République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 19/03/2026

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Minute electronique

N° RG 21/00483 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TM6R

Jugement (N° 19/02656) rendu le 01 Décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de Bethune

APPELANTS

Monsieur, [M], [U]

né le, [Date naissance 1] 1974 à, [Localité 1]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Madame, [H], [I]

née le, [Date naissance 2] 1974 à, [Localité 3]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représentés par M^e Ludovic Sartiaux, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué

INTIMÉE

Société Caisse de Credit Mutuel de, [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audis siège

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

représentée par M^e Julie Cambier, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué, assistée de M^e Jean-Baptiste Zaarour, avocat au barreau de Valenciennes, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 06 novembre 2025 tenue par Guillaume Salomon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 après prorogation du délibéré en date du 08 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE :

1. Les faits et la procédure antérieure :

Par acte sous seings privés en date du 3 septembre 2013, M., [M], [U] et Mme, [H], [I] épouse, [U] (les époux, [U]) ont conclu avec la Sarl, [Adresse 3] un « contrat d’étude de faisabilité '' en vue de la construction d’une maison d’habitation pour un budget de 127 863,47 euros.

Suivant offre de prêt acceptée le 14 octobre 2013, les époux, [U] ont souscrit auprès de la caisse de Crédit Mutuel de, [Localité 4] (la CCM) :

— un prêt à taux zéro d’un montant de 36 120 euros stipulé remboursable en 196 mensualités,

— un prêt ordinaire immobilier «Modulimmo'' d’un montant de 156 228 euros au taux conventionnel de 3% par an, remboursable en 240 mensualités, destinés à financer 1'acquisition d’un terrain à construire et 1'édification d’une maison à, [Localité 6].

Le prêt à taux zéro a été entièrement débloqué tandis que le prêt « Modulimmo'» a été débloqué à hauteur de 140 460,58 euros à la faveur des demandes de remise de fonds effectuées par les emprunteurs.

Les époux, [U] ont rencontré des difficultés lors de la construction de leur maison et le chantier a été abandonné par la société, [Adresse 3] avant achèvement en décembre 2014.

La Sarl Maison Optimum a ensuite été placée en liquidation judiciaire et la procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif, la créance des époux, [U] étant irrécouvrable.

Estimant que la CCM avait manqué à ses obligations de vigilance, prudence, renseignements et conseil, les époux, [U] l’ont assigné par acte du 4 juillet 2019 devant le tribunal judiciaire de Béthune.

Par jugement du 1er décembre 2020, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la CCM ;

— déclaré les époux, [U] recevables en leurs demandes ;

— les a débouté de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté l’ensemble des parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux, [U] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 21 janvier 2021, les époux, [U] ont interjeté appel du jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la CCM, et les a déclaré recevables en leurs demandes.

Par arrêt mixte du 16 décembre 2021, la cour d’appel de Douai a notamment

— confirmé le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béthune, en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Caisse de crédit mutuel de Harnes et déclaré M., [M], [U] et Mme, [H], [I] épouse, [U] recevables en leurs demandes,

— infirmé le jugement en ses autres dispositions et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

* condamné la Caisse de crédit mutuel, [Y] à payer à M., [M], [U] et Mme, [H], [I] épouse, [U] la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice moral

* et ordonné, avant dire-droit, une expertise aux fins d’évaluer le coût d’achèvement de la construction et sursis à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles en cause d’appel.

L’expert, [F], [A] a déposé son rapport le 25 mai 2024 concluant à un coût d’achèvement des travaux selon les prévisions du cahier des charges de 156'967,83 euros actualisé selon l’indice BT01 à juin 2024 à la somme de 200'578,44 euros.

Les époux, [U] ont conclu à la condamnation de la société Crédit Mutuel à leur payer la somme de 200'578,44 euros à titre de dommages et intérêts outre les frais irrépétibles ainsi que les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le 8 octobre 2021, les époux, [U] avaient vendu l’immeuble non achevé à un tiers pour un prix de 185 000 euros.

Par ordonnance du 5 juin 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées par la CCM de la circonstance que l’immeuble litigieux a été revendu par les époux, [U] (irrecevabilité de l’appel pour défaut d’intérêt et irrecevabilité des demandes indemnitaires pour le même motif).

Par arrêt du 8 juin 2023, le pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt mixte du 16 décembre 2021 a été rejeté par la Cour de cassation.

2. Les prétentions et moyens des parties, après expertise :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2025, les époux, [U], appelants, demandent à la cour de statuer sur le préjudice matériel, sur lequel la cour a sursis à statuer, comme suit':

>> à titre principal': condamner la CCM au paiement de la somme de 200 578,44 euros TTC, à titre de dommages-intérêts';

>> à titre subsidiaire': la condamner à leur payer 115 000 euros TTC, au titre de dommages-intérêts';

>> en tout état de cause': la condamner à payer 4 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel et aux entiers dépens incluant les frais d’expertise pour un montant de 4 257,62 euros TTC.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que':

— le montant fixé par l’expertise doit être validé, alors que l’obligation d’indemnisation intégrale a été déjà retenue par la cour dans son arrêt du 16 décembre 2021 ;

— subsidiairement, leur indemnisation doit correspondre à la différence entre la valeur du bien achevé (300 000 euros, selon un professionnel de l’immobilier en janvier 2021) et le prix de vente en l’état (185 000 euros), soit 115 000 euros correspondant au manque à gagner résultant du caractère inachevé du bien immobilier à la date de la vente de leur immeuble à un tiers, soit au 8 octobre 2021.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 octobre 2025, la CCM, intimée, demande à la cour de':

— débouter les époux, [U] de leurs demandes, fins et conclusions visant à la réparation d’un préjudice matériel supérieur à la somme de 3.600 euros';

— débouter les époux, [U] de leurs demandes, fins et conclusions visant à sa condamnation à assumer l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

— débouter les époux, [U] de leurs demandes visant à sa condamnation à leur payer quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que :

— elle ne peut être condamnée au coût de la reconstruction': la victime ne peut tirer un enrichissement de l’indemnisation de son préjudice. A ce titre, la circonstance que l’immeuble litigieux a été vendu par les époux, [U] exclut que ces derniers sollicitent une indemnité permettant la reconstruction intégrale de l’immeuble.

— l’expertise judiciaire n’a pas pris en compte une telle évolution de la situation des époux, [U]. A l’inverse, elle a sollicité un expert qui a repris l’évaluation du préjudice réellement subi et a conclu à un montant de 3 600 euros.

— l’absence de changement de mission par l’expert judiciaire l’a conduite à financer sa propre mesure d’instruction pour évaluer le véritable préjudice subi, de sorte qu’il est inéquitable de la condamner aux frais d’expertise judiciaire. Les époux, [U] n’ont pas informé la cour ou les parties de la vente, les plaçant face au fait accompli lors de la première réunion du 12 mai 2022. L’expertise sur pièces réalisée par M., [A] n’est pas compréhensible.

MOTIFS DE LA DÉCISION'

Sur le préjudice matériel :

Il résulte de l’arrêt mixte du 16 décembre 2021, que':

— l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose d’une part que le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement de la construction. En cas de défaillance du constructeur, le garant doit prendre en charge non seulement le coût des travaux nécessaires à la réparation des malfaçons, mais également, s’il y a lieu, de ceux nécessaires à la mise en conformité avec les prévisions du contrat.

Les risques couverts par la garantie de livraison sont’les suivants :

' l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat

' l’inexécution ou la mauvaise exécution dans la fabrication, la pose et l’assemblage d’éléments préfabriqués

' le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction

' les fautes imputables au constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix

' les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant 30 jours calendaires : Correspond à la totalité des jours du calendrier de l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés (les indemnités sont calculées et dues à partir du 1er jour de retard).

— les époux, [U] demandent exclusivement l’indemnisation correspondant au coût d’achèvement de la construction, et non celui de reprise d’éventuelles malfaçons affectant les travaux déjà réalisés avant l’abandon de chantier par la société, [Adresse 3].

L’expert, [F], [A] avait mission d'«'évaluer le coût d’achèvement de la construction, par référence aux prévisions du CCMI avec fourniture de plan conclu entre la SARL, [Adresse 3], d’une part, et M., [M], [U] et Mme, [H], [I] épouse, [U], d’autre part ; après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à permettre un tel achèvement et sur leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux, en procédant à une actualisation de ce coût à la date du dépôt de son rapport'».

Par courrier du 23 mai 2022, l’expert judiciaire a indiqué que la maison était terminée et occupée, précisant que les époux, [U] «'ont effectué les travaux de mise hors d’eau et hors d’air suite à la liquidation de Maison Optimum, ils ont ensuite vendu le bien en l’état à des particuliers en date du 8 octobre 2021. Ces mêmes particuliers ont ensuite effectué les travaux d’achèvement de la maison'».

Le magistrat chargé du contrôle des expertises a toutefois indiqué que l’expertise devait intervenir sur pièces, en reconstituant le coût d’achèvement à partir des éléments connus.

L’indemnisation prévue par l’article L. 231-6 précité doit ainsi s’effectuer par comparaison entre':

— l’état de l’immeuble non achevé, après que le constructeur a été défaillant dans l’exécution du contrat, tel qu’il est connu selon le procès-verbal de constat indiquant l’état d’avancement du chantier au 7 avril 2015';

— le coût des travaux qui auraient été nécessaires pour achever l’immeuble selon les prévisions contractuelles, et non selon les choix constructifs finalement adoptés par les propriétaires successifs du bien postérieurement à l’abandon du chantier par la société, [Adresse 3].

L’indemnisation à laquelle est tenue la CCM au titre de sa responsabilité à l’égard des époux, [U] doit équivaloir au montant que le garant aurait dû débloquer pour permettre que le financement des travaux puisse se poursuivre jusqu’à l’achèvement de l’ouvrage.

Il en résulte notamment que la vente immobilière et l’éventuelle plus-value réalisée par les époux, [U] lors de cette transaction est indifférente à l’évaluation des dommages-intérêts à la charge de la CCM.

En particulier, la mission confiée par le conseil de la CCM à M., [P], [D] est totalement décorrélée de l’objet même de l’indemnisation résultant des fautes commises par le banquier. En effet, cette indemnisation n’a aucun rapport avec une comparaison entre les valeurs vénales de l’ouvrage, telles que ce technicien a été chargé de les déterminer.

L’expert, [A] a par conséquent procédé valablement en :

— déterminant l’état de l’immeuble après l’abandon du chantier';

— relevé les seuls éléments du contrat prévoyant la nature et les caractéristiques techniques des matériaux et matériels';

— établissant le prix total des travaux contractuellement prévus, à hauteur non contestée de 145 372,03 euros TTC et reprise par M., [D],

— analysant les devis réalisés pour les différents lots à l’époque de l’exécution du contrat ayant fait l’objet d’un abandon de chantier';

— analysant les factures effectivement acquittées par les époux, [U] lors du «'déblocage'» progressif que ces derniers ont autorisé.

En revanche, la cour n’a pas vocation à prendre en compte les travaux réalisés par les époux, [U] ultérieurement à l’abandon du chantier pour les montants figurant sur les factures qu’ils ont fournies, et à plus forte raison sur les factures fournies par les acquéreurs de l’ouvrage. Si l’expert a vérifié la concordance entre les prestations visées par les factures fournies par les époux, [U] et les prévisions techniques du contrat, il fournit toutefois un montant de travaux qui doit s’apprécier dans la limite de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit subi par les maîtres de l’ouvrage.

Ainsi que la cour l’a jugé dans son arrêt mixte du'16 décembre 2021, la qualification de contrat de construction de maison individuelle doit être retenue lorsque le cocontractant du maître de l’ouvrage se charge en définitive de l’intégralité de la construction d’une maison individuelle d’habitation, ne laissant au maître de l’ouvrage aucun pouvoir ni aucune liberté de choix dans l’exécution de la construction, lorsque le plan fourni par le constructeur a un caractère préétabli, lorsque la convention est conclue pour un prix global, incluant le coût des travaux, les honoraires de l’architecte et ceux de la société de construction, et qu’il en résulte que le maître de l’ouvrage n’a connu que cette société.

Cette qualification ayant été retenue par la cour, l’article L. 231-2 d) du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat doit comporter le prix convenu, lequel est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément aux dispositions légales. En l’espèce, il ne ressort pas des stipulations contractuelles que les époux, [U] devaient conserver à leur charge des travaux réservés par la notice descriptive.

Il en résulte notamment que l’indemnisation des époux, [U] correspondant aux travaux non réalisés par la société, [Adresse 3] ne peut excéder la limite maximale de 145 372,03 euros, prix du marché que tant l’expert, [A] que M., [D] valident dans leurs rapports respectifs, et qui correspond au financement de tous les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage selon l’estimation forfaitaire acceptée par les parties.

À cet égard, la cour observe que':

— d’une part, le total des travaux réellement engagés par les époux, [U] postérieurement à l’abandon de chantier pour réaliser des travaux conformes aux prévisions du contrat de construction, a été évalué à 44 106,12 euros par l’expert, [A], après rectification des éventuelles discordances entre les prestations prévues par le contrat et celles visées par les factures fournies pour ces travaux qu’ils ont réalisés postérieurement à l’abandon du chantier.

— d’autre part, l’expert, [A] y a ajouté une évaluation du coût des travaux nécessaires pour «'terminer la construction par rapport au contrat initial du 3 septembre 2013'». Après avoir analysé les devis portant sur un montant global de 129 252,77 euros TTC et rectifié leur montant au regard des seules prestations visées par le contrat, il a retenu un coût total d’achèvement de la construction, à hauteur de 156 967,83 euros.

Pour autant, il n’y a pas lieu de retenir ce dernier montant, dès lors qu’une telle indemnisation consacrerait un enrichissement indu des époux, [U], en fixant les dommages-intérêts à un montant supérieur au coût ayant été prévu contractuellement pour permettre l’achèvement de l’ouvrage, conformément aux prévisions du CCMI avec fourniture de plans.

La cour doit par conséquent évaluer l’indemnisation des époux, [U] selon les modalités suivantes':

— le total des factures acquittées, dont les prestations correspondent à des étapes de réalisation des devis fournis à la société, [Adresse 3], s’élève à 80 959,59 euros.

— les fonds nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage s’évaluent par conséquent à hauteur de 145 372,47 ' 80 959,59 = 46 863,88 euros selon l’estimation définitive et forfaitaire que les parties ont fixée contractuellement.

Le préjudice subi par les maîtres de l’ouvrage est un préjudice réparable en argent, sans affectation imposée, le principe de réparation intégrale combiné au principe de la libre affectation de l’usage des dommages-intérêts alloués conduit à indemniser les époux, [U] à hauteur de ce montant, sans qu’il importe que l’avance du coût d’achèvement soit déjà intervenue et que la vente de l’ouvrage soit intervenue avant cet achèvement complet.

L’indemnisation devant être actualisée au jour où la cour statue, il convient enfin de condamner la CCM à payer, au titre du préjudice matériel subi par les époux, [U], la somme de 46 863,88 euros x 134,7 (indice paru au 17 mars 2026) / 104,5 (indice à la date de l’abandon du chantier, en décembre 2014, lors duquel le préjudice est né), conformément à l’évolution de l’indice BT 01 base 2010, soit 60 407,32 euros. En revanche, les travaux ayant été déjà réalisés, il n’y a pas lieu d’indexer cette condamnation à compter du présent arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la CCM aux entiers dépens de l’instance d’appel, qui comprendront les honoraires de l’expert judiciaire, [A] et à payer aux époux, [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Vu l’arrêt rendu le 16 décembre 2021';

Condamne la Caisse de crédit mutuel, [Y] à payer à M., [M], [U] et Mme, [H], [I] épouse, [U] la somme de 60 407,32 euros au titre de leur préjudice matériel ;

Condamne la Caisse de crédit mutuel, [Y] aux entiers dépens de l’instance d’appel, qui comprendront les honoraires de M., [F], [A]';

Condamne la Caisse de crédit mutuel, [Y] à payer à M., [M], [U] et Mme, [H], [I] épouse, [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute les parties de leurs demandes contraires ou plus amples.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la, [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.