République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/01/2026

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Minute électronique

N° RG 24/00718 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLSH

Jugement (N° 1123000360) rendu le 15 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

APPELANTE

Madame [X] [G]

née le 13 Décembre 1967 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie Cuisinier, avocat au barreau de Douai, constitué aux lieu et place de M^e Anne Fougeray, avocat au barreau de Douai,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/002957 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉES

Madame [Y] [O] veuve [W],

née le 06 Février 1930 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [V] [F],

née le 27 Avril 1952 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [U] [H],

née le 22 Mai 1955 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

Madame [K] [W],

née le 07 Septembre 1962 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-Louis Capelle, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 novembre 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2025

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Par contrat du 5 février 2005, Mr [C] [W] a donné à bail à Mme [X] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 13], avec effet le 15 février 2005, pour un loyer mensuel de 576 euros, hors provision sur les charges.

Suite au décès de Mr [C] [W] le 6 mars 2016, Mme [Y] [W], Mme [K] [W], Mme [V] [F] et Mme [U] [H] sont venues aux droits de ce dernier.

Par acte signifié le 10 août 2022, les bailleresses ont fait délivrer à Mme [G] un congé, avec effet le 14 février 2023, aux fins de vente des locaux au prix de 140 000 euros.

Par acte du 27 septembre 2022, les bailleresses ont fait signifier à Mme [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 3 637,79 euros.

Par acte signifié le 9 mars 2023, les bailleresses ont fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue d’obtenir la validation du congé, son expulsion, ainsi que sa condamnation en paiement.

Suivant jugement contradictoire en date du 15 janvier 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré valide avec effet au 14 février 2023 le congé pour vendre délivré le 10 août 2022,

— ordonné l’expulsion de Mme [G] des locaux loués à l’expiration du délai de deux mois du commandement d’avoir à quitter les locaux,

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai les bailleresses pourront faire procéder à l’expulsion de Mme [G] et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné Mme [G] à payer aux bailleresses la somme de 6 767,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre des loyers et charges impayés dus au mois de février 2023,

— condamné Mme [G] à payer aux bailleresses une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi à compter du mois de mars 2023 et jusqu’à la date de la restitution effective des lieux,

— condamné Mme [G] à payer aux bailleresses la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [G] aux dépens.

Mme [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 15 février 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, Mme [G] demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] le 15 janvier,

Et statuant, à nouveau,

Annuler le congé pour vendre délivré le 10 août 2022 par Mesdames [W], [F] et [H],

Débouter les bailleresses de leur demande d’expulsion et de leurs demandes subséquentes de ce chef ;

Condamner les bailleresses à lui payer la somme de 29 653,40 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

Ordonner aux bailleresses de procéder à la mise en conformité du logement et de faire réaliser les travaux permettant la délivrance d’un logement décent, et notamment ceux listés par les services de la mairie de [Localité 13] au terme du courrier recommandé qui leur a été adressé le 20 décembre 2022, à savoir la sécurisation et la mise en conformité du réseau électrique, la mise en conformité de la toiture, la mise en conformité des canalisations, et dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois suivant la décision à intervenir et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé ce délai,

Juger que le loyer sera réduit à la somme de 215,40 euros par mois jusqu’à réalisation complète des travaux ordonnés et nécessaires à la délivrance d’un logement décent,

Juger que les loyers seront consignés à la Caisse des dépôt et consignation jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés et nécessaires à la délivrance d’un logement décent,

Débouter les bailleresses de leur demande formée au titre des loyers et charges prétendument dus ;

Juger qu’il devra être déduit de la dette locative, arrêtée à février 2023, la somme de 1350 euros au titre de la consommation de gaz (chauffage) ;

Juger qu’il devra être déduit de la dette locative, arrêtée à février 2023, la somme de 900,00 euros au titre de la consommation d’eau ;

Juger que les charges d’eau et de gaz ne seront dues par Mme [G] qu’à compter de la mise en conformité du logement et sur présentation des justificatifs et des méthodes de répartition ;

Débouter les consorts [W] de leurs autres demandes ;

Condamner les bailleresses à payer à Mme [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les bailleresses aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, Mme [Y] [W], Mme [K] [W], Mme [V] [F] et Mme [U] [H] demandent à la cour de :

Déclarer Mme [G] irrecevable en ses demandes nouvelles devant la cour, notamment en ses demandes d’annulation du congé, en ses demandes formulées au titre du préjudice de jouissance, en ses demandes de condamner sous astreinte les concluantes de procéder à la mise en conformité du logement loué, de ses demandes tendant à condamner les concluantes d’avoir à réaliser les travaux permettant la délivrance d’un logement décent, de sa demande de réduction de loyer, de sa demande de consignation des loyers de ses demandes de déduction de la dette locative des charges de consommation de gaz et d’eau,

Pour le surplus, la déclarer mal fondée en ses prétentions et la débouter de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer le jugement rendu en première instance par le juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Lens en date du 15 avril 2023, sauf en ce qui concerne le montant alloué au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au rejet de la demande au titre des dommages-intérêts,

Statuant à nouveau et sur l’appel incident des concluantes, réformer la décision dont appel,

En conséquence, condamner Mme [G] en réparation du préjudice subi au titre de sa résistance abusive à payer à Mme [Y] [W] née [O] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance,

Reconventionnellement, fixer et condamner en tant que besoin la dette locative arrêtée en juillet 2024 à la somme de 22 100,04 euros,

Condamner Mme [G] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 ainsi qu’en l’intégralité des frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des demandes de Mme [G] :

Les intimées soulèvent l’irrecevabilité de certaines demandes de Mme [G], soutenant qu’elles sont présentées pour la première fois en cause d’appel : celles portant sur la validité du congé, l’expulsion, l’indécence du logement, les travaux et demande de réduction du loyer, la contestation des factures d’eau et de gaz.

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, les demandes formées par Mme [G] au titre de la validité du congé, l’expulsion et les charges d’eau et de gaz font précisément parties des prétentions discutées en première instance, puisqu’il s’agit de demandes formées par les bailleresses, et sur lesquelles Mme [G] est donc recevable même en appel d’y répondre sans que cela constitue une nouvelle demande, s’agissant de prétentions visant à faire écarter les prétentions adverses ;

Par contre, aucune prétention au titre de l’indécence et des travaux, qui seraient à effectuer dans le logement et de réduction de loyer, n’ont été formées par Mme [G] devant le premier juge, ce dernier ayant pris soin de relever que Mme [G] avait seulement affirmé à l’audience : «  le logement est indécent », sans toutefois formuler la moindre demande à ce titre, s’agissant dès lors d’une simple observation dont elle ne tirait aucun argument juridique ni ne formulait aucune demande précise à quel titre que ce soit.

Mme [G] formule donc pour la première en cause d’appel une demande au titre de l’indécence du logement et des travaux pour y remédier. Cette demande nouvelle ne tend pas aux mêmes fins que celle présentée au premier juge et n’en est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire au sens des textes susvisées, ce que Mme [G] ne soutient pas au demeurant.

Les demandes nouvelles de dommages et intérêts au titre de l’indécence et des travaux qui devraient être effectués par les bailleurs seront donc déclarés irrecevables.

Sur la demande au titre du congé pour vendre

Le contrat de location est en l’espèce soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; dans le cadre du congé vente, le juge doit s’attacher à vérifier le respect des délais légaux imposés à peine de nullité, les motifs invoqués, ainsi que le formalisme et l’ensemble des mentions imposées par la loi.

Mme [G] soutient que le congé vente est frauduleux s’agissant d’un prétexte pour justifier de son expulsion, ayant sollicité la mise en conformité et la sécurisation du logement, fait intervenir les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 13], et fait valoir un prix excessif proposé pour l’achat de l’immeuble, soit la somme de 140.000 euros, pour une superficie de 107 m² (sauf que la dépendance doit être incluse, ce qui fait une superficie de145 m²).

Les autres modalités du congé vente ne sont pas critiquées et respectent l’ensemble des dispositions légales applicables en la matière, à savoir l’ensemble des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont les mentions sont reproduites dans l’acte du commissaire de justice.

Si la loi du 6 juillet 1989 n’a pas institué un contrôle préalable de la réalité de l’intention de vendre motivant le congé, le destinataire du congé est recevable à invoquer la fraude en vertu des dispositions du code civil ; toutefois, le seul caractère excessif du prix ne saurait à lui seul démontrer l’intention frauduleuse du vendeur, sauf à démontrer que ce prix est manifestement excessif, voire exorbitant, puisque le vendeur reste libre de fixer son prix qui peut se situer au-dessus des prix du marché.

Mme [G] n’apporte pas la preuve de ce qu’elle allègue c’est à dire du prix manifestement excessif contenu dans le congé vente, la différence avec les offres présentées aux débats ne dépassant que de 20 000 euros le prix fixé par les bailleresses ; quant aux relations qui seraient mauvaises entre Mme [G] et les bailleresses, et le motif sous-entendu de permettre son expulsion, aucun élément ne permet de venir caractériser une quelconque fraude et ne remet pas en cause le bien-fondé de la décision de vendre ni ne démontre la mauvaise foi du bailleur, en ce que jamais Mme [G] n’a saisi le tribunal pour enjoindre les bailleresses aux moindres travaux et a attendu le congé pour vendre pour venir faire constater l’état du logement par les services susvisés. Si elle a effectué des demandes précédentes amiables auprès des bailleresses, il résulte des pièces versées au débat que de nombreuses réparations et travaux ont été réalisés par ces dernières.

La décision du premier juge sera donc confirmée sur ce point, le congé étant valide et emportant expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation, points par ailleurs non discutés par l’appelante.

Sur la dette locative (loyers, indemnités d’occupation et charges)

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mme [G] ne conteste pas le principe de la dette de loyer, se contentant de contester le montant des charges locatives de chauffage et d’eau.

Sur la demande au titre des factures de chauffage et d’eau

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultat antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles locatifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il ressort des éléments produits au débat et notamment des pièces 46 et 47 des bailleresses que les charges 2022 et 2023 ont fait l’objet d’une régularisation annuelle et que le mode de répartition y est détaillé ; toutefois, et malgré les demandes réitérées de la locataire sur plusieurs années, les bailleresses ne justifient pas lui avoir communiqué ces éléments et aucune facture n’est en outre produite au débat ; les éléments produits par les bailleresses devant la cour sont donc insuffisants pour venir faire la preuve de la réalité des charges dues par Mme [G].

Elles seront déboutées des sommes réclamées à ce titre ;

Suivant décompte précis communiqué par le bailleur en pièce 16, force est de constater que Mme [G] reste redevable de loyers et indemnités d’occupation à la date actualisée en cause d’appel au 1er juillet 2024, et qu’elle ne produit aucune pièce en cause d’appel de nature à rapporter la preuve du paiement de l’intégralité des loyers dont elle est redevable à l’égard des propriétaires.

C’est donc au final à la somme de 18 683,60 euros restant due au titre des loyers et des indemnités d’occupation à la date du 1er juillet 2024 (déduction faite des sommes au titre des charges non suffisamment justifiées) que doit être condamnée Mme [G].

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

La résistance d’une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d’engager sa responsabilité, que lorsqu’elle présente un caractère dolosif ou malveillant.

La mauvaise appréciation de ses droits ne peut à elle seule établir le caractère dolosif ou malveillant de l’action intentée.

Mme [G] prospérant partiellement en cause d’appel, il ne peut en effet être considéré qu’elle a fait preuve de résistance abusive.

Faute d’élément de preuve complémentaire, Mme [Y] [W] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [G] de ce chef, et la décision sera confirmée de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [G] aux dépens d’appel et à débouter les parties de leur demande respective d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevables les demandes formées en appel par Mme [X] [G] au titre de l’indécence, des travaux de conformité et de la réduction de loyer,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a ;

— déclaré valide avec effet au 14 février 2023 le congé pour vendre délivré le 10 août 2022 par Mme [Y] [W], Mme [K] [W], Mme [V] [F] et Mme [U] [H] à Mme [X] [G],

— ordonné l’expulsion de Mme [X] [G] des locaux loués à l’expiration du délai de deux mois du commandement d’avoir à quitter les locaux,

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai Mme [Y] [W], Mme [K] [W], Mme [V] [F] et Mme [U] [H] pourront faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [G] et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— rejeté la demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [X] [G] à payer à Mme [Y] [W], Mme [K] [W], Mme [V] [F] et Mme [U] [H] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] aux dépens.

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [X] [G] à payer à Mme [Y] [W], Mme [K] [W], Mme [V] [F] et Mme [U] [H] la somme de 18 683,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 15 janvier 2024 sur la somme de 6 767,40 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au 1er juillet 2024, mois de juillet inclus,

Condamne Mme [X] [G] à payer à Mme [Y] [W], Mme [K] [W], Mme [V] [F] et Mme [U] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la date de la restitution effective des lieux,

Condamne Mme [X] [G] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier

Le président