la communication de cette pièce.

Sur le contrat d’entretien des jardins conclu avec la société [L] le 17 juillet 2023

La société Sergic indique que le contrat d’entretien, qu’elle produit en pièce 32, est daté du 7 décembre 2022, au titre des prestations à réaliser pour l’année 2023, et que les intimés produisent un devis daté du 17 juillet 2023, de sorte qu’ils sont en possession de la pièce dont ils réclament la communication.

Pour autant, elle n’émet aucun argumentaire nouveau par rapport à celui développé devant le premier juge, lequel a justement relevé, par une motivation que la cour adopte, qu’il ressort des éléments produits par les intimés que ce contrat existe et qu’il appartenait à la société Sergic, en qualité d’ancien syndic, de le communiquer.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication de cette pièce.

Sur l’entretien des ascenseurs et plus particulièrement la communication du contrat cadre avec la société Kone et la copie du cahier des clauses administratives et techniques

La société Sergic produit en pièce n°35 un document intitulé « contrat cadre [Localité 12] 2021-2025 » signé par les deux parties le 23 novembre 2020 mais dont la lecture révèle qu’il s’agit en réalité du contrat d’application rattaché au contrat cadre de référencement, lequel ne figure pas parmi les pièces transmises.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication de cette pièce.

Sur la communication du contrat d’assurances dommages-ouvrage

La société Sergic prétend que le délai d’épreuve est terminé dès lors que les opérations de réception sont intervenues le 28 décembre 2012 et ajoute que les références du contrat figurent sur sa pièce n°4.

Toutefois, il n’appartient pas à la société Sergic de porter une appréciation sur l’opportunité de la communication de cette pièce, qui entre dans les prévisions de l’article18-2 précité en ce qu’elle permet au nouveau syndic d’assurer un suivi de la gestion de la copropriété.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication de cette pièce.

Sur la communication de procès-verbal de livraison des parties communes et du rapport de la société Magellan, filiale du groupe Sergic, ayant participé à la livraison des parties communes

Pour les mêmes motifs que ceux développés dans le paragraphe ci-dessus, la société Sergic n’ayant pas à apprécier l’utilité et l’opportunité de la communication de la pièce sollicitée, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication de ces éléments.

Sur les contrôles périodiques de l’ascenseur et le contrat d’entretien

Sur ce point, la société Sergic communique une pièce n°39 qui contient les rapports d’intervention de la société [Localité 12] pour 2022 et 2023, l’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle ordonné sous astreinte la communication de cette pièce.

S’agissant de la communication du contrat cadre de référencement concernant l’entretien des ascenseurs souscrit auprès de la société [Localité 12] auquel est adossé le contrat d’application conclu le 23 novembre 2020, la pièce n°35 intitulée « contrat cadre [Localité 12] 2021-2025 » n’est, à sa lecture, que le contrat d’application rattaché au contrat cadre de référencement.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication de cette pièce.

Sur les échanges entre les copropriétaires et le syndic notamment sur les sinistres et travaux pour y remédier

L’ordonnance querellée a ordonné à la société Sergic de communiquer « les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l’assureur dont déclaration de sinistres, consultation d’entreprises, échanges avec l’expert de l’assurance et écrits afférents (rapport, note'), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures), faisant droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires et M. [V].

Toutefois, comme le relève la société Sergic, cette demande est imprécise en ce qu’elle ne vise aucun litige particulier et ne lui permet pas de déterminer les documents qu’elle devrait communiquer.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur le dossier concernant l’ordonnance rendue par le tribunal de proximité de Roubaix

La société Sergic se borne à indiquer que M. [V] est en possession de ces pièces, déterminant ainsi qu’elle ne les a pas elle-même communiquées, et ce alors que, comme l’a relevé le premier juge, elles participent à la connaissance par le nouveau syndic de l’historique de gestion de la copropriété.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication de ces éléments.

Sur le montant de l’astreinte

Pour solliciter la fixation de l’astreinte à la somme symbolique d’un euro, la société Sergic allègue du défaut d’urgence et du fait qu’elle a communiqué les documents en sa possession.

Les intimés relèvent que la communication des documents a été sollicitée dès le 20 décembre 2022 et qu’il existe une véritable volonté de la part de Sergic de ne pas produire certains éléments.

Sur ce, le prononcé d’une astreinte, après mise en demeure infructueuse, est explicitement prévu par l’article 18-2 précité.

Ces dispositions ont pour objectif de permettre au nouveau syndic d’exercer ses pouvoirs dans l’intérêt de la copropriété, de sorte qu’il est nécessaire, faute d’exécution spontanée, de prononcer une astreinte.

Compte tenu de l’importance du délai déjà écoulé pour la remise des documents dont la communication a été ordonnée, le montant de l’astreinte tel que fixé par le premier juge est pertinent et doit être confirmé.

Sur la demande de provision

Le syndicat des copropriétaires soutient subir un préjudice du fait de la résistance abusive de la société Sergic, laquelle rétorque avoir produit les documents demandés, dont certains étaient déjà en possession du nouveau syndic.

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des éléments développés pour apprécier les demandes de communication de pièces que la société Sergic, malgré des demandes répétées en ce sens et l’introduction de la présente procédure, n’a pas communiqué plusieurs documents nécessaires à la prise de connaissance par le nouveau syndic de la gestion antérieure de la copropriété, malgré l’obligation qui lui incombe en sa qualité d’ancien syndic, professionnel qui plus est.

Est ainsi établi un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, directement en lien avec la faute imputable à la société Sergic, de sorte que l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a octroyé au syndicat des copropriétaires une somme provisionnelle de 1 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour appel abusif et d’amende civile

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

En l’espèce, la seule confirmation de l’ordonnance ne peut caractériser le caractère abusif de l’appel interjeté par la société Sergic, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour appel abusif doit être rejetée, tout comme la demande au titre de l’amende civile

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance entreprise sera confirmée au titre des demandes accessoires.

La société Sergic sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande faite par la société Sergic au titre de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance rendue par le juge des référés de tribunal judiciaire de Lille le 31 décembre 2024 en ce qu’elle a ordonné à la société Sergic de communiquer sous astreinte

— les rapports de contrôle périodique de l’ascenseur de la copropriété pour les années 2022 et 2023,

— les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l’assureur dont déclaration de sinistres, consultation d’entreprises, échanges avec l’expert de l’assurance et écrits afférents (rapport, note'), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures),

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 31 décembre 2024 pour le surplus en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de dommages et intérêts pour appel abusif et d’amende civile ;

Condamne la société Sergic aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la société Sergic à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Y] SAS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la société Sergic de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente